Das nicht bestehen­de sied­lungs­recht­li­che Vor­kaufs­recht – und die Geneh­mi­gungs­frist

Zur Ver­län­ge­rung der Frist für die Ent­schei­dung über eine Geneh­mi­gung nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz auf drei Mona­te reicht es aus, dass die Geneh­mi­gungs­be­hör­de annimmt, wegen eines sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts gemäß § 12 GrdstVG zur Vor­la­ge an die Sied­lungs­be­hör­de ver­pflich­tet zu sein, und recht­zei­tig einen hier­auf gestütz­ten Zwi­schen­be­scheid erlässt; es kommt nicht dar­auf an, ob das Vor­kaufs­recht tat­säch­lich bestand. Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof und gab damit sei­ne bis­he­ri­ge gegen­läu­fi­ge Recht­spre­chung 1 auf.

Das nicht bestehen­de sied­lungs­recht­li­che Vor­kaufs­recht – und die Geneh­mi­gungs­frist

Der inner­halb der lau­fen­den Zwei­mo­nats­frist zuge­stell­te, auf das Vor­kaufs­ver­fah­ren gestütz­te Zwi­schen­be­scheid der Geneh­mi­gungs­be­hör­de hat die Ent­schei­dungs­frist mit­hin wirk­sam auf drei Mona­te ver­län­gert (§ 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 GrdstVG); es kommt nicht dar­auf an, ob ein Vor­kaufs­recht nach § 4 RSG tat­säch­lich bestand.

Nach der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung, auf die sich das Beschwer­de­ge­richt stützt, soll aller­dings ein irr­tüm­lich auf das Vor­kaufs­recht gestütz­ter Zwi­schen­be­scheid nur die Zwei­mo­nats­frist nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 GrdstVG in Lauf set­zen 2.

An die­ser Recht­spre­chung hält der Bun­des­ge­richts­hof nicht län­ger fest 3. Für die Ver­län­ge­rung der Frist auf drei Mona­te reicht es aus, dass die Geneh­mi­gungs­be­hör­de annimmt, wegen eines sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts gemäß § 12 GrdstVG zur Vor­la­ge an die Sied­lungs­be­hör­de ver­pflich­tet zu sein, und recht­zei­tig einen hier­auf gestütz­ten Zwi­schen­be­scheid erlässt 4.

Für die bis­he­ri­ge Recht­spre­chung lässt sich aller­dings der Geset­zes­wort­laut anfüh­ren. Ein Zwi­schen­be­scheid, der die Frist auf drei Mona­te ver­län­gern soll, setzt nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 GrdstVG vor­aus, dass "die Geneh­mi­gungs­be­hör­de eine Erklä­rung über die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts nach § 12 (GrdstVG) her­bei­zu­füh­ren (hat)". Die­se Ver­pflich­tung soll nach dem Wort­laut des § 12 GrdstVG davon abhän­gen, dass "die Vor­aus­set­zun­gen vor(liegen), unter denen nach dem Reichs­sied­lungs­ge­setz das Vor­kaufs­recht aus­ge­übt wer­den kann". Ein­deu­tig ist das jedoch nicht. Viel­mehr schließt die For­mu­lie­rung des § 6 GrdstVG es nicht aus, auch sol­che Fäl­le ein­zu­be­zie­hen, in denen die Geneh­mi­gungs­be­hör­de irr­tüm­lich von dem Bestehen eines Vor­kaufs­rechts aus­geht und sich infol­ge­des­sen zur Her­bei­füh­rung der Erklä­rung ver­pflich­tet sieht 5.

Aus sys­te­ma­ti­scher Sicht spricht gegen die bis­he­ri­ge Recht­spre­chung die Par­al­le­le zur Frist­ver­län­ge­rung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 GrdstVG. Danach kann die Geneh­mi­gungs­be­hör­de die Frist von einem auf zwei Mona­te ver­län­gern, wenn aus ihrer Sicht mehr Zeit für die Prü­fung erfor­der­lich ist. Dort hängt die Frist­ver­län­ge­rung also allein von der sub­jek­ti­ven Ein­schät­zung der Geneh­mi­gungs­be­hör­de ab, nicht hin­ge­gen von der objek­ti­ven Erfül­lung bestimm­ter Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen.

