Das von einem Mit­mie­ter aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht – oder: der (Mit-)Mieter als Ver­mie­ter

Ein Miet­ver­hält­nis kann nicht wirk­sam ent­ste­hen, wenn auf Gebrauchs­nut­zer­sei­te eine Per­son betei­ligt ist, die zugleich Ver­mie­ter­stel­lung ein­nimmt, und es erlischt durch Kon­fu­si­on, wenn der Mie­ter nach­träg­lich das mit dem Recht zur Gebrauchs­nut­zung ver­bun­de­ne Eigen­tum an der Miet­sa­che erwirbt.

Das von einem Mit­mie­ter aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht – oder: der (Mit-)Mieter als Ver­mie­ter

Das Miet­ver­hält­nis des Mit­mie­ters an der von ihm erwor­be­nen Dach­ge­schoss­woh­nung ist im Umfang des bei der Aus­übung sei­nes Vor­kaufs­rechts erlang­ten Woh­nungs­ei­gen­tums durch Kon­fu­si­on erlo­schen. Denn ein Schuld­ver­hält­nis setzt nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung vor­aus, dass Gläu­bi­ger und Schuld­ner ver­schie­de­ne Per­so­nen sind. Genau­so wie ein Schuld­ver­hält­nis zwi­schen den­sel­ben Per­so­nen nicht ent­ste­hen kann, erlischt es in der Regel wie­der, wenn sich For­de­rung und Schuld nach­träg­lich in einer Per­son ver­ei­nen 1. Dem­entspre­chend kann ein Miet­ver­hält­nis nicht wirk­sam ent­ste­hen, wenn auf Gebrauchs­nut­zer­sei­te eine Per­son betei­ligt ist, die zugleich Ver­mie­ter­stel­lung ein­nimmt 2, und ein Miet­ver­hält­nis erlischt, wenn der Mie­ter nach­träg­lich das Eigen­tum mit dem dar­aus flie­ßen­den Gebrauchs­recht an der Miet­sa­che erwirbt 3.

Das hin­sicht­lich des einen Mit­mie­ters durch Kon­fu­si­on ein­ge­tre­te­ne Erlö­schen des Miet­ver­hält­nis­ses an der Dach­ge­schoss­woh­nung hat auch das Miet­ver­hält­nis der ande­ren Mit­mie­te­rin im glei­chen Umfang been­det.

§ 566 Abs. 1 BGB, wonach bei Ver­äu­ße­rung eines dem Mie­ter über­las­se­nen Wohn­raums von dem Ver­mie­ter an einen Drit­ten der Erwer­ber an Stel­le des Ver­mie­ters in die sich aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein­tritt, bewirkt, dass im Augen­blick des Eigen­tums­über­gangs kraft Geset­zes ein neu­es Miet­ver­hält­nis zwi­schen dem Erwer­ber des Grund­stücks und dem Mie­ter ent­steht, und zwar mit dem­sel­ben Inhalt, den es zuvor mit dem Ver­äu­ße­rer beses­sen hat 4.

Hin­sicht­lich der Rechts­stel­lung des bis­he­ri­gen Ver­mie­ters – hier der W. – folgt dar­aus, dass der bis­he­ri­ge Ver­mie­ter mit dem Ver­lust sei­ner aus der Eigen­tü­merstel­lung resul­tie­ren­den Mög­lich­keit zur wei­te­ren Gewäh­rung eines Miet­ge­brauchs auch nicht mehr in einem Miet­ver­hält­nis zum Mie­ter steht; die Moda­li­tä­ten einer künf­ti­gen Gebrauchs­ge­wäh­rung bestim­men sich viel­mehr allein nach dem mit dem Eigen­tums­wech­sel zum Tra­gen kom­men­den (neu­en) Nut­zungs­rechts­ver­hält­nis mit dem Erwer­ber. Das Miet­ver­hält­nis der Beklag­ten zu 1 mit der W. ist also vor­be­halt­lich einer im Streit­fall nicht rele­van­ten Haf­tung nach § 566 Abs. 2 BGB in der Wei­se been­det wor­den, dass allein der Beklag­te zu 2 als Erwer­ber der Woh­nung für die nach dem Eigen­tums­wech­sel ent­ste­hen­den oder fäl­lig wer­den­den Ver­pflich­tun­gen aus dem nun­mehr nur noch mit ihm bestehen­den Nut­zungs­rechts­ver­hält­nis ein­zu­ste­hen hat­te 5.

