Der Entzug schuldnerfremden Grundeigentums in der Zwangsversteigerung

Greift ein Zuschlag (§ 90 ZVG) in schuldnerfremdes Eigentum ein, ist er unwirksam, wenn ein verständiger Eigentümer nach dem Inhalt der veröffentlichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit nicht erkennen und deshalb auch bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte nicht wahren konnte.

Der Entzug schuldnerfremden Grundeigentums in der Zwangsversteigerung

Ein Zuschlagsbeschluss ist nicht nur in den Fällen der Doppelbuchung unwirksam, sondern auch in sonstigen Konstellationen, in denen ein verständiger Eigentümer nach dem Inhalt der veröffentlichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit nicht erkennen und deshalb auch bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte nicht wahren konnte.

Der Zuschlag führt zu einem originären Eigentumserwerb des Erstehers1. Der Ersteher ist nicht Rechtsnachfolger des Schuldners. Er erwirbt bei Wirksamkeit des Zuschlages das Eigentum durch rechtsgestaltenden Hoheitsakt unabhängig vom Eigentum des Schuldners und ohne Rücksicht auf guten oder bösen Glauben2. Das bisher an dem Grundstück bestehende Eigentum geht mit dem Zuschlag auch insoweit unter, als schuldnerfremdes Eigentum betroffen ist (vgl. § 37 Nr. 5 ZVG)3. Das setzt allerdings voraus, dass der Zuschlag wirksam ist.

Es entspricht der herrschenden auch von dem Bundesgerichtshof geteilten Meinung, dass der Zuschlag nicht zu dem Entzug schuldnerfremden Eigentums führt, wenn das zu versteigernde Grundstück in der Terminsbestimmung derart fehlerhaft oder unzureichend gekennzeichnet ist, dass der nicht am Verfahren beteiligte (wahre) Eigentümer seine Betroffenheit nicht erkennen konnte und somit keine Veranlassung hatte, seine Rechte nach § 37 Nr. 5 ZVG geltend zu machen4.

Der Entzug schuldnerfremden Eigentums kann nur hingenommen werden, wenn der betroffene Eigentümer gegen den drohenden Rechtsverlust vorgehen konnte5. Das Zwangsversteigerungsrecht ist – wie auch sonst das Zwangsvollstreckungsverfahren – von einer weitgehenden Formalisierung geprägt. Das Vollstreckungsgericht ist bereits bei der Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 17 Abs. 1 ZVG auf die formelle Prüfung beschränkt, ob der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks eingetragen ist. Der Versteigerung entgegenstehende Rechte Dritter, wozu auch schuldnerfremdes Eigentum gehört6, sind von dem Vollstreckungsgericht nach § 28 Abs. 1 ZVG grundsätzlich nur zu beachten, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Sonstige Rechte müssen hingegen vor dem Prozessgericht geltend gemacht werden und sind von dem Vollstreckungsgericht grundsätzlich erst bei Vorliegen einer entsprechenden Entscheidung zu berücksichtigen (vgl. § 37 Nr. 5 ZVG, § 771 ZPO auch i.V.m. § 769 f. ZPO)7. Dementsprechend muss die Terminsbestimmung gemäß § 37 Nr. 5 ZVG die Aufforderung enthalten, der Versteigerung entgegenstehende Rechte geltend zu machen, verbunden mit der Androhung, dass andernfalls der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstands trete. Zugleich muss die Terminsbestimmung das betroffene Grundstück bezeichnen (§ 37 Nr. 1 ZVG). Diese Bezeichnung muss so genau sein, dass der in Wahrheit Berechtigte erkennen kann, ob er durch die Versteigerung in seinen Rechten betroffen ist8. Nur dann kann er sein Recht ggf. mit den Rechtsbehelfen nach § 771 i.V.m. §§ 769 f. ZPO effektiv geltend machen und den drohenden Rechtsverlust abwenden.

