Der bei Mietvertragsschluss absehbare Eigenbedarf

Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam1.

Der bei Mietvertragsschluss absehbare Eigenbedarf

Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten2.

Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.

Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat2.

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Eigenbedarfskündigung als widersprüchliches Verhalten[↑]

Eine Eigenbedarfskündigung ist dann wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt3. Wie der Bundesgerichtshof im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts4 entschieden hat, liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten in diesem Sinne dann vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt5. Für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will6.

Keine Pflicht zur Bedarfsvorschau[↑]

Für die Annahme eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Vermieters genügt es jedoch nicht, dass dieser einen künftigen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags zwar nicht konkret erwägt, aber bei vorausschauender Planung aufgrund hinreichend konkreter Anhaltspunkte hätte in Erwägung ziehen müssen und den mit einer längeren Mietdauer rechnenden Mieter nicht ungefragt über einen solchen möglichen Eigenbedarf unterrichtet. Eine solche Fallgestaltung erfüllt – was der Bundesgerichtshof bislang offen lassen konnte7 – nicht die rechtlichen Voraussetzungen eines Rechtsmissbrauchs.

Die gegenteilige Auffassung entspricht zwar einer in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum weit verbreiteten Meinung, die vom Vermieter, der einen unbefristeten Mietvertrag abschließen will, verlangt, eine vorausschauende Prüfung über das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs anzustellen (so genannte „Bedarfsvorschau“), wobei meist in Anlehnung an die nach altem Recht bei Zeitmietverträgen geltende Höchstfrist (§ 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF) auf einen Bedarfszeitraum von fünf Jahren abgestellt wird.

Dabei soll nach einer – vorwiegend in der Instanzrechtsprechung vertretenen – Auffassung ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters schon dann vorliegen, wenn der bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbarte (künftige) Eigenbedarf lediglich eine bloße Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände bei vorausschauender Planung hätte in Betracht ziehen müssen8.

Andere, überwiegend im Schrifttum anzutreffende Stimmen nehmen einen etwas restriktiveren Standpunkt ein und bejahen mit unterschiedlichen Nuancen einen Rechtsmissbrauch nur dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs vorlagen, aufgrund derer der Vermieter einen solchen bei vorausschauender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen9. Beiden Auffassungen ist gemein, dass letztlich bereits eine fahrlässige Fehleinschätzung den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs rechtfertigen soll; es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter den vorhersehbaren Eigenbedarf tatsächlich in Erwägung gezogen habe10.

Eine andere Auffassung nimmt demgegenüber ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters nicht bereits dann an, wenn der Vermieter das Entstehen eines künftigen Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund konkreter Anhaltspunkte) hätte vorhersehen können oder müssen, sondern verlangt hierfür das Vorliegen eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden subjektiven Elements, nämlich die „Absicht“ (das „Entschlossensein“), den Wohnraum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das (ernsthafte) „Erwägen“ einer solchen Nutzung11.

Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug, weil nur sie mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Kriterien für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs in Gestalt eines widersprüchlichen Verhaltens in Einklang steht. Die Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur, die dem Vermieter in unterschiedlichen Ausprägungen die Verpflichtung auferlegen, eine „Bedarfsvorschau“ anzustellen, und ihm ein rechtsmissbräuchliches Verhalten schon dann anlasten, wenn er einen sich mehr oder minder abzeichnenden künftigen Eigenbedarf nicht in Betracht zieht, verkennen den auf Missbrauchsfälle beschränkten Charakter des widersprüchlichen Verhaltens und ersetzen diesen von der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem ausgeformten Tatbestand durch allgemeine Billigkeitserwägungen. Dabei berücksichtigen sie zum einen nicht hinreichend die von Art. 14 Abs. 1 GG geprägte Rechtsstellung des Vermieters bei der Festlegung eines Eigenbedarfs und wählen zum anderen einen unzutreffenden Ausgangspunkt für die im Rahmen des § 242 BGB anzustellende Beurteilung, ob sich der Vermieter mit seinem späteren Vorgehen in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt und ob dieses einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat.

