Das Vorkaufsrecht des Mieters – und der mitvermietete Dachgarten

Das mit dem Erwerb der Dachgeschosswohnung aufgrund des ausgeübten Vorkaufsrechts eingetretene Erlöschen des Mietverhältnisses durch Konfusion erstreckt sich auch auf das Mietverhältnis an der mitvermieteten Gartenfläche.

Das Vorkaufsrecht des Mieters – und der mitvermietete Dachgarten

Mit der Einräumung des Vorkaufsrechts im Umwandlungsfall (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, den Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen durch Verschaffung der Möglichkeit zu schützen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist1. Dem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts erwirbt, sollte daher nach den Absichten des Gesetzgebers eine Rechtsposition verschafft werden, wie sie bestanden hätte, wenn ihm die Wohnung unmittelbar vom Vermieter zu marktüblichen, also weder besseren noch schlechteren Bedingungen angeboten worden wäre2.

Verbunden ist diese durch den Eigentumserwerb neu begründete Rechtsposition allerdings mit der Auflösung des bis dahin bestehenden Mietverhältnisses und der Unterstellung der künftigen Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten unter die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Dementsprechend kann sich der Wohnungserwerber, soweit keine abweichenden Nutzungs- und Gebrauchsabreden getroffen sind, gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem ehemaligen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind3.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/14

  1. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14, WM 2015, 687 Rn. 37 mwN[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 17.12 2008 – VIII ZR 13/08, WM 2009, 1000 Rn. 18[]
  3. so zutreffend KG, NZM 2003, 561, 563[]