Der bei Miet­ver­trags­schluss abseh­ba­re Eigen­be­darf

Der Ver­mie­ter, der eine Woh­nung auf unbe­stimm­te Zeit ver­mie­tet, obwohl er ent­we­der ent­schlos­sen ist oder zumin­dest erwägt, sie als­bald selbst in Gebrauch zu neh­men, setzt sich mit einer spä­ter hier­auf gestütz­ten Eigen­be­darfs­kün­di­gung zu sei­nem frü­he­ren Ver­hal­ten in Wider­spruch, wenn er den Mie­ter, der mit einer län­ge­ren Miet­dau­er rech­net, bei Ver­trags­schluss nicht über die Aus­sicht einer begrenz­ten Miet­dau­er auf­klärt. Die aus­ge­spro­che­ne Eigen­be­darfs­kün­di­gung ist in die­sen Fäl­len wegen Rechts­miss­brauchs unwirk­sam [1].

Der bei Miet­ver­trags­schluss abseh­ba­re Eigen­be­darf

Der Ver­mie­ter ist weder ver­pflich­tet, von sich aus vor Abschluss eines unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags unauf­ge­for­dert Ermitt­lun­gen über einen mög­li­chen künf­ti­gen Eigen­be­darf anzu­stel­len (soge­nann­te "Bedarfs­vor­schau") noch den Mie­ter unge­fragt über mög­li­che oder kon­kret vor­her­seh­ba­re Eigen­be­darfs­si­tua­tio­nen zu unter­rich­ten [2].

Daher liegt kein Rechts­miss­brauch vor, wenn der Ver­mie­ter einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag wegen eines nach Ver­trags­schluss ent­stan­de­nen Eigen­be­darfs kün­digt und das Ent­ste­hen die­ses Eigen­be­darfs für ihn zwar im Rah­men einer "Bedarfs­vor­schau" erkenn­bar gewe­sen wäre, er jedoch bei Ver­trags­ab­schluss eine sol­che Kün­di­gung nicht zumin­dest erwo­gen hat.

Etwas ande­res hat aller­dings dann zu gel­ten, wenn der Ver­mie­ter anläss­lich des Ver­trags­ab­schlus­ses von sich aus oder auf Fra­gen des Mie­ters vor­sätz­lich unrich­ti­ge Anga­ben über den der­zei­ti­gen Stand ihm bekann­ter, für die Beur­tei­lung einer Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on maß­ge­ben­der Tat­sa­chen gemacht hat [2].

Eigen­be­darfs­kün­di­gung als wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten[↑]

Eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung ist dann wegen Rechts­miss­brauchs (§ 242 BGB) unwirk­sam, wenn sich der Ver­mie­ter mit ihrem Aus­spruch zu sei­nem eige­nen Ver­hal­ten in Wider­spruch setzt [3]. Wie der Bun­des­ge­richts­hof im Anschluss an die Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts [4] ent­schie­den hat, liegt ein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten in die­sem Sin­ne dann vor, wenn der Ver­mie­ter Wohn­raum auf unbe­stimm­te Zeit ver­mie­tet, obwohl er ent­we­der ent­schlos­sen ist oder zumin­dest erwägt, ihn als­bald selbst in Gebrauch zu neh­men. Er darf in die­sen Fäl­len dem Mie­ter, der mit einer län­ge­ren Miet­dau­er rech­net, die mit jedem Umzug ver­bun­de­nen Belas­tun­gen dann nicht zumu­ten, wenn er ihn über die Absicht oder zumin­dest die Aus­sicht begrenz­ter Miet­dau­er nicht auf­klärt [5]. Für den Mie­ter ist ein sich abzeich­nen­der Eigen­be­darf des Ver­mie­ters vor allem für die Ent­schei­dung von Bedeu­tung, ob er eine Woh­nung über­haupt anmie­ten und damit das Risi­ko eines Umzugs nach ver­hält­nis­mä­ßig kur­zer Miet­zeit ein­ge­hen will [6].

Kei­ne Pflicht zur Bedarfs­vor­schau[↑]

Für die Annah­me eines rechts­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­tens des Ver­mie­ters genügt es jedoch nicht, dass die­ser einen künf­ti­gen Eigen­be­darf bei Abschluss des Miet­ver­trags zwar nicht kon­kret erwägt, aber bei vor­aus­schau­en­der Pla­nung auf­grund hin­rei­chend kon­kre­ter Anhalts­punk­te hät­te in Erwä­gung zie­hen müs­sen und den mit einer län­ge­ren Miet­dau­er rech­nen­den Mie­ter nicht unge­fragt über einen sol­chen mög­li­chen Eigen­be­darf unter­rich­tet. Eine sol­che Fall­ge­stal­tung erfüllt – was der Bun­des­ge­richts­hof bis­lang offen las­sen konn­te [7] – nicht die recht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen eines Rechts­miss­brauchs.

Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung ent­spricht zwar einer in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum weit ver­brei­te­ten Mei­nung, die vom Ver­mie­ter, der einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag abschlie­ßen will, ver­langt, eine vor­aus­schau­en­de Prü­fung über das künf­ti­ge Ent­ste­hen eines Eigen­be­darfs anzu­stel­len (so genann­te "Bedarfs­vor­schau"), wobei meist in Anleh­nung an die nach altem Recht bei Zeit­miet­ver­trä­gen gel­ten­de Höchst­frist (§ 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF) auf einen Bedarfs­zeit­raum von fünf Jah­ren abge­stellt wird.

Dabei soll nach einer – vor­wie­gend in der Instanz­recht­spre­chung ver­tre­te­nen – Auf­fas­sung ein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten des Ver­mie­ters schon dann vor­lie­gen, wenn der bei Abschluss des Miet­ver­trags nicht offen­bar­te (künf­ti­ge) Eigen­be­darf ledig­lich eine blo­ße Mög­lich­keit dar­stell­te, die der Ver­mie­ter ange­sichts sei­ner fami­liä­ren Umstän­de bei vor­aus­schau­en­der Pla­nung hät­te in Betracht zie­hen müs­sen [8].

Ande­re, über­wie­gend im Schrift­tum anzu­tref­fen­de Stim­men neh­men einen etwas restrik­ti­ve­ren Stand­punkt ein und beja­hen mit unter­schied­li­chen Nuan­cen einen Rechts­miss­brauch nur dann, wenn bei Abschluss des Miet­ver­trags kon­kre­te (greif­ba­re) Anhalts­punk­te für einen künf­ti­gen Ein­tritt eines Eigen­be­darfs vor­la­gen, auf­grund derer der Ver­mie­ter einen sol­chen bei vor­aus­schau­en­der Pla­nung hät­te in Erwä­gung zie­hen müs­sen [9]. Bei­den Auf­fas­sun­gen ist gemein, dass letzt­lich bereits eine fahr­läs­si­ge Fehl­ein­schät­zung den Vor­wurf des Rechts­miss­brauchs recht­fer­ti­gen soll; es sei nicht erfor­der­lich, dass der Ver­mie­ter den vor­her­seh­ba­ren Eigen­be­darf tat­säch­lich in Erwä­gung gezo­gen habe [10].

