Der Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters

Eine Per­so­nen­han­dels­ge­sell­schaft kann ein Wohn­raum­miet­ver­hält­nis nicht wegen Eigen­be­darfs ihrer Gesell­schaf­ter kün­di­gen.

Der Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters

Einer GmbH & Co. KG kann ein Eigen­be­darf ihrer Gesell­schaf­ter nicht zuge­rech­net wer­den, so dass die von der Gesell­schaft als Ver­mie­te­rin erklär­te Kün­di­gung unwirk­sam und das ihr Räu­mungs­be­geh­ren unbe­grün­det ist.

Aller­dings darf nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts – anders als eine Kapi­tal­ge­sell­schaft – grund­sätz­lich wegen Eigen­be­darfs eines ihrer Gesell­schaf­ter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kün­di­gen 1. Die­se Recht­spre­chung lässt sich aber nicht von einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts auf Per­so­nen­han­dels­ge­sell­schaf­ten und somit auch nicht auf eine GmbH & Co. KG über­tra­gen.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts der Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters des­halb zuzu­rech­nen, weil es im Ergeb­nis nicht gerecht­fer­tigt wäre, Gesell­schaf­ter einer bür­ger­lich-recht­li­chen Gesell­schaft inso­weit schlech­ter zu stel­len als die Mit­glie­der einer ein­fa­chen Ver­mie­ter­mehr­heit. Sind meh­re­re natür­li­che Per­so­nen Ver­mie­ter, berech­tigt der Eigen­be­darf eines Ver­mie­ters die Gemein­schaft zur Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges; dies kann nicht anders zu beur­tei­len sein, wenn die­se Per­so­nen auf gesell­schafts­recht­li­cher Grund­la­ge einen gemein­sa­men Zweck ver­fol­gen und damit eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts bil­den, zumal es häu­fig nur vom Zufall abhän­gen wird, ob eine Per­so­nen­mehr­heit dem Mie­ter eine Woh­nung als Gemein­schaft oder als Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ver­mie­tet 2. Eine ver­gleich­ba­re Situa­ti­on besteht bei einer Per­so­nen­han­dels­ge­sell­schaft als Ver­mie­te­rin indes nicht.

Die Grün­dung einer Kom­man­dit­ge­sell­schaft oder offe­nen Han­dels­ge­sell­schaft setzt regel­mä­ßig eine umfang­rei­che orga­ni­sa­to­ri­sche und rechts­ge­schäft­li­che Tätig­keit bis hin zur Ein­tra­gung in das Han­dels­re­gis­ter vor­aus; die Ver­mie­tung einer Woh­nung durch eine offe­ne Han­dels­ge­sell­schaft oder Kom­man­dit­ge­sell­schaft (bezie­hungs­wei­se wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlich­te Gemein­schaft erfolgt des­halb von vorn­her­ein nicht "zufäl­lig", son­dern beruht auf einer bewuss­ten Ent­schei­dung auf­grund wirt­schaft­li­cher, steu­er­recht­li­cher und/​oder haf­tungs­recht­li­cher Über­le­gun­gen. Von einer Ver­gleich­bar­keit mit der Inter­es­sen­la­ge bei der Ver­mie­tung einer Woh­nung durch eine Bruch­teils­ge­mein­schaft oder eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts kann daher kei­ne Rede sein. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei der Ver­mie­te­rin um eine "per­so­na­lis­tisch gebun­de­ne ver­mö­gens­ver­wal­ten­de Kom­man­dit­ge­sell­schaft" han­delt, zu der sich Ehe­leu­te zusam­men­ge­schlos­sen haben.

Auch führt auch der Umstand, dass die Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts inzwi­schen als teil­rechts­fä­hig aner­kannt ist, nicht dazu, dass bezüg­lich der Zurech­nung von Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters eine Gleich­be­hand­lung mit allen ande­ren Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten gebo­ten wäre und somit nur bei juris­ti­schen Per­so­nen eine Zurech­nung des Eigen­be­darfs von Gesell­schaf­tern aus­zu­schei­den hät­te. Maß­geb­lich für die Zurech­nung des Eigen­be­darfs bei der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ist nicht die blo­ße Teil­rechts­fä­hig­keit (das Feh­len der Eigen­schaft einer juris­ti­schen Per­son) oder ein im Ver­gleich zu Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten stär­ke­rer per­so­na­ler Bezug, son­dern die Wer­tung, dass eine unter­schied­li­che Behand­lung der Ver­mie­tung durch eine Bruch­teils­ge­mein­schaft oder Erben­ge­mein­schaft einer­seits und durch eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ande­rer­seits in vie­len Kon­stel­la­tio­nen "will­kür­lich" erscheint, weil es häu­fig vom Zufall abhängt, in wel­cher Rechts­form die Ver­mie­tung vor­ge­nom­men wird.

Eine ande­re Beur­tei­lung ergibt sich auch nicht aus der vom Bun­des­ge­richts­hof aner­kann­ten Mög­lich­keit, dass ein berech­tig­tes Inter­es­se einer Kom­man­dit­ge­sell­schaft an der Been­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­trags in der betrieb­lich beding­ten Not­wen­dig­keit lie­gen kann, die Woh­nung einem Mit­ar­bei­ter oder Geschäfts­füh­rer zur Ver­fü­gung zu stel­len 3. Damit ist ledig­lich ein "Betriebs­be­darf" als grund­sätz­lich berech­tig­tes Inter­es­se im Sin-ne des § 573 Abs. 1 BGB aner­kannt. Hier­aus ergibt sich aber nicht, dass einer Kom­man­dit­ge­sell­schaft der per­sön­li­che Nut­zungs­wunsch ihrer Kom­man­di­tis­ten oder Gesell­schaf­ter oder Geschäfts­füh­rer der Kom­ple­men­tä­rin als Eigen­be­darf zuge­rech­net wer­den kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Dezem­ber 2010 – VIII ZR 210/​10

  1. BGH, Urtei­le vom 27.07.2007 – VIII ZR 271/​06, NJW 2007, 2845 Rn. 12, 15 ff.; vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/​08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.[]
  2. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/​06, aaO Rn. 15[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/​06, NZM 2007, 639 Rn. 12[]