Das Laden­lo­kal als Gast­stät­te – in der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge

Der Bun­des­ge­richts­hof hat der Kla­ge einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft statt­ge­ge­ben, die sich gegen die nächt­li­che Nut­zung einer als „Laden” aus­ge­wie­se­nen Teil­ei­gen­tums­ein­heit als Gast­stät­te wen­det.

Das Laden­lo­kal als Gast­stät­te – in der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge

Die beklag­te Teil­ei­gen­tü­me­rin erwarb 1995 ihre Ein­heit, die in der Tei­lungs­er­klä­rung als „Laden­raum” bezeich­net wird. Dar­in betreibt ihr Nef­fe eine Gast­stät­te, die nach Frei­ga­be der Öff­nungs­zei­ten jeden­falls seit dem Jahr 2007 bis in die frü­hen Mor­gen­stun­den geöff­net ist. In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 10. Mai 2011 wur­de ein inzwi­schen bestands­kräf­ti­ger Beschluss gefasst, wonach „die der­zeit vor­han­de­nen Gast­stät­ten und Restau­rant­be­trie­be bis ein Uhr nachts geöff­net sein dür­fen” und die Haus­ver­wal­tung zur gericht­li­chen Durch­set­zung beauf­tragt und bevoll­mäch­tigt wur­de.

Die Kla­ge, mit der erreicht wer­den soll, dass die Beklag­te die Gast­stät­te nicht nach ein Uhr nachts betrei­ben und offen hal­ten darf, hat das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Saar­brü­cken abge­wie­sen 1, die Beru­fung blieb vor dem Land­ge­richt Saar­brü­cken eben­falls erfolg­los 2. Auf die Revi­si­on der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat nun­mehr jedoch der Bun­des­ge­richts­hof die Eigen­tü­me­rin des Laden­lo­kals dem Antrag ent­spre­chend ver­ur­teilt:

Anders als die Saar­brü­cken Vor­in­stan­zen ver­nein­te der Bun­des­ge­richts­hof eine Ver­wir­kung. Der Ein­wand der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung im Sin­ne von § 242 BGB in Gestalt der soge­nann­ten Ver­wir­kung steht nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs dem auf die nächt­li­chen Öff­nungs­zei­ten beschränk­ten Unter­las­sungs­an­spruch der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG nicht ent­ge­gen.

Selbst wenn ein Unter­las­sungs­an­spruch hin­sicht­lich der Nut­zung als Gast­stät­te vor ein Uhr nachts wegen der jahr­zehn­te­lan­gen Dul­dung ver­wirkt sein soll­te, ist die Beklag­te nicht so zu stel­len, als dien­te ihre Teil­ei­gen­tums­ein­heit als Gast­stät­te. Die Ver­wir­kung eines Unter­las­sungs­an­spruchs wegen der zweck­wid­ri­gen Nut­zung einer Teil­ei­gen­tums­ein­heit schützt deren Eigen­tü­mer näm­lich nur davor, dass er das bis­lang gedul­de­te Ver­hal­ten ändern oder auf­ge­ben muss, begrün­det aber nicht das Recht, neue nach­tei­li­ge Ver­än­de­run­gen vor­zu­neh­men. Um neue und qua­li­ta­tiv eigen­stän­di­ge Stö­run­gen geht es hier, weil die Gast­stät­te vor dem Jahr 2007 nicht in den Nacht­stun­den betrie­ben wor­den ist.

Die Ent­schei­dung des Land­ge­richts Saar­brü­cken erweist sich für den Bun­des­ge­richts­hof auch nicht aus ande­ren Grün­den als rich­tig: Dient eine Teil­ei­gen­tums­ein­heit nach der Tei­lungs­er­klä­rung als Laden, darf sie grund­sätz­lich nicht als Gast­stät­te genutzt wer­den. Aller­dings kann sich eine nach dem ver­ein­bar­ten Zweck aus­ge­schlos­se­ne Nut­zung als zuläs­sig erwei­sen, wenn sie bei typi­sie­ren­der Betrach­tungs­wei­se nicht mehr stört als die vor­ge­se­he­ne Nut­zung. Ent­schei­dend ist dabei, dass eine sol­che ander­wei­ti­ge Nut­zung die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht über das Maß hin­aus beein­träch­tigt, das bei einer Nut­zung zu dem ver­ein­bar­ten Zweck typi­scher­wei­se zu erwar­ten ist. Davon kann hier schon des­halb kei­ne Rede sein, weil die Wohn­an­la­ge der Par­tei­en im Saar­land bele­gen ist und Läden dort – anders als Gast­stät­ten – zur Nacht­zeit geschlos­sen sein müs­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juli 2015 – V ZR 169/​14

  1. AG Saar­brü­cken – Urteil vom 15.11.2012 – 36 C 124/​12 (12)
  2. LG Saar­brü­cken, Urteil vom 18.06.2014 – 5 S 297/​12