Das Wohnungsbesetzungsrecht als Grunddienstbarkeit

Eine als Wohnungsbesetzungsrecht eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist als dingliches Recht auch dann wirksam, wenn mit ihr auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks Druck zum Abschluss eines bestimmten Vertrags ausgeübt wird1. Die Ausübung des Unterlassungsanspruchs aus einer Dienstbarkeit stellt sich jedoch als eine mit dem Gebot von Treu und Glauben unvereinbare unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Berechtigte seine dingliche Rechtsstellung zur Durchsetzung inhaltlich unzulässiger Vereinbarungen nutzt.

Das Wohnungsbesetzungsrecht als Grunddienstbarkeit

Der Unterlassungsanspruch des dinglich Berechtigten

Der Berechtigten steht allerdings grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 Abs. 1 BGB zu.

Das dingliche Recht ist nach § 873 BGB sachenrechtlich wirksam bestellt worden. Der Eintragungsvermerk im Grundbuch, in dem die Dienstbarkeit nur als Wohnungsbesetzungsrecht bezeichnet und im Übrigen auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen worden ist, genügt den Anforderungen an die Bestimmtheit der Eintragung einer Dienstbarkeit, für die eine schlagwortartige Bezeichnung des Rechtsinhalts ausreicht2. Wegen der weiteren Einzelheiten kann gemäß § 874 BGB auf die Eintragungsbewilligung verwiesen werden. Insbesondere die mit dem eingetragenen Besetzungsrecht verbundene Pflicht des Grundstückseigentümers, die Nutzung – ohne eine solche Benennung – zu unterlassen, muss nicht in den Eintragungsvermerk aufgenommen werden3.

Inhalt der eingetragenen Dienstbarkeit ist ein Verbot im Sinne des § 1018 Alt. 2 BGB, das Grundstück nicht durch Personen zu nutzen, die von der Berechtigten nicht als Berechtigte benannt sind oder als benannt gelten.

An dieser Stelle kann dahinstehen, ob der wesentliche Inhalt eines Wohnungsbesetzungsrechts das an den Eigentümer gerichtete Verbot4 oder das Benennungsrecht des Berechtigten ist5. Die Einräumung eines Benutzungsrechts und die Verpflichtung zur Unterlassung gewisser Handlungen können in einer Dienstbarkeit miteinander verbunden sein; diese stellt dann ein einheitliches Recht dar, das lediglich zwei Arten der Belastung enthält6.

Das Verbot gilt nicht nur für die Fälle der Überlassung der Nutzung an Dritte (Mieter, Pächter), sondern auch für die Eigennutzung durch den Eigentümer.

Für Inhalt und Umfang der sich aus der Dienstbarkeit ergebenden Unterlassungspflichten nach § 1018 Alt. 2 BGB ist die Grundbucheintragung maßgebend; diese darf das Revisionsgericht selbst auslegen. Dabei ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind7.

Die das Benennungsrecht der Berechtigten begründende Dienstbarkeit spricht nicht von einer Überlassung an bestimmte Personen, sondern macht jede Nutzung der Wohnungen auf den belasteten Grundstücken von einer Benennung durch die Berechtigten (oder der an deren Stelle tretenden Benennungsfiktion) abhängig. Diese Dienstbarkeit schränkt allgemein die aus dem Eigentum fließende Befugnis zur Nutzung der eigenen Sache ein, welche die Eigennutzung wie die Überlassung zum Gebrauch durch Dritte umfasst8. Zu den bei der Auslegung des Grundbuchinhalts zu berücksichtigenden, für jedermann ohne weiteres erkennbaren Umständen gehört auch die in die Eintragungsbewilligung aufgenommene Bestimmung über die Voraussetzungen des Eintritts der Benennungsfiktion. Auch wenn diese Bestimmung nicht den Inhalt des dinglichen Rechts betrifft, lässt sie doch für jedermann den mit dem Benennungsrecht der Berechtigten und dem mit ihm verbundenen Nutzungsverbot verfolgten Zweck erkennen. Es sollen grundsätzlich nur solche Personen auf den zur Seniorenwohnanlage gehörenden Grundstücken wohnen, die einen Betreuungsvertrag abgeschlossen haben und so zu den Kosten der vorgehaltenen Einrichtung beitragen. Mit der Dienstbarkeit soll auf die Eigentümer Druck ausgeübt werden, bei Eigennutzung einen solchen Vertrag abzuschließen oder bei einer Vermietung oder Verpachtung auf den Abschluss eines solchen Vertrags durch den Nutzungsberechtigten hinzuwirken.

