Das ver­fris­te­te Grund­stücks­kauf­an­ge­bot

Die Erklä­rung in einem nota­ri­el­len Grund­stücks­kauf­an­ge­bot, dass das Ange­bot über die Bin­dungs­frist hin­aus wider­ruf­lich fort­be­steht, ist zumin­dest dann unwirk­sam, wenn es sich bei dem beur­kun­de­ten Ange­bot um All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen des Ver­käu­fers han­delt.

Das ver­fris­te­te Grund­stücks­kauf­an­ge­bot

Der Kauf­ver­trag ist mit der Beur­kun­dung der Annah­me­er­klä­rung des Ver­käu­fers nach § 152 Satz 1 BGB nur dann zustan­de gekom­men, wenn die Erklä­rung der Klä­ger wirk­sam ist, dass ihr Ange­bot über die Bin­dungs­frist hin­aus wider­ruf­lich fort­be­steht. Ande­ren­falls wäre das Ange­bot im Zeit­punkt der Annah­me bereits erlo­schen gewe­sen, und zwar unab­hän­gig davon, ob die Bin­dungs­frist von mehr als zwei Mona­ten wirk­sam ist [1]. Denn soweit der Antra­gen­de nichts ande­res äußert, deckt sich eine von ihm erklär­te Bin­dungs­frist mit der dem Emp­fän­ger für die Annah­me sei­nes Ange­bots ein­ge­räum­ten Frist (§ 148 BGB) mit der Fol­ge, dass das Ange­bot mit dem Ablauf der Bin­dungs­frist erlischt [2].

Die Erklä­rung über die Fort­gel­tung des Ange­bots über die Bin­dungs­frist hin­aus wur­de im vor­lie­gen­den Fall den Käu­fern von der Ver­käu­fe­rin als All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung gestellt. Damit unter­liegt die unbe­fris­te­te Fort­gel­tungs­klau­sel als soge­nann­te Ver­trags­ab­schluss­klau­sel der AGBrecht­li­chen Wirk­sam­keits­kon­trol­le. Die­ser hält sie nicht stand; sie ver­stößt gegen das Ver­bot, dass sich der Ver­wen­der unan­ge­mes­sen lan­ge oder nicht hin­rei­chend bestimm­te Fris­ten für die Annah­me eines Ange­bots vor­be­hält (§ 308 Nr. 1 Halb­satz 1 BGB). Zur Begrün­dung hier­für ver­weist der Bun­des­ge­richts­hof auf sei­ne Ent­schei­dung vom 07.06.2013 [3], die eine inhalts­glei­che Erklä­rung betrifft.

Der Ver­trags­schluss ist danach geschei­tert, weil die Ver­käu­fe­rin wegen der Unwirk­sam­keit der Fort­set­zungs­klau­sel das mit dem Ablauf der Bin­dungs­frist erlo­sche­ne Ange­bot des Käu­fers nicht mehr anneh­men konn­te. Anhalts­punk­te für eine Annah­me der nach § 150 Abs. 1 BGB als neu­es Ange­bot gel­ten­den ver­spä­te­ten Annah­me­er­klä­rung durch den Käu­fer sind vor­lie­gend nicht ersicht­lich. Eine Annah­me durch Schwei­gen kommt bei beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Grund­stücks­ge­schäf­ten nicht in Betracht, die von dem ande­ren Teil zur Erfül­lung vor­ge­nom­me­nen Hand­lun­gen ins­be­son­de­re die Kauf­preis­zah­lung sind grund­sätz­lich nicht als schlüs­si­ge Annah­me­er­klä­rung anzu­se­hen [4].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Okto­ber 2013 – V ZR 12/​12

  1. sie­he dazu BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/​1[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873, 2874 Rn. 15[]
  3. BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 10/​12, MDR 2013, 958 f. Rn. 1326[]
  4. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873, 2874 f. Rn. 1416[]