Der Brandschaden in der Mietwohnung

Nach der seit langem gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, (regelmäßig) vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat1.

Der Brandschaden in der Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof hat auch bereits entschieden, dass der Vermieter im Rahmen der vorbezeichneten sogenannten versicherungsrechtlichen Lösung verpflichtet ist, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat; verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB entgegen halten kann2.

Desweiteren bestätigt der Bundesgerichtshof, dass die Mieter, da sie die Zerstörung der Mietsache zu vertreten hat, trotz der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB bis zum Ablauf der nächstmöglichen Kündigungsfrist weiterhin zur Zahlung der Miete oder jedenfalls einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB verpflichtet ist3. Eine Pflicht der Vermieterin zur vorrangigen Inanspruchnahme des Gebäudeversicherers besteht insoweit nicht, da es vorliegend an einem Mietausfallschaden im Sinne der von der Vermieterin abgeschlossenen Wohngebäudeversicherung fehlt. Der im vorliegenden Fall von der Vermieterin abgeschlossene Wohngebäudeversicherungsvertrag, dem die Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen 2003 (VGB 2003) zugrunde liegen, sieht den Ersatz des Mietausfallschadens (nur) für den Fall vor, dass der Mieter infolge eines Versicherungsfalles – hier: Wohnungsbrand – berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern. Eine solche Berechtigung besteht im Streitfall aus den oben genannten Gründen indes nicht. Dabei hat das Berufungsgericht mit Recht angenommen, dass ein Mietausfallschaden auch insoweit nicht vorliegt, als der Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar kein Mietzahlungsanspruch, aber mangels Rückgabe der Mietsache bis einschließlich Oktober 2009 stattdessen ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete zusteht.

Aus der Anwendung der oben genannten Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung ergibt sich eine Verpflichtung der Vermieterin, hinsichtlich der für den Zeitraum ab dem 1.11.2009 begehrten Zahlung vorrangig ihren Wohngebäudeversicherer in Anspruch zu nehmen. Soweit das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang im Anschluss an ein Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig4 einen Mietausfallschaden auch für den Fall angenommen hat, dass die Berechtigung des Mieters, die Mietzahlung zu verweigern, nicht unmittelbar auf dem Versicherungsfall, sondern auf einer deswegen erfolgten – hier allerdings nicht festgestellten – Kündigung des Mieters beruht, begegnet dies keinen rechtlichen Bedenken. Macht der Mieter infolge des Versicherungsfalles von einem ihm zustehenden Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses Gebrauch, so ist er ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung zur Verweigerung der Mietzahlung im Sinne der hier bestehenden Gebäudeversicherung berechtigt. Dem Vermieter entsteht mithin ein Mietausfallschaden. Mit Recht hat das Berufungsgericht darüber hinaus in dem Umstand, dass die Mieterin den Wohnungsbrand durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung gesehen. Denn auch in diesem Fall besteht grundsätzlich ein Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

Für den Fall einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses gilt im Grundsatz nichts anderes. Jedenfalls dann, wenn die Parteien vor dem Hintergrund, dass der zur ordentlichen Kündigung berechtigte Mieter, wie hier, erkennbar eine Beendigung des Mietverhältnisses infolge des Schadensereignisses anstrebt, das Mietverhältnis zu einem dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens einer möglichen ordentlichen Kündigung des Mieters entsprechenden oder zu einem späteren Zeitpunkt einvernehmlich beenden, ist von einem Mietausfall und einer Pflicht des Vermieters zur vorrangigen Inanspruchnahme des Gebäudeversicherers auszugehen. Denn es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, den Mieter in einem solchen Fall nur wegen des vorhandenen Einverständnisses des Vermieters mit der Vertragsbeendigung schlechter zu stellen, als er bei Ausübung seines Rechts zur ordentlichen Kündigung stünde.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. Januar 2014 – VIII ZR 48/13

  1. BGH, Urteil vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 397 ff.; BGH, Beschluss vom 12.12 2001 – XII ZR 153/99, NJW-RR 2002, 1243; BGH, Urteile vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter – II 2; vom 13.09.2006 – IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10.11.2006 – V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; vom 20.12 2006 – VIII ZR 67/06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27.01.2010 – IV ZR 129/09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10.05.2011 – VI ZR 196/10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschluss vom 15.11.2011 – II ZR 304/09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11 []
  2. BGH, Urteile vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, aaO unter – II 3; vom 10.11.2006 – V ZR 62/06, aaO; jeweils mwN []
  3. vgl. OLG Düsseldorf, RuS 2004, 23; LG Frankfurt am Main, ZMR 2006, 776 und 779; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 50; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 378; Bruck/Möller/Johannsen, VVG, 9. Aufl., VGB 2008/2010 A, § 9 Rn. 2; Veith/Gräfe/Hoenicke, Der Versicherungsprozess, 2. Aufl., § 2 Rn. 64 []
  4. OLG Schleswig, NJW-RR 2009, 307, 308 []