Ein widersprüchliches Verhalten liegt vor, wenn sich eine Partei zu ihrem früheren Verhalten inhaltlich in Widerspruch setzt12. Nicht jeder Widerspruch zwischen zwei Verhaltensweisen ist jedoch als unzulässige Rechtsausübung zu werten. Vielmehr ist widersprüchliches Verhalten (venire contra factum proprium) erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen13.

Entscheidend sind letztlich die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Für die Bewertung, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, fallen auch ein etwaiges Verschulden und dessen Grad ins Gewicht14. Ein Verschulden ist für den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs, der aus widersprüchlichem Verhalten hergeleitet werden soll, aber nicht zwingend erforderlich15. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann daher eine Rechtsausübung unzulässig sein, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick darauf vorrangig schutzwürdig erscheinen16. Hierbei handelt es sich allerdings um einen engen Ausnahmetatbestand17.

Ist durch das frühere Verhalten der Partei kein schutzwürdiges Vertrauen der Gegenseite begründet worden, ist ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nur in besonders gelagerten Einzelfällen in Betracht zu ziehen, etwa bei einem unlösbaren Widerspruch zwischen früherer und späterer Rechtsausübung18.

Gemessen an diesen Maßstäben liegt in den Fällen, in denen ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt, kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen des Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber zu diesem Zeitpunkt weder entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen, hat. In diesen Fällen ist dem Vermieter schon ein widersprüchliches Verhalten nicht anzulasten. Zudem wird durch den Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters dahin begründet, dass eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht auf solche Umstände gestützt wird, deren Eintritt für den Vermieter im Rahmen einer vorausschauender Lebensplanung allgemein oder jedenfalls aufgrund konkreter Anhaltspunkte vorhersehbar gewesen wäre, von ihm aber nicht zumindest erwogen worden ist.

Unbefristeter Mietvertrag – und der Erklärungsgehalt[↑]

Ein Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung auf nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Umstände stützt, deren Eintritt möglich oder sogar konkret vorhersehbar, von ihm aber bei Vertragsschluss nicht erwogen worden war, setzt sich hierdurch mit seinem früheren Verhalten regelmäßig schon nicht inhaltlich in Widerspruch.

Anders als die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung und im Schrifttum meint, kommt es für die Bewertung, ob sich ein Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags sachlich in Widerspruch setzt, nicht darauf an, ob das Entstehen einer Eigenbedarfssituation für ihn erkennbar war, sondern allein darauf, welcher Aussagegehalt seinem Verhalten bei Vertragsabschluss zukommt. Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt aber ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter ein Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und diesem nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Entstehens einer Eigenbedarfssituation unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann.

Wer in solchen Fällen dem Schweigen des Vermieters in Verbindung mit dem Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags einen solchen Inhalt beimessen will, verkennt bereits, dass nicht allein das Vorliegen objektiver Umstände zum Entstehen von Eigenbedarf führt; entscheidend ist vielmehr, ob diese beim Vermieter einen (ernsthaften) Selbstnutzungswunsch auslösen19. Ob ein Eigenbedarf eintritt, hängt damit letztlich vom Verlauf des Entscheidungsprozesses beim Vermieter ab.

Weiter übersehen diese Stimmen, dass der Entschluss des Vermieters, sein Eigentum selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu nutzen, Teil der durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierten Verfügungsbefugnis ist und infolgedessen nur eingeschränkt der gerichtlichen Überprüfung unterworfen ist20. Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll21. Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließen oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt22.

Die Gerichte dürfen dem Vermieter daher keine mit rechtlichen Risiken behaftete Lebensplanung ansinnen, die er im Rahmen seines Rechts, sein Eigentum nach seinen Vorstellungen zu nutzen, nicht anzustellen brauchte23. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine sich auf bis zu fünf Jahren erstreckende Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich garantierte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen24.