Eine ande­re Auf­fas­sung nimmt dem­ge­gen­über ein wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten des Ver­mie­ters nicht bereits dann an, wenn der Ver­mie­ter das Ent­ste­hen eines künf­ti­gen Eigen­be­darfs (als blo­ße Mög­lich­keit oder auf­grund kon­kre­ter Anhalts­punk­te) hät­te vor­her­se­hen kön­nen oder müs­sen, son­dern ver­langt hier­für das Vor­lie­gen eines über die Fahr­läs­sig­keit hin­aus­ge­hen­den sub­jek­ti­ven Ele­ments, näm­lich die "Absicht" (das "Ent­schlos­sen­sein"), den Wohn­raum einer bal­di­gen Eigen­nut­zung zuzu­füh­ren, oder zumin­dest das (ernst­haf­te) "Erwä­gen" einer sol­chen Nut­zung [11].

Der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung gebührt der Vor­zug, weil nur sie mit den von der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung auf­ge­stell­ten Kri­te­ri­en für das Vor­lie­gen eines Rechts­miss­brauchs in Gestalt eines wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens in Ein­klang steht. Die Stim­men in der Instanz­recht­spre­chung und in der Lite­ra­tur, die dem Ver­mie­ter in unter­schied­li­chen Aus­prä­gun­gen die Ver­pflich­tung auf­er­le­gen, eine "Bedarfs­vor­schau" anzu­stel­len, und ihm ein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten schon dann anlas­ten, wenn er einen sich mehr oder min­der abzeich­nen­den künf­ti­gen Eigen­be­darf nicht in Betracht zieht, ver­ken­nen den auf Miss­brauchs­fäl­le beschränk­ten Cha­rak­ter des wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens und erset­zen die­sen von der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung seit lan­gem aus­ge­form­ten Tat­be­stand durch all­ge­mei­ne Bil­lig­keits­er­wä­gun­gen. Dabei berück­sich­ti­gen sie zum einen nicht hin­rei­chend die von Art. 14 Abs. 1 GG gepräg­te Rechts­stel­lung des Ver­mie­ters bei der Fest­le­gung eines Eigen­be­darfs und wäh­len zum ande­ren einen unzu­tref­fen­den Aus­gangs­punkt für die im Rah­men des § 242 BGB anzu­stel­len­de Beur­tei­lung, ob sich der Ver­mie­ter mit sei­nem spä­te­ren Vor­ge­hen in Wider­spruch zu sei­nem frü­he­ren Ver­hal­ten setzt und ob die­ses einen Ver­trau­ens­tat­be­stand geschaf­fen hat.

Ein wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten liegt vor, wenn sich eine Par­tei zu ihrem frü­he­ren Ver­hal­ten inhalt­lich in Wider­spruch setzt [12]. Nicht jeder Wider­spruch zwi­schen zwei Ver­hal­tens­wei­sen ist jedoch als unzu­läs­si­ge Rechts­aus­übung zu wer­ten. Viel­mehr ist wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten (veni­re con­tra fac­tum pro­pri­um) erst dann rechts­miss­bräuch­lich, wenn für den ande­ren Teil ein Ver­trau­ens­tat­be­stand geschaf­fen wor­den ist oder wenn ande­re beson­de­re Umstän­de die Rechts­aus­übung als treu­wid­rig erschei­nen las­sen [13].

Ent­schei­dend sind letzt­lich die Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­falls. Für die Bewer­tung, ob ein Rechts­miss­brauch vor­liegt, fal­len auch ein etwai­ges Ver­schul­den und des­sen Grad ins Gewicht [14]. Ein Ver­schul­den ist für den Vor­wurf des Rechts­miss­brauchs, der aus wider­sprüch­li­chem Ver­hal­ten her­ge­lei­tet wer­den soll, aber nicht zwin­gend erfor­der­lich [15]. Nach gefes­tig­ter Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann daher eine Rechts­aus­übung unzu­läs­sig sein, wenn sich objek­tiv das Gesamt­bild eines wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens ergibt, weil das frü­he­re Ver­hal­ten mit dem spä­te­ren sach­lich unver­ein­bar ist und die Inter­es­sen der Gegen­par­tei im Hin­blick dar­auf vor­ran­gig schutz­wür­dig erschei­nen [16]. Hier­bei han­delt es sich aller­dings um einen engen Aus­nah­me­tat­be­stand [17].

Ist durch das frü­he­re Ver­hal­ten der Par­tei kein schutz­wür­di­ges Ver­trau­en der Gegen­sei­te begrün­det wor­den, ist ein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten nur in beson­ders gela­ger­ten Ein­zel­fäl­len in Betracht zu zie­hen, etwa bei einem unlös­ba­ren Wider­spruch zwi­schen frü­he­rer und spä­te­rer Rechts­aus­übung [18].

Gemes­sen an die­sen Maß­stä­ben liegt in den Fäl­len, in denen ein Ver­mie­ter einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag wegen eines nach Ver­trags­ab­schluss ent­stan­de­nen Eigen­be­darfs kün­digt, kein Rechts­miss­brauch vor, wenn das künf­ti­ge Ent­ste­hen des Eigen­be­darfs zwar im Rah­men einer "Bedarfs­vor­schau" zum Zeit­punkt des Ver­trags­ab­schlus­ses erkenn­bar gewe­sen wäre, der Ver­mie­ter aber zu die­sem Zeit­punkt weder ent­schlos­sen war, als­bald Eigen­be­darf gel­tend zu machen, noch ein sol­ches Vor­ge­hen erwo­gen, also ernst­haft in Betracht gezo­gen, hat. In die­sen Fäl­len ist dem Ver­mie­ter schon ein wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten nicht anzu­las­ten. Zudem wird durch den Abschluss des unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags kein schutz­wür­di­ges Ver­trau­en des Mie­ters dahin begrün­det, dass eine spä­te­re Eigen­be­darfs­kün­di­gung nicht auf sol­che Umstän­de gestützt wird, deren Ein­tritt für den Ver­mie­ter im Rah­men einer vor­aus­schau­en­der Lebens­pla­nung all­ge­mein oder jeden­falls auf­grund kon­kre­ter Anhalts­punk­te vor­her­seh­bar gewe­sen wäre, von ihm aber nicht zumin­dest erwo­gen wor­den ist.

