Das Rückkaufrecht in der Zwangsversteigerung

Eine Vormerkung zur Sicherung des Rückübereignungsanspruchs aus einem Rückkaufsrecht des Verkäufers eines Grundstücks kann nach Erlöschen dieses Anspruchs mangels Anspruchskongruenz nicht mit einem Rückübereignungsanspruch des Verkäufers aus einem weiteren Kaufvertrag mit einem Dritten „aufgeladen“ werden. Ergibt sich das klar und eindeutig aus den zu den Grundakten gereichten öffentlichen Urkunden, ist die Vormerkung im geringsten Gebot nicht zu berücksichtigen, auch wenn sie im Grundbuch noch nicht gelöscht ist.

Das Rückkaufrecht in der Zwangsversteigerung

Ist eine Auflassungsvormerkung als vorrangiges Recht bei der Feststellung des geringsten Gebots zu berücksichtigen, ist der Zuzahlungsbetrag nach dem Wert des Grundstücks zu bemessen, auch wenn die Wahrscheinlichkeit, dass der Anspruch besteht und durchgesetzt werden kann, gering ist. Bei der Bestimmung des Zuzahlungsbetrags hat der Tatrichter ein Ermessen, das im Rechtsbeschwerdeverfahren nur eingeschränkt überprüfbar ist.

Die Pfändung des Anspruchs auf Rückübereignung des Grundstücks, der durch eine Vormerkung gesichert ist, die nach dem geringsten Gebot bestehen bleibt, erlischt nicht durch den Zuschlag, auch wenn sie nach der Eintragung des Rechts erfolgt, aus dem die Zwangsversteigerung betrieben wird.

Auflassungsvormerkung als Teil des geringsten Gebots

Richtig ist, dass eine Auflassungsvormerkung, die – wie hier – dem Recht, aus dem die Zwangsversteigerung betrieben wird, im Rang vorgeht, in das geringste Gebot als bestehen bleibendes Recht aufzunehmen und dass dafür entsprechend § 51 Abs. 2 ZVG ein Zuzahlungsbetrag festzusetzen ist. Das gilt auch dann, wenn die Vormerkung einen bedingten Auflassungsanspruch sichert1. Bei der Bestimmung des Zuzahlungsbetrags hat der Tatrichter ein Ermessen, das im Rechtsbeschwerdeverfahren nur eingeschränkt überprüfbar ist.

In diesem Rahmen ist die Festsetzung des Zuzahlungsbetrags indes zu beanstanden. Das Vollstreckungsgericht hat die Grundlagen der Bemessung verkannt. Anzusetzen ist, wie sich im Umkehrschluss aus § 51 Abs. 1 Satz 2 ZVG ergibt, der Betrag, um den der Wert des zu versteigernden Grundstücks gemindert ist, wenn das Recht besteht2. Das war nach dem wie noch zu zeigen sein wird: unzutreffenden Ausgangspunkt des Vollstreckungsgerichts der Wert des Grundstücks. Das Vollstreckungsgericht meinte die Vormerkung bei der Feststellung des geringsten Gebots nicht unberücksichtigt lassen zu können, weil die Löschungsunterlagen nicht vorgelegen hätten. Das bedeutete aber, dass ein (bedingter) Auflassungsanspruch, der durch die in das geringste Gebot aufgenommene Vormerkung gesichert war, noch be- oder entstehen und die Ersteherin trotz erfolgtem Zuschlag nach § 888 Abs. 1 BGB verpflichtet sein konnte, der Wiedereintragung des Schuldners als Eigentümer zuzustimmen3. Konnte die Ersteherin aber das Eigentum an dem zugeschlagenen Grundstück wieder verlieren, bestimmt der Wert des Grundstücks die Höhe des Zuzahlungsbetrags. Diesen Betrag durfte das Vollstreckungsgericht nicht mit Rücksicht auf das sehr wahrscheinliche Erlöschen des gesicherten Anspruchs auf null reduzieren. Es musste, wenn auch in eingeschränktem Umfang, prüfen, ob der gesicherte Anspruch und die Vormerkung noch bestanden. Konnte es das Erlöschen nicht feststellen, musste es nicht nur bei der Feststellung des geringsten Gebots, sondern auch bei der Festsetzung des Zuzahlungsbetrags von dem möglichen Be- oder Entstehen des Anspruchs und dem Fortbestand der Vormerkung ausgehen. Das schloss die Festsetzung des Zuzahlungsbetrags mit Null aus.

