Der bauplanungsrechtliche Durchführungsvertrag – und die Grundstücksveräußerungsvollmacht für die Gemeinde

Ein Durchführungsvertrag i.S.d. § 12 Abs. 1 BauGB unterliegt als öffentlich-rechtlicher Vertrag und Unterfall des städtebaulichen Vertrages zwischen der Gemeinde und dem Vorhabenträger grundsätzlich nur dem Erfordernis der Schriftform (§ 11 Abs. 3 BauGB und § 57 VwVfG NRW; vgl. BVerwG, ZfBR 2012, 38 f.; BGH, Urteil vom 18.05.2006 – III ZR 396/04, ZfIR 2006, 770 Rn. 8 zu § 7 BauGBMaßnG a.F.). Die Formvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches – mithin auch § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB – finden jedoch nach § 11 Abs. 3 BauGB, § 57, § 62 Satz 2 VwVfG NRW entsprechende Anwendung1.

Der bauplanungsrechtliche Durchführungsvertrag – und die Grundstücksveräußerungsvollmacht für die Gemeinde

Hiernach ist der Durchführungsvertrag formbedürftig, wenn er eine (konkrete) Verpflichtung der Investorin enthielte, Grundstücke auf die Gemeinde zu übertragen.

Eine Formbedürftigkeit kann zudem aus einer Bestimmung des Durchführungsvertrages folgen, wonach die Gemeinde berechtigt ist, Baugrundstücke namens und im Auftrag des Investors zum Richtpreis an dritte Bauwillige zu veräußern, sofern die Investorin die innerhalb des Plangebiets gelegenen Baugrundstücke nicht innerhalb von fünf Kalenderjahren nach dem Tag der Abnahme der Erschließungsanlagen an dritte Bauwillige zur zeitnahen Bebauung veräußert hat.

Hierbei sind die Grundsätze zu beachten, die der Bundesgerichtshof für die Erteilung einer Vollmacht zur Grundstücksveräußerung aufgestellt hat. Zwar bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht (§ 167 Abs. 2 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung unterliegt die Vollmacht zur Veräußerung eines Grundstücks aber dann dem Formzwang des § 311b Satz 1 BGB, wenn ihre Erteilung sich nur als das äußere Gewand darstellt, in das die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung eingekleidet worden ist. Formbedürftig ist eine Vollmacht zur Grundstücksveräußerung ferner, wenn sie unwiderruflich ist2.

Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass es sich insoweit um eine beurkundungsbedürftige Verpflichtung der Investorin im Sinne des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB handelt, führt der Formverstoß aufgrund einer ebenfalls im Durchführungsvertrag enthaltenen salvatorischen Klausel nicht ohne Weiteres zur Gesamtnichtigkeit des Durchführungsvertrages. Die Erhaltungsklausel, mit welcher die dispositive Regelung des § 139 BGB abbedungen worden ist, schließt eine Gesamtnichtigkeit zwar nicht aus, führt aber zu einer Umkehrung der Vermutung des § 139 BGB. Die Nichtigkeit des gesamten Vertrages tritt nur dann ein, wenn die Aufrechterhaltung des Restgeschäfts trotz der salvatorischen Klausel im Einzelfall durch den durch Vertragsauslegung zu ermittelnden Parteiwillen nicht mehr getragen wird. Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn nicht nur eine Nebenabrede, sondern eine wesentliche Vertragsbestimmung unwirksam ist und durch die Teilnichtigkeit der Gesamtcharakter des Vertrages verändert würde3.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Januar 2021 – V ZR 139/19

  1. vgl. BVerwG, DNotZ 2010, 549, 550; BVerwGE 70, 247, 254 f.; BT-Drs. 13/6392 S. 50[]
  2. vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 18.09.1970 – V ZR 183/67, WM 1970, 1294; Urteil vom 22.04.1966 – V ZR 164/63, WM 1966, 761, 762; Urteil vom 21.05.1965 – V ZR 156/64, WM 1965, 1006, 1007[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2010 – II ZR 84/09, NJW 2010, 1660 Rn. 8 mwN[]