Das für den ers­ten Ver­kaufs­fall bestell­te Vor­kaufs­recht – und die Zwangs­ver­stei­ge­rung

Das Erlö­schen eines für den ers­ten Ver­kaufs­fall bestell­ten und nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen bestehen blei­ben­den ding­li­chen Vor­kaufs­rechts für einen Mit­ei­gen­tü­mer an dem Mit­ei­gen­tums­an­teil des ande­ren Mit­ei­gen­tü­mers kann dem Grund­buch­amt nicht durch den Zuschlags­be­schluss nach­ge­wie­sen wer­den, durch den der ver­pflich­te­te Mit­ei­gen­tü­mer das Grund­stück in dem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren zur Aus­ein­an­der­set­zung der Gemein­schaft erwirbt.

Das für den ers­ten Ver­kaufs­fall bestell­te Vor­kaufs­recht – und die Zwangs­ver­stei­ge­rung

Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Ein­tra­gung – auch die Ein­tra­gung einer Löschung 1 , wenn der von der Ein­tra­gung Betrof­fe­ne sie bewil­ligt. Betrof­fen von einer Ein­tra­gung und damit bewil­li­gungs­be­rech­tigt ist der­je­ni­ge, des­sen grund­buch­mä­ßi­ges Recht durch die vor­zu­neh­men­de Ein­tra­gung recht­lich beein­träch­tigt wird oder zumin­dest recht­lich nach­tei­lig berührt wer­den kann 2. Danach muss die Betei­lig­te zu 2 als im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Vor­kaufs­be­rech­tig­te die Löschung des Rechts bewil­li­gen. Sie hat jedoch kei­ne Löschungs­be­wil­li­gung erteilt.

Liegt eine Bewil­li­gung nicht vor, ist eine berich­ti­gen­de Ein­tra­gung im Grund­buch mög­lich, wenn die Grund­buch­un­rich­tig­keit nach­ge­wie­sen ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). An den Nach­weis sind stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len, weil er eine Grund­buch­ein­tra­gung ohne Bewil­li­gung des Betrof­fe­nen ermög­licht und das Grund­buch­ver­fah­ren zur Klä­rung von strei­ti­gen Tat­sa­chen weder geeig­net noch bestimmt ist 3. Es sind alle Mög­lich­kei­ten, bis auf ganz ent­fern­te, aus­zu­räu­men, die der Rich­tig­keit der begehr­ten berich­ti­gen­den Ein­tra­gung ent­ge­gen­ste­hen kön­nen. Der Nach­weis der Grund­buch­un­rich­tig­keit ist nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffent­li­che oder öffent­lich beglau­big­te Urkun­den zu füh­ren 4.

Nach die­sen Maß­stä­ben ist der Unrich­tig­keits­nach­weis nach § 22, § 29 Abs. 1 GBO hier nicht geführt. Das Erlö­schen eines für den ers­ten Ver­kaufs­fall bestell­ten und nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen bestehen blei­ben­den ding­li­chen Vor­kaufs­rechts für einen Mit­ei­gen­tü­mer an dem Mit­ei­gen­tums­an­teil des ande­ren Mit­ei­gen­tü­mers kann dem Grund­buch­amt nicht durch den Zuschlags­be­schluss nach­ge­wie­sen wer­den, durch den der ver­pflich­te­te Mit­ei­gen­tü­mer das Grund­stück in einem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren zur Aus­ein­an­der­set­zung der Gemein­schaft erwirbt.

Aller­dings beschränkt sich das nur für den ers­ten Ver­kaufs­fall bestell­te ding­li­che Vor­kaufs­recht (§ 1097 BGB) auf den Fall des Ver­kaufs durch den Eigen­tü­mer, dem das Grund­stück zur Zeit der Bestel­lung gehört. Es erlischt daher, wenn das belas­te­te Grund­stück auf ande­re Wei­se als durch Ver­kauf in das Eigen­tum eines Son­der­rechts­nach­fol­gers des Ver­pflich­te­ten über­geht, da dann ein Ver­kauf durch den Eigen­tü­mer im Sin­ne des § 1097 BGB nicht mehr gege­ben sein kann 5. Nach die­sen Grund­sät­zen erlischt das Vor­kaufs­recht z.B. bei einer Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks mit Rück­sicht auf ein künf­ti­ges Erbrecht (§ 470, § 1098 Abs. 1 BGB; OLG Stutt­gart, DNotZ 1998, 305, 307; OLG Zwei­brü­cken, NJW-RR 2000, 94; OLG Düs­sel­dorf, FGPrax 2013, 57, 58) oder bei einem Erwerb im Wege der Zwangs­voll­stre­ckung (§ 471, § 1098 Abs. 1 BGB; vgl. OLG Zwei­brü­cken, FGPrax 2011, 177).

