Das nicht bestehende siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht – und die Genehmigungsfrist

Zur Verlängerung der Frist für die Entscheidung über eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz auf drei Monate reicht es aus, dass die Genehmigungsbehörde annimmt, wegen eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 12 GrdstVG zur Vorlage an die Siedlungsbehörde verpflichtet zu sein, und rechtzeitig einen hierauf gestützten Zwischenbescheid erlässt; es kommt nicht darauf an, ob das Vorkaufsrecht tatsächlich bestand. Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof und gab damit seine bisherige gegenläufige Rechtsprechung1 auf.

Das nicht bestehende siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht – und die Genehmigungsfrist

Der innerhalb der laufenden Zweimonatsfrist zugestellte, auf das Vorkaufsverfahren gestützte Zwischenbescheid der Genehmigungsbehörde hat die Entscheidungsfrist mithin wirksam auf drei Monate verlängert (§ 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 GrdstVG); es kommt nicht darauf an, ob ein Vorkaufsrecht nach § 4 RSG tatsächlich bestand.

Nach der bisherigen Rechtsprechung, auf die sich das Beschwerdegericht stützt, soll allerdings ein irrtümlich auf das Vorkaufsrecht gestützter Zwischenbescheid nur die Zweimonatsfrist nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 GrdstVG in Lauf setzen2.

An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof nicht länger fest3. Für die Verlängerung der Frist auf drei Monate reicht es aus, dass die Genehmigungsbehörde annimmt, wegen eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 12 GrdstVG zur Vorlage an die Siedlungsbehörde verpflichtet zu sein, und rechtzeitig einen hierauf gestützten Zwischenbescheid erlässt4.

Für die bisherige Rechtsprechung lässt sich allerdings der Gesetzeswortlaut anführen. Ein Zwischenbescheid, der die Frist auf drei Monate verlängern soll, setzt nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 GrdstVG voraus, dass „die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 (GrdstVG) herbeizuführen (hat)“. Diese Verpflichtung soll nach dem Wortlaut des § 12 GrdstVG davon abhängen, dass „die Voraussetzungen vor(liegen), unter denen nach dem Reichssiedlungsgesetz das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann“. Eindeutig ist das jedoch nicht. Vielmehr schließt die Formulierung des § 6 GrdstVG es nicht aus, auch solche Fälle einzubeziehen, in denen die Genehmigungsbehörde irrtümlich von dem Bestehen eines Vorkaufsrechts ausgeht und sich infolgedessen zur Herbeiführung der Erklärung verpflichtet sieht5.

Aus systematischer Sicht spricht gegen die bisherige Rechtsprechung die Parallele zur Fristverlängerung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 GrdstVG. Danach kann die Genehmigungsbehörde die Frist von einem auf zwei Monate verlängern, wenn aus ihrer Sicht mehr Zeit für die Prüfung erforderlich ist. Dort hängt die Fristverlängerung also allein von der subjektiven Einschätzung der Genehmigungsbehörde ab, nicht hingegen von der objektiven Erfüllung bestimmter Tatbestandsvoraussetzungen.

Insbesondere gehört die Frage, ob ein Vorkaufsrecht nach § 4 RSG besteht, in materieller Hinsicht grundsätzlich nicht zum Prüfungsgegenstand des Einwendungsverfahrens nach § 10 RSG, in dem die Sachentscheidung der Genehmigungsbehörde überprüft wird6. Es erscheint dann inkohärent, diese materiell nicht zu prüfende Frage für die Bestimmung der Fristdauer heranzuziehen und damit im Ergebnis über den Eintritt der materiell wirkenden Genehmigungsfiktion entscheiden zu lassen.

Auch nach der Entstehungsgeschichte genügt für die Fristverlängerung, dass die Genehmigungsbehörde annimmt, die Voraussetzungen für die Vorlagepflicht gemäß § 12 GrdstVG seien erfüllt. Die Gesetzesbegründung sieht die Verlängerung auf drei Monate für Fälle vor, „in denen das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll“7, stellt also nicht zwingend auf dessen objektives Bestehen ab. In diesen Fällen reiche wegen des Umfangs der notwendigen Ermittlungen die Frist von zwei Monaten nicht aus. Zu solchen weiteren Ermittlungen kommt es im Genehmigungsverfahren aber schon dann, wenn die Genehmigungsbehörde – sei es auch rechtsirrig – von dem Bestehen eines Vorkaufsrechts ausgeht.

Die bisherige Rechtsprechung führt zu Ergebnissen, die dem Gesetzeszweck zuwiderlaufen.