Erlöschen der Pfändung bei der Vormerkung als Bedingung der Versteigerung

Das Vollstreckungsgericht meint, anders als die Pfändung eines Grundpfandrechts nehme die Pfändung des durch eine Vormerkung gesicherten Anspruchs nicht am Rang des gepfändeten Rechts teil. Es entstehe vielmehr nach § 848 Abs. 2 ZPO ein eigenständiges Recht. Dessen Erlöschen bestimme sich danach, ob es vor oder nach dem Recht entstanden sei, aus dem die Zwangsversteigerung erfolge. Die Pfändung sei hier nach der Eintragung des Grundpfandrechts der Gläubigerin erfolgt und falle deshalb mit dem Zuschlag weg.

Das trifft nicht zu. Der Gläubiger, der einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück pfändet, erwirbt nicht schon mit der Pfändung ein eigenständiges Recht an dem Grundstück. Ein solches Recht erlangt er nach § 848 Abs. 2 Satz 2 ZPO erst, wenn der Schuldner auf Grund des gepfändeten Anspruchs das Eigentum an dem Grundstück erwirbt. Dann nämlich erwirbt er kraft Gesetzes eine Sicherungshypothek an dem Grundstück. Dazu ist es bislang nicht gekommen. Der Beteiligte zu 2 ist zwar als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Die Sicherungshypothek zugunsten des Beteiligten zu 1 entsteht aber erst, wenn der Beteiligte zu 2 das Eigentum zunächst an den Erwerber R. verliert und es danach auf Grund eines Auflassungsanspruchs gegen diesen wieder erlangt. Der Sicherungshypothek nach § 848 Abs. 2 Satz 2 ZPO gehen eingetragene Grundpfandrechte zudem nur vor, wenn sie nach dem Kaufvertrag übernommen oder bestellt werden sollen. Denn dann könnte der Schuldner das Eigentum an dem Grundstück auch nur mit diesen Belastungen erlangen4. So lag es hier nicht. Die Hypothek der Gläubigerin ist zwar eine Kaufgeldhypothek. Sie sollte aber der übernommenen Vormerkung für den Schuldner im Rang nicht vorgehen, sondern nur der Vormerkung zugunsten des Erwerbers.

Berücksichtigung der Vormerkung im geringsten Gebot

Bei der Feststellung der in das geringste Gebot aufzunehmenden Rechte ist, soweit hier von Interesse, von dem Stand des Grundbuchs auszugehen. Darin ist die erste Vormerkung nach wie vor eingetragen. Ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht ist bei der Feststellung des geringsten Gebots aber nicht nur dann nicht (mehr) zu berücksichtigen, wenn die für die Löschung des Rechts erforderlichen Urkunden spätestens im Versteigerungstermin vorgelegt werden5, sondern auch, wenn die Voraussetzungen für die Löschung „liquid vorliegen“6.

So liegt es hier. Die Unterlagen für die Löschung der Vormerkung sind zwar nicht vorgelegt worden. Die Voraussetzungen für ihre Löschung lagen aber „liquid“ vor.

Die Voraussetzungen für die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts liegen liquid das heißt beweissicher vor, wenn sich das Erlöschen aus öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunden ergibt und diese Urkunden dem Zwangsversteigerungsrechtspfleger die einfache und sichere Feststellung erlauben, dass das eingetragene Recht nicht mehr besteht. Denn nur solche Erkenntnisse können mit den in dem formalisierten Zwangsversteigerungsverfahren zur Verfügung stehenden Aufklärungsmitteln gewonnen und berücksichtigt werden. Andere Erlöschensgründe müssen dagegen durch Vorlage der Löschungsunterlagen oder durch Urteil des Prozessgerichts nachgewiesen werden. Die Feststellung, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht nicht mehr besteht, kann sich auch aus den zu den Grundakten gereichten öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunden ergeben7. Das ist hier der Fall.