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Die hieran geäußerte Kritik als ein von der Terminsbestimmung unabhängiger staatlicher Hoheitsakt entfalte der Zuschlag seine Wirkungen auch dann, wenn er wegen eines Verfahrensmangels nicht hätte erteilt werden dürfen9; auch begründe eine fehlerhafte Terminsbestimmung lediglich einen Anfechtungsgrund10, so dass der bestehende Widerstreit zwischen materieller Gerechtigkeit und Rechtssicherheit zugunsten Letzterer zu lösen sei11 – gibt keine Veranlassung, von der bisherigen Rechtsprechung abzuweichen.

Diese nimmt darauf Bedacht, dass die durch das Zwangsversteigerungsgesetz angeordnete Formalisierung des Versteigerungsverfahrens und der nach § 90 Abs. 1 ZVG mit dem Zuschlag einhergehende Verlust schuldnerfremden Eigentums als Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zwar verfassungskonform sind12, die Interessen der an dem Zwangsversteigerungsverfahren Beteiligten jedoch auch bei der Anwendung und Auslegung des Verfahrensrechts in ein ausgewogenes Verhältnis13 gebracht werden müssen. Dabei ist insbesondere von Bedeutung, dass das Zwangsvollstreckungsrecht grundsätzlich die Befriedigung des Gläubigers auf Kosten des Schuldners bezweckt und deshalb sicherzustellen ist, dass die Heranziehung fremden Eigentums unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Belange insbesondere des Erstehers möglichst gering gehalten wird14. Das gilt umso mehr, als das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG auch auf das Verfahrensrecht mit der Folge einwirkt, dass bei der Auslegung des Zwangsversteigerungsgesetzes die Bedeutung der Eigentumsgarantie sicherzustellen ist15. Es ist daher auch von Verfassungs wegen geboten, dem Eigentümer die Möglichkeit einzuräumen, seine Belange im Zwangsversteigerungsverfahren effektiv zur Geltung zu bringen16. Damit wäre es nicht vereinbar, dass ein Eigentümer, der an dem Zwangsversteigerungsverfahren überhaupt nicht beteiligt war und seine Betroffenheit auch bei zumutbarer Anstrengung nicht erkennen konnte, sein Eigentum verliert. Dies erhellt, dass einer korrekten Terminsbestimmung fundamentale Bedeutung für die Wahrung verfassungsrechtlicher Vorgaben zukommt.

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Die Annahme einer Unwirksamkeit des Zuschlags in Sonderfällen ist durchaus mit der Geltungskraft rechtsgestaltender Hoheitsakte17 in Einklang zu bringen. Denn diese besteht auch sonst nicht ausnahmslos. Zum einen können gerichtliche Entscheidungen bei Fehlen fundamentaler Verfahrensvoraussetzungen wirkungslos sein. Wird etwa ein Anspruch trotz fehlender Rechtshängigkeit zuerkannt, entfaltet eine solche Entscheidung keine materielle Rechtskraft. Dass sie gleichwohl formelle Rechtskraft erlangen kann, wenn sie nicht angefochten wird18, führt nur dazu, dass eine Fortführung des Rechtstreits nicht mehr möglich ist. Sie hindert aber nicht, die vollständige oder teilweise Unwirksamkeit der Entscheidung zum Gegenstand etwa einer Feststellungsklage zu machen19. Zum anderen entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es zur Wahrung eines effektiven Rechtsschutzes und des Anspruchs auf rechtliches Gehör geboten sein kann, einem Hoheitsakt, der weder angefochten noch nichtig ist, bestimmte Rechtswirkungen abzusprechen20.

Übertragen auf die hier in Rede stehende Problematik bedeutet dies, dass ein Zuschlagsbeschluss jedenfalls insoweit unwirksam ist, als er schuldnerfremdes Eigentum desjenigen betrifft, der bei verständiger Würdigung keine Veranlassung hatte, sich an dem Verfahren zu beteiligen. Für den Ersteher, der die im Zuschlagsbeschluss bezeichnete Grundstücksfläche nicht oder nicht im vollen Umfang erwirbt, hat das zur Folge, dass er zwar nach § 56 Satz 3 ZVG keine Herabsetzung des Steigpreises verlangen kann21. Ihm können aber ebenso wie bei der Rückabwicklung nach erfolgreicher Nichtigkeitsbeschwerde gegen den Zuschlag (vgl. § 96 ZVG i.V.m. § 569 Abs. 1 Satz 3 ZPO)22 Bereicherungsansprüche gegen diejenigen Gläubiger zustehen23, denen der Erlös ausgekehrt worden ist; subsidiär kommen auch Amtshaftungsansprüche in Betracht.

