Das nota­ri­el­le Kauf­an­ge­bot – und die vier­mo­na­ti­ge Annah­me­frist

In einem vom Ver­käu­fer vor­for­mu­lier­ten; und vom Käu­fer abge­ge­be­nen Kauf­an­ge­bot für eine Eigen­tums­woh­nung ist eine vier­mo­na­ti­ge Bin­dungs­frist des das Ange­bot abge­ben­den Käu­fers nach § 308 Nr. 1 BGB unwirk­sam.

Das nota­ri­el­le Kauf­an­ge­bot – und die vier­mo­na­ti­ge Annah­me­frist

Bei finan­zier­ten und beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Ver­trä­gen über den Erwerb einer fer­tig­ge­stell­ten Eigen­tums­woh­nung, deren Abschluss eine Boni­täts­prü­fung vor­aus­geht, hat der Bun­des­ge­richts­hof eine Frist für den Ein­gang der Annah­me­er­klä­rung von vier Wochen als ange­mes­sen erach­tet. Eine Bin­dungs­frist von vier Mona­ten hin­ge­gen beein­träch­tigt den Käu­fer unan­ge­mes­sen lang in sei­ner Dis­po­si­ti­ons­frei­heit 1.

Gemes­sen an den dann nach § 306 Abs. 2 BGB ein­grei­fen­den Vor­ga­ben des § 147 Abs. 2 BGB ist im hier ent­schie­de­nen Fall die Annah­me zu spät erklärt wor­den. Der Antrag war im Zeit­punkt der erst drei Mona­te spä­ter erklär­ten Annah­me bereits erlo­schen (§ 146 BGB). Dar­an ändert die in dem Ange­bot ent­hal­te­ne wei­te­re Erklä­rung, dass nach Ablauf der Bin­dungs­frist nur die Bin­dung an das Ange­bot, nicht aber das Ange­bot selbst erlö­schen sol­le, nichts. Sie führt nicht zu einer Fort­gel­tung des Ange­bots, weil auch die­se Klau­sel gemäß § 308 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist 2.

Anhalts­punk­te dafür, dass die Käu­fer die ver­spä­te­te Annah­me­er­klä­rung der Beklag­ten, die gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neu­es Ange­bot gilt, ange­nom­men haben, sind für den Bun­des­ge­richts­hof – auch in der wei­te­ren Ver­trags­ab­wick­lung – nicht ersicht­lich. Eine Annah­me durch Schwei­gen kommt bei beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Grund­stücks­ge­schäf­ten nicht in Betracht. Die von dem ande­ren Teil zur Erfül­lung vor­ge­nom­me­nen Hand­lun­gen wie etwa die Kauf­preis­zah­lung sind grund­sätz­lich nicht als schlüs­si­ge Annah­me­er­klä­rung aus­zu­le­gen 3.

Einem Berei­che­rungs­an­spruch des Käu­fers – auf Rück­zah­lung des Kauf­prei­ses Zug um Zug gegen Rück­über­eig­nung der Eigen­tums­woh­nung – steht in einem sol­chen Fall auch nicht der Ein­wand unzu­läs­si­ger Rechts­aus­übung (§ 242 BGB) ent­ge­gen.

