Das “mehrfache” Optionsrecht des Mieters – und die erforderliche Schriftform

Ein Mangel der Schriftform des Mietvertrages ergibt sich nicht aus einer im Mietvertrag enthaltenen Regelung, mit der dem Mieter das Recht eingeräumt wird, “mehrmals” eine Option von jeweils maximal fünf Jahren zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auszuüben, auch wenn dem Adverb “mehrmals” nicht entnommen werden kann, wie oft der Mieter das Optionsrecht ausüben kann.

Das “mehrfache” Optionsrecht des Mieters – und die erforderliche Schriftform

Zwar ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben1. Die Einhaltung der Schriftform wird dabei nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vereinbarung über die Mietzeit auslegungsbedürftige Begriffe enthält oder die Feststellung, ob die Umstände, an die die Parteien eine Verlängerung der Vertragslaufzeit geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind2. Ausreichend ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für die Mietzeit maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann.

So liegt der Fall hier. Mit der in der Vertragsurkunde enthaltenen Optionsregelung haben die Vertragsparteien das, was sie zur zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses vereinbart haben, vollständig und richtig niedergelegt. Für einen möglichen Erwerber des Mietobjekts ist ersichtlich, dass dem Mieter das Recht eingeräumt ist, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung mehrfach zu verlängern. Der Erwerber weiß daher, dass das Mietverhältnis möglicherweise nicht bereits nach der zunächst vereinbarten Laufzeit von fünf Jahren enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann3. Die hinreichende Bestimmbarkeit der Mietzeit i.S.v. § 550 Satz 1 BGB wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich der Regelung wegen der Verwendung des Begriffs “mehrfach” nur durch Auslegung entnehmen lässt, wie oft der Mieter von dem Optionsrecht Gebrauch machen kann. Aufgrund der Vorschrift des § 544 Satz 1 BGB, die auch auf Verträge anwendbar ist, bei denen eine Verlängerung der Mietzeit auf über 30 Jahre durch vertraglich vereinbarte Optionsrechte erzwungen werden kann4, weiß der Erwerber jedenfalls, dass er das Mietverhältnis nach Ablauf von 30 Jahren durch eine außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist beenden kann. Dem von § 550 Satz 1 BGB bezweckten Schutz des Grundstückserwerbers ist damit ausreichend Genüge getan.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 24.02.2010 XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518 Rn. 11 mwN []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2013 XII ZR 104/12 NJW 2013, 3361 Rn. 24 []
  3. BGH, Urteil vom 24.07.2013 XII ZR 104/12 NJW 2013, 3361 Rn. 26 []
  4. vgl. Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 544 BGB Rn. 12; Bub/Treier/Grapentin Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. – IV Rn. 442 []