Ins­be­son­de­re gehört die Fra­ge, ob ein Vor­kaufs­recht nach § 4 RSG besteht, in mate­ri­el­ler Hin­sicht grund­sätz­lich nicht zum Prü­fungs­ge­gen­stand des Ein­wen­dungs­ver­fah­rens nach § 10 RSG, in dem die Sach­ent­schei­dung der Geneh­mi­gungs­be­hör­de über­prüft wird 6. Es erscheint dann inko­hä­rent, die­se mate­ri­ell nicht zu prü­fen­de Fra­ge für die Bestim­mung der Frist­dau­er her­an­zu­zie­hen und damit im Ergeb­nis über den Ein­tritt der mate­ri­ell wir­ken­den Geneh­mi­gungs­fik­ti­on ent­schei­den zu las­sen.

Auch nach der Ent­ste­hungs­ge­schich­te genügt für die Frist­ver­län­ge­rung, dass die Geneh­mi­gungs­be­hör­de annimmt, die Vor­aus­set­zun­gen für die Vor­la­ge­pflicht gemäß § 12 GrdstVG sei­en erfüllt. Die Geset­zes­be­grün­dung sieht die Ver­län­ge­rung auf drei Mona­te für Fäl­le vor, "in denen das Vor­kaufs­recht aus­ge­übt wer­den soll" 7, stellt also nicht zwin­gend auf des­sen objek­ti­ves Bestehen ab. In die­sen Fäl­len rei­che wegen des Umfangs der not­wen­di­gen Ermitt­lun­gen die Frist von zwei Mona­ten nicht aus. Zu sol­chen wei­te­ren Ermitt­lun­gen kommt es im Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren aber schon dann, wenn die Geneh­mi­gungs­be­hör­de – sei es auch rechts­ir­rig – von dem Bestehen eines Vor­kaufs­rechts aus­geht.

Die bis­he­ri­ge Recht­spre­chung führt zu Ergeb­nis­sen, die dem Geset­zes­zweck zuwi­der­lau­fen.

Die Ent­schei­dungs­frist ist ein for­mel­les Ver­fah­rens­ele­ment. Ihre Dau­er muss für alle Betei­lig­ten im Vor­hin­ein klar und unschwer erkenn­bar sein 8. Die bis­he­ri­ge Recht­spre­chung hat dem­ge­gen­über Unsi­cher­hei­ten über die Frist­dau­er zur Fol­ge. Mit Gewiss­heit lässt sie sich erst im Nach­hin­ein fest­stel­len, weil sie von der letzt­in­stanz­li­chen Beur­tei­lung im Gerichts­ver­fah­ren abhängt. Wird dort ein Vor­kaufs­recht bejaht, dau­er­te die Frist drei Mona­te, wird es ver­neint, betrug sie nur zwei Mona­te. Eine der­ar­ti­ge Unsi­cher­heit über die Frist ergibt sich ins­be­son­de­re in recht­li­chen Zwei­fels­fäl­len, in denen das Bestehen oder Nicht­be­stehen des Vor­kaufs­rechts nicht von vorn­her­ein auf der Hand liegt, son­dern von der Aus­fül­lung unbe­stimm­ter Rechts­be­grif­fe abhängt, etwa im vor­lie­gen­den Fall von der Fra­ge, ob meh­re­re, nur teil­wei­se land­wirt­schaft­lich genutz­ter Grund­stü­cke ein ein­heit­li­ches Grund­stück im wirt­schaft­li­chen Sinn bil­den, des­sen Ver­kauf ein Vor­kaufs­recht nach § 4 RSG begrün­det 9. Wird das Vor­kaufs­recht in einem sol­chen Fall von der Behör­de bejaht, im anschlie­ßen­den gericht­li­chen Ver­fah­ren aber ver­neint, so käme es zu der Geneh­mi­gungs­fik­ti­on selbst dann, wenn – wie hier – der Kauf­ver­trag auch nach Ansicht des Gerichts mate­ri­ell nicht geneh­mi­gungs­fä­hig ist.

Das Risi­ko der Geneh­mi­gungs­fik­ti­on könn­te die Behör­de allen­falls ver­mei­den, indem sie in recht­li­chen Zwei­fels­fäl­len die Ent­schei­dung über die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts stets inner­halb von zwei Mona­ten her­bei­führt. Die drei­mo­na­ti­ge Frist blie­be ihr dann prak­tisch nur noch für ein­deu­ti­ge, also weni­ger prü­fungs­in­ten­si­ve Fäl­le. Das lie­fe dem Norm­zweck zuwi­der. Denn der Gesetz­ge­ber hat die Ver­län­ge­rung der Frist auf drei Mona­te des­halb ermög­licht, weil die zwei­mo­na­ti­ge Frist nicht aus­reicht, um die Ent­schei­dung der Sied­lungs­be­hör­de über die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts her­bei­zu­füh­ren 7; das gilt erst recht in Zwei­fels­fäl­len, die einen erhöh­ten Prü­fungs- und damit Zeit­be­darf mit sich brin­gen.