Davon ausgehend kann das Verhalten eines Vermieters, der ein Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und dabei – ungefragt – keine Angaben zu einer künftigen Eigenbedarfssituation macht, bei objektiver und verständiger Betrachtung regelmäßig nicht dahin gedeutet werden, er habe auf der Grundlage seiner Lebensumstände und der seiner Familienangehörigen unter Einbeziehung möglicher oder sich konkret abzeichnender Lebens- oder Berufsplanungen eine „Bedarfsvorschau“ angestellt und könne daher für absehbare Zeit das mögliche Entstehen eines Eigenbedarfs ausschließen.

Vielmehr kann einem solchen Verhalten objektiv betrachtet und redlicherweise nur entnommen werden, dass der Vermieter bislang weder den Entschluss gefasst hat, in nächster Zeit den Wohnraum für sich oder den nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Kreis Dritter in Anspruch zu nehmen, noch einen solchen Schritt erwägt, also ernsthaft in Betracht zieht. Denn in diesen Fällen hat der für das Entstehen eines Eigenbedarfs notwendige Entscheidungsprozess des Vermieters entweder schon stattgefunden oder zumindest begonnen, so dass das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs feststeht oder sich zumindest „abzeichnet“ und dieser rechtlich in der Lage wäre, dem Mieter eine Alternative, nämlich den Abschluss eines befristeten Mietvertrags (§ 564c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BGB aF; § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) anzubieten25.

Ein befristeter Mietvertrag kann gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will. Die Entscheidung hierfür muss noch nicht endgültig gefallen sein; es genügt vielmehr eine ernsthafte Absicht26 beziehungsweise – falls sich der Vermieter über seine Eigenbedarfsabsichten noch nicht endgültig schlüssig geworden ist – auch ein (ernsthaftes) Erwägen27. Wenn der Vermieter in solchen Fällen einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, ohne dem Mieter – wozu er bei Abschluss eines befristeten Mietvertrags sogar gesetzlich verpflichtet wäre (§ 575 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. BGB) – auf eine beabsichtigte oder zumindest (ernsthaft) erwogene künftige Nutzung durch sich oder einen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- oder Haushaltsangehörigen hinzuweisen, gibt er damit objektiv betrachtet zu verstehen, dass er einen solchen Schritt weder beabsichtigt noch erwägt.

In diesem Sinne ist auch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu verstehen. Ein Rechtsmissbrauch in der Erscheinungsform des widersprüchlichen Verhaltens wird dort nur für die Fälle angenommen, in denen der Vermieter in Kenntnis oder in Erwartung der bei Vertragsabschluss nicht offenbarten, später aber geltend gemachten Eigenbedarfssituation einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, obwohl er einen befristeten Mietvertrag hätte abschließen können28. Soweit das Bundesverfassungsgericht dabei verschiedentlich ausgesprochen hat, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dürfe nicht aus Gründen erfolgen, die bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorgelegen hätten29, sind damit ausschließlich – wie die sich daran anschließenden Ausführungen jeweils zeigen – die Fälle der beabsichtigten oder zumindest erwogenen Eigennutzung gemeint.

Ein Vermieter setzt sich also grundsätzlich nur dann in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten, wenn er die Eigenbedarfskündigung auf Gründe stützt, die ihn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon den Entschluss haben fassen lassen, die Wohnung für sich selbst oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen in Gebrauch zu nehmen, oder aufgrund derer er eine solche Nutzung zum damaligen Zeitpunkt (ernsthaft) erwogen hat. Um einen solchen Widerspruch aufzulösen, muss er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet und rechnen darf, ungefragt über die beabsichtigte oder zumindest in Absicht genommene Begrenzung der Mietdauer aufklären30.