Unbe­fris­te­ter Miet­ver­trag – und der Erklä­rungs­ge­halt[↑]

Ein Ver­mie­ter, der eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung auf nach Abschluss des Miet­ver­trags ent­stan­de­ne Umstän­de stützt, deren Ein­tritt mög­lich oder sogar kon­kret vor­her­seh­bar, von ihm aber bei Ver­trags­schluss nicht erwo­gen wor­den war, setzt sich hier­durch mit sei­nem frü­he­ren Ver­hal­ten regel­mä­ßig schon nicht inhalt­lich in Wider­spruch.

Anders als die über­wie­gen­de Auf­fas­sung in der Recht­spre­chung und im Schrift­tum meint, kommt es für die Bewer­tung, ob sich ein Ver­mie­ter mit einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung zu sei­nem frü­he­ren Ver­hal­ten bei Abschluss eines unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags sach­lich in Wider­spruch setzt, nicht dar­auf an, ob das Ent­ste­hen einer Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on für ihn erkenn­bar war, son­dern allein dar­auf, wel­cher Aus­sa­ge­ge­halt sei­nem Ver­hal­ten bei Ver­trags­ab­schluss zukommt. Bei ver­stän­di­ger und objek­ti­ver Betrach­tung bringt aber ein Ver­mie­ter dadurch, dass er dem Mie­ter ein Ange­bot auf Abschluss eines unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags unter­brei­tet und die­sem nicht von sich aus Anga­ben über den Stand und die mög­li­che Ent­wick­lung sei­ner fami­liä­ren und per­sön­li­chen Ver­hält­nis­se (etwa Her­an­wach­sen von Kin­dern, dro­hen­de Tren­nung von Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen, Erkran­kung, beruf­li­che Ver­än­de­run­gen) macht, nicht zum Aus­druck, dass er die Mög­lich­keit eines als­bal­di­gen Ent­ste­hens einer Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on unauf­ge­for­dert geprüft hat und nach der­zei­ti­gem Erkennt­nis­stand aus­schlie­ßen kann.

Wer in sol­chen Fäl­len dem Schwei­gen des Ver­mie­ters in Ver­bin­dung mit dem Ange­bot auf Abschluss eines unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags einen sol­chen Inhalt bei­mes­sen will, ver­kennt bereits, dass nicht allein das Vor­lie­gen objek­ti­ver Umstän­de zum Ent­ste­hen von Eigen­be­darf führt; ent­schei­dend ist viel­mehr, ob die­se beim Ver­mie­ter einen (ernst­haf­ten) Selbst­nut­zungs­wunsch aus­lö­sen [19]. Ob ein Eigen­be­darf ein­tritt, hängt damit letzt­lich vom Ver­lauf des Ent­schei­dungs­pro­zes­ses beim Ver­mie­ter ab.

Wei­ter über­se­hen die­se Stim­men, dass der Ent­schluss des Ver­mie­ters, sein Eigen­tum selbst oder für sei­ne Fami­li­en- oder Haus­halts­an­ge­hö­ri­gen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu nut­zen, Teil der durch Art. 14 Abs. 1 GG garan­tier­ten Ver­fü­gungs­be­fug­nis ist und infol­ge­des­sen nur ein­ge­schränkt der gericht­li­chen Über­prü­fung unter­wor­fen ist [20]. Zu der sich aus dem Eigen­tums­grund­recht erge­ben­den Befug­nis des Ver­mie­ters gehört auch die Ent­schei­dung dar­über, von wel­chem Zeit­punkt an ein Wohn­be­darf Anlass für eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung sein soll [21]. Dabei ist zu beach­ten, dass der Wunsch, eine bestimm­te Woh­nung zu nut­zen, sich nicht aus­schlie­ßen oder in ers­ter Linie an objek­ti­ven Kri­te­ri­en mes­sen lässt [22].

Die Gerich­te dür­fen dem Ver­mie­ter daher kei­ne mit recht­li­chen Risi­ken behaf­te­te Lebens­pla­nung ansin­nen, die er im Rah­men sei­nes Rechts, sein Eigen­tum nach sei­nen Vor­stel­lun­gen zu nut­zen, nicht anzu­stel­len brauch­te [23]. Wür­de vom Ver­mie­ter bei Abschluss eines Miet­ver­trags eine sich auf bis zu fünf Jah­ren erstre­cken­de Lebens­pla­nung ver­langt wer­den, wür­de des­sen ver­fas­sungs­recht­lich garan­tier­te Frei­heit miss­ach­tet, über die Ver­wen­dung sei­nes Eigen­tums inner­halb der gesetz­li­chen Gren­zen frei zu bestim­men [24].

Davon aus­ge­hend kann das Ver­hal­ten eines Ver­mie­ters, der ein Ange­bot auf Abschluss eines unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags unter­brei­tet und dabei – unge­fragt – kei­ne Anga­ben zu einer künf­ti­gen Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on macht, bei objek­ti­ver und ver­stän­di­ger Betrach­tung regel­mä­ßig nicht dahin gedeu­tet wer­den, er habe auf der Grund­la­ge sei­ner Lebens­um­stän­de und der sei­ner Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen unter Ein­be­zie­hung mög­li­cher oder sich kon­kret abzeich­nen­der Lebens- oder Berufs­pla­nun­gen eine "Bedarfs­vor­schau" ange­stellt und kön­ne daher für abseh­ba­re Zeit das mög­li­che Ent­ste­hen eines Eigen­be­darfs aus­schlie­ßen.

Viel­mehr kann einem sol­chen Ver­hal­ten objek­tiv betrach­tet und red­li­cher­wei­se nur ent­nom­men wer­den, dass der Ver­mie­ter bis­lang weder den Ent­schluss gefasst hat, in nächs­ter Zeit den Wohn­raum für sich oder den nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB pri­vi­le­gier­ten Kreis Drit­ter in Anspruch zu neh­men, noch einen sol­chen Schritt erwägt, also ernst­haft in Betracht zieht. Denn in die­sen Fäl­len hat der für das Ent­ste­hen eines Eigen­be­darfs not­wen­di­ge Ent­schei­dungs­pro­zess des Ver­mie­ters ent­we­der schon statt­ge­fun­den oder zumin­dest begon­nen, so dass das künf­ti­ge Ent­ste­hen eines Eigen­be­darfs fest­steht oder sich zumin­dest "abzeich­net" und die­ser recht­lich in der Lage wäre, dem Mie­ter eine Alter­na­ti­ve, näm­lich den Abschluss eines befris­te­ten Miet­ver­trags (§ 564c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BGB aF; § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) anzu­bie­ten [25].

