Der Dönerladen im Wohneigentum

Ein „Dönerladen” ist kein Laden und kei­ne Gaststätte. Ist im Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Geschäftsraum als ‚Laden’ aus­ge­wie­sen, darf er nicht als Gaststätte genutzt wer­den.

Der Dönerladen im Wohneigentum

In dem hier vom Amtsgericht München ent­schie­de­nen Rechtsstreit bil­den die Mitglieder der kla­gen­den Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die bei­den beklag­ten Münchner zusam­men die Wohnungseigentümergemeinschaft L-Straße in München-Neuhausen, bestehend aus 46 Einheiten. Die Beklagten haben ihr Eigentum im Erdgeschoß an einen Pizzabäcker/​Dönerladen ver­mie­tet. Die Einheit der Beklagten ist in der Teilungserklärung als ‚Laden im Erdgeschoss’ (bestehend aus Ladenraum, Büroraum, Vorratsraum, WC und Flur) beschrie­ben, die übri­gen 45 Einheiten sind als ‚Wohnungen’ beschrie­ben. Die Geschäftsräume der Beklagten befin­den sich im Erdgeschoss zur Straße hin. Die Hausverwalterin rüg­te gegen­über den Beklagten, dass die Einheit der Beklagten an einen Pizzabäcker/​Dönerladen ver­mie­tet sei. Die Geschäftsräume sind als „L-´s Essecke” mit Außenschanknutzung ver­mie­tet. Auf einer Eigentümerversammlung wur­de mehr­heit­lich beschlos­sen, gegen die Beklagten wegen zweck­be­stim­mungs­wid­ri­ger Nutzung des Ladens gericht­lich vor­zu­ge­hen. Die Miteigentümer sind der Meinung, dass die Nutzung des Ladens als Pizzabäcker/​Dönerladen mit Ausschank stö­ren­der ist als die Nutzung als ein­fa­cher Laden.

Das Amtsgericht München gab nun der Eigentümergemeinschaft Recht, die Beklagten wur­den unter Androhung von Ordnungsgeld zur Unterlassung der Nutzung ihres Ladens als Gaststätte ver­ur­teilt:

Der Laden der Beklagten wür­de, so das Amtsgericht, kon­kret nicht als sol­cher genutzt. Denn unter „Laden” sei grund­sätz­lich nur ein Geschäftsraum zu ver­ste­hen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund ste­he, wo sich also Personal auf­hält, wäh­rend der Öffnungszeiten Kunden ein- und aus­ge­hen und gele­gent­lich Waren ange­lie­fert wer­den.

Eine ande­re Nutzung der Räume der Beklagten sei nur dann zuläs­sig und durch die übri­gen Eigentümer hin­zu­neh­men, wenn eine sol­che Nutzung abs­trakt nicht stär­ker beein­träch­tigt als eine Ladennutzung. Auf die Frage, wie vie­le Personen nun tat­säch­lich über den Tag ver­teilt die Einheit der Beklagten nut­zen, also auf die Frage der Auslastung der Essecke, und ob es kon­kre­te Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigungen gibt, kom­me es nicht an. Ebenso sei uner­heb­lich, ob eine gast­stät­ten­recht­li­che Konzession not­wen­dig sei oder nicht. Denn die Einhaltung behörd­li­cher Vorschriften besa­ge noch nicht, dass im Verhältnis der Eigentümer unter­ein­an­der die kon­kre­te Nutzung der Geschäftsräume zuläs­sig sei. Der Charakter des Hauses sei über­wie­gend als Wohnhaus zu bewer­ten. Jede ande­re Nutzung des Ladens dür­fe mit die­sem Charakter nicht in Konflikt ste­hen.

Mit der Zweckbestimmung „Laden”,so das Amtsgericht München wei­ter, ist der Betrieb eines Bistros, einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grund­sätz­lich nicht zu ver­ein­ba­ren. Denn es geht nicht nur um den Verkauf von Lebensmitteln im Laden und den Verzehr dort und vor dem Laden. Vor allem die Essensgerüche über­schrei­ten das, was die übri­gen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Nutzung als Laden hin­neh­men müss­ten. Die kon­kre­te gas­tro­no­mi­sche Nutzung führt zu einer län­ge­ren Verweildauer der Besucher in und vor dem Laden der Beklagten und zu ver­mehr­ten Geräusch- und Geruchsbelästigungen auch dadurch, dass vor der Tür Raucher ste­hen oder sit­zen, die vor dem Laden an den auf­ge­stell­ten Tischen län­ger ver­blei­ben kön­nen. Das Gericht stellt fest, dass die typi­scher Weise mit einem Schnellimbiss ver­bun­de­nen Störungen im Ergebnis grö­ßer sind als bei einer Ladennutzung. Davon sei schon auf­grund der ver­län­ger­ten Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden bei einem Imbiss gegen­über einem Laden und den zusätz­lich auf­tre­ten­den Gerüchen bei der Zubereitung der Speisen aus­zu­ge­hen. Die mit einer Nutzung als Laden typi­scher­wei­se ver­bun­de­nen Beeinträchtigungen müss­ten nur wäh­rend der übli­chen Ladungsöffnungszeiten hin­ge­nom­men wer­den.

Im Ergebnis ist damit eine Nutzung als Gaststätte nicht von der in die Teilungserklärung auf­ge­nom­me­nen Zweckbestimmung „Laden” gedeckt.

Amtsgericht München, Urteil vom 26. Juni 2014 – 483 C 2983/​14 WEG