Das zweck­wid­rig als Wohn­raum genutz­te Teil­ei­gen­tum – und die Ver­jäh­rung des Unter­las­sungs­an­spruchs

Wird eine Teil­ei­gen­tums­ein­heit zweck­wid­rig als Wohn­raum genutzt, ver­jährt der Unter­las­sungs­an­spruch der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht, solan­ge die­se Nut­zung anhält; dies gilt unab­hän­gig davon, ob der Son­der­ei­gen­tü­mer selbst oder des­sen Mie­ter Nut­zer ist.

Das zweck­wid­rig als Wohn­raum genutz­te Teil­ei­gen­tum – und die Ver­jäh­rung des Unter­las­sungs­an­spruchs

Der Anspruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf Unter­las­sung der lang­jäh­ri­gen zweck­wid­ri­gen Nut­zung einer Teil­ei­gen­tums­ein­heit als Wohn­raum ist in der Regel jeden­falls dann nicht ver­wirkt, wenn in jün­ge­rer Zeit eine Neu­ver­mie­tung zu Wohn­zwe­cken erfolgt ist.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall fin­dest sich in der Tei­lungs­er­klä­rung, wonach die Räu­me im Sou­ter­rain als Hob­by­räu­me, Vor­rats­kel­ler, Flur bzw. Kel­ler­raum die­nen, eine Zweck­be­stim­mung mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter. Die Nut­zung sol­cher Neben­räu­me zu nicht nur vor­über­ge­hen­den Wohn­zwe­cken ist jeden­falls dann nicht gestat­tet, wenn sie – wie hier – die Anla­ge um eine wei­te­re Wohn­ein­heit ver­grö­ßert 1.

Dies begrün­det einen Unter­las­sungs­an­spruch der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG, und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchs­über­las­sung an Drit­te 2.

Für den Beginn der Ver­jäh­rung die­ses Unter­las­sungs­an­spruchs kommt es gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 BGB neben den sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen auf die Zuwi­der­hand­lung an. Bei der Nut­zung einer Son­der­ei­gen­tums­ein­heit in einer der Tei­lungs­er­klä­rung wider­spre­chen­den Wei­se ist aller­dings strei­tig, was hier­un­ter zu ver­ste­hen ist.

Teil­wei­se wird die maß­geb­li­che Zuwi­der­hand­lung, mit der die Ver­jäh­rungs­frist für den Unter­las­sungs­an­spruch zu lau­fen beginnt, in dem Beginn der Nut­zung gese­hen. Die Stö­rung set­ze sich jeden­falls bei gleich­blei­ben­der Qua­li­tät der Nut­zung ledig­lich fort 3. Eine zweck­wid­ri­ge Wohn­nut­zung durch Mie­ter begrün­de selbst dann kei­nen neu­en Anspruch, wenn ein Mie­ter­wech­sel statt­fin­de 4.

Über­wie­gend wird die zweck­wid­ri­ge Nut­zung zwar eben­falls als Dau­er­hand­lung ange­se­hen, aber eine gegen­tei­li­ge Schluss­fol­ge­rung gezo­gen. Solan­ge die Nut­zung anhal­te, kön­ne die Ver­jäh­rungs­frist nicht in Gang gesetzt wer­den 5. Teil­wei­se wird die fort­lau­fen­de Nut­zung auch als wie­der­hol­te Hand­lung ange­se­hen, die jeweils neue (nicht ver­jähr­te) Unter­las­sungs­an­sprü­che aus­lö­se 6.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich der letz­te­ren Auf­fas­sung bereits in einer Fall­kon­stel­la­ti­on ange­schlos­sen, in der es um eine auf ein­zel­ne Räu­me der Woh­nung beschränk­te zweck­wid­ri­ge Nut­zung durch den Son­der­ei­gen­tü­mer selbst ging 7. Die Ver­jäh­rung tritt auch dann nicht ein, wenn und solan­ge eine Son­der­ei­gen­tums­ein­heit – wie hier – ins­ge­samt zweck­wid­rig genutzt wird. Inso­weit kann dahin­ste­hen, ob eine ein­heit­li­che Dau­er­hand­lung den rechts­wid­ri­gen Zustand fort­lau­fend auf­recht­erhält und die Frist des­halb nicht in Gang gesetzt wird, oder ob wie­der­hol­te Stö­run­gen jeweils neue Ansprü­che begrün­den. Jeden­falls liegt der Schwer­punkt der Stö­rung nicht vor­nehm­lich in der Auf­nah­me der zweck­wid­ri­gen Nut­zung. Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den in glei­cher Wei­se dadurch beein­träch­tigt, dass die Nut­zung – sei es auch in gleich­blei­ben­der Qua­li­tät – auf­recht­erhal­ten wird.