Die Gefahr einer miss­bräuch­li­chen Frist­ver­län­ge­rung durch die Geneh­mi­gungs­be­hör­de 10 erscheint dem­ge­gen­über gering. Abge­se­hen davon, dass es allen­falls zu einer Frist­ver­län­ge­rung um einen auf ins­ge­samt drei Mona­te kom­men kann, darf die Behör­de den auf die Drei­mo­nats­frist gerich­te­ten Zwi­schen­be­scheid nicht schon dann erlas­sen, wenn ihr ein Vor­kaufs­recht ledig­lich mög­lich erscheint, son­dern erst, wenn sie nach recht­li­cher Prü­fung von des­sen Bestehen über­zeugt ist. Dann muss sie den Zwi­schen­be­scheid ertei­len und den Ver­trag der Sied­lungs­be­hör­de vor­le­gen 11. Dass die Behör­de den Ver­trag der Sied­lungs­be­hör­de "zum Schein" vor­legt, um ihre Prü­fungs­frist um einen Monat zu ver­län­gern, erscheint eher fern­lie­gend.

Danach ist hier kei­ne Geneh­mi­gungs­fik­ti­on ein­ge­tre­ten. Die Ent­schei­dungs­frist war durch Zwi­schen­be­scheid wirk­sam auf drei Mona­te ver­län­gert wor­den. Dafür reicht aus, dass die Geneh­mi­gungs­be­hör­de nach Abschluss ihrer recht­li­chen Prü­fung ein Vor­kaufs­recht und damit ihre Vor­la­ge­pflicht gemäß § 12 GrdstVG bejah­te. Anhalts­punk­te für ein will­kür­li­ches oder miss­bräuch­li­ches Vor­ge­hen der Behör­de sind nicht ersicht­lich. Damit lief die Ent­schei­dungs­frist bis zum 4.01.2012, so dass der Zugang des ange­grif­fe­nen Bescheids über die Vor­kaufs­rechts­aus­übung am 20.12 2011 recht­zei­tig erfolg­te und damit die Geneh­mi­gung ver­sagt wur­de ((vgl. BGH, Beschluss vom 31.01.1980 – V BLw 39/​79, NJW 1981, 174.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 28. Novem­ber 2014 – BLw 3/​13

  1. zuletzt BGH, Beschluss vom 09.05.1985 – BLw 9/​84, BGHZ 94, 299, 302[]
  2. BGH, Beschluss vom 09.05.1985 – BLw 9/​84, BGHZ 94, 299, 302; Beschluss vom 14.02.1974 – V BLw 1/​73, WM 1974, 539; Beschluss vom 28.10.1965 – V BLw 19/​65, BGHZ 44, 202, 204; vgl. auch Beschluss vom 07.11.2002 – BLw 24/​02, NL-BzAR 2003, 74; Nach­wei­se der ober­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung bei Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 6 Anm.04.06.02.3, S. 406 f.; so wohl auch Lan­ge, GrdstVG, 2. Aufl., § 6 Anm. 5a; Ehren­forth, RSG und GrdstVG, 1965, Teil E § 6 GrdstVG Anm. 3 c; Wöhr­mann, GrdstVG, 1963, § 6 Rn. 31; Her­ming­hau­sen, DNotZ 1965, 211, 215[]
  3. vgl. bereits BGH, Beschluss vom 08.05.1998 – BLw 44/​97, NJW-RR 1998, 1473, 1474[]
  4. so auch OLG Stutt­gart, RdL 1972, 103, 105; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 6 Anm.04.06.02.3, S. 407 ff.; Pikalo/​Bendel, GrdstVG, 1963, § 6 S. 433 u. S. 438 f.; Schmitz, AgrarR 1994, 390 f.[]
  5. vgl. auch BGH, Beschluss vom 28.10.1965 – V BLw 19/​65, BGHZ 44, 202, 203[]
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 09.05.1985 – BLw 9/​84, BGHZ 94, 299, 301; näher unten zu IV.[]
  7. BT-Drs. 3/​2732, S. 3[][]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 17.03.1966 – V BLw 49/​65, NJW 1966, 1408[]
  9. wei­te­re Bei­spie­le bei Schmitz, AgrarR 1994, 390 f.[]
  10. dazu OLG Mün­chen, RdL 1967, 126, 128[]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 28.10.1965 – V BLw 19/​65, BGHZ 44, 202, 203[]