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Schließlich steht der hier zugrunde gelegten Auffassung nicht entgegen, dass der Zuschlag als rechtsgestaltender Hoheitsakt Wirkung gegenüber jedermann entfaltet, während sich die Rechtskraft eines Urteils, das in einem zwischen dem (vermeintlichen) Eigentümer und dem Ersteher geführten Rechtsstreit ergeht, nur auf diese Parteien erstreckt und eine rechtliche Bindung anderer Beteiligter des vorangegangenen Zwangsversteigerungsverfahrens in solchen Fällen nur im Wege der Streitverkündung (§ 72 ff. ZPO) erreicht werden kann. Dies ist lediglich die Folge davon, dass die Unwirksamkeit eines Zuschlags ebenso wie die Nichtigkeit von Verwaltungsakten einer Überprüfung in jedem Gerichtsverfahren zugänglich ist24.

Auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs kommt es danach zunächst darauf an, ob ein verständiger Eigentümer nach dem Inhalt der veröffentlichten Terminsbestimmung seine Betroffenheit erkennen und deshalb bei Beachtung gehöriger Sorgfalt seine Rechte wahren konnte, im Falle der Verneinung der Frage sodann darauf, ob die Klägerin vor dem Zuschlag Eigentümerin der hier in Rede stehenden Fläche war.

Allerdings ist es grundsätzlich Sache jedes Eigentümers, sich über die sich aus dem Kataster ergebenden als richtig vermuteten (§ 891 BGB) Grenzen seines Grundstücks zu vergewissern und auf dieser Grundlage festzustellen, ob die Versteigerung eines benachbarten Grundstücks sein Eigentum berührt. Hier tritt jedoch die Besonderheit hinzu, dass der Inhalt der Terminsbestimmung, wonach das Versteigerungsobjekt „laut Gutachten mit einem Einfamilienhaus (Bauj. um 1958, Modernisierung in der Zeit 1994-1999, unterkellert, mit Einliegerwohnung) und weiteren Nebengebäuden (Bauj. um 1900 bzw.1920) bebaut“ ist, infolge der fehlenden Nennung des im Besitz der Klägerin befindlichen Wohnhauses nicht nur in quantitativer, sondern auch in qualitativer Weise25 gravierend von der Grundbuchlage abweicht. Zudem wird die dadurch angelegte Irreführung noch verstärkt durch die weitere – dem tatsächlichen Besitzstand entsprechende – Angabe „D. straße 15“. Bei dieser Sachlage konnte die Klägerin der Terminsbestimmung verständigerweise nicht entnehmen, dass sich die Versteigerung auf ein Grundstück mit zwei Wohnhäusern, also auch auf das in ihrem Besitz befindliche Wohngebäude beziehen würde. Ihre Betroffenheit hätte sie nur feststellen können, wenn sie aufgrund der zutreffend angegebenen Flurstücksnummer Einsicht in die Liegenschaftskarte genommen und darüber hinaus – wie später das sachverständig beratene Gericht – die sich daraus ergebenden Grenzen in die Örtlichkeit übertragen hätte. Dafür bestand vorliegend jedoch aufgrund der eindeutigen, aber grob irreführenden Angaben in der Terminsbestimmung kein Anlass.

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. November 2013 – V ZR 155/12

