Das notarielle Kaufangebot – und die viermonatige Annahmefrist

In einem vom Verkäufer vorformulierten; und vom Käufer abgegebenen Kaufangebot für eine Eigentumswohnung ist eine viermonatige Bindungsfrist des das Angebot abgebenden Käufers nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam.

Das notarielle Kaufangebot – und die viermonatige Annahmefrist

Bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen über den Erwerb einer fertiggestellten Eigentumswohnung, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, hat der Bundesgerichtshof eine Frist für den Eingang der Annahmeerklärung von vier Wochen als angemessen erachtet. Eine Bindungsfrist von vier Monaten hingegen beeinträchtigt den Käufer unangemessen lang in seiner Dispositionsfreiheit1.

Gemessen an den dann nach § 306 Abs. 2 BGB eingreifenden Vorgaben des § 147 Abs. 2 BGB ist im hier entschiedenen Fall die Annahme zu spät erklärt worden. Der Antrag war im Zeitpunkt der erst drei Monate später erklärten Annahme bereits erloschen (§ 146 BGB). Daran ändert die in dem Angebot enthaltene weitere Erklärung, dass nach Ablauf der Bindungsfrist nur die Bindung an das Angebot, nicht aber das Angebot selbst erlöschen solle, nichts. Sie führt nicht zu einer Fortgeltung des Angebots, weil auch diese Klausel gemäß § 308 Nr. 1 BGB unwirksam ist2.

Anhaltspunkte dafür, dass die Käufer die verspätete Annahmeerklärung der Beklagten, die gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot gilt, angenommen haben, sind für den Bundesgerichtshof – auch in der weiteren Vertragsabwicklung – nicht ersichtlich. Eine Annahme durch Schweigen kommt bei beurkundungsbedürftigen Grundstücksgeschäften nicht in Betracht. Die von dem anderen Teil zur Erfüllung vorgenommenen Handlungen wie etwa die Kaufpreiszahlung sind grundsätzlich nicht als schlüssige Annahmeerklärung auszulegen3.

Einem Bereicherungsanspruch des Käufers – auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung – steht in einem solchen Fall auch nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegen.

Der Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Nichtigkeit eines Geschäftsbesorgungs- oder Treuhandvertrages wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz4 vermag die Annahme einer unzulässigen Rechtsausübung nicht zu tragen. Jener Fall betrifft nicht eine mit der vorliegenden Konstellation vergleichbare und auf sie übertragbare Fallgestaltung. Denn es ging dort nicht um die Verwendung einer unwirksamen allgemeinen Geschäftsbedingung und die damit verbundene Frage, ob es dem anderen Teil verwehrt ist, sich gegenüber dem Verwender auf die Unwirksamkeit der gestellten Klausel zu berufen. Darüber hinaus fehlt es aber auch an dem erforderlichen Vertrauenstatbestand. Dem dem der dortigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Treuhänder zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses darauf vertrauen dürfen, dass sich das Vertragswerk im Rahmen des gesetzlich Zulässigen hielt, weil die Erlaubnispflichtigkeit von Geschäftsbesorgungs- oder Treuhandverträgen der damals zu beurteilenden Art erst durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.09.20005 aufgedeckt worden war und sie zuvor in Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend für bedenkenfrei gehalten worden waren. Anders verhält es sich im vorliegenden Fall. Dass beim Kauf einer Eigentumswohnung eine Bindungsfrist von mehr als vier Wochen regelmäßig gegen § 10 Nr. 1 AGBG (heute § 308 Nr. 1 BGB) verstößt, war im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahr 2002 weit verbreitete Auffassung in der Kommentarliteratur6. Ein Vertrauen des AGB-Verwenders, dass sich eine Bindungsfrist von vier Monaten im Rahmen des gesetzlich Zulässigen hält, ist unter diesen Umständen nicht schutzwürdig.

Die Käufer haben ihr Recht zur Rückabwicklung des Vertrages auch nicht verwirkt. Eine Verwirkung als Sonderfall der unzulässigen Rechtsausübung7 kommt in Betracht, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die spätere Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt; zu dem Zeitablauf müssen besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde sein Recht nicht mehr geltend machen8. Solche Umstände in dem Verhalten der Käufer sind hier nicht festgestellt9.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 289/13

  1. näher BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 8 f.[]
  2. näher BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 10/12, NJW 2013, 3434 ff.[]
  3. näher BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 16 ff.[]
  4. BGH, Urteil vom 01.02.2007 – – III ZR 281/05, NJW 2007, 1130, 1131 Rn. 13 ff.[]
  5. BGH, Urteil vom 28.09.2000 – IX ZR 279/99, BGHZ 145, 265[]
  6. vgl. nur Erman/Hefermehl, BGB, 9. Aufl., § 10 Nr. 1 AGBG Rn. 5; Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, Großkommentar zum AGBG-Gesetz, Bd. II, 2. Aufl., § 10 Nr. 1 Rn. 13; Schlosser/Coester-Waltjen, AGBG, 1. Aufl., § 10 Nr. 1 Rn. 12; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 10 Nr. 1 Rn. 15[]
  7. BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 181/13, MDR 2014, 892 Rn. 17[]
  8. st. Rspr., siehe nur BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/12, WM 2013, 2315 Rn. 24 mwN[]
  9. vgl. auch BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/13, WM 2013, 2315 Rn. 25 f.[]

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