Aus den Grundakten ergab sich im hier entschiedenen Fall eindeutig, dass die Vormerkung ursprünglich den Anspruch des Schuldners aus der Rückkaufvereinbarung aus dem ersten Kaufvertrag vom 05.06.2003 sichern sollte. Das Erlöschen dieses Anspruchs ergab sich ebenso eindeutig aus dem Rückabwicklungsvertrag vom 02.12.2004, in welchem der erste Kaufvertrag insgesamt und damit auch das Rückkaufsrecht des Schuldners aufgehoben werden. Ob sich aus dieser Vereinbarung mit der gleichen Eindeutigkeit ergibt, dass die Vormerkung erloschen ist, ist allerdings zweifelhaft. Denn die Parteien haben in dieser Vereinbarung die Vormerkung ausdrücklich bestehen lassen und eine Eintragung der in der Rückabwicklungsvereinbarung vereinbarten zusätzlichen Vormerkung nur „falls erforderlich“ vorgesehen. Sie könnten die Eintragung der Vormerkung damit durch eine nachfolgende Bewilligung und einen neuen Anspruch, nämlich einen Rückübereignungsanspruch des Schuldners aus der Rückabwicklungsvereinbarung, wieder werthaltig gemacht haben8. Auf diese Frage kommt es aber, wie das Beschwerdegericht insofern zutreffend erkannt hat, nicht an. Dieser Anspruch ist jedenfalls erfüllt. Der Schuldner ist auf Grund der Rückabwicklungsvereinbarung wieder als Eigentümer eingetragen worden. Das ergibt sich aus dem Grundbuch und der zu den Grundakten gereichten öffentlichen Urkunde, auf deren Grundlage die Wiedereintragung erfolgte. Zweifel an dem Inhalt oder an dem Bestand der Eintragung sind nicht ersichtlich. Der der Vormerkung etwa unterlegte Anspruch aus der Rückabwicklungsvereinbarung ist damit jedenfalls nach § 362 Abs. 1 BGB durch Erfüllung vollständig erloschen. Damit ist auch die Vormerkung erloschen.

Mit den Mitteln des Vollstreckungsrechts nicht aufzuklärende Zweifel an dem Erlöschen der Vormerkung ergeben sich auch nicht daraus, dass die Vormerkung in dem Kaufvertrag des Schuldners mit R. „wieder aufgeladen“ worden sein könnte. Denn auch das ist ersichtlich nicht der Fall.

Eine irreführenderweise so genannte Wiederaufladung kommt nämlich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur in Betracht, wenn der zu sichernde Anspruch, die Eintragung und die Bewilligung im Zeitpunkt ihres Zusammentreffens kongruent sind9. Diese Kongruenz setzt voraus, dass der Anspruch, der der Vormerkung unterlegt werden soll, vom Inhalt her die gleiche herbeizuführende bzw. zu sichernde Rechtsänderung wie die vorangegangene Eintragung betrifft10. Daran fehlt es hier. Und das ist auch offensichtlich.

Zweifelhaft ist schon, welchen Rückübertragungsanspruch die Vormerkung nach dem zweiten Kaufvertrag überhaupt sichern könnte. Dieser sieht nämlich ein Rückkaufsrecht des Schuldners nicht vor und begründet auch sonst keinen Anspruch des Schuldners auf Rückübereignung des verkauften Grundstücks. Der konstruierbare Anspruch des Schuldners aus § 346 Abs. 1 BGB nach erklärtem Rücktritt von dem zweiten Kaufvertrag setzt voraus, dass der Notar unter Verstoß gegen die Anweisungen im Kaufvertrag die Eintragung der (erklärten) Auflassung veranlasst. Anhaltspunkte dafür, dass dies möglich ist, sind weder behauptet worden noch sonst ersichtlich. Durchgreifenden Bedenken begegnet auch die Annahme des Pfändungsgläubigers, mit der Übernahme der Vormerkung („ohne Anrechnung auf den Kaufpreis“) sei der Schuldner ermächtigt worden, jederzeit die Rückübereignung des Grundstücks zu verlangen. Denn ein solches Recht gälte selbst nach vollständiger Erfüllung des Kaufvertrags und ohne dass die Einzelheiten der Rückabwicklung geregelt wären. Ob eine solche Regelung gewollt war und ob sie wirksam wäre, muss hier nicht entschieden werden.

