Der aus­wär­ti­ge Ver­mie­ter und die Ein­sicht in die Betriebs­kos­ten­be­le­ge

Liegt der Sitz des Ver­mie­ters weit ent­fernt vom Ort der Miet­woh­nung (hier: über 400 km), ist der Anspruch des Mie­ters auf Ein­sicht in die Betriebs­kos­ten­be­le­ge am Ort des Miet­ob­jekts zu erfül­len. Auf die Über­sen­dung von Foto­ko­pien, gleich ob mit oder ohne Kos­ten­tra­gungs­pflicht, muss sich der Mie­ter regel­mä­ßig nicht ver­wei­sen las­sen.

Der aus­wär­ti­ge Ver­mie­ter und die Ein­sicht in die Betriebs­kos­ten­be­le­ge

Bei der Fra­ge, an wel­chem Ort die Ver­pflich­tung zur Vor­la­ge der Bele­ge zur Neben­kos­ten­ab­rech­nung zu erfül­len ist, han­delt es sich in ers­ter Linie um eine Fra­ge der Aus­le­gung des jewei­li­gen Miet­ver­trags. Die Par­tei­en kön­nen den Erfül­lungs­ort die­ser Ver­pflich­tung jeden­falls durch indi­vi­du­al­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung frei bestim­men [1]. Auch aus § 269 BGB ergibt sich, dass maß­geb­lich für den Leis­tungs­ort in ers­ter Linie die aus­drück­li­che oder still­schwei­gen­de Par­tei­ver­ein­ba­rung ist. In zwei­ter Linie sind die Umstän­de des Ein­zel­falls maß­geb­lich, dar­un­ter ins­be­son­de­re die Natur des Schuld­ver­hält­nis­ses [2]. Beim Woh­nungs­miet­ver­trag als gegen­sei­ti­gem Ver­trä­gen mit einer Mehr­zahl von Ver­pflich­tun­gen gibt es inso­fern nicht von vorn­her­ein einen ein­heit­li­chen Erfül­lungs­ort, viel­mehr ist letz­te­rer für jede Ver­trags­pflicht geson­dert zu bestim­men [3].

Hin­sicht­lich der hier strei­ti­gen Ver­pflich­tung zur Vor­la­ge von Bele­gen geht die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs davon aus, dass die­se in Fäl­len, in denen Ver­mie­ter und Mie­ter ihre Woh­nung bzw. ihren Sitz im glei­chen Ort haben, in den Räu­men des Ver­mie­ters zu erfül­len ist. Bei Unzu­mut­bar­keit der Ein­sicht­nah­me dort für den Mie­ter hält der Bun­des­ge­richts­hof jedoch auch jen­seits des Anwen­dungs­be­reichs von § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV einen Anspruch auf Über­sen­dung von Foto­ko­pien gegen Kos­ten­er­stat­tung für denk­bar [4]. Befin­den sich die Miet­sa­che (bzw. der Wohn­sitz des Mie­ters) und der Sitz des Ver­mie­ters nicht am glei­chen Ort, so geht eine ver­brei­te­te Auf­fas­sung in Schrift­tum und Recht­spre­chung dahin, dass der Mie­ter Ein­sicht am Miet­ort jeden­falls dann ver­lan­gen kann, wenn Miet­ort und Sitz des Ver­mie­ters weit von­ein­an­der ent­fernt sind [5].

Nach die­sen Grund­sät­zen ist Erfül­lungs­ort der Pflicht zur Vor­la­ge von Bele­gen im hier vom Land­ge­richt Frei­burg ent­schie­den­den Fall der Miet­ort Frei­burg.

Eine aus­drück­li­che oder kon­klu­den­te Rege­lung über den Erfül­lungs­ort ist dem Miet­ver­trag (As. I 9 ff.) vor­lie­gend nicht zu ent­neh­men. Die Land­ge­richt Frei­burg schließt aber aus den Umstän­den des Miet­ver­hält­nis­ses im Ein­zel­fall unter Berück­sich­ti­gung von Treu und Glau­ben, dass die Bele­ge in Frei­burg vor­zu­le­gen sind. Inso­fern wür­digt das Land­ge­richt, dass der Miet­ver­trag zwi­schen dem Klä­ger (Mie­ter) und der Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten (Ver­mie­ter), die ihren Sitz in Karls­ru­he hat­te, abge­schlos­sen wur­de; die in Bochum ansäs­si­ge Beklag­te ist in den Ver­trag ein­ge­tre­ten. Der Klä­ger hat ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se, sich zur Ein­sicht­nah­me nicht nach Bochum bege­ben zu müs­sen, zumal er mit einer sol­chen Mög­lich­keit beim Abschluss des Ver­trags auch nicht rech­nen muss­te.

