Das verkaufte Grundstück – und der noch nicht eingezogene Mieter

§ 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis dagegen nicht.

Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht. Der Erwerber tritt dagegen nicht schon dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war; gleiches gilt, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt – aus welchem Grunde auch immer – nicht mehr ausgeübt hat¹.

Der Besitz einer Sache wird nach § 854 Abs. 1 BGB durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben; es ist also gerade die tatsächliche Sachherrschaft, die den hier in Rede stehenden unmittelbaren Besitz ausmacht². Zugleich sieht § 856 Abs. 1 BGB vor, dass der Besitz dadurch beendigt wird, dass der Besitzer die tatsächliche Gewalt über die Sache aufgibt oder in anderer Weise verliert, wozu auch die Besitzergreifung durch Dritte gehört³.

Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz eines Mieters ausgehende Publizitätswirkung ist es aber, die einem Erwerber ermöglicht, bereits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss, so dass er im Gegensatz zum besitzenden Mieter und dessen Besitzerhaltungsinteresse nur eingeschränkten Schutz verdient⁴. Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft, wie sie in dem in § 566 Abs. 1 BGB geregelten Besitzüberlassungserfordernis ihren Ausdruck gefunden hat, bildet deshalb den Anknüpfungspunkt für den mit dieser Vorschrift bezweckten Mieterschutz⁵. Das im Streitfall nur in Rede stehende Besitzerlangungsinteresse der Mieter rechtfertigt dagegen die Anwendung des § 566 BGB zu Lasten des Erwerbers nicht.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 5. April 2016 – VIII ZR 31/15

1. BGH, Urteile vom 11.12 2014 – IX ZR 87/14, BGHZ 204, 1 Rn. 26; vom 16.12 2009 – VIII ZR 313/08, NJW 2010, 1068 Rn. 21[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 02.12 2011 – V ZR 119/11, WM 2012, 1926 Rn. 10 mwN[↩]
3. Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 856 Rn. 3[↩]
4. BGH, Urteile vom 11.12 2014 – IX ZR 87/14, aaO; vom 16.12 2009 – VIII ZR 313/08, aaO; vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06, NJW 2007, 1818 Rn. 7 mwN[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 11.12 2014 – IX ZR 87/14, aaO Rn. 26 f.; MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 566 Rn. 2; Eckert in Festschrift Blank, 2006, S. 129, 143 f.[↩]