Abgesehen von diesen Fallgestaltungen kommt ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dann in Betracht, wenn er anlässlich des Vertragsschlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben („Wissenserklärung“) über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen macht31. Dabei kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls, insbesondere den Inhalt der vom Mieter gestellten Fragen an. Fahrlässige Falschangaben zu solchen Tatsachen oder gar (schuldhafte oder schuldlose) Fehleinschätzungen über die Entwicklung der Eigenbedarfssituation können dagegen nicht die Grundlage für ein widersprüchliches Verhalten bilden, denn vom Vermieter kann nicht verlangt werden, dass er bei dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Personenkreis Erkundigungen darüber einzieht, wie deren Lebensplanung in den nächsten Jahren (wohl) aussehen wird, und sich darüber schlüssig wird, wie sich sein eigenes Leben in den nächsten Jahren (wohl) entwickeln wird32. Soweit bei der Gegenansicht anklingt, dem BGH-Urteil vom 20.03.201333 könne angesichts der Verwendung des Begriffes „absehbar“ entnommen werden, der Bundesgerichtshof sehe den Vermieter zu einer vorausschauenden Planung verpflichtet, übersieht das Berufungsgericht hierbei, dass dieser Begriff nicht vom Bundesgerichtshof geprägt, sondern von den damaligen Parteien gebraucht worden war. Der Bundesgerichtshof hat aus den Erklärungen der Vermieterseite zur „Absehbarkeit“ eines Eigenbedarfs gerade keine Verpflichtung des Vermieters zur Ermittlung der künftigen Lebensplanung seiner Angehörigen und zur Beurteilung seiner eigenen Lebensplanung abgeleitet, sondern im Gegenteil ausgeführt, die Angaben des Vertreters der Vermieterin bezüglich der „Absehbarkeit“ eines Eigenbedarfs hätten sich auf den damaligen Stand bezogen; ein auf künftige Entwicklungen bezogener Vertrauenstatbestand sei dadurch nicht erweckt worden, denn die persönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Familienangehörigen könnten sich ändern34.

Eigenbedarfskündigung als Rechtsmissbrauch[↑]

Das Verhalten des Vermieters, der nach Abschluss des Mietvertrags Eigenbedarf geltend macht, hierzu aber bei Vertragsabschluss weder entschlossen war noch dies erwogen hatte und der auch über ihm bekannte, für das Entstehen von Eigenbedarf bedeutsame Tatsachen nicht vorsätzlich unrichtige Wissenserklärungen abgegeben hatte, rechtfertigt auch nicht den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs.

Anders als manche Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen35, lässt sich allein aus dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags kein Vertrauenstatbestand dahin ableiten, dass das Mietverhältnis von längerer Dauer sein werde36. Dagegen spricht schon die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, die – wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre gedauert hat – nur drei Monate beträgt37. Der Mieter befindet sich damit in einer ähnlichen Situation wie der Vermieter, der bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags ebenfalls damit rechnen muss, dass der Mieter gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs. Soweit dort ausgeführt wird, der Vermieter dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt, bezieht sich dies ausschließlich auf die Fälle, in denen der Vermieter bei Vertragsabschluss entweder schon entschlossen ist, Eigenbedarf an dem Wohnraum geltend zu machen, oder dies zumindest erwägt38. Dies verkennen manche Stimmen im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung, die aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts das Bestehen einer allgemeinen Aufklärungspflicht ableiten wollen39.

Das Bundesverfassungsgericht und ihm folgend der Bundesgerichtshof legen einem Vermieter allein zur Vermeidung eines in den genannten Fällen auftretenden Widerspruchs zwischen früherem und späterem Verhalten eine Obliegenheit zur Aufklärung des Mieters auf40. Eine allgemeine Aufklärungspflicht über mögliche oder konkret vorhersehbare Entwicklungen („Bedarfsvorschau“) wäre bereits mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht in Einklang zu bringen41, wonach dem Eigentümer die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Freiheit zuzubilligen ist, seine Lebensplanung weitgehend frei zu gestalten42.

