Das "mehr­fa­che" Opti­ons­recht des Mie­ters – und die erfor­der­li­che Schrift­form

Ein Man­gel der Schrift­form des Miet­ver­tra­ges ergibt sich nicht aus einer im Miet­ver­trag ent­hal­te­nen Rege­lung, mit der dem Mie­ter das Recht ein­ge­räumt wird, "mehr­mals" eine Opti­on von jeweils maxi­mal fünf Jah­ren zur Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses aus­zu­üben, auch wenn dem Adverb "mehr­mals" nicht ent­nom­men wer­den kann, wie oft der Mie­ter das Opti­ons­recht aus­üben kann.

Das

Zwar ist es zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB grund­sätz­lich erfor­der­lich, dass sich die wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen ins­be­son­de­re Miet­ge­gen­stand, Miet­zins sowie Dau­er und Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses aus der Ver­trags­ur­kun­de erge­ben. Rege­lun­gen zur Dau­er der Miet­zeit wah­ren nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs dann die Schrift­form, wenn sich Beginn und Ende der Miet­zeit im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses in hin­rei­chend bestimm­ba­rer Wei­se aus der Ver­trags­ur­kun­de erge­ben 1. Die Ein­hal­tung der Schrift­form wird dabei nicht dadurch in Fra­ge gestellt, dass die Ver­ein­ba­rung über die Miet­zeit aus­le­gungs­be­dürf­ti­ge Begrif­fe ent­hält oder die Fest­stel­lung, ob die Umstän­de, an die die Par­tei­en eine Ver­län­ge­rung der Ver­trags­lauf­zeit geknüpft haben, tat­säch­lich auch ein­ge­tre­ten sind 2. Aus­rei­chend ist, dass für einen mög­li­chen Erwer­ber der Miet­sa­che aus der schrift­lich nie­der­ge­leg­ten Ver­ein­ba­rung die für die Miet­zeit maß­geb­li­chen Umstän­de so genau zu ent­neh­men sind, dass er beim Ver­mie­ter oder Mie­ter ent­spre­chen­de Nach­for­schun­gen anstel­len kann.

So liegt der Fall hier. Mit der in der Ver­trags­ur­kun­de ent­hal­te­nen Opti­ons­re­ge­lung haben die Ver­trags­par­tei­en das, was sie zur zeit­li­chen Befris­tung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­ein­bart haben, voll­stän­dig und rich­tig nie­der­ge­legt. Für einen mög­li­chen Erwer­ber des Miet­ob­jekts ist ersicht­lich, dass dem Mie­ter das Recht ein­ge­räumt ist, das Miet­ver­hält­nis durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung mehr­fach zu ver­län­gern. Der Erwer­ber weiß daher, dass das Miet­ver­hält­nis mög­li­cher­wei­se nicht bereits nach der zunächst ver­ein­bar­ten Lauf­zeit von fünf Jah­ren enden wird, son­dern erst zu einem spä­te­ren Zeit­punkt, über den er sich noch auf ande­re Wei­se Gewiss­heit ver­schaf­fen muss und regel­mä­ßig auch kann 3. Die hin­rei­chen­de Bestimm­bar­keit der Miet­zeit i.S.v. § 550 Satz 1 BGB wird auch nicht dadurch in Fra­ge gestellt, dass sich der Rege­lung wegen der Ver­wen­dung des Begriffs "mehr­fach" nur durch Aus­le­gung ent­neh­men lässt, wie oft der Mie­ter von dem Opti­ons­recht Gebrauch machen kann. Auf­grund der Vor­schrift des § 544 Satz 1 BGB, die auch auf Ver­trä­ge anwend­bar ist, bei denen eine Ver­län­ge­rung der Miet­zeit auf über 30 Jah­re durch ver­trag­lich ver­ein­bar­te Opti­ons­rech­te erzwun­gen wer­den kann 4, weiß der Erwer­ber jeden­falls, dass er das Miet­ver­hält­nis nach Ablauf von 30 Jah­ren durch eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung mit der gesetz­li­chen Frist been­den kann. Dem von § 550 Satz 1 BGB bezweck­ten Schutz des Grund­stücks­er­wer­bers ist damit aus­rei­chend Genü­ge getan.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 24.02.2010 XII ZR 120/​06 NJW 2010, 1518 Rn. 11 mwN[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2013 XII ZR 104/​12 NJW 2013, 3361 Rn. 24[]
  3. BGH, Urteil vom 24.07.2013 XII ZR 104/​12 NJW 2013, 3361 Rn. 26[]
  4. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Lam­mel Miet­recht 11. Aufl. § 544 BGB Rn. 12; Bub/​Treier/​Grapentin Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. Kap. – IV Rn. 442[]