Ein solches Verbot, die Nutzung der Wohnung durch alle Personen zu unterlassen, die nicht von den Berechtigten benannt worden sind (oder als benannt gelten), ist ein zulässiger Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB. Nach dieser Vorschrift kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein kann. Dies ist bei dem Wohnungsbesetzungsrecht der Fall.

Die Dienstbarkeit enthält nicht – wie die Revisionserwiderung meint – lediglich eine Beschränkung der rechtsgeschäftlichen Befugnisse des Eigentümers, die nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein kann9. Denn das mit dem Benennungsrecht der Berechtigten verbundene Nutzungsverbot schränkt die Befugnis des Eigentümers zur tatsächlichen Nutzung seines Grundstücks ein; dem Eigentümer wird untersagt, die ihm gehörende Sache selbst oder durch Überlassung des Besitzes an einen Dritten zu nutzen. Stellen sich die durch die Dienstbarkeit verbotenen Handlungen als ein Eingriff in die aus dem Eigentum nach § 903 Satz 1 BGB fließende Befugnis zum Gebrauch der Sache dar, können sie grundsätzlich Gegenstand einer Dienstbarkeit nach §§ 1090, 1018 BGB sein10. Wird der tatsächliche Gebrauch durch die Dienstbarkeit eingeschränkt, spielt es keine Rolle, wenn mit dieser für den Eigentümer zugleich Einschränkungen beim Abschluss durch die Dienstbarkeit als solche nicht verbotener Rechtsgeschäfte (hier beim Abschluss von Miet- und Pachtverträgen mit von der Berechtigten nicht benannten Personen) verbunden sind11.

Die eingetragene Belastung überschreitet auch nicht die durch die Vorschrift des § 1018 Alt. 2 BGB gezogenen Grenzen für eine Unterlassungsdienstbarkeit. Dies gilt ungeachtet dessen, dass das verbundene Verbot hier so wirken dürfte, dass den Eigentümern der belasteten Grundstücke ohne Benennung durch den Berechtigten keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit der mit Wohnhäusern bebauten Grundstücke verbleibt.

Dienstbarkeiten zur Sicherung von Belegungsrechten werden seit vielen Jahrzehnten in der Rechtsprechung12 als nach §§ 1090, 1018 BGB zulässige Grundstücksbelastungen anerkannt. Gründe für eine Abkehr von der gefestigten Rechtsprechung sind weder ersichtlich noch werden sie von der Revisionserwiderung aufgezeigt.

Eine als Besetzungsrecht eingetragene Dienstbarkeit ist auch dann wirksam, wenn mit ihrer Bestellung der Zweck verfolgt wird, den Eigentümer zum Abschluss eines Vertrags zu veranlassen. Richtig ist allerdings der Einwand der Revisionserwiderung, dass die Dienstbarkeit einen unzulässigen Inhalt hätte, wenn das dingliche Recht einen unmittelbaren Kontrahierungszwang begründete13.

Das ist hier jedoch nicht der Fall, weil Inhalt der Dienstbarkeit allein das Benennungsrecht der Berechtigten und die Unterlassungspflicht des Eigentümers sind. Dass der Eigentümer durch die Dienstbarkeit faktisch dazu gezwungen sein wird, einen Betreuungsvertrag abzuschließen, wenn er sein Grundstück zum Wohnen nutzen will, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts unerheblich. Die Dienstbarkeit ist – wie von dem Landgericht richtig ausgeführt – ungeachtet des von ihr ausgehenden Drucks zum Abschluss eines Betreuungsvertrags als dingliches Recht wirksam14. Die einen derartigen Zwang zum Vertragsschluss auslösende Dienstbarkeit ist auch dann nicht unzulässig, wenn der Eigentümer tatsächlich darauf angewiesen ist, den Vertrag abzuschließen, weil er die ihm gehörendende Sache andernfalls nicht wirtschaftlich sinnvoll nutzen kann15.

Einschränkung durch Treu und Glauben

Die Bestätigung der Klageabweisung durch das Berufungsgericht ist gleichwohl im Ergebnis richtig, weil die Berechtigten die weitere Nutzung des Grundstücks durch die Beklagten auch nach Kündigung des Betreuungsvertrags dulden muss (§ 1004 Abs. 2 BGB).

Die (ausdrückliche oder fiktive) Benennung der Beklagten als Nutzungsberechtigte begründet eine Einrede gegenüber dem Anspruch aus der Dienstbarkeit. Die Benennung hat zur Folge, dass diese Person das Grundstück nutzen darf. Sie wirkt wie eine Gestattung der Ausübung der Rechte aus einer Dienstbarkeit nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den Berechtigten16. Mit der Ausübungsüberlassung verpflichtet sich der Dienstbarkeitsberechtigte schuldrechtlich durch einen formlosen Vertrag mit dem anderen Teil, diesem die Ausübung der sich aus der Dienstbarkeit ergebenden Befugnisse zu ermöglichen17. Der andere Teil kann aus dieser Vereinbarung eine Einrede gemäß § 1004 Abs. 2 BGB erheben, wenn der Dienstbarkeitsberechtigte von ihm nach § 1027 i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB die Unterlassung der Nutzung verlangt18. Die Befugnisse aus einer als Wohnungsbesetzungsrecht bestellten Dienstbarkeit kann der Berechtigte auch dem Eigentümer überlassen, indem er diesen benennt19.