Ob die zweck­wid­ri­ge Nut­zung durch den Son­der­ei­gen­tü­mer selbst oder durch des­sen Mie­ter erfolgt, ist ver­jäh­rungs­recht­lich uner­heb­lich. Hier­für spricht schon die Rege­lung des § 14 Nr. 2 WEG, aus der sich ergibt, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für den dort genann­ten Per­so­nen­kreis in glei­cher Wei­se wie für eine eige­ne Nut­zung ein­zu­ste­hen hat. Dar­über hin­aus erschöpft sich die Stö­rung nicht in der Gebrauchs­über­las­sung; viel­mehr ist davon aus­zu­ge­hen, dass der ver­mie­ten­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch nach die­sem Zeit­punkt in der Lage ist, die wei­te­re Stö­rung zu ver­hin­dern 8. Ohne­hin haben hier – ohne dass es dar­auf in die­sem Zusam­men­hang ent­schei­dend ankä­me – in unver­jähr­ter Zeit wei­te­re Gebrauchs­über­las­sun­gen im Rah­men der Neu­ver­mie­tun­gen statt­ge­fun­den.

Schließ­lich ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gen­den Fall auch eine Ver­wir­kung des Unter­las­sungs­an­spruchs, da nach dem Jahr 2007 zwei Neu­ver­mie­tun­gen zu Wohn­zwe­cken erfolg­ten:

Ein Recht ist ver­wirkt, wenn sich der Schuld­ner wegen der Untä­tig­keit sei­nes Gläu­bi­gers über einen gewis­sen Zeit­raum hin bei objek­ti­ver Beur­tei­lung dar­auf ein­rich­ten darf und ein­ge­rich­tet hat, die­ser wer­de sein Recht nicht mehr gel­tend machen, und des­we­gen die ver­spä­te­te Gel­tend­ma­chung gegen Treu und Glau­ben ver­stößt 9. An dem soge­nann­ten Zeit­mo­ment fehlt es in der Regel, wenn eine wie­der­hol­te Stö­rung einen neu­en Anspruch aus­löst 10.

Jeden­falls eine Neu­ver­mie­tung stellt in der Regel aus Sicht aller Betei­lig­ten eine Zäsur dar 11.

Der ver­mie­ten­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer setzt eine neue Wil­lens­ent­schei­dung hin­sicht­lich einer zweck­wid­ri­gen Nut­zung um. Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben Anlass, für die Zukunft eine der Tei­lungs­er­klä­rung ent­spre­chen­de Nut­zung ein­zu­for­dern, auch wenn sie hier­von zuvor – etwa aus Rück­sicht auf das bestehen­de Miet­ver­hält­nis – Abstand genom­men haben.

Hin­sicht­lich des auf die der­zei­ti­ge Ver­mie­tung bezo­ge­nen Unter­las­sungs­an­spruchs fehlt es zudem neben dem Zeit­mo­ment auch an dem Umstands­mo­ment. Der Teil­ei­gen­tü­mer konn­te nicht davon aus­ge­hen, dass sol­che eigen­stän­di­gen Stö­run­gen auch in der Zukunft gedul­det wür­den. Selbst wenn hin­sicht­lich der auf die frü­he­ren Ver­mie­tun­gen bezo­ge­nen Unter­las­sungs­an­sprü­che die Ver­wir­kung ein­ge­tre­ten wäre, stün­de dies einer im Grund­buch voll­zo­ge­nen Ände­rung der in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­nen Zweck­be­stim­mung nicht gleich.

Ob die Ver­wir­kung wäh­rend eines lan­ge andau­ern­den Miet­ver­hält­nis­ses ein­tre­ten kann, bedarf eben­so wenig einer Ent­schei­dung wie die Fra­ge, ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen sie auch den Son­der­rechts­nach­fol­ger bin­det 12.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 178/​14

  1. näher BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/​13, NJW 2014, 2640 Rn. 7; vgl. auch Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/​13, GE 2015, 523 Rn. 10, jeweils mwN[]
  2. vgl. nur BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/​13, NJW 2014, 2640 Rn. 11 mwN[]
  3. Jaco­by, ZWE 2012, 70, 74 f.; ähn­lich LG Saar­brü­cken, Beschluss vom 24.10.2008 – 5 T 48/​08 58 ff.[]
  4. LG Saar­brü­cken, aaO, Rn. 71 ff.[]
  5. LG Ham­burg, ZWE 2014, 31, 33; Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 134; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 15 Rn. 47; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 105[]
  6. Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 31; ähn­lich Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 151[]
  7. BGH, Beschluss vom 16.06.2011 – V ZA 1/​11, ZfIR 2011, 757 Rn. 7[]
  8. näher BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/​13, NJW 2014, 2640 Rn. 12 ff. mwN[]
  9. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 21.10.2005 – V ZR 169/​04, NJW-RR 2006, 235 Rn. 10[]
  10. BGH, Urteil vom 21.10.2005 – V ZR 169/​04, aaO Rn. 11[]
  11. vgl. auch BGH, Urteil vom 21.10.2005 – V ZR 169/​04, aaO Rn. 11[]
  12. vgl. zu einem lang­jäh­rig andau­ern­den Miet­ver­hält­nis in einem beson­ders gela­ger­ten Ein­zel­fall BGH, Beschluss vom 25.03.2010 – V ZR 159/​09, ZWE 2010, 266 f.[]