Das Mieterhöhungsschreiben der Hausverwaltung

Mieterhöhungsverlangen des Vermieters können auch durch Schreiben eines – hierzu bevollmächtigten – Hausverwalters erfolgen.

Das Mieterhöhungsschreiben der Hausverwaltung

Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Allerdings wird in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde1. Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem vom Gesetzgeber bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse2. Nur so könne er binnen der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen3. Mit dem Auftreten als Hausverwaltung sei zudem ohne weitere Umstände auch ein Eigengeschäft vereinbar4.

Diese Auffassung teilt der Bundesgerichtshof nicht, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist. Es besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist – wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft – durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat – regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt5.

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Im vorliegenden Fall hat die Hausverwaltung das Mieterhöhungsverlangen nach den Umständen im Namen der Vermieterin gestellt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Insbesondere sind keine Umstände dafür ersichtlich, dass die Hausverwaltung aus der Sicht der Mieterin im eigenen Namen gehandelt hätte. Im Gegenteil ist unstreitig, dass dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht der Vermieterin beigefügt war, die sich ausdrücklich auf Mieterhöhungsverlangen erstreckt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. April 2014 – VIII ZR 282/13

  1. LG Potsdam, GE 2013, 689 ff.; LG Berlin, GE 2013, 483; LG Berlin, GE 2011, 168; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor § 558 BGB, Rn. 43; MünchKomm-BGB/Artz, 6. Aufl., § 558a BGB Rn. 12; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 558a BGB Rn. 5; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 558 Rn. 10[]
  2. LG Berlin, GE 2013, 483[]
  3. LG Potsdam, aaO S. 691[]
  4. LG Potsdam, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO[]
  5. LG Berlin, GE 1994, 1447; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB, Rn. 294; Erman/Maier-Reimer, BGB, 13. Aufl., § 164 Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 08.01.2004 – VII ZR 12/03, NJW-RR 2004, 1017unter – II 2 a, zur Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter[]

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