Der zweite Kaufvertrag enthält jedenfalls schon deswegen keinen inhaltlich kongruenten Rückübereignungsanspruch des Schuldners, weil es nicht um die Sicherung des Eigentumserwerbs der ersten Käuferin oder Rückabwicklung des ersten Kaufvertrags und die Sicherung von deren Erfüllung, sondern um eine ganz andere neue Rechtsänderung geht. In dem Kaufvertrag des Schuldners mit R. werden die Ansprüche des Schuldners gegen die erste Käuferin nicht verändert. Der Vertrag bezweckt auch nicht, solchen Ansprüchen oder der auf ihrer Grundlage bewirkten Rechtsänderung, nämlich der Eintragung des Schuldners als Eigentümer, nachträglich zur Wirksamkeit zu verhelfen. Gegenstand des Kaufvertrags ist vielmehr die Übereignung des Grundstücks an einen Dritten und deren etwaige Rückabwicklung. Mit solchen Ansprüchen kann die Vormerkung nicht verknüpft werden. Grundlage der Möglichkeit der Wiederverwendung einer Vormerkung ist der Gedanke des § 879 Abs. 2 BGB, wonach die für die Begründung eines Rechts an einem Grundstück erforderliche Einigung der vorherigen Eintragung in das Grundbuch nachfolgen kann11. Dieser Gedanke kann nur bei Veränderungen des ursprünglichen Anspruchs durch die an der Eintragung der Vormerkung Beteiligten herangezogen werden oder wenn die ursprünglich gesicherte Rechtsänderung durch Vereinbarungen mit dem wahren Berechtigten nachträglich herbeigeführt werden soll. Beide Fallkonstellationen scheiden hier aus. Das ergibt sich schon aus dem Rubrum des zweiten Kaufvertrags und ist deshalb für das Vollstreckungsgericht klar und eindeutig feststellbar. Das Vollstreckungsgericht hat das im Ergebnis nicht anders gesehen, indem es den Zuzahlungswert mit der Begründung auf null festgesetzt hat, der gesicherte Anspruch bestehe nicht. Diese Begründung hätte richtigerweise zu der Nichtberücksichtigung der Vormerkung im geringsten Gebot führen müssen und nicht zu der Festsetzung eines Zuzahlungsbetrags führen dürfen, der mit der Feststellung des geringsten Gebots nicht zu vereinbaren war.

Keine Beeinträchtigung der Rechte des Pfändungsgläubigers

Die Fehler bei der Feststellung des geringsten Gebots und der übrigen Versteigerungsbedingungen führen aber nach § 84 Abs. 1 ZVG abweichend von § 83 Nr. 1 ZVG nicht zur Versagung des Zuschlags, weil das Recht des Pfändungsgläubigers durch diese Fehler nicht beeinträchtigt ist.

Das Erlöschen der Pfändung „bei der eingetragenen Vormerkung“ durfte zwar nicht als Versteigerungsbedingung vorgesehen werden. Es wäre deshalb bei richtigem Vorgehen auch nicht durch den Zuschlag eingetreten. Dadurch sind die Rechte des Pfändungsgläubigers aber nicht beeinträchtigt worden. Die Pfändung ist durch die Versteigerungsbedingung nur erloschen, soweit es um die Pfändung eines durch die Vormerkung gesicherten Rückübertragungsanspruchs des Schuldners geht. Insoweit ist die Pfändung indessen ins Leere gegangen. Daran hätte es nichts geändert, wenn das Vollstreckungsgericht das Erlöschen der Pfändung nicht als Versteigerungsbedingung bestimmt hätte.

Die Vormerkung ist als Folge ihrer fehlerhaften Berücksichtigung im geringsten Gebot nicht durch den Zuschlag erloschen, sondern schon vorher, weil der gesicherte Anspruch spätestens durch die Erfüllung des Rückabwicklungsvertrags erloschen ist. Das Grundbuch bleibt deshalb auch nach dem Zuschlag unrichtig. Die Ersteherin könnte nach § 894 BGB von dem Schuldner die Berichtigung des Grundbuchs verlangen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10. Mai 2012 – V ZB 156/11

  1. BGH, Urteil vom 28.10.1966 – V ZR 11/64, BGHZ 46, 124, 127 f.[↩]
  2. Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 51 Rn. 25; Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 51 Anm. 3.1[↩]
  3. zum Letzteren: BGH, Urteil vom 28.10.1966 – V ZR 11/64, BGHZ 46, 124, 127[↩]
  4. BayObLG, BayObLGZ 1972, 46, 49; Musielak/Becker, ZPO, 9. Aufl., § 848 Rn. 6; Zöller/Stöber, ZPO, 29. Aufl., § 848 Rn. 8[↩]
  5. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 45 Rn. 3; Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 45 Anm. 6.6[↩]
  6. RG, RGZ 57, 209, 211; ähnlich OLG Hamm, OLGZ 1967, 57, 59: „einwandfrei erloschene Rechte“; Steiner/Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 44 Rn. 32[↩]
  7. OLG Hamm, OLGZ 1967, 57, 59[↩]
  8. zu dieser Möglichkeit: BGH, Urteile vom 26.11.1999 V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 181 f. und vom 07.12.2007 V ZR 21/07, NJW 2008, 578, 579 Rn. 13; Krüger, Festschrift für Achim Krämer [2009] S. 475, 477[↩]
  9. BGH, Urteil vom 26.11.1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 181; und Beschluss vom 03.05.2012 – V ZB 258/11; Krüger aaO S. 479[↩]
  10. BGH, Urteil vom 26.11.1999- V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 180 f.[↩]
  11. BGH, Urteil vom 26.11.1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 179 f.[↩]

Das dürfte Sie auch interessieren: