Der Döner­la­den im Wohn­ei­gen­tum

Ein "Döner­la­den" ist kein Laden und kei­ne Gast­stät­te. Ist im Tei­lungs­ver­trag einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein Geschäfts­raum als 'Laden' aus­ge­wie­sen, darf er nicht als Gast­stät­te genutzt wer­den.

Der Döner­la­den im Wohn­ei­gen­tum

In dem hier vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Rechts­streit bil­den die Mit­glie­der der kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sowie die bei­den beklag­ten Münch­ner zusam­men die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft L-Stra­ße in Mün­chen-Neu­hau­sen, bestehend aus 46 Ein­hei­ten. Die Beklag­ten haben ihr Eigen­tum im Erd­ge­schoß an einen Pizzabäcker/​Dönerladen ver­mie­tet. Die Ein­heit der Beklag­ten ist in der Tei­lungs­er­klä­rung als 'Laden im Erd­ge­schoss' (bestehend aus Laden­raum, Büro­raum, Vor­rats­raum, WC und Flur) beschrie­ben, die übri­gen 45 Ein­hei­ten sind als 'Woh­nun­gen' beschrie­ben. Die Geschäfts­räu­me der Beklag­ten befin­den sich im Erd­ge­schoss zur Stra­ße hin. Die Haus­ver­wal­te­rin rüg­te gegen­über den Beklag­ten, dass die Ein­heit der Beklag­ten an einen Pizzabäcker/​Dönerladen ver­mie­tet sei. Die Geschäfts­räu­me sind als "L-´s Ess­ecke" mit Außen­schank­nut­zung ver­mie­tet. Auf einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung wur­de mehr­heit­lich beschlos­sen, gegen die Beklag­ten wegen zweck­be­stim­mungs­wid­ri­ger Nut­zung des Ladens gericht­lich vor­zu­ge­hen. Die Mit­ei­gen­tü­mer sind der Mei­nung, dass die Nut­zung des Ladens als Pizzabäcker/​Dönerladen mit Aus­schank stö­ren­der ist als die Nut­zung als ein­fa­cher Laden.

Das Amts­ge­richt Mün­chen gab nun der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft Recht, die Beklag­ten wur­den unter Andro­hung von Ord­nungs­geld zur Unter­las­sung der Nut­zung ihres Ladens als Gast­stät­te ver­ur­teilt:

Der Laden der Beklag­ten wür­de, so das Amts­ge­richt, kon­kret nicht als sol­cher genutzt. Denn unter "Laden" sei grund­sätz­lich nur ein Geschäfts­raum zu ver­ste­hen, bei dem der Cha­rak­ter einer Ver­kaufs­stät­te im Vor­der­grund ste­he, wo sich also Per­so­nal auf­hält, wäh­rend der Öff­nungs­zei­ten Kun­den ein- und aus­ge­hen und gele­gent­lich Waren ange­lie­fert wer­den.

Eine ande­re Nut­zung der Räu­me der Beklag­ten sei nur dann zuläs­sig und durch die übri­gen Eigen­tü­mer hin­zu­neh­men, wenn eine sol­che Nut­zung abs­trakt nicht stär­ker beein­träch­tigt als eine Laden­nut­zung. Auf die Fra­ge, wie vie­le Per­so­nen nun tat­säch­lich über den Tag ver­teilt die Ein­heit der Beklag­ten nut­zen, also auf die Fra­ge der Aus­las­tung der Ess­ecke, und ob es kon­kre­te Geruchs- oder Lärm­beein­träch­ti­gun­gen gibt, kom­me es nicht an. Eben­so sei uner­heb­lich, ob eine gast­stät­ten­recht­li­che Kon­zes­si­on not­wen­dig sei oder nicht. Denn die Ein­hal­tung behörd­li­cher Vor­schrif­ten besa­ge noch nicht, dass im Ver­hält­nis der Eigen­tü­mer unter­ein­an­der die kon­kre­te Nut­zung der Geschäfts­räu­me zuläs­sig sei. Der Cha­rak­ter des Hau­ses sei über­wie­gend als Wohn­haus zu bewer­ten. Jede ande­re Nut­zung des Ladens dür­fe mit die­sem Cha­rak­ter nicht in Kon­flikt ste­hen.

Mit der Zweck­be­stim­mung "Laden",so das Amts­ge­richt Mün­chen wei­ter, ist der Betrieb eines Bis­tros, einer Piz­za-Imbiss­stu­be oder eines Restau­rants grund­sätz­lich nicht zu ver­ein­ba­ren. Denn es geht nicht nur um den Ver­kauf von Lebens­mit­teln im Laden und den Ver­zehr dort und vor dem Laden. Vor allem die Essens­ge­rü­che über­schrei­ten das, was die übri­gen Mit­glie­der der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bei einer Nut­zung als Laden hin­neh­men müss­ten. Die kon­kre­te gas­tro­no­mi­sche Nut­zung führt zu einer län­ge­ren Ver­weil­dau­er der Besu­cher in und vor dem Laden der Beklag­ten und zu ver­mehr­ten Geräusch- und Geruchs­be­läs­ti­gun­gen auch dadurch, dass vor der Tür Rau­cher ste­hen oder sit­zen, die vor dem Laden an den auf­ge­stell­ten Tischen län­ger ver­blei­ben kön­nen. Das Gericht stellt fest, dass die typi­scher Wei­se mit einem Schnell­im­biss ver­bun­de­nen Stö­run­gen im Ergeb­nis grö­ßer sind als bei einer Laden­nut­zung. Davon sei schon auf­grund der ver­län­ger­ten Öff­nungs­zei­ten in den Abend- und Nacht­stun­den bei einem Imbiss gegen­über einem Laden und den zusätz­lich auf­tre­ten­den Gerü­chen bei der Zube­rei­tung der Spei­sen aus­zu­ge­hen. Die mit einer Nut­zung als Laden typi­scher­wei­se ver­bun­de­nen Beein­träch­ti­gun­gen müss­ten nur wäh­rend der übli­chen Ladungs­öff­nungs­zei­ten hin­ge­nom­men wer­den.

Im Ergeb­nis ist damit eine Nut­zung als Gast­stät­te nicht von der in die Tei­lungs­er­klä­rung auf­ge­nom­me­nen Zweck­be­stim­mung "Laden" gedeckt.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 26. Juni 2014 – 483 C 2983/​14 WEG