Der Bolz­platz als Miet­man­gel

Stel­len Lärm­be­läs­ti­gun­gen durch einen neu­en Bolz­platz auf dem Nach­bar­grund­stück einen Miet­man­gel dar? Unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen darf der Mie­ter einer Woh­nung wegen Umwelt­män­gel – hier Lärm­be­läs­ti­gun­gen von einem Nach­bar­grund­stück – die Mie­te min­dern? Und wie ist dabei Kin­der­lärm zu berück­sich­ti­gen? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Der Bolz­platz als Miet­man­gel

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mie­te­ten die Mie­ter vor vie­len Jah­ren in Ham­burg eine Erd­ge­schoss­woh­nung nebst Ter­ras­se. Das Wohn­grund­stück grenzt an eine Schu­le, auf deren Gelän­de im Jahr 2010 – zwan­zig Meter von der Ter­ras­se der Mie­ter ent­fernt – ein Bolz­platz errich­tet wur­de. Der Bolz­platz soll nach der vom Schul­trä­ger ange­brach­ten Beschil­de­rung Kin­dern im Alter bis zu 12 Jah­ren von Mon­tag bis Frei­tag bis 18:00 Uhr zur Benut­zung offen­ste­hen. Ab Som­mer 2010 rüg­ten die Mie­ter gegen­über den Ver­mie­tern Lärm­be­läs­ti­gun­gen durch Jugend­li­che, die auch außer­halb der genann­ten Zei­ten auf dem Bolz­platz spiel­ten, und min­der­ten des­halb seit Okto­ber 2010 die Mie­te um 20 %. Die Ver­mie­ter hal­ten die Miet­min­de­rung für unbe­rech­tigt und begeh­ren mit ihrer Kla­ge Zah­lung der rest­li­chen Mie­te sowie die Fest­stel­lung, dass die Mie­ter nicht berech­tigt sei­en, wegen des Lärms die Mie­te zu min­dern.

Das Amts­ge­richt Ham­burg-Har­burg hat die hier­auf gerich­te­te Kla­ge abge­wie­sen 1, das Land­ge­richt Ham­burg die Beru­fung der Mie­ter zurück­ge­wie­sen 2. Die vom Land­ge­richt Ham­burg in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on, mit der die Mie­ter ihr Zah­lungs- und Fest­stel­lungs­be­geh­ren wei­ter ver­fol­gen, hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Nach­tei­li­ge Ein­wir­kun­gen auf die Miet­sa­che von außen– soge­nann­te "Umwelt­män­gel" – kön­nen zwar Gegen­stand einer Ver­ein­ba­rung über die Beschaf­fen­heit der Miet­woh­nung sein, so dass im Lau­fe der Zeit ein­tre­ten­de nach­tei­li­ge Ände­run­gen wegen eines Zurück­blei­bens der ver­ein­bar­ten hin­ter der tat­säch­lich bestehen­den Beschaf­fen­heit zu einem Man­gel der Miet­sa­che (§ 536 Abs. 1 BGB) füh­ren kön­nen. Aller­dings kann – ent­ge­gen einer ver­brei­te­ten Pra­xis – bei Feh­len aus­drück­li­cher Ver­ein­ba­run­gen nicht ohne kon­kre­te Anhalts­punk­te davon aus­ge­gan­gen wer­den, die Miet­ver­trags­par­tei­en hät­ten gleich­wohl den bei Ver­trags­schluss vor­ge­fun­de­nen Wohn­stan­dard zumin­dest still­schwei­gend dahin fest­le­gen wol­len, dass die­ser Zustand sich in Bezug auf Umwelt­ein­flüs­se über die Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses hin­weg nicht nach­tei­lig ver­än­dern darf und der Ver­mie­ter sei­nen Fort­be­stand jeden­falls im Wesent­li­chen zu garan­tie­ren hat. Sol­che kon­kre­ten Anhalts­punk­te waren den tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ur­teils hier nicht zu ent­neh­men.

