Das Nut­zungs­ver­hält­nis über ein Erho­lungs­grund­stück in der ehem. DDR – und der Bereicherungsausgleich

Nach Been­di­gung des Nut­zungs­ver­hält­nis­ses über ein Erho­lungs­grund­stück auf dem Gebiet der ehe­ma­li­gen DDR kann eine über den Berei­che­rungs­aus­gleich hin­aus­ge­hen­de Ent­schä­di­gung grund­sätz­lich nur für sol­che Bau­lich­kei­ten ver­langt wer­den, die mit zivil­recht­li­cher Zustim­mung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers bzw. staat­li­chen Ver­wal­ters errich­tet wor­den sind. Das Feh­len der zivil­recht­li­chen Zustim­mung ist unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 19 Abs. 2 Schul­d­RAnpG grund­sätz­lich nur dann unbe­acht­lich, wenn das errich­te­te Bau­werk der öffent­lich­recht­lich erteil­ten Bau­zu­stim­mung entspricht.

Ein Ent­schä­di­gungs­an­spruch besteht schon dann nicht, wenn es an der erfor­der­li­chen zivil­recht­li­chen Zustim­mung nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR fehlt und die­ses Feh­len auch nicht nach § 19 Abs. 2 Schul­d­RAnpG unbe­acht­lich ist.

Vor­aus­set­zung dafür, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer dem Nut­zer nach Been­di­gung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses über die Nut­zung des Erho­lungs­grund­stücks eine Ent­schä­di­gung für ein errich­te­tes Bau­werk zu leis­ten hat, ist, dass das Bau­werk ent­spre­chend den Rechts­vor­schrif­ten der DDR errich­tet wor­den ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 Schul­d­RAnpG). Das ist der Fall, wenn hier­für eine öffent­lich­recht­li­che Bau­zu­stim­mung und wie hier im Anwen­dungs­be­reich des § 313 Abs. 2 ZGBDDR erfor­der­lich die zivil­recht­li­che Zustim­mung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers bzw. des ande­ren Ver­trag­schlie­ßen­den vor­lag ^[1].

Da die Bau­zu­stim­mung nach § 5 Abs. 6 Bevöl­ke­rungs­bau­wer­ke­VO unbe­scha­det pri­va­ter Rech­te Drit­ter erging, konn­ten etwai­ge zivil­recht­lich erfor­der­li­che Zustim­mun­gen wie etwa nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR nicht durch die Ertei­lung der Bau­zu­stim­mung ersetzt wer­den ^[2]. Das geson­der­te Vor­lie­gen der zivil­recht­li­chen Zustim­mung des Über­las­sen­den gemäß § 313 Abs. 2 ZGBDDR ist aber eine zwin­gen­de Vor­aus­set­zung für einen Ersatz­an­spruch nach § 12 Schul­d­RAnpG, weil nur sie die inne­re Recht­fer­ti­gung dafür dar­stellt, dass dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nach Been­di­gung des Nut­zungs­ver­hält­nis­ses eine über den Berei­che­rungs­aus­gleich hin­aus­ge­hen­de Ent­schä­di­gung auf­er­legt wer­den kann.

Es kann des­halb dahin­ste­hen, ob der Bun­ga­low, wie die Revi­si­on meint, nach öffent­li­chem Bau­recht inzwi­schen Bestands­schutz genießt. Denn ein etwai­ger öffent­lich­recht­li­cher Bestands­schutz ersetz­te jeden­falls nicht die nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR erfor­der­li­che zivil­recht­li­che Zustim­mung des Über­las­sen­den, ohne die das Bau­werk nicht ent­spre­chend den Rechts­vor­schrif­ten der DDR errich­tet ist und auch bereits Bau­lich­kei­ten­ei­gen­tum nach dem Recht der DDR nicht ent­ste­hen konn­te ^[3].

An der zivil­recht­li­chen Zustim­mung zur Errich­tung des Bau­werks als Anspruchs­vor­aus­set­zung für den Ent­schä­di­gungs­an­spruch fehlt es nach den Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts vorliegend.

