Das zweckwidrig als Wohnraum genutzte Teileigentum – und die Verjährung des Unterlassungsanspruchs

Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.

Das zweckwidrig als Wohnraum genutzte Teileigentum – und die Verjährung des Unterlassungsanspruchs

Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall findest sich in der Teilungserklärung, wonach die Räume im Souterrain als Hobbyräume, Vorratskeller, Flur bzw. Kellerraum dienen, eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Nutzung solcher Nebenräume zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie – wie hier – die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert1.

Dies begründet einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG, und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte2.

Für den Beginn der Verjährung dieses Unterlassungsanspruchs kommt es gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 BGB neben den subjektiven Voraussetzungen auf die Zuwiderhandlung an. Bei der Nutzung einer Sondereigentumseinheit in einer der Teilungserklärung widersprechenden Weise ist allerdings streitig, was hierunter zu verstehen ist.

Teilweise wird die maßgebliche Zuwiderhandlung, mit der die Verjährungsfrist für den Unterlassungsanspruch zu laufen beginnt, in dem Beginn der Nutzung gesehen. Die Störung setze sich jedenfalls bei gleichbleibender Qualität der Nutzung lediglich fort3. Eine zweckwidrige Wohnnutzung durch Mieter begründe selbst dann keinen neuen Anspruch, wenn ein Mieterwechsel stattfinde4.

Überwiegend wird die zweckwidrige Nutzung zwar ebenfalls als Dauerhandlung angesehen, aber eine gegenteilige Schlussfolgerung gezogen. Solange die Nutzung anhalte, könne die Verjährungsfrist nicht in Gang gesetzt werden5. Teilweise wird die fortlaufende Nutzung auch als wiederholte Handlung angesehen, die jeweils neue (nicht verjährte) Unterlassungsansprüche auslöse6.

Der Bundesgerichtshof hat sich der letzteren Auffassung bereits in einer Fallkonstellation angeschlossen, in der es um eine auf einzelne Räume der Wohnung beschränkte zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst ging7. Die Verjährung tritt auch dann nicht ein, wenn und solange eine Sondereigentumseinheit – wie hier – insgesamt zweckwidrig genutzt wird. Insoweit kann dahinstehen, ob eine einheitliche Dauerhandlung den rechtswidrigen Zustand fortlaufend aufrechterhält und die Frist deshalb nicht in Gang gesetzt wird, oder ob wiederholte Störungen jeweils neue Ansprüche begründen. Jedenfalls liegt der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Die übrigen Wohnungseigentümer werden in gleicher Weise dadurch beeinträchtigt, dass die Nutzung – sei es auch in gleichbleibender Qualität – aufrechterhalten wird.

Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt, ist verjährungsrechtlich unerheblich. Hierfür spricht schon die Regelung des § 14 Nr. 2 WEG, aus der sich ergibt, dass der Wohnungseigentümer für den dort genannten Personenkreis in gleicher Weise wie für eine eigene Nutzung einzustehen hat. Darüber hinaus erschöpft sich die Störung nicht in der Gebrauchsüberlassung; vielmehr ist davon auszugehen, dass der vermietende Wohnungseigentümer auch nach diesem Zeitpunkt in der Lage ist, die weitere Störung zu verhindern8. Ohnehin haben hier – ohne dass es darauf in diesem Zusammenhang entscheidend ankäme – in unverjährter Zeit weitere Gebrauchsüberlassungen im Rahmen der Neuvermietungen stattgefunden.

Schließlich verneint der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall auch eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs, da nach dem Jahr 2007 zwei Neuvermietungen zu Wohnzwecken erfolgten:

Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt9. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst10.

Jedenfalls eine Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur dar11.

Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben.

Hinsichtlich des auf die derzeitige Vermietung bezogenen Unterlassungsanspruchs fehlt es zudem neben dem Zeitmoment auch an dem Umstandsmoment. Der Teileigentümer konnte nicht davon ausgehen, dass solche eigenständigen Störungen auch in der Zukunft geduldet würden. Selbst wenn hinsichtlich der auf die früheren Vermietungen bezogenen Unterlassungsansprüche die Verwirkung eingetreten wäre, stünde dies einer im Grundbuch vollzogenen Änderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung nicht gleich.

Ob die Verwirkung während eines lange andauernden Mietverhältnisses eintreten kann, bedarf ebenso wenig einer Entscheidung wie die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sie auch den Sonderrechtsnachfolger bindet12.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 178/14

  1. näher BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7; vgl. auch Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/13, GE 2015, 523 Rn. 10, jeweils mwN []
  2. vgl. nur BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 11 mwN []
  3. Jacoby, ZWE 2012, 70, 74 f.; ähnlich LG Saarbrücken, Beschluss vom 24.10.2008 – 5 T 48/08 58 ff. []
  4. LG Saarbrücken, aaO, Rn. 71 ff. []
  5. LG Hamburg, ZWE 2014, 31, 33; Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 134; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 15 Rn. 47; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 105 []
  6. Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 31; ähnlich Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 151 []
  7. BGH, Beschluss vom 16.06.2011 – V ZA 1/11, ZfIR 2011, 757 Rn. 7 []
  8. näher BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 12 ff. mwN []
  9. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 21.10.2005 – V ZR 169/04, NJW-RR 2006, 235 Rn. 10 []
  10. BGH, Urteil vom 21.10.2005 – V ZR 169/04, aaO Rn. 11 []
  11. vgl. auch BGH, Urteil vom 21.10.2005 – V ZR 169/04, aaO Rn. 11 []
  12. vgl. zu einem langjährig andauernden Mietverhältnis in einem besonders gelagerten Einzelfall BGH, Beschluss vom 25.03.2010 – V ZR 159/09, ZWE 2010, 266 f. []