Unabhängig von ihrer Unvereinbarkeit mit dem verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsschutz ließe sich eine allgemeine Aufklärungsverpflichtung auch nicht den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches entnehmen. Es ist grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen selbst wahrzunehmen43. Eine aus § 241 Abs. 2 BGB oder aus § 242 BGB ableitbare allgemeine Offenbarungspflicht ist schon deswegen auszuschließen, weil der Mieter im Hinblick auf die Veränderlichkeit der Lebensumstände und Lebensplanungen des Vermieters und seiner Familien- und Haushaltsangehörigen (beispielsweise Eheschließung, Geburt, Heranwachsen und Ausbildung von Kindern, Veränderungen im Berufsleben, insbesondere Wechsel oder Verlust des Arbeitsplatzes, Erkrankung, Trennung des Vermieters vom Ehe- oder Lebenspartner, Trennung der Kinder von deren Partnern, Pflegebedürftigkeit der Eltern, des Ehegatten oder der Kinder, Veränderungen in den Einkommens- und Vermögensverhältnissen etc.) nicht redlicherweise (§ 242 BGB) damit rechnen darf, dass solche durch vielfältige Faktoren beeinflussbaren Umstände für den Vermieter berechenbar sind. In Anbetracht der beschriebenen Unwägbarkeiten ist ein Vermieter daher nicht aus Gründen besonderer Rücksichtnahme gehalten, den Mieter allgemein über mögliche Entwicklungen aufzuklären44, zumal mit der Unterrichtung über mehr oder minder konkrete Möglichkeiten einer künftigen Eigennutzung für den Mieter in aller Regel kaum eine (spürbare) Planungssicherheit verbunden wäre. Der Mieter darf folglich – von den oben beschriebenen Fällen abgesehen – aufgrund eines Schweigens des Vermieters bei Vertragsschluss regelmäßig nicht darauf vertrauen, das Mietverhältnis werde länger andauern.

Keine vorvertragliche Aufklärungspflichten[↑]

Besteht damit keine rechtliche Basis für eine allgemeine Aufklärungspflicht des Vermieters bei lediglich vorhersehbarem Eigenbedarf, kann – von den oben beschriebenen Fällen abgesehen – aus einer unterlassenen Unterrichtung des Mieters weder eine Widersprüchlichkeit noch ein Rechtsmissbrauch abgeleitet werden. Zugleich scheidet auch der von manchen Stimmen im Schrifttum45 gewählte Weg einer Schadensersatzverpflichtung des Vermieters wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten (§§ 242, 241 Abs. 2; § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 BGB) aus, die zu der Unwirksamkeit einer gleichwohl ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung führen solle46.

Abgesehen davon, dass das Gesetz – wie bereits ausgeführt – eine solche allgemeine Aufklärungspflicht nicht kennt, übersieht diese Auffassung, dass ein auf einen unterlassenen Hinweis einer möglicherweise eintretenden Eigenbedarfssituation gestützter Schadensersatzanspruch grundsätzlich nur auf den Ersatz des Vertrauensinteresses gerichtet wäre47. Danach wäre der gekündigte Mieter (allenfalls) so zu stellen wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde48. Er wäre grundsätzlich also so zu behandeln, als hätte er den für ihn nachteiligen Vertrag nicht geschlossen, so dass die ihm infolge eines „verfrühten“ Umzugs entstandenen Mehrkosten und vergeblich getätigten Aufwendungen zu erstatten wären49. Das Erfüllungsinteresse (Abschluss eines über längere Zeit nicht wegen Eigenbedarfs kündbaren Mietvertrags) wäre dagegen nicht zu ersetzen50, denn die Zielsetzung einer aus dem Rücksichtnahmegebot abgeleiteten allgemeinen Aufklärungspflicht über vorhersehbare Eigenbedarfssituationen ginge – so sie denn bestünde – nur dahin, den Mieter in die Lage zu versetzen, aufgrund umfassender Informationen zu entscheiden, ob er den Wohnraum überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Zeit überhaupt eingehen will51.