Ein befris­te­ter Miet­ver­trag kann gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abge­schlos­sen wer­den, wenn der Ver­mie­ter die Räu­me nach Ablauf der Miet­zeit für sich, sei­ne Fami­li­en- oder Haus­halts­an­ge­hö­ri­gen nut­zen will. Die Ent­schei­dung hier­für muss noch nicht end­gül­tig gefal­len sein; es genügt viel­mehr eine ernst­haf­te Absicht [26] bezie­hungs­wei­se – falls sich der Ver­mie­ter über sei­ne Eigen­be­darfs­ab­sich­ten noch nicht end­gül­tig schlüs­sig gewor­den ist – auch ein (ernst­haf­tes) Erwä­gen [27]. Wenn der Ver­mie­ter in sol­chen Fäl­len einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag abschließt, ohne dem Mie­ter – wozu er bei Abschluss eines befris­te­ten Miet­ver­trags sogar gesetz­lich ver­pflich­tet wäre (§ 575 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. BGB) – auf eine beab­sich­tig­te oder zumin­dest (ernst­haft) erwo­ge­ne künf­ti­ge Nut­zung durch sich oder einen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB pri­vi­le­gier­ten Fami­li­en- oder Haus­halts­an­ge­hö­ri­gen hin­zu­wei­sen, gibt er damit objek­tiv betrach­tet zu ver­ste­hen, dass er einen sol­chen Schritt weder beab­sich­tigt noch erwägt.

In die­sem Sin­ne ist auch die Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts zu ver­ste­hen. Ein Rechts­miss­brauch in der Erschei­nungs­form des wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens wird dort nur für die Fäl­le ange­nom­men, in denen der Ver­mie­ter in Kennt­nis oder in Erwar­tung der bei Ver­trags­ab­schluss nicht offen­bar­ten, spä­ter aber gel­tend gemach­ten Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag abge­schlos­sen hat, obwohl er einen befris­te­ten Miet­ver­trag hät­te abschlie­ßen kön­nen [28]. Soweit das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt dabei ver­schie­dent­lich aus­ge­spro­chen hat, eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs dür­fe nicht aus Grün­den erfol­gen, die bereits bei Abschluss des Miet­ver­trags vor­ge­le­gen hät­ten [29], sind damit aus­schließ­lich – wie die sich dar­an anschlie­ßen­den Aus­füh­run­gen jeweils zei­gen – die Fäl­le der beab­sich­tig­ten oder zumin­dest erwo­ge­nen Eigen­nut­zung gemeint.

Ein Ver­mie­ter setzt sich also grund­sätz­lich nur dann in Wider­spruch zu sei­nem frü­he­ren Ver­hal­ten, wenn er die Eigen­be­darfs­kün­di­gung auf Grün­de stützt, die ihn zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses schon den Ent­schluss haben fas­sen las­sen, die Woh­nung für sich selbst oder sei­ne Fami­li­en- oder Haus­halts­an­ge­hö­ri­gen in Gebrauch zu neh­men, oder auf­grund derer er eine sol­che Nut­zung zum dama­li­gen Zeit­punkt (ernst­haft) erwo­gen hat. Um einen sol­chen Wider­spruch auf­zu­lö­sen, muss er den Mie­ter, der mit einer län­ge­ren Miet­dau­er rech­net und rech­nen darf, unge­fragt über die beab­sich­tig­te oder zumin­dest in Absicht genom­me­ne Begren­zung der Miet­dau­er auf­klä­ren [30].

Abge­se­hen von die­sen Fall­ge­stal­tun­gen kommt ein wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten des Ver­mie­ters dann in Betracht, wenn er anläss­lich des Ver­trags­schlus­ses von sich aus oder auf kon­kre­te Fra­gen des Mie­ters vor­sätz­lich unrich­ti­ge Anga­ben ("Wis­sens­er­klä­rung") über den der­zei­ti­gen Stand ihm bekann­ter, für die Beur­tei­lung einer Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on maß­ge­ben­der Tat­sa­chen macht [31]. Dabei kommt es ent­schei­dend auf die Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re den Inhalt der vom Mie­ter gestell­ten Fra­gen an. Fahr­läs­si­ge Falsch­an­ga­ben zu sol­chen Tat­sa­chen oder gar (schuld­haf­te oder schuld­lo­se) Fehl­ein­schät­zun­gen über die Ent­wick­lung der Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on kön­nen dage­gen nicht die Grund­la­ge für ein wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten bil­den, denn vom Ver­mie­ter kann nicht ver­langt wer­den, dass er bei dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB pri­vi­le­gier­ten Per­so­nen­kreis Erkun­di­gun­gen dar­über ein­zieht, wie deren Lebens­pla­nung in den nächs­ten Jah­ren (wohl) aus­se­hen wird, und sich dar­über schlüs­sig wird, wie sich sein eige­nes Leben in den nächs­ten Jah­ren (wohl) ent­wi­ckeln wird [32]. Soweit bei der Gegen­an­sicht anklingt, dem BGH-Urteil vom 20.03.2013 [33] kön­ne ange­sichts der Ver­wen­dung des Begrif­fes "abseh­bar" ent­nom­men wer­den, der Bun­des­ge­richts­hof sehe den Ver­mie­ter zu einer vor­aus­schau­en­den Pla­nung ver­pflich­tet, über­sieht das Beru­fungs­ge­richt hier­bei, dass die­ser Begriff nicht vom Bun­des­ge­richts­hof geprägt, son­dern von den dama­li­gen Par­tei­en gebraucht wor­den war. Der Bun­des­ge­richts­hof hat aus den Erklä­run­gen der Ver­mie­ter­sei­te zur "Abseh­bar­keit" eines Eigen­be­darfs gera­de kei­ne Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zur Ermitt­lung der künf­ti­gen Lebens­pla­nung sei­ner Ange­hö­ri­gen und zur Beur­tei­lung sei­ner eige­nen Lebens­pla­nung abge­lei­tet, son­dern im Gegen­teil aus­ge­führt, die Anga­ben des Ver­tre­ters der Ver­mie­te­rin bezüg­lich der "Abseh­bar­keit" eines Eigen­be­darfs hät­ten sich auf den dama­li­gen Stand bezo­gen; ein auf künf­ti­ge Ent­wick­lun­gen bezo­ge­ner Ver­trau­ens­tat­be­stand sei dadurch nicht erweckt wor­den, denn die per­sön­li­chen Ver­hält­nis­se eines Ver­mie­ters und sei­ner Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen könn­ten sich ändern [34].

