Das ver­ei­tel­te Vor­kaufs­recht des Mie­ters

Ein Mie­ter kann wegen der Ver­ei­te­lung sei­nes gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts (§ 577 BGB) vom (ehe­ma­li­gen) Ver­mie­ter Scha­dens­er­satz in Höhe des ihm ent­gan­ge­nen Gewinns ver­lan­gen.

Das ver­ei­tel­te Vor­kaufs­recht des Mie­ters

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist die Klä­ge­rin seit 1992 Mie­te­rin einer Woh­nung in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus in Ham­burg, die Beklag­te ist durch Eigen­tums­er­werb in den Miet­ver­trag ein­ge­tre­ten. Zwi­schen den Par­tei­en steht im Streit, ob vor oder nach Miet­be­ginn an den sie­ben Woh­nun­gen des Hau­ses Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wor­den ist. Mit nota­ri­el­lem Kauf­ver­trag vom 17. Mai 2011 ver­äu­ßer­te die Beklag­te sämt­li­che Eigen­tums­woh­nun­gen zum Gesamt­preis von rund 1,3 Mio € an einen Drit­ten. Die­ser wur­de am 18. Juli 2011 als neu­er Eigen­tü­mer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Die Klä­ge­rin wur­de von der Beklag­ten weder vom Kauf­ver­trags­ab­schluss unter­rich­tet noch auf ein Vor­kaufs­recht hin­ge­wie­sen. Am 12. Janu­ar 2012 bot der neue Eigen­tü­mer der Klä­ge­rin die von ihr bewohn­te Woh­nung zum Preis von 266.250 € zum Kauf an. Sie macht gel­tend, die Beklag­te habe durch die unter­las­se­ne recht­zei­ti­ge Unter­rich­tung von dem Ver­kauf ihr gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht ver­ei­telt und sei daher zum Ersatz des hier­durch ent­stan­de­nen Scha­dens ver­pflich­tet. Bei Aus­übung des Vor­kaufs­rechts hät­te sie die Woh­nung, die einen Ver­kehrs­wert von 266.250 € auf­wei­se, zu einem Kauf­preis von (nur) 186.571 € – auf ihre Woh­nung ent­fal­len­der Anteil an dem gezahl­ten Gesamt­kauf­preis – erwer­ben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzie­len kön­nen.

Das erst­in­stanz­lich mit der Scha­dens­er­satz­kla­ge des Mie­ters befass­te Amts­ge­richt Ham­burg-St. Georg hat die auf Zah­lung die­ses Betrags (nebst Zin­sen) gerich­te­te Kla­ge abge­wie­sen 1, die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Klä­ge­rin hat­te vor dem Land­ge­richt Ham­burg eben­falls kei­nen Erfolg 2. Das Land­ge­richt Ham­burg hat den gel­tend gemach­ten Scha­den als nicht mehr vom Schutz­zweck des § 577 BGB gedeckt ange­se­hen. Die Dif­fe­renz zwi­schen Ver­kehrs­wert und Kauf­preis sei nur ersatz­fä­hig, wenn der Mie­ter sein Vor­kaufs­recht aus­ge­übt habe und der Ver­mie­ter anschlie­ßend den dadurch zustan­de gekom­me­nen Kauf­ver­trag nicht erfül­le, son­dern die Woh­nung an den Dritt­käu­fer über­eig­ne. Die vom Land­ge­richt im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg und führ­te zur Zurück­ver­wei­sung des Rechts­streits an das Land­ge­richt Ham­burg:

Dem Mie­ter kann nicht nur in den vom Land­ge­richt Ham­burg ange­nom­me­nen Fäl­len der Ver­ei­te­lung eines bereits aus­ge­üb­ten Vor­kaufs­rechts, son­dern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Dif­fe­renz zwi­schen dem Ver­kehrs­wert der Woh­nung und dem mit dem Drit­ten ver­ein­bar­ten Kauf­preis – abzüg­lich erspar­ter Kos­ten – als Erfül­lungs­scha­den zuste­hen kann, wenn der Mie­ter infol­ge einer Ver­let­zung der den Ver­mie­ter tref­fen­den Mit­tei­lungs­pflich­ten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kauf­ver­trags und sei­nem Vor­kaufs­recht erst nach Über­eig­nung der Woh­nung an den Drit­ten Kennt­nis erlangt und aus die­sen Grün­den von der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts absieht.

Die Mit­tei­lung vom Ein­tritt des Vor­kaufs­falls und die Beleh­rung über die Vor­kaufs­be­rech­ti­gung sol­len den Mie­ter in die Lage ver­set­zen, sein Vor­kaufs­recht aus­zu­üben und damit einen Anspruch auf Über­eig­nung der Woh­nung zu begrün­den. Erhält der Mie­ter die­se Infor­ma­tio­nen erst zu einem Zeit­punkt, zu dem der Kauf­ver­trag mit dem Dritt­käu­fer schon abge­wi­ckelt wor­den ist, steht zu ver­mu­ten, dass der Ver­mie­ter die nicht mehr in sei­nem Eigen­tum ste­hen­de Woh­nung nicht an den Mie­ter über­eig­nen kann. In einem sol­chen Fall ist vom Mie­ter nicht zu ver­lan­gen, dass er zunächst das Vor­kaufs­recht aus­übt, um hier­durch einen Kauf­ver­trag mit dem Ver­mie­ter zustan­de zu brin­gen, den die­ser von vorn­her­ein nicht erfül­len kann. Viel­mehr kann der Mie­ter dann unmit­tel­bar Ersatz des Erfül­lungs­scha­dens – hier ent­gan­ge­ner Gewinn – begeh­ren, der ihm bei Aus­übung des Vor­kaufs­rechts ent­stan­den wäre.

Der Erstat­tungs­fä­hig­keit eines sol­chen Scha­dens steht – anders als vom Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men – auch nicht ein ein­ge­schränk­ter Schutz­zweck des Vor­kaufs­rechts nach § 577 BGB ent­ge­gen. Denn der Gesetz­ge­ber ver­folg­te mit die­ser Rege­lung nicht nur die Absicht, den Mie­ter vor einer Ver­drän­gung durch Dritt­käu­fer zu schüt­zen, son­dern woll­te ihm auch die Mög­lich­keit eröff­nen, die Woh­nung zu einem Kauf­preis zu erwer­ben, den auch ein Drit­ter zu zah­len bereit ist, und ihn damit an den von die­sem aus­ge­han­del­ten güns­ti­gen Kon­di­tio­nen teil­ha­ben las­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat den Rechts­streit an das Land­ge­richt Ham­burg zurück­ver­wie­sen, damit die­ses die für eine abschlie­ßen­de Ent­schei­dung noch erfor­der­li­chen tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen tref­fen kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Janu­ar 2015 – – VIII ZR 51/​14

  1. AG Ham­burg-St. Georg, Urteil vom 31.05.2013 – 920 C 16/​13[]
  2. LG Ham­burg, Urteil vom 16. Janu­ar 2014 – 334 S 37/​13[]

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