Bei Feh­len einer der­ar­ti­gen Ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag ist die Fra­ge, ob und in wel­chem Umfang der Mie­ter ein nach­träg­lich ver­än­der­tes Maß an Geräuschim­mis­sio­nen hin­zu­neh­men hat, ohne sich auf einen Man­gel der Miet­woh­nung beru­fen zu kön­nen, im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung unter Rück­griff auf die Ver­kehrs­an­schau­ung zu beant­wor­ten. Ent­ge­gen einer viel­fach ver­tre­te­nen Auf­fas­sung hat ein Ver­mie­ter dabei aber im Rah­men sei­ner nach § 535 Abs. 1 BGB bestehen­den Pflicht, die Woh­nung in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu erhal­ten, nicht dafür ein­zu­ste­hen, dass sich ein bei Ver­trags­schluss hin­ge­nom­me­nes Maß an Geräu­schen vom Nach­bar­grund­stück nicht nach­träg­lich ver­grö­ßert, wenn er die­se Geräu­sche selbst gegen­über dem Nach­barn gemäß § 906 Abs. 1 BGB (ent­schä­di­gungs­los) zu dul­den hät­te. Denn Unmög­li­ches hät­te der Mie­ter, wenn die Ver­trags­par­tei­en das Anstei­gen der Geräusch­ku­lis­se bei Ver­trags­schluss bedacht hät­ten, vom Ver­mie­ter red­li­cher­wei­se nicht bean­spru­chen kön­nen. Er hät­te viel­mehr nur ver­lan­gen kön­nen, dass der Ver­mie­ter einen von ihm nicht mehr zu dul­den­den Geräusch­an­stieg gegen­über dem Drit­ten abwehrt oder ihm eine Min­de­rung zubil­ligt, wenn auch er selbst von dem Drit­ten für eine wesent­li­che, aber als ortüb­lich zu dul­den­de Stö­rung einen Aus­gleich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) ver­lan­gen kann.

Vor die­sem Hin­ter­grund ist der Bun­des­ge­richts­hof zu dem Ergeb­nis gelangt, dass in den hier neu auf­ge­tre­te­nen Lärm­be­läs­ti­gun­gen jeden­falls dann kein Man­gel der Miet­sa­che gese­hen wer­den kann, wenn auch der Ver­mie­ter selbst die Beläs­ti­gun­gen ohne eige­ne Abwehr- oder Ent­schä­di­gungs­mög­lich­kei­ten – etwa mit Rück­sicht auf das bei Kin­der­lärm bestehen­de Tole­ranz­ge­bot des § 22 Abs. 1a BIm­SchG – als unwe­sent­lich oder orts­üb­lich hin­neh­men müss­te. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts kommt es nicht dar­auf an, das § 22 Abs. 1 a BIm­SchG erst im Jahr 2011 und damit lan­ge nach dem Abschluss des Miet­ver­tra­ges in Kraft getre­ten ist. Denn die­se Pri­vi­le­gie­rungs­re­ge­lung ist nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers dar­auf ange­legt, über sei­nen eigent­li­chen Anwen­dungs­be­reich und das damit viel­fach ver­klam­mer­te zivil­recht­li­che Nach­bar­recht hin­aus auch auf das sons­ti­ge Zivil­recht, ins­be­son­de­re das Miet­recht und das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht aus­zu­strah­len, sofern die­ses jeweils für die Bewer­tung von Kin­der­lärm rele­vant ist.

Da hier­zu die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen – ins­be­son­de­re die Fra­ge, ob die von den Mie­tern gel­tend gemach­ten Lärm­be­läs­ti­gun­gen von Kin­dern oder von (nicht unter die Pri­vi­le­gie­rung des § 22 Abs. 1a BIm­SchG fal­len­den) Jugend­li­chen oder jun­gen Erwach­se­nen ver­ur­sacht wer­den – bis­her nicht getrof­fen sind, war das Beru­fungs­ur­teil auf­zu­he­ben und der Rechts­streit an das Land­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. April 2015 – – VIII ZR 197/​14

  1. AG Ham­burg-Har­burg, Urteil vom 16. Dezem­ber 2013 – 644 C 148/​13[]
  2. LG Ham­burg, Urteil vom 26. Juni 2014 – 307 S 11/​14[]