Das Nutzungsverhältnis über ein Erholungsgrundstück in der ehem. DDR – und der Bereicherungsausgleich

Nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses über ein Erholungsgrundstück auf dem Gebiet der ehemaligen DDR kann eine über den Bereicherungsausgleich hinausgehende Entschädigung grundsätzlich nur für solche Baulichkeiten verlangt werden, die mit zivilrechtlicher Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. staatlichen Verwalters errichtet worden sind. Das Fehlen der zivilrechtlichen Zustimmung ist unter den Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG grundsätzlich nur dann unbeachtlich, wenn das errichtete Bauwerk der öffentlichrechtlich erteilten Bauzustimmung entspricht.

Ein Entschädigungsanspruch besteht schon dann nicht, wenn es an der erforderlichen zivilrechtlichen Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR fehlt und dieses Fehlen auch nicht nach § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG unbeachtlich ist.

Voraussetzung dafür, dass der Grundstückseigentümer dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses über die Nutzung des Erholungsgrundstücks eine Entschädigung für ein errichtetes Bauwerk zu leisten hat, ist, dass das Bauwerk entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG). Das ist der Fall, wenn hierfür eine öffentlichrechtliche Bauzustimmung und wie hier im Anwendungsbereich des § 313 Abs. 2 ZGBDDR erforderlich die zivilrechtliche Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. des anderen Vertragschließenden vorlag ¹.

Da die Bauzustimmung nach § 5 Abs. 6 BevölkerungsbauwerkeVO unbeschadet privater Rechte Dritter erging, konnten etwaige zivilrechtlich erforderliche Zustimmungen wie etwa nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR nicht durch die Erteilung der Bauzustimmung ersetzt werden ². Das gesonderte Vorliegen der zivilrechtlichen Zustimmung des Überlassenden gemäß § 313 Abs. 2 ZGBDDR ist aber eine zwingende Voraussetzung für einen Ersatzanspruch nach § 12 SchuldRAnpG, weil nur sie die innere Rechtfertigung dafür darstellt, dass dem Grundstückseigentümer nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses eine über den Bereicherungsausgleich hinausgehende Entschädigung auferlegt werden kann.

Es kann deshalb dahinstehen, ob der Bungalow, wie die Revision meint, nach öffentlichem Baurecht inzwischen Bestandsschutz genießt. Denn ein etwaiger öffentlichrechtlicher Bestandsschutz ersetzte jedenfalls nicht die nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR erforderliche zivilrechtliche Zustimmung des Überlassenden, ohne die das Bauwerk nicht entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet ist und auch bereits Baulichkeiteneigentum nach dem Recht der DDR nicht entstehen konnte ³.

An der zivilrechtlichen Zustimmung zur Errichtung des Bauwerks als Anspruchsvoraussetzung für den Entschädigungsanspruch fehlt es nach den Feststellungen des Landgerichts vorliegend.

Das Fehlen der zivilrechtlichen Zustimmung war im hier entschiedenen Fall nach den hier gegebenen Umständen auch nicht unbeachtlich:

Zwar erklärt § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG das Fehlen einer Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR für unbeachtlich, wenn der Nutzungsvertrag von einer staatlichen Stelle abgeschlossen ist und eine Behörde dieser Körperschaft eine Bauzustimmung erteilt hat, wie es hier bei dem vormals staatlich verwalteten Grundstück der Fall ist. Mit der Erteilung der Bauzustimmung durfte der Nutzer davon ausgehen, dass sein Vorhaben baurechtlich und zivilrechtlich gebilligt worden ist ⁴. Diese Regelung bezweckt den Vertrauensschutz des Nutzers, wenn dieselbe Körperschaft, die die Bauzustimmung erteilte, auch für die Erteilung der Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR zuständig war ⁵.

Der Vertrauensschutz, der die gesonderte zivilrechtliche Zustimmung ersetzt, kann sich indessen grundsätzlich nur auf die Errichtung eines solchen Bauwerks beziehen, das der öffentlichrechtlich erteilten Bauzustimmung entspricht. Ob sich der Grundstückseigentümer bei nur geringfügigen Abweichungen nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen (§ 242 BGB) treuwidrig verhält, wenn er sich auf das Fehlen einer Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR beruft, kann im vorliegenden Fall dahinstehen, denn das hier errichtete Bauwerk stimmt in wesentlichen Punkten, insbesondere hinsichtlich der Vollunterkellerung und des Ausbaus des Dachgeschosses, nicht mit der erteilten Bauzustimmung überein. Damit liegen die Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG nicht vor, unter denen das Fehlen der gesonderten zivilrechtlichen Zustimmung aus Gründen des Vertrauensschutzes unbeachtlich wäre.

Soweit der Entschädigungsanspruch auch auf die errichtete Garage gestützt war, fehlt es nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts bereits an einer Bauzustimmung.

Da imn hier entschiedenen Fall ein Abriss der Aufbauten vorgesehen ist, scheidet auch ein Bereicherungsanspruch aus ⁶.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. September 2019 – XII ZR 12/19

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