Schutz des Mieters[↑]

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer „Bedarfsvorschau“ trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er vielmehr mit dem Vermieter für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren52. Damit würde letztlich der Rechtszustand herbeigeführt, den eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung53 durch eine temporäre Treuwidrigkeit der Eigenbedarfskündigung zu erreichen versucht, indem sie dem Vermieter bei nicht offen gelegter „Vorhersehbarkeit“ eines Eigenbedarfs in Anlehnung an die Bestimmung des § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF für die Dauer von fünf Jahren eine Eigenbedarfskündigung versagt.

Der erwägte, aber bei Vertragsschluss nicht offenbarte Eigenbedarf[↑]

Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, ist der Vermieter grundsätzlich nicht gehindert, den Wohnraum später wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Etwas anderes gilt – wie bereits ausgeführt – unter dem Gesichtspunkt des widersprüchlichen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf, zu dessen Geltendmachung er bereits entschlossen ist oder den er zumindest erwägt, bei Vertragsabschluss nicht offenbart, oder wenn er vorsätzlich unrichtige Angaben über die für den späteren Eigenbedarf bedeutsamen Tatsachen macht. All diesen Fallgestaltungen ist gemein, dass es letztlich auf die Kenntnis des Vermieters von der Eigenbedarfssituation beziehungsweise der sie begründenden Umstände ankommt.

Für die Ermittlung solcher innerer Tatsachen darf allerdings nicht allein auf die Darstellung des Vermieters abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an54. Dabei kann auch auf objektive (äußerliche) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden55. Ergeben die Gesamtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen konkret vorgelegen hat56, kann dies – sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen – den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

Indizwirkung kann auch – gegebenenfalls mit weiteren Umständen – den zeitlichen Abläufen zukommen57. So kann die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kündigt, nahe legen, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder zumindest erwogen hat58. Umgekehrt kann das Verstreichen einer mehrjährigen Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Eigenbedarfskündigung – je nach Fallgestaltung – den Schluss zulassen, dass der Eigenbedarf vom Vermieter bei Zustandekommen des Mietvertrags noch nicht erwogen worden ist59.

Dabei lassen sich aber keine festen Fristen festlegen. Insbesondere ist die in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgesehene fünfjährige Höchstfrist für den Abschluss eines Zeitmietvertrags kein geeigneter Anknüpfungspunkt. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar in seinen Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jahre ergangenen Entscheidungen an die nach damaligem Recht für einen befristeten Mietvertrag geltende Höchstfrist von fünf Jahren angeknüpft60. Dabei hat es aber ausschließlich eine verfassungsrechtliche Betrachtung angestellt, was in folgenden Ausführungen deutlich wird: „Liegt zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der für den Eigentümer nunmehr maßgebliche Sachverhalt eingetreten ist, und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von mehr als fünf Jahren, so fehlt es […] an einem verfassungsrechtlich zureichenden Grund, dem Vermieter die Berufung auf die Kündigungsfolgen zu versagen“60.

Die nunmehr geltende Bestimmung des § 575 BGB sieht eine solche Höchstfrist aber nicht mehr vor61. Zudem haben die Fachgerichte einen anderen Maßstab als das Bundesverfassungsgericht anzulegen. Der Tatrichter hat unter Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalles die Überzeugung zu gewinnen, ob der Ausspruch der Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist oder nicht. Eine schematische Betrachtung verbietet sich daher. Danach kann eine Eigenbedarfskündigung, die der Vermieter schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder erwogen hat, ohne dies dem Mieter zu offenbaren, oder die er auf Gründe stützt, zu denen er bei Vertragsschluss vorsätzlich unrichtige Angaben gemacht hat, auch dann, wenn noch keine fünf Jahre seit Vertragsschluss verstrichen sind, ihre Rechtsmissbräuchlichkeit „eingebüßt“ haben. Umgekehrt kann eine Eigenbedarfskündigung in bestimmten Einzelfällen auch dann noch rechtsmissbräuchlich sein, wenn zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und der Kündigung mehr als fünf Jahre liegen, so etwa wenn der Vermieter weiß, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt definitiv benötigen wird.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14