Die durch den Abschluss des Betreuungsvertrags begründete Einrede ist nicht dadurch weggefallen, dass die Beklagten diesen Vertrag gekündigt haben.

Auf die von dem Berufungsgericht erörterte Frage, ob die Bestimmung über eine fiktive Benennung durch den Abschluss des Betreuungsvertrags nach den Regeln über die ergänzende Vertragsauslegung dahin vervollständigt werden kann, dass die Benennungsfiktion nur solange fortwirkt, wie der Betreuungsvertrag besteht, kommt es nicht an. Die Einrede der Beklagten gegenüber dem Anspruch aus der Dienstbarkeit wäre auch dann begründet, wenn so etwas bestimmt worden wäre.

Die Ausübung des Unterlassungsanspruchs aus dem dinglichen Recht stellt sich nämlich als eine mit dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unvereinbare unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Berechtigte seine dingliche Rechtsstellung zur Durchsetzung inhaltlich unzulässiger Vereinbarungen nutzt20. Der Bundesgerichtshof hat darauf hingewiesen, dass die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs nach § 1027 BGB (aus einem Verbot des Ausschanks von Bier) unbegründet sein kann, wenn mit ihm der Abschluss eines inhaltlich unzulässigen Bierlieferungsvertrags erreicht werden soll21. Das gilt jedoch nicht nur für diese Fälle, sondern allgemein, wenn eine Verbotsdienstbarkeit zu dem Zweck eingesetzt wird, eine nach anderen Rechtsvorschriften inhaltlich unzulässige vertragliche Verpflichtung zu erzwingen.

So verhält es sich hier. Die Berechtigten verlangt nach eigenem Vorbringen von den Beklagten die Unterlassung der Nutzung des Grundstücks, um diese zu einem Neuabschluss eines Betreuungsvertrags, der die regelmäßige Erbringung von Betreuungsleistungen zum Inhalt hat, nach dem von ihr vorformulierten Muster zu zwingen.

Nach § 309 Nr. 9a BGB (vormals § 11 Nr. 12a AGBG) kann der Dienstberechtigte durch vorformulierte Verträge jedoch höchstens für zwei Jahre vertraglich gebunden werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sich daraus auch eine zeitliche Höchstdauer für die in einer Teilungserklärung begründeten Gebrauchsregelungen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ergibt, mit denen eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer festgeschrieben wird, einen Betreuungsvertrag abzuschließen22. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungen in der Anlage nur zum Zwecke des betreuten Wohnens genutzt werden dürfen. Da das Gesetz für den Bereich des betreuten Wohnens keine Sonderregelung enthält, ist das zeitliche Höchstmaß jedenfalls für vorformulierte, von den Wohnungseigentümern abzuschließende Betreuungsverträge nach der für Dienstverträge geltenden Vorschrift in § 309 Nr. 9a BGB zu bestimmen23.

Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnungen, die zu Zwecken des betreuten Wohnens genutzt werden sollen, Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage sind oder sich auf mehreren Grundstücken befinden, die zusammen eine Seniorenwohnlage mit gemeinsamen Betreuungseinrichtungen bilden. Der personale Bezug von Betreuungsleistungen und das sich daraus ergebende Bedürfnis, sich von Unternehmen oder Vereinen trennen zu können, die den Erwartungen des Betreuten nicht entsprochen haben oder zu denen dieser kein Vertrauen mehr hat, hängen nicht von der sachenrechtlichen Gestaltung der Wohnanlage ab.

Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs aus der Dienstbarkeit, mit dem Ziel, die Beklagten zum (erneuten) Abschluss eines Betreuungsvertrags zu bewegen, stellt daher eine missbräuchliche, unzulässige Rechtsausübung dar. Dies gilt selbst dann, wenn in dem neuen Vertrag ein Recht zur Kündigung aufgenommen werden würde. Rechtsmissbräuchlich ist die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs aus der Dienstbarkeit nämlich auch, wenn damit ein sukzessiver Abschluss mehrerer Verträge erzwungen werden soll, deren Dauer zusammen die für solche Verträge zulässige zeitliche Höchstgrenze überschreitet24.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Dezember 2012 – V ZR 221/11