Eigen­be­darfs­kün­di­gung als Rechts­miss­brauch[↑]

Das Ver­hal­ten des Ver­mie­ters, der nach Abschluss des Miet­ver­trags Eigen­be­darf gel­tend macht, hier­zu aber bei Ver­trags­ab­schluss weder ent­schlos­sen war noch dies erwo­gen hat­te und der auch über ihm bekann­te, für das Ent­ste­hen von Eigen­be­darf bedeut­sa­me Tat­sa­chen nicht vor­sätz­lich unrich­ti­ge Wis­sens­er­klä­run­gen abge­ge­ben hat­te, recht­fer­tigt auch nicht den Vor­wurf des Rechts­miss­brauchs.

Anders als man­che Stim­men in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum mei­nen [35], lässt sich allein aus dem Abschluss eines unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags kein Ver­trau­ens­tat­be­stand dahin ablei­ten, dass das Miet­ver­hält­nis von län­ge­rer Dau­er sein wer­de [36]. Dage­gen spricht schon die gesetz­li­che Kün­di­gungs­frist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, die – wenn das Miet­ver­hält­nis nicht län­ger als fünf Jah­re gedau­ert hat – nur drei Mona­te beträgt [37]. Der Mie­ter befin­det sich damit in einer ähn­li­chen Situa­ti­on wie der Ver­mie­ter, der bei Abschluss eines unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags eben­falls damit rech­nen muss, dass der Mie­ter gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mit einer Kün­di­gungs­frist von drei Mona­ten kün­digt.

Etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts und des Bun­des­ge­richts­hofs. Soweit dort aus­ge­führt wird, der Ver­mie­ter dür­fe dem Mie­ter, der mit einer län­ge­ren Miet­dau­er rech­net, die mit jedem Umzug ver­bun­de­nen Belas­tun­gen nicht zumu­ten, wenn er ihn über die Absicht oder zumin­dest die Aus­sicht begrenz­ter Miet­dau­er nicht auf­klärt, bezieht sich dies aus­schließ­lich auf die Fäl­le, in denen der Ver­mie­ter bei Ver­trags­ab­schluss ent­we­der schon ent­schlos­sen ist, Eigen­be­darf an dem Wohn­raum gel­tend zu machen, oder dies zumin­dest erwägt [38]. Dies ver­ken­nen man­che Stim­men im Schrift­tum und in der Instanz­recht­spre­chung, die aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts das Bestehen einer all­ge­mei­nen Auf­klä­rungs­pflicht ablei­ten wol­len [39].

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt und ihm fol­gend der Bun­des­ge­richts­hof legen einem Ver­mie­ter allein zur Ver­mei­dung eines in den genann­ten Fäl­len auf­tre­ten­den Wider­spruchs zwi­schen frü­he­rem und spä­te­rem Ver­hal­ten eine Oblie­gen­heit zur Auf­klä­rung des Mie­ters auf [40]. Eine all­ge­mei­ne Auf­klä­rungs­pflicht über mög­li­che oder kon­kret vor­her­seh­ba­re Ent­wick­lun­gen ("Bedarfs­vor­schau") wäre bereits mit der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts nicht in Ein­klang zu brin­gen [41], wonach dem Eigen­tü­mer die durch Art. 14 Abs. 1 GG garan­tier­te Frei­heit zuzu­bil­li­gen ist, sei­ne Lebens­pla­nung weit­ge­hend frei zu gestal­ten [42].

Unab­hän­gig von ihrer Unver­ein­bar­keit mit dem ver­fas­sungs­recht­lich garan­tier­ten Eigen­tums­schutz lie­ße sich eine all­ge­mei­ne Auf­klä­rungs­ver­pflich­tung auch nicht den Bestim­mun­gen des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches ent­neh­men. Es ist grund­sätz­lich Sache jeder Par­tei, ihre Inter­es­sen selbst wahr­zu­neh­men [43]. Eine aus § 241 Abs. 2 BGB oder aus § 242 BGB ableit­ba­re all­ge­mei­ne Offen­ba­rungs­pflicht ist schon des­we­gen aus­zu­schlie­ßen, weil der Mie­ter im Hin­blick auf die Ver­än­der­lich­keit der Lebens­um­stän­de und Lebens­pla­nun­gen des Ver­mie­ters und sei­ner Fami­li­en- und Haus­halts­an­ge­hö­ri­gen (bei­spiels­wei­se Ehe­schlie­ßung, Geburt, Her­an­wach­sen und Aus­bil­dung von Kin­dern, Ver­än­de­run­gen im Berufs­le­ben, ins­be­son­de­re Wech­sel oder Ver­lust des Arbeits­plat­zes, Erkran­kung, Tren­nung des Ver­mie­ters vom Ehe- oder Lebens­part­ner, Tren­nung der Kin­der von deren Part­nern, Pfle­ge­be­dürf­tig­keit der Eltern, des Ehe­gat­ten oder der Kin­der, Ver­än­de­run­gen in den Ein­kom­mens- und Ver­mö­gens­ver­hält­nis­sen etc.) nicht red­li­cher­wei­se (§ 242 BGB) damit rech­nen darf, dass sol­che durch viel­fäl­ti­ge Fak­to­ren beein­fluss­ba­ren Umstän­de für den Ver­mie­ter bere­chen­bar sind. In Anbe­tracht der beschrie­be­nen Unwäg­bar­kei­ten ist ein Ver­mie­ter daher nicht aus Grün­den beson­de­rer Rück­sicht­nah­me gehal­ten, den Mie­ter all­ge­mein über mög­li­che Ent­wick­lun­gen auf­zu­klä­ren [44], zumal mit der Unter­rich­tung über mehr oder min­der kon­kre­te Mög­lich­kei­ten einer künf­ti­gen Eigen­nut­zung für den Mie­ter in aller Regel kaum eine (spür­ba­re) Pla­nungs­si­cher­heit ver­bun­den wäre. Der Mie­ter darf folg­lich – von den oben beschrie­be­nen Fäl­len abge­se­hen – auf­grund eines Schwei­gens des Ver­mie­ters bei Ver­trags­schluss regel­mä­ßig nicht dar­auf ver­trau­en, das Miet­ver­hält­nis wer­de län­ger andau­ern.