Die Entscheidungsfrist ist ein formelles Verfahrenselement. Ihre Dauer muss für alle Beteiligten im Vorhinein klar und unschwer erkennbar sein8. Die bisherige Rechtsprechung hat demgegenüber Unsicherheiten über die Fristdauer zur Folge. Mit Gewissheit lässt sie sich erst im Nachhinein feststellen, weil sie von der letztinstanzlichen Beurteilung im Gerichtsverfahren abhängt. Wird dort ein Vorkaufsrecht bejaht, dauerte die Frist drei Monate, wird es verneint, betrug sie nur zwei Monate. Eine derartige Unsicherheit über die Frist ergibt sich insbesondere in rechtlichen Zweifelsfällen, in denen das Bestehen oder Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nicht von vornherein auf der Hand liegt, sondern von der Ausfüllung unbestimmter Rechtsbegriffe abhängt, etwa im vorliegenden Fall von der Frage, ob mehrere, nur teilweise landwirtschaftlich genutzter Grundstücke ein einheitliches Grundstück im wirtschaftlichen Sinn bilden, dessen Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 4 RSG begründet9. Wird das Vorkaufsrecht in einem solchen Fall von der Behörde bejaht, im anschließenden gerichtlichen Verfahren aber verneint, so käme es zu der Genehmigungsfiktion selbst dann, wenn – wie hier – der Kaufvertrag auch nach Ansicht des Gerichts materiell nicht genehmigungsfähig ist.

Das Risiko der Genehmigungsfiktion könnte die Behörde allenfalls vermeiden, indem sie in rechtlichen Zweifelsfällen die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts stets innerhalb von zwei Monaten herbeiführt. Die dreimonatige Frist bliebe ihr dann praktisch nur noch für eindeutige, also weniger prüfungsintensive Fälle. Das liefe dem Normzweck zuwider. Denn der Gesetzgeber hat die Verlängerung der Frist auf drei Monate deshalb ermöglicht, weil die zweimonatige Frist nicht ausreicht, um die Entscheidung der Siedlungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts herbeizuführen7; das gilt erst recht in Zweifelsfällen, die einen erhöhten Prüfungs- und damit Zeitbedarf mit sich bringen.

Die Gefahr einer missbräuchlichen Fristverlängerung durch die Genehmigungsbehörde10 erscheint demgegenüber gering. Abgesehen davon, dass es allenfalls zu einer Fristverlängerung um einen auf insgesamt drei Monate kommen kann, darf die Behörde den auf die Dreimonatsfrist gerichteten Zwischenbescheid nicht schon dann erlassen, wenn ihr ein Vorkaufsrecht lediglich möglich erscheint, sondern erst, wenn sie nach rechtlicher Prüfung von dessen Bestehen überzeugt ist. Dann muss sie den Zwischenbescheid erteilen und den Vertrag der Siedlungsbehörde vorlegen11. Dass die Behörde den Vertrag der Siedlungsbehörde „zum Schein“ vorlegt, um ihre Prüfungsfrist um einen Monat zu verlängern, erscheint eher fernliegend.

Danach ist hier keine Genehmigungsfiktion eingetreten. Die Entscheidungsfrist war durch Zwischenbescheid wirksam auf drei Monate verlängert worden. Dafür reicht aus, dass die Genehmigungsbehörde nach Abschluss ihrer rechtlichen Prüfung ein Vorkaufsrecht und damit ihre Vorlagepflicht gemäß § 12 GrdstVG bejahte. Anhaltspunkte für ein willkürliches oder missbräuchliches Vorgehen der Behörde sind nicht ersichtlich. Damit lief die Entscheidungsfrist bis zum 4.01.2012, so dass der Zugang des angegriffenen Bescheids über die Vorkaufsrechtsausübung am 20.12 2011 rechtzeitig erfolgte und damit die Genehmigung versagt wurde ((vgl. BGH, Beschluss vom 31.01.1980 – V BLw 39/79, NJW 1981, 174.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28. November 2014 – BLw 3/13

  1. zuletzt BGH, Beschluss vom 09.05.1985 – BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 302[]
  2. BGH, Beschluss vom 09.05.1985 – BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 302; Beschluss vom 14.02.1974 – V BLw 1/73, WM 1974, 539; Beschluss vom 28.10.1965 – V BLw 19/65, BGHZ 44, 202, 204; vgl. auch Beschluss vom 07.11.2002 – BLw 24/02, NL-BzAR 2003, 74; Nachweise der obergerichtlichen Rechtsprechung bei Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 6 Anm.04.06.02.3, S. 406 f.; so wohl auch Lange, GrdstVG, 2. Aufl., § 6 Anm. 5a; Ehrenforth, RSG und GrdstVG, 1965, Teil E § 6 GrdstVG Anm. 3 c; Wöhrmann, GrdstVG, 1963, § 6 Rn. 31; Herminghausen, DNotZ 1965, 211, 215[]
  3. vgl. bereits BGH, Beschluss vom 08.05.1998 – BLw 44/97, NJW-RR 1998, 1473, 1474[]
  4. so auch OLG Stuttgart, RdL 1972, 103, 105; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 6 Anm.04.06.02.3, S. 407 ff.; Pikalo/Bendel, GrdstVG, 1963, § 6 S. 433 u. S. 438 f.; Schmitz, AgrarR 1994, 390 f.[]
  5. vgl. auch BGH, Beschluss vom 28.10.1965 – V BLw 19/65, BGHZ 44, 202, 203[]
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 09.05.1985 – BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 301; näher unten zu IV.[]
  7. BT-Drs. 3/2732, S. 3[][]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 17.03.1966 – V BLw 49/65, NJW 1966, 1408[]
  9. weitere Beispiele bei Schmitz, AgrarR 1994, 390 f.[]
  10. dazu OLG München, RdL 1967, 126, 128[]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 28.10.1965 – V BLw 19/65, BGHZ 44, 202, 203[]

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