Zu der einen Miet­ver­trag gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB prä­gen­den Haupt­pflicht des Ver­mie­ters, dem Mie­ter den (unge­stör­ten) Gebrauch der Miet­sa­che wäh­rend der Miet­zeit zu gewäh­ren 6, gehört nach des­sen Satz 2 die Pflicht zur Gebrauchs­über­las­sung. Eine Gebrauchs­über­las­sung wie­der­um ist mehr als die Gestat­tung oder Dul­dung eines (Mit)Gebrauchs oder die blo­ße Ein­räu­mung der Mög­lich­keit zum (Mit)Gebrauch 7. Sie erfor­dert, wenn – wie hier bei der Raum­mie­te – der Gebrauch der Miet­sa­che not­wen­dig deren Besitz vor­aus­setzt, die vom Ver­mie­ter vor­zu­neh­men­de Ver­schaf­fung des unge­stör­ten allei­ni­gen Besit­zes an den Mie­ter, damit die­ser die Miet­sa­che aus­schließ­lich, und zwar ins­be­son­de­re auch unter Aus­schluss des Ver­mie­ters, benut­zen kann 8.

An die­sem für die Exis­tenz eines Miet­ver­hält­nis­ses uner­läss­li­chen Über­las­sen, das über die Zur­ver­fü­gung­stel­lung einer Woh­nung zur Mit­be­nut­zung das Recht des Mie­ters zur aus­schließ­li­chen unge­hin­der­ten Benut­zung der gan­zen Woh­nung oder zumin­dest eines abge­grenz­ten Teils davon vor­aus­setzt 9, fehlt es – und zwar unge­ach­tet der Zah­lung des von der bis­he­ri­gen Mit­mie­te­rin als "Mie­te" bezeich­ne­ten Ent­gelts an den nun­meh­ri­gen Eigen­tü­mer und bis­he­ri­gen Mit­mie­ter – im Ver­hält­nis der (bis­he­ri­gen) Mit­mie­ter unter­ein­an­der. Inso­weit regelt sich die Benut­zung der Dach­ge­schoss­woh­nung viel­mehr aus­schließ­lich nach Maß­ga­be des zwi­schen ihnen bereits zuvor bestehen­den Rechts­ver­hält­nis­ses, gleich ob die­ses etwa durch Fami­li­en­recht oder Gesell­schafts­recht geprägt ist 10. Ein die Iden­ti­tät des ursprüng­li­chen Miet­ver­hält­nis­ses kenn­zeich­nen­des Über­las­sen der Mieträu­me an die Beklag­ten durch einen außer­halb die­ser Rechts­be­zie­hung ste­hen­den Drit­ten ist dage­gen mit dem Erwerb der Woh­nung durch den einen Mit­mie­ter ent­fal­len, so dass ein dem ursprüng­li­chen Miet­ver­hält­nis gleich­ar­ti­ges Rechts­ver­hält­nis zwi­schen den Beklag­ten nicht mehr neu ent­ste­hen konn­te 11.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/​14

  1. BGH, Urtei­le vom 01.06.1967 – II ZR 150/​66, BGHZ 48, 214, 218; vom 04.07.1991 – III ZR 101/​90, BGHZ 115, 116, 121 f.; vom 14.06.1995 – IV ZR 212/​94, WM 1995, 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ-RR 2014, 310, 311; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/​04 15; jeweils mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 04.07.1991 – III ZR 101/​90, aaO; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/​04, aaO[]
  3. BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/​09, WuM 2010, 518 Rn. 18 mwN; eben­so schon RGZ 49, 285, 286[]
  4. BGH, Urtei­le vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/​07, NJW 2008, 2256 Rn. 17; vom 02.02.2006 – IX ZR 67/​02, BGHZ 166, 125 Rn. 14; vom 03.05.2000 – XII ZR 42/​98, NJW 2000, 2346 unter 2; jeweils mwN[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/​07, aaO[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 12.12 2012 – XII ZR 6/​12, NZM 2013, 191 Rn. 17[]
  7. BGH, Urtei­le vom 08.05.2015 – V ZR 62/​14, NZM 2015, 592 Rn. 18; vom 18.11.1955 – V ZR 162/​54, BGHZ 19, 85, 93; BFHE 139, 408, 410; jeweils mwN[]
  8. vgl. BGH, Urtei­le vom 17.07.2002 – XII ZR 86/​01, NJW 2002, 3322 unter 2 b bb; vom 01.02.1989 – VIII ZR 126/​88, NJW-RR 1989, 589 unter – II 1 a; vom 22.10.1975 – VIII ZR 122/​74, BGHZ 65, 137, 139 f.; BFHE 132, 124, 128[]
  9. Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 12. Aufl., § 540 BGB Rn. 3; Jauernig/​Teichmann, BGB, 16. Aufl., § 535 Rn. 11[]
  10. vgl. LSG Hal­le, Urteil vom 13.11.2014 – L 5 AS 585/​13 33; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 04.07.1991 – III ZR 101/​90, aaO; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/​04, aaO[]