Das ver­kauf­te Grund­stück – und der noch nicht ein­ge­zo­ge­ne Mie­ter

§ 566 BGB fin­det zuguns­ten des Mie­ters nur Anwen­dung, wenn er zum Erwerbs­zeit­punkt die tat­säch­li­che Sach­herr­schaft über die Miet­sa­che aus­übt. Ein Besitz­er­lan­gungs­in­ter­es­se recht­fer­tigt den Ein­tritt des Erwer­bers in das Miet­ver­hält­nis dage­gen nicht.

Das ver­kauf­te Grund­stück – und der noch nicht ein­ge­zo­ge­ne Mie­ter

Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwer­ber anstel­le des Ver­mie­ters nur dann in die sich wäh­rend der Dau­er sei­nes Eigen­tums aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein, wenn der ver­mie­te­te Wohn­raum nach Über­las­sung an den Mie­ter von dem Ver­mie­ter an einen Drit­ten ver­äu­ßert wird, also das Eigen­tum auf den Erwer­ber über­geht. Der Erwer­ber tritt dage­gen nicht schon dann in die sich aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein, wenn die Woh­nung zwar ver­mie­tet, aber zum Zeit­punkt des Eigen­tums­über­gangs noch nicht an den Mie­ter über­las­sen war; glei­ches gilt, wenn der Mie­ter einen ihm über­las­se­nen Miet­be­sitz zum genann­ten Zeit­punkt – aus wel­chem Grun­de auch immer – nicht mehr aus­ge­übt hat 1.

Der Besitz einer Sache wird nach § 854 Abs. 1 BGB durch die Erlan­gung der tat­säch­li­chen Gewalt über die Sache erwor­ben; es ist also gera­de die tat­säch­li­che Sach­herr­schaft, die den hier in Rede ste­hen­den unmit­tel­ba­ren Besitz aus­macht 2. Zugleich sieht § 856 Abs. 1 BGB vor, dass der Besitz dadurch been­digt wird, dass der Besit­zer die tat­säch­li­che Gewalt über die Sache auf­gibt oder in ande­rer Wei­se ver­liert, wozu auch die Besitz­ergrei­fung durch Drit­te gehört 3.

Erst die zum Erwerbs­zeit­punkt vom tat­säch­li­chen Besitz eines Mie­ters aus­ge­hen­de Publi­zi­täts­wir­kung ist es aber, die einem Erwer­ber ermög­licht, bereits aus der Besitz­la­ge abzu­le­sen, in wel­che Miet­ver­hält­nis­se er ein­tre­ten muss, so dass er im Gegen­satz zum besit­zen­den Mie­ter und des­sen Besit­zer­hal­tungs­in­ter­es­se nur ein­ge­schränk­ten Schutz ver­dient 4. Die tat­säch­lich aus­ge­üb­te Sach­herr­schaft, wie sie in dem in § 566 Abs. 1 BGB gere­gel­ten Besitz­über­las­sungs­er­for­der­nis ihren Aus­druck gefun­den hat, bil­det des­halb den Anknüp­fungs­punkt für den mit die­ser Vor­schrift bezweck­ten Mie­ter­schutz 5. Das im Streit­fall nur in Rede ste­hen­de Besitz­er­lan­gungs­in­ter­es­se der Mie­ter recht­fer­tigt dage­gen die Anwen­dung des § 566 BGB zu Las­ten des Erwer­bers nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 5. April 2016 – VIII ZR 31/​15

  1. BGH, Urtei­le vom 11.12 2014 – IX ZR 87/​14, BGHZ 204, 1 Rn. 26; vom 16.12 2009 – VIII ZR 313/​08, NJW 2010, 1068 Rn. 21[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 02.12 2011 – V ZR 119/​11, WM 2012, 1926 Rn. 10 mwN[]
  3. Palandt/​Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 856 Rn. 3[]
  4. BGH, Urtei­le vom 11.12 2014 – IX ZR 87/​14, aaO; vom 16.12 2009 – VIII ZR 313/​08, aaO; vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/​06, NJW 2007, 1818 Rn. 7 mwN[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 11.12 2014 – IX ZR 87/​14, aaO Rn. 26 f.; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 566 Rn. 2; Eckert in Fest­schrift Blank, 2006, S. 129, 143 f.[]