Kei­ne vor­ver­trag­li­che Auf­klä­rungs­pflich­ten[↑]

Besteht damit kei­ne recht­li­che Basis für eine all­ge­mei­ne Auf­klä­rungs­pflicht des Ver­mie­ters bei ledig­lich vor­her­seh­ba­rem Eigen­be­darf, kann – von den oben beschrie­be­nen Fäl­len abge­se­hen – aus einer unter­las­se­nen Unter­rich­tung des Mie­ters weder eine Wider­sprüch­lich­keit noch ein Rechts­miss­brauch abge­lei­tet wer­den. Zugleich schei­det auch der von man­chen Stim­men im Schrift­tum [45] gewähl­te Weg einer Scha­dens­er­satz­ver­pflich­tung des Ver­mie­ters wegen Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Auf­klä­rungs­pflich­ten (§§ 242, 241 Abs. 2; § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 BGB) aus, die zu der Unwirk­sam­keit einer gleich­wohl aus­ge­spro­che­nen Eigen­be­darfs­kün­di­gung füh­ren sol­le [46].

Abge­se­hen davon, dass das Gesetz – wie bereits aus­ge­führt – eine sol­che all­ge­mei­ne Auf­klä­rungs­pflicht nicht kennt, über­sieht die­se Auf­fas­sung, dass ein auf einen unter­las­se­nen Hin­weis einer mög­li­cher­wei­se ein­tre­ten­den Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on gestütz­ter Scha­dens­er­satz­an­spruch grund­sätz­lich nur auf den Ersatz des Ver­trau­ens­in­ter­es­ses gerich­tet wäre [47]. Danach wäre der gekün­dig­te Mie­ter (allen­falls) so zu stel­len wie er bei Offen­ba­rung der für sei­nen Ver­trags­ent­schluss maß­geb­li­chen Umstän­de stün­de [48]. Er wäre grund­sätz­lich also so zu behan­deln, als hät­te er den für ihn nach­tei­li­gen Ver­trag nicht geschlos­sen, so dass die ihm infol­ge eines "ver­früh­ten" Umzugs ent­stan­de­nen Mehr­kos­ten und ver­geb­lich getä­tig­ten Auf­wen­dun­gen zu erstat­ten wären [49]. Das Erfül­lungs­in­ter­es­se (Abschluss eines über län­ge­re Zeit nicht wegen Eigen­be­darfs künd­ba­ren Miet­ver­trags) wäre dage­gen nicht zu erset­zen [50], denn die Ziel­set­zung einer aus dem Rück­sicht­nah­me­ge­bot abge­lei­te­ten all­ge­mei­nen Auf­klä­rungs­pflicht über vor­her­seh­ba­re Eigen­be­darfs­si­tua­tio­nen gin­ge – so sie denn bestün­de – nur dahin, den Mie­ter in die Lage zu ver­set­zen, auf­grund umfas­sen­der Infor­ma­tio­nen zu ent­schei­den, ob er den Wohn­raum über­haupt anmie­ten und damit das Risi­ko eines Umzugs nach ver­hält­nis­mä­ßig kur­zer Zeit über­haupt ein­ge­hen will [51].

Schutz des Mie­ters[↑]

Dass den Ver­mie­ter kei­ne Ver­pflich­tung zu einer "Bedarfs­vor­schau" trifft, stellt den Mie­ter nicht schutz­los. Will er das Risi­ko künf­ti­ger Ent­wick­lun­gen nicht auf sich neh­men, kann er viel­mehr mit dem Ver­mie­ter für einen gewis­sen Zeit­raum einen bei­der­sei­ti­gen Aus­schluss der ordent­li­chen Kün­di­gung oder einen ein­sei­ti­gen Aus­schluss der Eigen­be­darfs­kün­di­gung ver­ein­ba­ren [52]. Damit wür­de letzt­lich der Rechts­zu­stand her­bei­ge­führt, den eine in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum ver­brei­te­te Auf­fas­sung [53] durch eine tem­po­rä­re Treu­wid­rig­keit der Eigen­be­darfs­kün­di­gung zu errei­chen ver­sucht, indem sie dem Ver­mie­ter bei nicht offen geleg­ter "Vor­her­seh­bar­keit" eines Eigen­be­darfs in Anleh­nung an die Bestim­mung des § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF für die Dau­er von fünf Jah­ren eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung ver­sagt.

Der erwäg­te, aber bei Ver­trags­schluss nicht offen­bar­te Eigen­be­darf[↑]

Kommt eine sol­che Ver­ein­ba­rung nicht zustan­de, ist der Ver­mie­ter grund­sätz­lich nicht gehin­dert, den Wohn­raum spä­ter wegen Eigen­be­darfs zu kün­di­gen. Etwas ande­res gilt – wie bereits aus­ge­führt – unter dem Gesichts­punkt des wider­sprüch­li­chen rechts­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­tens, wenn der Ver­mie­ter einen Eigen­be­darf, zu des­sen Gel­tend­ma­chung er bereits ent­schlos­sen ist oder den er zumin­dest erwägt, bei Ver­trags­ab­schluss nicht offen­bart, oder wenn er vor­sätz­lich unrich­ti­ge Anga­ben über die für den spä­te­ren Eigen­be­darf bedeut­sa­men Tat­sa­chen macht. All die­sen Fall­ge­stal­tun­gen ist gemein, dass es letzt­lich auf die Kennt­nis des Ver­mie­ters von der Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on bezie­hungs­wei­se der sie begrün­den­den Umstän­de ankommt.

Für die Ermitt­lung sol­cher inne­rer Tat­sa­chen darf aller­dings nicht allein auf die Dar­stel­lung des Ver­mie­ters abge­stellt wer­den. Viel­mehr kommt es auf eine Wür­di­gung der Gesamt­um­stän­de an [54]. Dabei kann auch auf objek­ti­ve (äußer­li­che) Umstän­de zurück­ge­grif­fen wer­den, sofern die­se trag­fä­hi­ge Anhalts­punk­te für den Kennt­nis­stand des Ver­mie­ters bil­den [55]. Erge­ben die Gesamt­um­stän­de, dass der Grund für den Eigen­be­darf bei Miet­ver­trags­ab­schluss schon nach Zeit und Umstän­den kon­kret vor­ge­le­gen hat [56], kann dies – sofern nicht die kon­kre­ten Umstän­de des Ein­zel­falls dage­gen spre­chen – den Schluss recht­fer­ti­gen, dass der Ver­mie­ter den Eigen­be­darf schon bei Ver­trags­ab­schluss (zumin­dest) erwo­gen hat.

Indi­zwir­kung kann auch – gege­be­nen­falls mit wei­te­ren Umstän­den – den zeit­li­chen Abläu­fen zukom­men [57]. So kann die Tat­sa­che, dass der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis kur­ze Zeit nach Abschluss des unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags kün­digt, nahe legen, dass er eine Eigen­nut­zung schon bei Ver­trags­ab­schluss beab­sich­tigt oder zumin­dest erwo­gen hat [58]. Umge­kehrt kann das Ver­strei­chen einer mehr­jäh­ri­gen Zeit­span­ne zwi­schen Ver­trags­ab­schluss und Eigen­be­darfs­kün­di­gung – je nach Fall­ge­stal­tung – den Schluss zulas­sen, dass der Eigen­be­darf vom Ver­mie­ter bei Zustan­de­kom­men des Miet­ver­trags noch nicht erwo­gen wor­den ist [59].