  1. Bestätigung von BGH, Urteil vom 21.01.2009, – VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512[]
  2. Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596[][]
  3. vgl. BGH, Urteile vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139, Rn. 16 f.; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12[]
  4. BVerfGE 79, 292, 308 ff.; NJW-RR 1993, 1357[]
  5. BGH, Urteile vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; BGH, Beschlüsse vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575 Rn. 2 [Hinweisbeschluss]; und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512 Rn. 3 [Zurückweisungsbeschluss][]
  6. BGH, Urteile vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08, aaO Rn.19; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, aaO; BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, aaO[]
  7. BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08, aaO Rn.19; BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, aaO[]
  8. LG Wuppertal, WuM 1991, 691 f.; LG Hamburg, NJW-RR 1993, 80; NJW-RR 1994, 465, 466; LG Paderborn, WuM 1994, 331 f.; LG Gießen, WuM 1996, 416 f.; LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Ulm, DWW 2008, 387, 388; LG Göttingen, Urteil vom 08.07.2009 – 5 S 54/08, BeckRS 2010, 18173; LG Lüneburg, ZMR 2012, 357; OLG München, WuM 2009, 359 unter Bezugnahme auf AG Erding, WuM 2009, 358, 359; AG Winsen, WuM 2006, 622, 623; wohl auch BeckOK-BGB/Hannappel, Stand Mai 2014, § 573 Rn. 67[]
  9. LG Ravensburg, WuM 2003, 332; AG Bremen, Urteil vom 04.02.2004 – 23 C 0363/03 16; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. – IV Rn. 145 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. – XI 159 und Rn. 162; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl., § 564b BGB aF Rn. 72; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 138; MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 79; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 573 BGB Rn. 81, 85; Köhler/Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 117 Rn. 21; Benedicter, GE 2014, 976, 978; ähnlich auch LG Frankfurt am Main, WuM 2007, 635, 637[]
  10. LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465, 466; LG Gießen, aaO S. 417; LG Ravensburg, aaO; LG Göttingen, aaO; LG Lüneburg, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Barthelmess, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, aaO[]
  11. LG Oldenburg, WuM 1998, 316; LG Münster, NJW-RR 1990, 1354, 1355; LG Mannheim, DWW 1990, 309; LG Köln, WuM 1992, 542, 543; LG Berlin, GE 1990, 255 und 493; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 37; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 573 BGB Anm. 21; wohl auch Sonnenschein, NJW 1993, 161, 168; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 53[]
  12. BGH, Urteil vom 05.06.1997 – X ZR 73/95, NJW 1997, 3377 unter – II 4 b[]
  13. BGH, Urteile vom 05.06.1997 – X ZR 73/95, aaO; vom 17.02.2005 – III ZR 172/04, BGHZ 162, 175, 181; vom 15.11.2012 – IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 12; vom 16.07.2014 – IV ZR 73/13, NJW 2014, 2723 Rn. 33[]
  14. BGH, Urteil vom 12.06.2002 – VIII ZR 187/01, NJW 2002, 3110 unter – II 3[]
  15. BGH, Urteile vom 20.03.1968 – VIII ZR 127/67, WM 1968, 876 unter 3 c; vom 31.01.1975 – IV ZR 18/74, BGHZ 64, 5, 9; vom 12.11.2008 – XII ZR 134/04, NJW 2009, 1343 Rn. 41[]
  16. st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 12.11.2008 – XII ZR 134/04, aaO; vom 15.11.2012 – IX ZR 103/11, aaO; vom 09.05.2014 – V ZR 305/12, NJW 2014, 2790 Rn. 41; vom 16.07.2014 – IV ZR 73/13, aaO; jeweils mwN[]
  17. BGH, Urteil vom 15.11.2012 – IX ZR 103/11, aaO Rn. 13[]
  18. BGH, Urteile vom 20.09.1995 – VIII ZR 52/94, WM 1995, 2073 unter – II 2; vom 01.07.2014 – VI ZR 391/13, VersR 2014, 1226 Rn. 42; jeweils mwN[]
  19. vgl. LG Köln, WuM 1992, 542, 543[]
  20. BVerfGE 79, 292, 305[]
  21. BVerfG, NZM 1999, 659, 660[]
  22. BVerfGE 79, 292, 305; BVerfG, NJW 1994, 309, 310[]
  23. BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167[]
  24. Soergel/Heintzmann, aaO Rn. 37[]
  25. BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166 f.[]