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 03.05.1985 – V ZR 55/84, NJW 1985, 2474, 2475[]
  2. BGH, Beschluss vom 22.09.1961 – V ZB 16/61, BGHZ 35, 378, 382[]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 22.09.1961 – V ZB 16/61, BGHZ 35, 378, 381[]
  4. so BayObLGZ 1982, 184, 189; 1989, 89, 94; Bauer/von Oefele/Bayer, GBO 2. Aufl., AT III 315; MünchKomm-BGB/Joost, 5. Aufl., § 1090 Rn. 11; Odersky, FS BayNot, 215, 227 f.[]
  5. so NK-BGB/Otto, 3. Aufl., § 190 Rn. 7; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1090 Rn. 13; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1090 Rn.19[]
  6. vgl. BGH, Beschlüsse vom 30.01.1959 – V ZB 31/58, BGHZ 29, 244, 146; und vom 22.09.1961 – V ZB 16/61, BGHZ 35, 378, 381[]
  7. BGH, Urteile vom 24.09.1982 – V ZR 96/81, NJW 1983, 115, 116; vom 08.02.2002 – V ZR 252/00, NJW 2002, 1797, 1798; vom 03.05.2002 – V ZR 17/01, NJW 2002, 3021, 3022 mwN[]
  8. vgl. OLG Stuttgart, MDR 1956, 679, 680[]
  9. zu diesen Anforderungen: BGH, Beschluss vom 30.10.1959 – V ZB 31/58, BGHZ 29, 244, 248; BGH, Urteile vom 06.12.1961 – V ZR 186/60, NJW 1962, 486; und vom 14.03.2003 – V ZR 304/02, NJW-RR 2003, 733, 735[]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 30.01.1959 – V ZB 31/58, BGHZ 29, 244, 250; BGH, Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 304/02, NJW-RR 2003, 733, 735; Odersky, FS BayNot, 213, 226[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 06.12.1961 – V ZR 186/60, NJW 1962, 486[]
  12. vgl. RGZ 111, 384, 395; BGH, Urteile vom 20.12.1967 – VIII ZR 143/67, WM 1968, 374; vom 14.01.1970 VIII ZR 125/68, WM 1970, 689; vom 08.01.1975 – VIII ZR 184/73, NJW 1975, 381, 382; BGH, Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 304/02, NJW-RR 2003, 733, 734 sowie BayObLGZ 1982, 184, 188; 1989, 89, 93 und 2000, 140, 141; KG, NJW 1954, 1245; OLG Stuttgart, MDR 1956, 679, 680[]
  13. vgl. BGH, Beschluss vom 30.01.1959 – V ZB 31/58, BGHZ 29, 244, 247 und Urteil vom 18.05.1979 – V ZR 70/78, BGHZ 74, 293, 296; BGH, Urteil vom 25.03.1980 – KZR 17/79, NJW 1981, 343, 344 – zu Verpflichtungen zum Abschluss von Bierbezugsverträgen[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 03.05.1985 – V ZR 55/84, NJW 1985, 2474, 2475[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1984 – V ZR 155/83, WM 1984, 820, 821 zum Verbot einer Beheizung der Wohnung zur Absicherung des Bezugs von Fernwärme; BGH, Urteile vom 13.07.1979 – V ZR 70/78, BGHZ 74, 293, 296 und vom 29.01.1988 – V ZR 310/86, NJW 1988, 2364 zum Verbot des Ausschanks von Getränken in Gaststätten zur Sicherung von Bezugsverpflichtungen[]
  16. vgl. Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1090 Rn. 13; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1090 Rn. 18, 19[]
  17. BGH, Urteil vom 25.09.1963 V ZR 133/61, WM 1963, 1209, 1210; BGBRGRK/Rothe, § 1092 Rn. 4; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1092 Rn. 4; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1092 Rn. 6[]
  18. Staudinger/Mayer, aaO[]
  19. Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1090 Rn. 13; vgl. auch BGH, Urteil vom 25.09.1963 – V ZR 133/61, WM 1963, 1209, 1211[]
  20. vgl. Amann, DNotZ 1986, 578, 591; Walter/Maier, NJW 1988, 377, 386 f.; NK-BGB/Otto, 3. Aufl., § 1018 Rn. 108; Stürner, AcP 194, 265, 281; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1018 Rn. 118 – sog. schuldrechtliche Blockierung des dinglichen Unterlassungsanspruchs[]
  21. BGH, Urteil vom 03.05.1985 – V ZR 55/84, NJW 1985, 2474, 2475[]
  22. BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/05, WM 2006, 2374, 2376 Rn. 15[]
  23. BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/05, aaO Rn. 17[]
  24. vgl. Amann, DNotZ 1986, 578, 591 – zu hintereinander abzuschließenden Bierbezugsverträgen[]

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