Das Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und der mit­ver­mie­te­te Dach­gar­ten

Das mit dem Erwerb der Dach­ge­schoss­woh­nung auf­grund des aus­ge­üb­ten Vor­kaufs­rechts ein­ge­tre­te­ne Erlö­schen des Miet­ver­hält­nis­ses durch Kon­fu­si­on erstreckt sich auch auf das Miet­ver­hält­nis an der mit­ver­mie­te­ten Gar­ten­flä­che.

Das Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und der mit­ver­mie­te­te Dach­gar­ten

Mit der Ein­räu­mung des Vor­kaufs­rechts im Umwand­lungs­fall (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) hat der Gesetz­ge­ber das Ziel ver­folgt, den Mie­ter vor spe­ku­la­ti­ven Umwand­lun­gen von Miet­woh­nun­gen durch Ver­schaf­fung der Mög­lich­keit zu schüt­zen, die Woh­nung zu einem Kauf­preis zu erwer­ben, den auch ein Drit­ter für die Woh­nung zu zah­len bereit ist 1. Dem Mie­ter, der sei­ne in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­del­te Miet­woh­nung durch Aus­übung des Vor­kaufs­rechts erwirbt, soll­te daher nach den Absich­ten des Gesetz­ge­bers eine Rechts­po­si­ti­on ver­schafft wer­den, wie sie bestan­den hät­te, wenn ihm die Woh­nung unmit­tel­bar vom Ver­mie­ter zu markt­üb­li­chen, also weder bes­se­ren noch schlech­te­ren Bedin­gun­gen ange­bo­ten wor­den wäre 2.

Ver­bun­den ist die­se durch den Eigen­tums­er­werb neu begrün­de­te Rechts­po­si­ti­on aller­dings mit der Auf­lö­sung des bis dahin bestehen­den Miet­ver­hält­nis­ses und der Unter­stel­lung der künf­ti­gen Nut­zungs- und Gebrauchs­mög­lich­kei­ten unter die Tei­lungs­er­klä­rung und die Gemein­schafts­ord­nung. Dem­entspre­chend kann sich der Woh­nungs­er­wer­ber, soweit kei­ne abwei­chen­den Nut­zungs- und Gebrauchs­ab­re­den getrof­fen sind, gegen­über den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nicht auf fort­be­stehen­de Nut­zungs­be­fug­nis­se aus dem ehe­ma­li­gen Miet­ver­hält­nis beru­fen, die mit der Tei­lungs­er­klä­rung und der Gemein­schafts­ord­nung nicht in Deckung zu brin­gen sind 3.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/​14

  1. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/​14, WM 2015, 687 Rn. 37 mwN[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 17.12 2008 – VIII ZR 13/​08, WM 2009, 1000 Rn. 18[]
  3. so zutref­fend KG, NZM 2003, 561, 563[]