Der Brand­scha­den in der Miet­woh­nung

Nach der seit lan­gem gefes­tig­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist der Mie­ter, der einen Brand­scha­den durch ein­fa­che Fahr­läs­sig­keit ver­ur­sacht hat, (regel­mä­ßig) vor einem Rück­griff des Gebäu­de­ver­si­che­rers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Wei­se geschützt, dass eine ergän­zen­de Aus­le­gung des Gebäu­de­ver­si­che­rungs­ver­tra­ges einen kon­klu­den­ten Regress­ver­zicht des Ver­si­che­rers für die Fäl­le ergibt, in denen der Woh­nungs­mie­ter einen Brand­scha­den durch ein­fa­che Fahr­läs­sig­keit ver­ur­sacht hat 1.

Der Brand­scha­den in der Miet­woh­nung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat auch bereits ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter im Rah­men der vor­be­zeich­ne­ten soge­nann­ten ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung ver­pflich­tet ist, den Gebäu­de­ver­si­che­rer und nicht den Mie­ter auf Scha­dens­aus­gleich in Anspruch zu neh­men, wenn ein Ver­si­che­rungs­fall vor­liegt, ein Regress des Ver­si­che­rers gegen den Mie­ter aus­ge­schlos­sen ist und der Ver­mie­ter nicht aus­nahms­wei­se ein beson­de­res Inter­es­se an einem Scha­dens­aus­gleich durch den Mie­ter hat; ver­letzt der Ver­mie­ter die­se Pflicht, steht dem Mie­ter ein Scha­dens­er­satz­an­spruch aus posi­ti­ver Ver­trags­ver­let­zung zu, den er dem Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters wegen sei­ner Obhuts­pflicht­ver­let­zung gemäß § 242 BGB ent­ge­gen hal­ten kann 2.

Des­wei­te­ren bestä­tigt der Bun­des­ge­richts­hof, dass die Mie­ter, da sie die Zer­stö­rung der Miet­sa­che zu ver­tre­ten hat, trotz der frist­lo­sen Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB bis zum Ablauf der nächst­mög­li­chen Kün­di­gungs­frist wei­ter­hin zur Zah­lung der Mie­te oder jeden­falls einer Nut­zungs­ent­schä­di­gung nach § 546a Abs. 1 BGB ver­pflich­tet ist 3. Eine Pflicht der Ver­mie­te­rin zur vor­ran­gi­gen Inan­spruch­nah­me des Gebäu­de­ver­si­che­rers besteht inso­weit nicht, da es vor­lie­gend an einem Miet­aus­fall­scha­den im Sin­ne der von der Ver­mie­te­rin abge­schlos­se­nen Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung fehlt. Der im vor­lie­gen­den Fall von der Ver­mie­te­rin abge­schlos­se­ne Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rungs­ver­trag, dem die All­ge­mei­nen Wohn­ge­bäu­de-Ver­si­che­rungs­be­din­gun­gen 2003 (VGB 2003) zugrun­de lie­gen, sieht den Ersatz des Miet­aus­fall­scha­dens (nur) für den Fall vor, dass der Mie­ter infol­ge eines Ver­si­che­rungs­fal­les – hier: Woh­nungs­brand – berech­tigt ist, die Zah­lung der Mie­te ganz oder teil­wei­se zu ver­wei­gern. Eine sol­che Berech­ti­gung besteht im Streit­fall aus den oben genann­ten Grün­den indes nicht. Dabei hat das Beru­fungs­ge­richt mit Recht ange­nom­men, dass ein Miet­aus­fall­scha­den auch inso­weit nicht vor­liegt, als der Ver­mie­te­rin nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zwar kein Miet­zah­lungs­an­spruch, aber man­gels Rück­ga­be der Miet­sa­che bis ein­schließ­lich Okto­ber 2009 statt­des­sen ein Anspruch auf Zah­lung einer Nut­zungs­ent­schä­di­gung nach § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der ver­ein­bar­ten Mie­te zusteht.