Dabei las­sen sich aber kei­ne fes­ten Fris­ten fest­le­gen. Ins­be­son­de­re ist die in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vor­ge­se­he­ne fünf­jäh­ri­ge Höchst­frist für den Abschluss eines Zeit­miet­ver­trags kein geeig­ne­ter Anknüp­fungs­punkt. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat zwar in sei­nen Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jah­re ergan­ge­nen Ent­schei­dun­gen an die nach dama­li­gem Recht für einen befris­te­ten Miet­ver­trag gel­ten­de Höchst­frist von fünf Jah­ren ange­knüpft [60]. Dabei hat es aber aus­schließ­lich eine ver­fas­sungs­recht­li­che Betrach­tung ange­stellt, was in fol­gen­den Aus­füh­run­gen deut­lich wird: "Liegt zwi­schen dem Zeit­punkt, zu dem der für den Eigen­tü­mer nun­mehr maß­geb­li­che Sach­ver­halt ein­ge­tre­ten ist, und der Kün­di­gungs­er­klä­rung ein Zeit­raum von mehr als fünf Jah­ren, so fehlt es […] an einem ver­fas­sungs­recht­lich zurei­chen­den Grund, dem Ver­mie­ter die Beru­fung auf die Kün­di­gungs­fol­gen zu ver­sa­gen" [60].

Die nun­mehr gel­ten­de Bestim­mung des § 575 BGB sieht eine sol­che Höchst­frist aber nicht mehr vor [61]. Zudem haben die Fach­ge­rich­te einen ande­ren Maß­stab als das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt anzu­le­gen. Der Tatrich­ter hat unter Wür­di­gung der Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­fal­les die Über­zeu­gung zu gewin­nen, ob der Aus­spruch der Eigen­be­darfs­kün­di­gung rechts­miss­bräuch­lich ist oder nicht. Eine sche­ma­ti­sche Betrach­tung ver­bie­tet sich daher. Danach kann eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung, die der Ver­mie­ter schon bei Ver­trags­ab­schluss beab­sich­tigt oder erwo­gen hat, ohne dies dem Mie­ter zu offen­ba­ren, oder die er auf Grün­de stützt, zu denen er bei Ver­trags­schluss vor­sätz­lich unrich­ti­ge Anga­ben gemacht hat, auch dann, wenn noch kei­ne fünf Jah­re seit Ver­trags­schluss ver­stri­chen sind, ihre Rechts­miss­bräuch­lich­keit "ein­ge­büßt" haben. Umge­kehrt kann eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung in bestimm­ten Ein­zel­fäl­len auch dann noch rechts­miss­bräuch­lich sein, wenn zwi­schen dem Abschluss des Miet­ver­trags und der Kün­di­gung mehr als fünf Jah­re lie­gen, so etwa wenn der Ver­mie­ter weiß, dass er die Woh­nung zu einem bestimm­ten Zeit­punkt defi­ni­tiv benö­ti­gen wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Febru­ar 2015 – VIII ZR 154/​14