Ein Eigen­tums­über­gang, der not­wen­di­ger­wei­se zum Erlö­schen des Vor­kaufs­rechts führt, ist hier aber nicht gege­ben.

Ver­pflich­tet aus dem Vor­kaufs­recht, das gelöscht wer­den soll, ist die Erstei­ge­rin. Sie ist infol­ge des Zuschlags Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks und damit auch des belas­te­ten Mit­ei­gen­tums­an­teils, so dass ein Ver­kauf durch den Eigen­tü­mer, dem der Mit­ei­gen­tums­an­teil zur Zeit der Bestel­lung des Vor­kaufs­rechts gehör­te, noch mög­lich ist.

Etwas ande­res ergibt sich nicht dar­aus, dass der Erwer­ber in der Tei­lungs­ver­stei­ge­rung das Eigen­tum mit dem Zuschlag als rechts­ge­stal­ten­den Hoheits­akt ori­gi­när erwirbt (§ 90 Abs. 1, § 180 Abs. 1 ZVG). Ein Erlö­schen des Vor­kaufs­rechts folgt hier­aus nicht. Denn ein Erwerb in der Tei­lungs­ver­stei­ge­rung steht einem frei­hän­di­gen Kauf gleich 6. Die Betei­lig­te zu 1 ist somit in Bezug auf das Vor­kaufs­recht so zu behan­deln, als ob sie den belas­te­ten Mit­ei­gen­tums­an­teil gekauft hät­te. Ein frei­hän­di­ger Kauf durch die Betei­li­ge zu 1 hät­te den Vor­kaufs­fall aber nur dann aus­ge­löst, wenn sie als Drit­te im Sin­ne des § 463 BGB zu behan­deln wäre. Ist die Betei­lig­te zu 1 hin­ge­gen nicht Drit­te, ist der Kauf nicht als Vor­kaufs­fall zu bewer­ten mit der Fol­ge, dass das gemäß § 1097 BGB nur für den ers­ten Ver­kaufs­fall bestell­te Vor­kaufs­recht nicht erlischt. Der Begriff des Drit­ten ist aus den mate­ri­ell­recht­li­chen Umstän­den zu ermit­teln 7. Das ist nicht Auf­ga­be des Grund­buch­amts, son­dern dem Pro­zess­ge­richt vor­be­hal­ten.

Nichts ande­res folgt aus den Urtei­len des Bun­des­ge­richts­hofs vom 23.04.1954 8; und vom 28.04.1967 9.

In der ers­ten Ent­schei­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof zunächst aus­ge­führt, dass kein Kauf­ver­trag mit einem Drit­ten vor­liegt, wenn ein ide­el­ler Bruch­teil eines gemein­schaft­li­chen Gegen­stands an einen der übri­gen Gemein­schaf­ter ver­kauft wird 10. Dem­ge­mäß löst die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung eines im Bruch­teils­ei­gen­tum ste­hen­den, mit einem Vor­kaufs­recht belas­te­ten Grund­stücks den Vor­kaufs­fall nicht aus, wenn der Zuschlag einem Mit­ei­gen­tü­mer erteilt wird. Auch das nur für einen Ver­kaufs­fall bestell­te ding­li­che Vor­kaufs­recht erlischt in die­sem Fall nicht 11.

Soweit nur ein ein­zel­ner Bruch­teil dem Vor­kaufs­recht unter­liegt (§ 1095 BGB), hat der Bun­des­ge­richts­hof zwar ange­nom­men, dass die Eigen­tü­mer der ande­ren, nicht belas­te­ten Bruch­tei­le im Ver­hält­nis zum Eigen­tü­mer des belas­te­ten Bruch­teils als "Drit­te" anzu­se­hen sind 12. Dar­aus lässt sich aber nicht ablei­ten, dass die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung eines im Mit­ei­gen­tum ste­hen­den Grund­stücks den Vor­kaufs­fall stets aus­löst, wenn ein Vor­kaufs­recht im Sin­ne des § 1095 BGB besteht und ein Mit­ei­gen­tü­mer den Zuschlag erhält. Denn bei der dar­ge­stell­ten Abgren­zung zwi­schen Mit­be­rech­tig­ten der Gemein­schaft und Drit­ten im Sin­ne des § 463 BGB han­delt es sich nur um eine Faust­re­gel 13. Gera­de bei wech­sel­sei­tig ein­ge­räum­ten Vor­kaufs­rech­ten, wie sie hier gege­ben sind, kann sich aus dem Schutz­zweck des Vor­kaufs­rechts etwas ande­res erge­ben 14. Das ist durch Aus­le­gung zu ermit­teln. Die­se kann nicht von dem Grund­buch­amt und damit auch nicht von dem (Rechts)Beschwer­de­ge­richt vor­ge­nom­men wer­den.