Der Hin­weis auf die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zur Nich­tig­keit eines Geschäfts­be­sor­gungs- oder Treu­hand­ver­tra­ges wegen Ver­sto­ßes gegen das Rechts­be­ra­tungs­ge­setz 4 ver­mag die Annah­me einer unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung nicht zu tra­gen. Jener Fall betrifft nicht eine mit der vor­lie­gen­den Kon­stel­la­ti­on ver­gleich­ba­re und auf sie über­trag­ba­re Fall­ge­stal­tung. Denn es ging dort nicht um die Ver­wen­dung einer unwirk­sa­men all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gung und die damit ver­bun­de­ne Fra­ge, ob es dem ande­ren Teil ver­wehrt ist, sich gegen­über dem Ver­wen­der auf die Unwirk­sam­keit der gestell­ten Klau­sel zu beru­fen. Dar­über hin­aus fehlt es aber auch an dem erfor­der­li­chen Ver­trau­ens­tat­be­stand. Dem dem der dor­ti­gen Ent­schei­dung zugrun­de lie­gen­den Fall hat­te der Treu­hän­der zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses dar­auf ver­trau­en dür­fen, dass sich das Ver­trags­werk im Rah­men des gesetz­lich Zuläs­si­gen hielt, weil die Erlaub­nis­pflich­tig­keit von Geschäfts­be­sor­gungs- oder Treu­hand­ver­trä­gen der damals zu beur­tei­len­den Art erst durch das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 28.09.2000 5 auf­ge­deckt wor­den war und sie zuvor in Recht­spre­chung und Schrift­tum über­wie­gend für beden­ken­frei gehal­ten wor­den waren. Anders ver­hält es sich im vor­lie­gen­den Fall. Dass beim Kauf einer Eigen­tums­woh­nung eine Bin­dungs­frist von mehr als vier Wochen regel­mä­ßig gegen § 10 Nr. 1 AGBG (heu­te § 308 Nr. 1 BGB) ver­stößt, war im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses im Jahr 2002 weit ver­brei­te­te Auf­fas­sung in der Kom­men­tar­li­te­ra­tur 6. Ein Ver­trau­en des AGB-Ver­wen­ders, dass sich eine Bin­dungs­frist von vier Mona­ten im Rah­men des gesetz­lich Zuläs­si­gen hält, ist unter die­sen Umstän­den nicht schutz­wür­dig.

Die Käu­fer haben ihr Recht zur Rück­ab­wick­lung des Ver­tra­ges auch nicht ver­wirkt. Eine Ver­wir­kung als Son­der­fall der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung 7 kommt in Betracht, wenn sich der Schuld­ner wegen der Untä­tig­keit sei­nes Gläu­bi­gers über einen gewis­sen Zeit­raum hin bei objek­ti­ver Beur­tei­lung dar­auf ein­rich­ten darf und ein­ge­rich­tet hat, die­ser wer­de sein Recht nicht mehr gel­tend machen, und des­we­gen die spä­te­re Gel­tend­ma­chung gegen Treu und Glau­ben ver­stößt; zu dem Zeit­ab­lauf müs­sen beson­de­re, auf dem Ver­hal­ten des Berech­tig­ten beru­hen­de Umstän­de hin­zu­tre­ten, die das Ver­trau­en des Ver­pflich­te­ten recht­fer­ti­gen, der Berech­tig­te wer­de sein Recht nicht mehr gel­tend machen 8. Sol­che Umstän­de in dem Ver­hal­ten der Käu­fer sind hier nicht fest­ge­stellt 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Okto­ber 2014 – V ZR 289/​13

  1. näher BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873 Rn. 8 f.[]
  2. näher BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 10/​12, NJW 2013, 3434 ff.[]
  3. näher BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873 Rn. 16 ff.[]
  4. BGH, Urteil vom 01.02.2007 – – III ZR 281/​05, NJW 2007, 1130, 1131 Rn. 13 ff.[]
  5. BGH, Urteil vom 28.09.2000 – IX ZR 279/​99, BGHZ 145, 265[]
  6. vgl. nur Erman/​Hefermehl, BGB, 9. Aufl., § 10 Nr. 1 AGBG Rn. 5; Löwe/​Graf von Westphalen/​Trinkner, Groß­kom­men­tar zum AGBG-Gesetz, Bd. II, 2. Aufl., § 10 Nr. 1 Rn. 13; Schlos­ser/­Coes­ter-Walt­jen, AGBG, 1. Aufl., § 10 Nr. 1 Rn. 12; Wolf/​Horn/​Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 10 Nr. 1 Rn. 15[]
  7. BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 181/​13, MDR 2014, 892 Rn. 17[]
  8. st. Rspr., sie­he nur BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/​12, WM 2013, 2315 Rn. 24 mwN[]
  9. vgl. auch BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/​13, WM 2013, 2315 Rn. 25 f.[]