Das Feh­len der zivil­recht­li­chen Zustim­mung war im hier ent­schie­de­nen Fall nach den hier gege­be­nen Umstän­den auch nicht unbeachtlich:

Zwar erklärt § 19 Abs. 2 Schul­d­RAnpG das Feh­len einer Zustim­mung nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR für unbe­acht­lich, wenn der Nut­zungs­ver­trag von einer staat­li­chen Stel­le abge­schlos­sen ist und eine Behör­de die­ser Kör­per­schaft eine Bau­zu­stim­mung erteilt hat, wie es hier bei dem vor­mals staat­lich ver­wal­te­ten Grund­stück der Fall ist. Mit der Ertei­lung der Bau­zu­stim­mung durf­te der Nut­zer davon aus­ge­hen, dass sein Vor­ha­ben bau­recht­lich und zivil­recht­lich gebil­ligt wor­den ist ^[4]. Die­se Rege­lung bezweckt den Ver­trau­ens­schutz des Nut­zers, wenn die­sel­be Kör­per­schaft, die die Bau­zu­stim­mung erteil­te, auch für die Ertei­lung der Zustim­mung nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR zustän­dig war ^[5].

Der Ver­trau­ens­schutz, der die geson­der­te zivil­recht­li­che Zustim­mung ersetzt, kann sich indes­sen grund­sätz­lich nur auf die Errich­tung eines sol­chen Bau­werks bezie­hen, das der öffent­lich­recht­lich erteil­ten Bau­zu­stim­mung ent­spricht. Ob sich der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bei nur gering­fü­gi­gen Abwei­chun­gen nach all­ge­mei­nen zivil­recht­li­chen Grund­sät­zen (§ 242 BGB) treu­wid­rig ver­hält, wenn er sich auf das Feh­len einer Zustim­mung nach § 313 Abs. 2 ZGBDDR beruft, kann im vor­lie­gen­den Fall dahin­ste­hen, denn das hier errich­te­te Bau­werk stimmt in wesent­li­chen Punk­ten, ins­be­son­de­re hin­sicht­lich der Voll­un­ter­kel­le­rung und des Aus­baus des Dach­ge­schos­ses, nicht mit der erteil­ten Bau­zu­stim­mung über­ein. Damit lie­gen die Vor­aus­set­zun­gen des § 19 Abs. 2 Schul­d­RAnpG nicht vor, unter denen das Feh­len der geson­der­ten zivil­recht­li­chen Zustim­mung aus Grün­den des Ver­trau­ens­schut­zes unbe­acht­lich wäre.

Soweit der Ent­schä­di­gungs­an­spruch auch auf die errich­te­te Gara­ge gestützt war, fehlt es nach den nicht ange­grif­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts bereits an einer Bauzustimmung.

Da imn hier ent­schie­de­nen Fall ein Abriss der Auf­bau­ten vor­ge­se­hen ist, schei­det auch ein Berei­che­rungs­an­spruch aus ^[6].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Sep­tem­ber 2019 – XII ZR 12/​19

1. BT-Drs. 12/​7135 S. 46; Münch­Komm-BGB/­Kühn­holz 4. Aufl. § 12 Schul­d­RAnpG Rn. 10; Kiethe/​Bultmann Schuld­rechts­an­pas­sungs­ge­setz § 12 Rn. 9[↩]
2. BT-Drs. 12/​7135 S. 46[↩]
3. vgl. BT-Drs. 12/​7135 S. 46[↩]
4. BT-Drs. 12/​7135 S. 52; Münch­Komm-BGB/­Kühn­holz 4. Aufl. § 19 Schul­d­RAnpG Rn. 7[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 23.12 1998 XII ZR 16/​97 ZMR 1999, 311, 312 mwN[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 09.04.2014 XII ZR 161/​13 NJW 2014, 3027 Rn. 16 ff.[↩]