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 21.01.2009, – VIII ZR 62/​08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/​09, WuM 2010, 512[]
  2. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, NJW 2013, 1596[][]
  3. vgl. BGH, Urtei­le vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, NJW 2009, 1139, Rn. 16 f.; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, aaO Rn. 12[]
  4. BVerfGE 79, 292, 308 ff.; NJW-RR 1993, 1357[]
  5. BGH, Urtei­le vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, aaO Rn. 17; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, aaO Rn. 12; BGH, Beschlüs­se vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/​09, WuM 2010, 575 Rn. 2 [Hin­weis­be­schluss]; und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/​09, WuM 2010, 512 Rn. 3 [Zurück­wei­sungs­be­schluss][]
  6. BGH, Urtei­le vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, aaO Rn.19; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, aaO; BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO[]
  7. BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, aaO Rn.19; BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO[]
  8. LG Wup­per­tal, WuM 1991, 691 f.; LG Ham­burg, NJW-RR 1993, 80; NJW-RR 1994, 465, 466; LG Pader­born, WuM 1994, 331 f.; LG Gie­ßen, WuM 1996, 416 f.; LG Ber­lin, NZM 1998, 433, 434; LG Ulm, DWW 2008, 387, 388; LG Göt­tin­gen, Urteil vom 08.07.2009 – 5 S 54/​08, Beck­RS 2010, 18173; LG Lüne­burg, ZMR 2012, 357; OLG Mün­chen, WuM 2009, 359 unter Bezug­nah­me auf AG Erding, WuM 2009, 358, 359; AG Win­sen, WuM 2006, 622, 623; wohl auch Beck­OK-BGB/Han­nap­pel, Stand Mai 2014, § 573 Rn. 67[]
  9. LG Ravens­burg, WuM 2003, 332; AG Bre­men, Urteil vom 04.02.2004 – 23 C 0363/​03 16; Bub/​Treier/​Grapentin, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 4. Aufl., Kap. – IV Rn. 145 f.; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. – XI 159 und Rn. 162; Bart­hel­mess, Wohn­raum­kün­di­gungs­schutz­ge­setz, 5. Aufl., § 564b BGB aF Rn. 72; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 138; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 573 Rn. 79; Lützenkirchen/​Lützenkirchen, Miet­recht, 2013, § 573 BGB Rn. 81, 85; Köh­ler/­Koss­man­n/­Mey­er-Abich, Hand­buch der Wohn­raum­mie­te, 7. Aufl., § 117 Rn. 21; Bene­dic­ter, GE 2014, 976, 978; ähn­lich auch LG Frank­furt am Main, WuM 2007, 635, 637[]
  10. LG Ber­lin, NZM 1998, 433, 434; LG Ham­burg, NJW-RR 1994, 465, 466; LG Gie­ßen, aaO S. 417; LG Ravens­burg, aaO; LG Göt­tin­gen, aaO; LG Lüne­burg, aaO; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, aaO; Bart­hel­mess, aaO; Beck­OK-BGB/Han­nap­pel, aaO[]
  11. LG Olden­burg, WuM 1998, 316; LG Müns­ter, NJW-RR 1990, 1354, 1355; LG Mann­heim, DWW 1990, 309; LG Köln, WuM 1992, 542, 543; LG Ber­lin, GE 1990, 255 und 493; Soergel/​Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 37; Fischer-Dies­kau/­Per­gan­de/­Schwen­der, Woh­nungs­bau­recht, § 573 BGB Anm. 21; wohl auch Son­nen­schein, NJW 1993, 161, 168; Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 573 Rn. 116; Emmerich/​Sonnenschein/​Haug, Mie­te, 11. Aufl., § 573 Rn. 53[]
  12. BGH, Urteil vom 05.06.1997 – X ZR 73/​95, NJW 1997, 3377 unter – II 4 b[]
  13. BGH, Urtei­le vom 05.06.1997 – X ZR 73/​95, aaO; vom 17.02.2005 – III ZR 172/​04, BGHZ 162, 175, 181; vom 15.11.2012 – IX ZR 103/​11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 12; vom 16.07.2014 – IV ZR 73/​13, NJW 2014, 2723 Rn. 33[]
  14. BGH, Urteil vom 12.06.2002 – VIII ZR 187/​01, NJW 2002, 3110 unter – II 3[]
  15. BGH, Urtei­le vom 20.03.1968 – VIII ZR 127/​67, WM 1968, 876 unter 3 c; vom 31.01.1975 – IV ZR 18/​74, BGHZ 64, 5, 9; vom 12.11.2008 – XII ZR 134/​04, NJW 2009, 1343 Rn. 41[]
  16. st. Rspr.; vgl. BGH, Urtei­le vom 12.11.2008 – XII ZR 134/​04, aaO; vom 15.11.2012 – IX ZR 103/​11, aaO; vom 09.05.2014 – V ZR 305/​12, NJW 2014, 2790 Rn. 41; vom 16.07.2014 – IV ZR 73/​13, aaO; jeweils mwN[]
  17. BGH, Urteil vom 15.11.2012 – IX ZR 103/​11, aaO Rn. 13[]
  18. BGH, Urtei­le vom 20.09.1995 – VIII ZR 52/​94, WM 1995, 2073 unter – II 2; vom 01.07.2014 – VI ZR 391/​13, VersR 2014, 1226 Rn. 42; jeweils mwN[]
  19. vgl. LG Köln, WuM 1992, 542, 543[]
  20. BVerfGE 79, 292, 305[]
  21. BVerfG, NZM 1999, 659, 660[]
  22. BVerfGE 79, 292, 305; BVerfG, NJW 1994, 309, 310[]
  23. BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167[]
  24. Soergel/​Heintzmann, aaO Rn. 37[]
  25. BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166 f.[]
  26. BGH, Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/​06, NJW 2007, 2177 Rn. 24[]
  27. BVerfGE 79, 292, 308[]
  28. BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3032, 3033[]
  29. BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO[]
  30. BVerfGE 79, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO[]
  31. vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, aaO Rn. 14[]
  32. vgl. LG Köln, aaO; LG Müns­ter, aaO; Soergel/​Heintzmann, aaO[]
  33. BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12[]
  34. BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, aaO[]
  35. vgl. etwa LG Hei­del­berg, WuM 1991, 270; LG Gie­ßen, aaO; Bart­hel­mess, aaO[]
  36. Staudinger/​Rolfs, aaO § 573 Rn. 116; Emmerich/​Sonnenschein/​Haug, aaO § 573 Rn. 53[]
  37. Staudinger/​Rolfs, aaO; Emmerich/​Sonnenschein/​Haug, aaO[]
  38. BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; BGH, Urtei­le vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, aaO; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, aaO; BGH, Beschlüs­se vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO [Hin­weis­be­schluss]; und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO [Zurück­wei­sungs­be­schluss]; so auch LG Olden­burg, aaO; LG Müns­ter, aaO[]
  39. vgl. etwa Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, aaO Rn. 137 ff.; LG Hei­del­berg, aaO[]
  40. so zutref­fend LG Müns­ter, aaO[]
  41. vgl. Soergel/​Heintzmann, aaO[]
  42. vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167; vgl. auch BVerfG, NZM 1999, 659, 660[]
  43. BGH, Urteil vom 11.08.2010 – XII ZR 192/​08, NJW 2010, 3362 Rn. 21 ff. mwN[]
  44. aA etwa Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, aaO Rn. 138 f.[]
  45. Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, aaO Rn. 139; vgl. auch Beck­OK-BGB/Han­nap­pel, aaO, § 573 Rn. 66 f.[]
  46. vgl. hier­zu auch AG Ham­burg, aaO Rn. 43[]
  47. vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 06.04.2001 – V ZR 394/​99, NJW 2001, 2875 unter – II 2 b aa; vom 19.05.2006 – V ZR 264/​05, BB 2006, 1650 Rn. 21; jeweils mwN[]
  48. BGH, Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 264/​05, aaO Rn. 21 mwN[]
  49. vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2012 – XI ZR 334/​11, NJW 2013, 450 Rn. 16 [zur Kapi­tal­an­la­ge][]
  50. vgl. BGH, Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 264/​05, aaO Rn.20; zu den Anfor­de­run­gen hier­für vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2006 – I ZR 176/​03, NJW-RR 2007, 32 Rn. 29 f.[]
  51. vgl. hier­zu auch BGH, Urtei­le vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, aaO Rn.19; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, aaO Rn. 12; BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO[]
  52. vgl. auch BGH, Urtei­le vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, aaO; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, aaO; vom 11.12 2013 – VIII ZR 235/​12, NZM 2014, 235 Rn. 12; vom 13.07.2013 – VIII ZR 388/​12, NJW 2013, 2820 Rn. 17 [zur Zuläs­sig­keit eines län­ger­fris­ti­gen Kün­di­gungs­aus­schluss durch Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung]; AG Ham­burg, Urteil vom 05.06.2009 – 46 C 21/​09 43[]
  53. zum Mei­nungs­stand vgl. etwa BGH, Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/​08, aaO Rn. 18; Staudinger/​Rolfs, aaO Rn. 115; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, aaO Rn. 77[]
  54. BGH, Beschlüs­se vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO; vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO[]
  55. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/​13, NJW 2014, 2864 Rn. 37 [zur Ein­ord­nung eines Mischmiet­ver­hält­nis­ses][]
  56. vgl. Staudinger/​Rolfs, aaO Rn. 116, und Emmerich/​Sonnenschein/​Haug, aaO[]
  57. vgl. auch Bart­hel­mess, aaO; Bub/​Treier/​Grapentin, aaO Rn. 145[]
  58. BGH, Beschlüs­se vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO; und vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/​09, aaO [Kün­di­gung erfolg­te knapp drei Mona­te nach Ver­trags­ab­schluss][]
  59. vgl. Bart­hel­mess, aaO; Bub/​Treier/​Grapentin, aaO[]
  60. BVerfGE 79, 292, 310[][]
  61. vgl. auch BT-Drs. 14/​4553, S. 70[]