Der bau­pla­nungs­recht­li­che Durch­füh­rungs­ver­trag – und die Grund­stücks­ver­äu­ße­rungs­voll­macht für die Gemeinde

Ein Durch­füh­rungs­ver­trag i.S.d. § 12 Abs. 1 Bau­GB unter­liegt als öffent­lich-recht­li­cher Ver­trag und Unter­fall des städ­te­bau­li­chen Ver­tra­ges zwi­schen der Gemein­de und dem Vor­ha­ben­trä­ger grund­sätz­lich nur dem Erfor­der­nis der Schrift­form (§ 11 Abs. 3 Bau­GB und § 57 VwVfG NRW; vgl. BVerwG, ZfBR 2012, 38 f.; BGH, Urteil vom 18.05.2006 – III ZR 396/​04, ZfIR 2006, 770 Rn. 8 zu § 7 Bau­GB­MaßnG a.F.). Die Form­vor­schrif­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches – mit­hin auch § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB – fin­den jedoch nach § 11 Abs. 3 Bau­GB, § 57, § 62 Satz 2 VwVfG NRW ent­spre­chen­de Anwen­dung1.

Der bau­pla­nungs­recht­li­che Durch­füh­rungs­ver­trag – und die Grund­stücks­ver­äu­ße­rungs­voll­macht für die Gemeinde

Hier­nach ist der Durch­füh­rungs­ver­trag form­be­dürf­tig, wenn er eine (kon­kre­te) Ver­pflich­tung der Inves­to­rin ent­hiel­te, Grund­stü­cke auf die Gemein­de zu übertragen.

Eine Form­be­dürf­tig­keit kann zudem aus einer Bestim­mung des Durch­füh­rungs­ver­tra­ges fol­gen, wonach die Gemein­de berech­tigt ist, Bau­grund­stü­cke namens und im Auf­trag des Inves­tors zum Richt­preis an drit­te Bau­wil­li­ge zu ver­äu­ßern, sofern die Inves­to­rin die inner­halb des Plan­ge­biets gele­ge­nen Bau­grund­stü­cke nicht inner­halb von fünf Kalen­der­jah­ren nach dem Tag der Abnah­me der Erschlie­ßungs­an­la­gen an drit­te Bau­wil­li­ge zur zeit­na­hen Bebau­ung ver­äu­ßert hat.

Hier­bei sind die Grund­sät­ze zu beach­ten, die der Bun­des­ge­richts­hof für die Ertei­lung einer Voll­macht zur Grund­stücks­ver­äu­ße­rung auf­ge­stellt hat. Zwar bedarf die Ertei­lung einer Voll­macht grund­sätz­lich nicht der Form, wel­che für das Rechts­ge­schäft bestimmt ist, auf das sich die Voll­macht bezieht (§ 167 Abs. 2 BGB). Nach stän­di­ger Recht­spre­chung unter­liegt die Voll­macht zur Ver­äu­ße­rung eines Grund­stücks aber dann dem Form­zwang des § 311b Satz 1 BGB, wenn ihre Ertei­lung sich nur als das äuße­re Gewand dar­stellt, in das die Ver­pflich­tung zur Eigen­tums­über­tra­gung ein­ge­klei­det wor­den ist. Form­be­dürf­tig ist eine Voll­macht zur Grund­stücks­ver­äu­ße­rung fer­ner, wenn sie unwi­der­ruf­lich ist2.

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Selbst wenn davon aus­zu­ge­hen wäre, dass es sich inso­weit um eine beur­kun­dungs­be­dürf­ti­ge Ver­pflich­tung der Inves­to­rin im Sin­ne des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB han­delt, führt der Form­ver­stoß auf­grund einer eben­falls im Durch­füh­rungs­ver­trag ent­hal­te­nen sal­va­to­ri­schen Klau­sel nicht ohne Wei­te­res zur Gesamt­nich­tig­keit des Durch­füh­rungs­ver­tra­ges. Die Erhal­tungs­klau­sel, mit wel­cher die dis­po­si­ti­ve Rege­lung des § 139 BGB abbe­dun­gen wor­den ist, schließt eine Gesamt­nich­tig­keit zwar nicht aus, führt aber zu einer Umkeh­rung der Ver­mu­tung des § 139 BGB. Die Nich­tig­keit des gesam­ten Ver­tra­ges tritt nur dann ein, wenn die Auf­recht­erhal­tung des Rest­ge­schäfts trotz der sal­va­to­ri­schen Klau­sel im Ein­zel­fall durch den durch Ver­trags­aus­le­gung zu ermit­teln­den Par­tei­wil­len nicht mehr getra­gen wird. Dies kommt ins­be­son­de­re in Betracht, wenn nicht nur eine Neben­ab­re­de, son­dern eine wesent­li­che Ver­trags­be­stim­mung unwirk­sam ist und durch die Teil­nich­tig­keit der Gesamt­cha­rak­ter des Ver­tra­ges ver­än­dert wür­de3.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Janu­ar 2021 – V ZR 139/​19

  1. vgl. BVerwG, DNotZ 2010, 549, 550; BVerw­GE 70, 247, 254 f.; BT-Drs. 13/​6392 S. 50[]
  2. vgl. zum Gan­zen BGH, Urteil vom 18.09.1970 – V ZR 183/​67, WM 1970, 1294; Urteil vom 22.04.1966 – V ZR 164/​63, WM 1966, 761, 762; Urteil vom 21.05.1965 – V ZR 156/​64, WM 1965, 1006, 1007[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2010 – II ZR 84/​09, NJW 2010, 1660 Rn. 8 mwN[]