  26. BGH, Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 24[]
  27. BVerfGE 79, 292, 308[]
  28. BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3032, 3033[]
  29. BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO[]
  30. BVerfGE 79, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO[]
  31. vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, aaO Rn. 14[]
  32. vgl. LG Köln, aaO; LG Münster, aaO; Soergel/Heintzmann, aaO[]
  33. BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12[]
  34. BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, aaO[]
  35. vgl. etwa LG Heidelberg, WuM 1991, 270; LG Gießen, aaO; Barthelmess, aaO[]
  36. Staudinger/Rolfs, aaO § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO § 573 Rn. 53[]
  37. Staudinger/Rolfs, aaO; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO[]
  38. BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; BGH, Urteile vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08, aaO; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, aaO; BGH, Beschlüsse vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, aaO [Hinweisbeschluss]; und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, aaO [Zurückweisungsbeschluss]; so auch LG Oldenburg, aaO; LG Münster, aaO[]
  39. vgl. etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 137 ff.; LG Heidelberg, aaO[]
  40. so zutreffend LG Münster, aaO[]
  41. vgl. Soergel/Heintzmann, aaO[]
  42. vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167; vgl. auch BVerfG, NZM 1999, 659, 660[]
  43. BGH, Urteil vom 11.08.2010 – XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 21 ff. mwN[]
  44. aA etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 138 f.[]
  45. Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 139; vgl. auch BeckOK-BGB/Hannappel, aaO, § 573 Rn. 66 f.[]
  46. vgl. hierzu auch AG Hamburg, aaO Rn. 43[]
  47. vgl. etwa BGH, Urteile vom 06.04.2001 – V ZR 394/99, NJW 2001, 2875 unter – II 2 b aa; vom 19.05.2006 – V ZR 264/05, BB 2006, 1650 Rn. 21; jeweils mwN[]
  48. BGH, Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 264/05, aaO Rn. 21 mwN[]
  49. vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2012 – XI ZR 334/11, NJW 2013, 450 Rn. 16 [zur Kapitalanlage][]
  50. vgl. BGH, Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 264/05, aaO Rn.20; zu den Anforderungen hierfür vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2006 – I ZR 176/03, NJW-RR 2007, 32 Rn. 29 f.[]
  51. vgl. hierzu auch BGH, Urteile vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08, aaO Rn.19; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, aaO[]
  52. vgl. auch BGH, Urteile vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08, aaO; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, aaO; vom 11.12 2013 – VIII ZR 235/12, NZM 2014, 235 Rn. 12; vom 13.07.2013 – VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17 [zur Zulässigkeit eines längerfristigen Kündigungsausschluss durch Individualvereinbarung]; AG Hamburg, Urteil vom 05.06.2009 – 46 C 21/09 43[]
  53. zum Meinungsstand vgl. etwa BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08, aaO Rn. 18; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 115; MünchKomm-BGB/Häublein, aaO Rn. 77[]
  54. BGH, Beschlüsse vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, aaO; vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, aaO[]
  55. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn. 37 [zur Einordnung eines Mischmietverhältnisses][]
  56. vgl. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 116, und Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO[]
  57. vgl. auch Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. 145[]
  58. BGH, Beschlüsse vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09, aaO; und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, aaO [Kündigung erfolgte knapp drei Monate nach Vertragsabschluss][]
  59. vgl. Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO[]
  60. BVerfGE 79, 292, 310[][]
  61. vgl. auch BT-Drs. 14/4553, S. 70[]

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