Auch aus der Ent­schei­dung vom 28.04.1967 lässt sich nicht ent­neh­men, dass das Vor­kaufs­recht der – nun­mehr ehe­ma­li­gen – Mit­ei­gen­tü­me­rin erlo­schen ist. Dar­in hat der Bun­des­ge­richts­hof für ein auf einen Mit­ei­gen­tums­an­teil beschränk­tes ding­li­ches Vor­kaufs­recht ange­nom­men, dass das Vor­kaufs­recht nicht aus­ge­übt wer­den kann, wenn bei der Tei­lungs­ver­stei­ge­rung ein Mit­ei­gen­tü­mer, des­sen eige­ner bis­he­ri­ger Anteil nicht dem Vor­kaufs­recht unter­liegt, das gesam­te Grund­stück erstei­gert. Dies hat er damit begrün­det, dass andern­falls die Auf­he­bung der Gemein­schaft unmög­lich wäre und prak­tisch für alle Zei­ten aus­ge­schlos­sen blie­be 15.

Fol­ge des­sen ist jedoch nicht das Erlö­schen des Vor­kaufs­rechts; viel­mehr bleibt es in sol­chen Fäl­len bei dem Grund­satz des § 471 BGB, wonach das Vor­kaufs­recht bei einem Ver­kauf im Wege der Zwangs­voll­stre­ckung nicht aus­ge­übt wer­den kann 16. Nach die­sen Grund­sät­zen hät­te die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung den Vor­kaufs­fall nicht aus­ge­löst; folg­lich kann auch das Vor­kaufs­recht der ehe­ma­li­gen Mit­ei­gen­tü­me­rin bestehen geblie­ben sein.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 21. Janu­ar 2016 – V ZB 43/​15

  1. Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 3[]
  2. sie­he nur BGH, Beschluss vom 15.07.2010 – V ZB 107/​10, NJW-RR 2011, 19 Rn. 10 mwN[]
  3. BayO­blG, Rpfle­ger 1982, 468; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 369; Bauer/​v. Oefele/​Kohler, GBO, 3. Aufl., § 22 Rn. 171; Hügel/​Holzer, GBO, 3. Aufl., § 22 Rn. 59[]
  4. BGH, Beschluss vom 19.12 2013 – V ZB 209/​12, NJW 2014, 1593 Rn. 13[]
  5. Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 1432a; Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 22 Rn. 18; Hae­ge­le, Rpfle­ger 1957, 330; Palandt/​Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 1097 Rn. 5; Staudinger/​Schermaier, BGB [2009], § 1097 Rn. 14[]
  6. zu §§ 504, 512 BGB a.F.: BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/​52, BGHZ 13, 133, 136; Urteil vom 28.04.1967 – V ZR 163/​65, BGHZ 48, 1, 4; vgl. Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 180 Rn. 139; Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, 7. Aufl., § 471 Rn. 4; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 1411; Staudinger/​Schermaier, BGB ?2013?, § 471 Rn. 6[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/​52, BGHZ 13, 133, 141[]
  8. BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/​52, BGHZ 13, 133[]
  9. BGH, Urteil vom 28.04.1967 – V ZR 163/​65, BGHZ 48, 1[]
  10. BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/​52, BGHZ 13, 133, 139[]
  11. vgl. Staudinger/​Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 7[]
  12. BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/​52, aaO, S. 140 zu 5.[]
  13. so zutref­fend Staudinger/​Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 7; sie­he auch BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/​52, BGHZ 13, 133, 141 zu 5. aE[]
  14. vgl. Staudinger/​Schermaier, aaO; juris­PK-BGB/Alp­mann, 7. Aufl., § 1095 Rn. 9; vgl. auch Gut­ach­ten DNo­tI-Report 2000, 21, 22[]
  15. BGHZ 48, 1, 5; zustim­mend Bauer/​v. Oefele/​Kohler, GBO, 3. Aufl., AT – III Rn. 145; BGB-RGRK/Ro­the, 12. Aufl., § 1095 Rn. 4; Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 180 Rn. 140; Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, 7. Aufl., § 463 Rn. 26; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 1411; Staudinger/​Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 8; aA Schu­rig, Das Vor­kaufs­recht im Pri­vat­recht, 1975, 162 ff.[]
  16. BGH, Urteil vom 28.04.1967 – V ZR 163/​65, BGHZ 48, 1, 5 für § 512 BGB aF[]