Aus der Anwen­dung der oben genann­ten Grund­sät­ze der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung ergibt sich eine Ver­pflich­tung der Ver­mie­te­rin, hin­sicht­lich der für den Zeit­raum ab dem 1.11.2009 begehr­ten Zah­lung vor­ran­gig ihren Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rer in Anspruch zu neh­men. Soweit das Beru­fungs­ge­richt in die­sem Zusam­men­hang im Anschluss an ein Urteil des Ober­lan­des­ge­richts Schles­wig 4 einen Miet­aus­fall­scha­den auch für den Fall ange­nom­men hat, dass die Berech­ti­gung des Mie­ters, die Miet­zah­lung zu ver­wei­gern, nicht unmit­tel­bar auf dem Ver­si­che­rungs­fall, son­dern auf einer des­we­gen erfolg­ten – hier aller­dings nicht fest­ge­stell­ten – Kün­di­gung des Mie­ters beruht, begeg­net dies kei­nen recht­li­chen Beden­ken. Macht der Mie­ter infol­ge des Ver­si­che­rungs­fal­les von einem ihm zuste­hen­den Recht zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses Gebrauch, so ist er ab dem Zeit­punkt des Wirk­sam­wer­dens der Kün­di­gung zur Ver­wei­ge­rung der Miet­zah­lung im Sin­ne der hier bestehen­den Gebäu­de­ver­si­che­rung berech­tigt. Dem Ver­mie­ter ent­steht mit­hin ein Miet­aus­fall­scha­den. Mit Recht hat das Beru­fungs­ge­richt dar­über hin­aus in dem Umstand, dass die Mie­te­rin den Woh­nungs­brand durch ein­fa­che Fahr­läs­sig­keit ver­ur­sacht hat, kei­nen Anlass zu einer ande­ren Beur­tei­lung gese­hen. Denn auch in die­sem Fall besteht grund­sätz­lich ein Recht des Mie­ters zur ordent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses.

Für den Fall einer ein­ver­nehm­li­chen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gilt im Grund­satz nichts ande­res. Jeden­falls dann, wenn die Par­tei­en vor dem Hin­ter­grund, dass der zur ordent­li­chen Kün­di­gung berech­tig­te Mie­ter, wie hier, erkenn­bar eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses infol­ge des Scha­dens­er­eig­nis­ses anstrebt, das Miet­ver­hält­nis zu einem dem Zeit­punkt des Wirk­sam­wer­dens einer mög­li­chen ordent­li­chen Kün­di­gung des Mie­ters ent­spre­chen­den oder zu einem spä­te­ren Zeit­punkt ein­ver­nehm­lich been­den, ist von einem Miet­aus­fall und einer Pflicht des Ver­mie­ters zur vor­ran­gi­gen Inan­spruch­nah­me des Gebäu­de­ver­si­che­rers aus­zu­ge­hen. Denn es ist kein sach­li­cher Grund dafür ersicht­lich, den Mie­ter in einem sol­chen Fall nur wegen des vor­han­de­nen Ein­ver­ständ­nis­ses des Ver­mie­ters mit der Ver­trags­be­en­di­gung schlech­ter zu stel­len, als er bei Aus­übung sei­nes Rechts zur ordent­li­chen Kün­di­gung stün­de.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 21. Janu­ar 2014 – VIII ZR 48/​13

  1. BGH, Urteil vom 08.11.2000 – IV ZR 298/​99, BGHZ 145, 393, 397 ff.; BGH, Beschluss vom 12.12 2001 – XII ZR 153/​99, NJW-RR 2002, 1243; BGH, Urtei­le vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04, NJW-RR 2005, 381 unter – II 2; vom 13.09.2006 – IV ZR 273/​05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10.11.2006 – V ZR 62/​06, NJW 2007, 292 Rn. 7; vom 20.12 2006 – VIII ZR 67/​06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27.01.2010 – IV ZR 129/​09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10.05.2011 – VI ZR 196/​10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschluss vom 15.11.2011 – II ZR 304/​09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11[]
  2. BGH, Urtei­le vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04, aaO unter – II 3; vom 10.11.2006 – V ZR 62/​06, aaO; jeweils mwN[]
  3. vgl. OLG Düs­sel­dorf, RuS 2004, 23; LG Frank­furt am Main, ZMR 2006, 776 und 779; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 50; Wolf/​Eckert/​Ball, Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts, 10. Aufl., Rn. 378; Bruck/​Möller/​Johannsen, VVG, 9. Aufl., VGB 2008/​2010 A, § 9 Rn. 2; Veith/​Gräfe/​Hoenicke, Der Ver­si­che­rungs­pro­zess, 2. Aufl., § 2 Rn. 64[]
  4. OLG Schles­wig, NJW-RR 2009, 307, 308[]