Der als Woh­nung genutz­te Kel­ler – und die Unter­las­sungs­an­sprü­che der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu befas­sen, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen Unter­las­sungs­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der wegen einer zweck­wid­ri­gen Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums als ver­jährt oder als ver­wirkt anzu­se­hen sind:

Der als Woh­nung genutz­te Kel­ler – und die Unter­las­sungs­an­sprü­che der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Die Par­tei­en in dem zugrun­de lie­gen­den Ver­fah­ren bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Dem Beklag­ten gehö­ren die Ein­hei­ten Nr. 1 im Sou­ter­rain und Nr. 2 im Erd­ge­schoss. Der Klä­ge­rin steht seit dem Jahr 2007 das Son­der­ei­gen­tum an den Woh­nun­gen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dach­ge­schoss zu. Die Ein­heit Nr. 1 ist in der Tei­lungs­er­klä­rung aus­ge­wie­sen als "Räum­lich­kei­ten im Sou­ter­rain bestehend aus drei Hob­by­räu­men, Vor­rats­kel­ler, Flur und einem wei­te­ren Kel­ler­raum". Der Beklag­te ver­mie­tet die­se als Wohn­raum und hat nach dem Jahr 2007 zwei Neu­ver­mie­tun­gen vor­ge­nom­men. Die Klä­ge­rin will errei­chen, dass es der Beklag­te unter­las­sen muss, die Ein­heit Nr. 1 als Wohn­raum zu nut­zen oder nut­zen zu las­sen. Die­ser beruft sich auf die Ver­jäh­rung und Ver­wir­kung des Anspruchs. Die Sou­ter­rain­räu­me wür­den bereits seit 1980 als Wohn­raum genutzt, zunächst durch ihn selbst und seit dem Jahr 1986 durch Mie­ter. Die Vor­ei­gen­tü­mer der Klä­ge­rin sei­en hier­mit ein­ver­stan­den gewe­sen. Weil die Nut­zung als Wohn­raum bei der ers­ten Bean­stan­dung durch die Klä­ge­rin im Jahr 2008 seit 28 Jah­ren ange­dau­ert habe, habe er auf die dau­er­haf­te Erzie­lung der Miet­ein­nah­men ver­trau­en dür­fen.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Wies­ba­den hat den Beklag­ten antrags­ge­mäß zur Unter­las­sung ver­ur­teilt 1, das Land­ge­richt Frank­furt am Main hat sei­ne Beru­fung zurück­ge­wie­sen 2. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te jetzt die hes­si­schen Urtei­le:

Im Aus­gangs­punkt ist nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs zwar der gel­tend gemach­te Unter­las­sungs­an­spruch gege­ben, weil die Nut­zung von Hob­by­räu­men zu nicht nur vor­über­ge­hen­den Wohn­zwe­cken jeden­falls dann nicht gestat­tet ist, wenn sie – wie hier – die Anla­ge um eine wei­te­re Wohn­ein­heit ver­grö­ßert.

Der Anspruch ist auch nicht ver­jährt. Solan­ge die Nut­zung anhält, tritt die Ver­jäh­rung nicht ein, weil der Schwer­punkt der Stö­rung nicht vor­nehm­lich in der Auf­nah­me der zweck­wid­ri­gen Nut­zung, son­dern auch dar­in liegt, dass die­se auf­recht­erhal­ten wird. Dabei ist uner­heb­lich, ob die zweck­wid­ri­ge Nut­zung durch den Son­der­ei­gen­tü­mer selbst oder durch des­sen Mie­ter erfolgt.

Dem Anspruch steht auch nicht der Ein­wand der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung im Sin­ne von § 242 BGB in Gestalt der soge­nann­ten Ver­wir­kung ent­ge­gen. Vor­aus­set­zung hier­für ist unter ande­rem eine unun­ter­bro­che­ne, dau­er­haf­te Ein­wir­kung. An einer sol­chen fehlt es jeden­falls des­halb, weil noch in jüngs­ter Zeit zwei Neu­ver­mie­tun­gen statt­ge­fun­den haben. Eine sol­che Neu­ver­mie­tung stellt in der Regel aus Sicht aller Betei­lig­ten eine Zäsur und damit eine neue Stö­rung im Sin­ne von § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG dar. Der ver­mie­ten­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer setzt eine neue Wil­lens­ent­schei­dung hin­sicht­lich einer zweck­wid­ri­gen Nut­zung um. Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben Anlass, für die Zukunft eine der Tei­lungs­er­klä­rung ent­spre­chen­de Nut­zung ein­zu­for­dern, auch wenn sie hier­von zuvor – etwa aus Rück­sicht auf das bestehen­de Miet­ver­hält­nis – Abstand genom­men haben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 178/​14

  1. AG Wies­ba­den, Urteil vom 07.12.2012 – 92 C 7239/​10-81[]
  2. LG Frank­furt am Main, Urteil vom 25.06.2014 – 2 – 13 S 18/​13[]