Das Ladenlokal als Gaststätte – in der Wohnungseigentumsanlage

Der Bundesgerichtshof hat der Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft stattgegeben, die sich gegen die nächtliche Nutzung einer als „Laden“ ausgewiesenen Teileigentumseinheit als Gaststätte wendet.

Das Ladenlokal als Gaststätte – in der Wohnungseigentumsanlage

Die beklagte Teileigentümerin erwarb 1995 ihre Einheit, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde ein inzwischen bestandskräftiger Beschluss gefasst, wonach „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“ und die Hausverwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt wurde.

Die Klage, mit der erreicht werden soll, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offen halten darf, hat das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Saarbrücken abgewiesen1, die Berufung blieb vor dem Landgericht Saarbrücken ebenfalls erfolglos2. Auf die Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft hat nunmehr jedoch der Bundesgerichtshof die Eigentümerin des Ladenlokals dem Antrag entsprechend verurteilt:

Anders als die Saarbrücken Vorinstanzen verneinte der Bundesgerichtshof eine Verwirkung. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung im Sinne von § 242 BGB in Gestalt der sogenannten Verwirkung steht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dem auf die nächtlichen Öffnungszeiten beschränkten Unterlassungsanspruch der Eigentümergemeinschaft nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG nicht entgegen.

Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor ein Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, ist die Beklagte nicht so zu stellen, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Die Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken erweist sich für den Bundesgerichtshof auch nicht aus anderen Gründen als richtig: Dient eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, darf sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist. Davon kann hier schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2015 – V ZR 169/14

  1. AG Saarbrücken – Urteil vom 15.11.2012 – 36 C 124/12 (12) []
  2. LG Saarbrücken, Urteil vom 18.06.2014 – 5 S 297/12[]

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