Im Übri­gen gilt: Schon der ursprüng­li­chen Ver­mie­te­rin, einer gemein­nüt­zi­gen Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft, dürf­te es ohne Wei­te­res zuzu­mu­ten gewe­sen sein, die die Woh­nung betref­fen­den Bele­ge auf Anfor­de­rung in Frei­burg zur Ver­fü­gung zu stel­len, zumal die­se ein Objekt in Frei­burg und nicht in Karls­ru­he oder anders­wo betref­fen. Für die Beklag­te, eine aus­weis­lich ihrer Fir­ma auf Woh­nungs­be­wirt­schaf­tung spe­zia­li­sier­te GmbH & Co. KG, gilt nichts ande­res, zumal sich die Beklag­te für die Durch­füh­rung der Neben­kos­ten­ab­rech­nung ersicht­lich der Hil­fe eines ver­bun­de­nen Unter­neh­mens – der … Kun­den­ser­vice GmbH – bedient, so dass von einer gewis­sen orga­ni­sa­to­ri­schen Leis­tungs­fä­hig­keit ohne Wei­te­res aus­ge­gan­gen wer­den kann. Bestä­tigt wird dies durch die Tat­sa­che, dass die Beklag­te es jeden­falls ursprüng­lich nicht für pro­ble­ma­tisch hielt, die Bele­ge bei der Haus­ver­wal­tung … in Frei­burg vor­zu­le­gen. Ihr nicht wei­ter begrün­de­tes Vor­brin­gen in ers­ter Instanz und im Beru­fungs­ver­fah­ren, wonach die Ein­sicht­nah­me in Frei­burg man­gels eige­nen Büros der Beklag­ten dort unzu­mut­bar sei, erschließt sich der Kam­mer schon vor die­sem Hin­ter­grund nicht ganz. Zudem weist die Beru­fung zu Recht dar­auf hin, dass an die Räum­lich­kei­ten, die vor­han­den sein müss­ten, kei­ne beson­de­ren Anfor­de­run­gen zu stel­len sind. Im Grun­de benö­tigt die Beklag­te ledig­lich eine Per­son, die den Gewahr­sam über die Ori­gi­nal­be­le­ge aus­übt, wäh­rend der Klä­ger oder sein Bevoll­mäch­tig­ter die Bele­ge ein­se­hen; beson­de­re Sach­kennt­nis braucht die­se Per­son nicht zu haben. Es ist nicht erfor­der­lich, dass die Beklag­te die Bele­ge aus der Hand gibt; sie kann vom Klä­ger ver­lan­gen, dass die­ser eine von ihr zu bestim­men­de Ört­lich­keit in Frei­burg auf­sucht.

Nach alle­dem muss der Klä­ger sich auch nicht auf die Über­sen­dung von Foto­ko­pien ver­wei­sen las­sen, gleich ob mit oder ohne Kos­ten­er­stat­tungs­pflicht. Wenn der Ver­mie­ter ein legi­ti­mes Inter­es­se haben kann, dass der Mie­ter die Ori­gi­na­le ein­sieht, bevor in gro­ßem Umfang Kopien gefer­tigt wer­den, die mög­li­cher­wei­se zu einem gro­ßen Teil gar nicht erfor­der­lich sind und zudem schnell unüber­sicht­lich wer­den kön­nen [6], so kann der Mie­ter umge­kehrt eben­so Inter­es­se dar­an haben, zunächst Ein­sicht in die Ori­gi­na­le zu erhal­ten, um sich zügig von der Rich­tig­keit der Abrech­nung zu über­zeu­gen oder aber etwai­ge Ein­wen­dun­gen von vorn­her­ein punkt­ge­nau vor­brin­gen und beschrän­ken zu kön­nen.

Soweit die Beklag­te vor­lie­gend gel­tend macht, sie habe die Bele­ge gescannt, ändert dies nach Auf­fas­sung der Kam­mer zunächst nichts an der Ver­pflich­tung zur Vor­la­ge der Ori­gi­na­le. Die Beklag­te hat näm­lich nicht behaup­tet, dass sie zur Vor­la­ge der Ori­gi­na­le nicht mehr oder nur unter erschwer­ten Bedin­gun­gen in der Lage sei. Unter die­sen Umstän­den besteht aber kein Anlass, der Fra­ge der Gleich­stel­lung von Ori­gi­nal und Scan­a­us­druck – ggf. durch Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens [7] – näher nach­zu­ge­hen.

Land­ge­richt Frei­burg, Urteil vom 24. März 2011 – 3 S 348/​10

  1. vgl. Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 10. Aufl. 2011, § 556 Rn. 486[]
  2. vgl. Grü­ne­berg, in: Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 269 Rn. 8 ff.[]
  3. vgl. Grü­ne­berg a.a.O. Rn. 7 m.w.N.[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/​05, NJW 2006, 1419[]
  5. vgl. dazu über­ein­stim­mend Schmidt-Fut­te­rer, a.a.O. § 556 Rn. 488; Wei­te­mey­er, in: Stau­din­ger, BGB, § 556 Rn. 114 [2006], jeweils m.w.N[]
  6. dazu BGH a.a.O.[]
  7. vgl. LG Ham­burg, Urteil vom 05.12.2003 – 311 S 123/​02[]