Der Eigenbedarf eines Gesellschafters

Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen.

Der Eigenbedarf eines Gesellschafters

Einer GmbH & Co. KG kann ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden, so dass die von der Gesellschaft als Vermieterin erklärte Kündigung unwirksam und das ihr Räumungsbegehren unbegründet ist.

Allerdings darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – anders als eine Kapitalgesellschaft – grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen1. Diese Rechtsprechung lässt sich aber nicht von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Personenhandelsgesellschaften und somit auch nicht auf eine GmbH & Co. KG übertragen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages; dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden, zumal es häufig nur vom Zufall abhängen wird, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet2. Eine vergleichbare Situation besteht bei einer Personenhandelsgesellschaft als Vermieterin indes nicht.

Die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder offenen Handelsgesellschaft setzt regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; die Vermietung einer Wohnung durch eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht “zufällig”, sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen. Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung einer Wohnung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann daher keine Rede sein. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei der Vermieterin um eine “personalistisch gebundene vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft” handelt, zu der sich Eheleute zusammengeschlossen haben.

Auch führt auch der Umstand, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts inzwischen als teilrechtsfähig anerkannt ist, nicht dazu, dass bezüglich der Zurechnung von Eigenbedarf eines Gesellschafters eine Gleichbehandlung mit allen anderen Personengesellschaften geboten wäre und somit nur bei juristischen Personen eine Zurechnung des Eigenbedarfs von Gesellschaftern auszuscheiden hätte. Maßgeblich für die Zurechnung des Eigenbedarfs bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht die bloße Teilrechtsfähigkeit (das Fehlen der Eigenschaft einer juristischen Person) oder ein im Vergleich zu Kapitalgesellschaften stärkerer personaler Bezug, sondern die Wertung, dass eine unterschiedliche Behandlung der Vermietung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaft einerseits und durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts andererseits in vielen Konstellationen “willkürlich” erscheint, weil es häufig vom Zufall abhängt, in welcher Rechtsform die Vermietung vorgenommen wird.

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus der vom Bundesgerichtshof anerkannten Möglichkeit, dass ein berechtigtes Interesse einer Kommanditgesellschaft an der Beendigung eines Wohnraummietvertrags in der betrieblich bedingten Notwendigkeit liegen kann, die Wohnung einem Mitarbeiter oder Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen3. Damit ist lediglich ein “Betriebsbedarf” als grundsätzlich berechtigtes Interesse im Sin-ne des § 573 Abs. 1 BGB anerkannt. Hieraus ergibt sich aber nicht, dass einer Kommanditgesellschaft der persönliche Nutzungswunsch ihrer Kommanditisten oder Gesellschafter oder Geschäftsführer der Komplementärin als Eigenbedarf zugerechnet werden kann.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2010 – VIII ZR 210/10

  1. BGH, Urteile vom 27.07.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12, 15 ff.; vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f. []
  2. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 []