  1. so schon Motive zum ZVG, 1889, S. 242, 259; RGZ 60, 48, 54; 129, 155, 159; 153, 252, 254; vgl. auch BGH, Urteil vom 04.07.1990 – IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 18.10.2007 – V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11; BGH, Urteil vom 04.07.1990 – IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61 mwN; Urteil vom 29.06.2004 – IX ZR 258/02, NJW 2004, 2900; RGZ 60, 48, 54; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn.02.1[]
  3. Motive zum ZVG, 1889, S. 151, 259 f.; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn.02.1; vgl. auch BGH, Urteil vom 26.10.2006 V ZB 188/05, WM 2007, 82, 84; vgl. auch BGH, Urteil vom 25.02.1987 VIII ZR 47/86, BGHZ 100, 95, 98 und Urteil vom 02.07.1992 IX ZR 274/91, VersR 1992, 1537 f. zur hoheitlichen Eigentumsübertragung versteigerter beweglicher Sachen[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.1996 – V ZR 273/94, DtZ 1996, 212, 213; RGZ 11, 275, 277 ff.; 18, 275, 278 f.; 57, 200, 203 f.; 85, 316, 318 f.; RG, Gruchot 54 [1910], 398, 401 ff., OLG Koblenz, JurBüro 1988, 1734; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn.06.10; § 90 Rn.02.4; Reiß, Grenzrecht und Grenzprozess, S. 57 f.; Fischer/Schaefer, Die Gesetzgebung betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen im Reiche und in Preußen, 2. Aufl., § 90 Rn. 1 S. 320; Wolff, ZVG, 3. Aufl., § 37 Rn. 2, § 90 Rn. 2; Korintenberg/Wenz, ZVG, 6. Aufl., § 90 Rn. 1, § 37 Rn. II.1. Fn. 1; Fraeb, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, § 90 Rn. II. 2; Jäckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 90 Rn. 4 mwN zur älteren Literatur und Rechtsprechung; Löhnig/Pestel, ZVG, § 90 Rn. 6, siehe jedoch auch Rn. 60 ff.; Storz, EWiR 1988, 935 f.; zur Versteigerung beweglicher Sachen siehe MünchKomm-ZPO/Gruber, 4. Aufl., § 817 Rn. 13 mwN; Kindl in Kindl/MellerHannich/Wolf, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 2. Aufl., § 817 ZPO Rn. 9; Becker in Musielak, ZPO, 10. Aufl., § 817 Rn. 4[]
  5. RGZ 18, 275, 278 f.; 57, 200, 203; 85, 316, 318; OLG Koblenz, JurBüro 1988, 1734[]
  6. vgl. nur Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn.06.2[]
  7. zum Ganzen: BGH, Beschluss vom 29.03.2012 – V ZB 103/11, ZMR 2012, 638 f. mwN; vgl. auch Stöber, ZVG, aaO, § 17 Rn. 2, § 37 Rn.06.3[]
  8. vgl. auch RGZ 85, 316, 318; OLG Koblenz, JurBüro 1988, 1734; Denkschrift zum ZVG bei Hahn, Die gesammten Materialien zu den Reichsjustizgesetzen, Bd. 5, 1897, S. 43; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn.02.1; Wolff, ZVG, 3. Aufl., § 37 Rn. 1 f.[]
  9. Steiner/Teufel, ZVG, 9. Aufl., §§ 37, 38 Rn. 72[]
  10. Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 90 Rn. 3; vgl. auch Löhnig/Pestel, ZVG, § 90 Rn. 62[]
  11. Steiner/Eickmann, aaO, § 90 Rn. 16[]
  12. vgl. auch BVerfG, WM 2006, 1790, 1791 zum redlichen Eigentumserwerb nach § 4 VermG; sowie BGH, Urteil vom 02.07.1992 – IX ZR 274/91, VersR 1992, 1537, 1539 zur Versteigerung beweglicher Sachen[]
  13. vgl. auch BVerfGE 101, 239, 259[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 02.07.1992 – IX ZR 274/91, aaO[]
  15. vgl. BVerfG, NJW 2012, 2500 Rn. 14; BVerfGE 51, 150, 156; BGH, Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/06, WM 2007, 1286 Rn. 18; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 26.10.2006 – V ZB 188/05, WM 2007, 82, 85 mwN[]
  16. vgl. BeckOK-GG/Axer, Edition 18, Art. 14 Rn.20[]
  17. dazu BGH, Beschluss vom 26.10.2006 – V ZB 188/05, WM 2007, 82, 85 mwN[]
  18. vgl. BGH, Beschluss vom 05.12.2005 II ZB 2/05, NJW-RR 2006, 565, 566 mwN[]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 26.01.1959 – II ZR 118/57, BGHZ 29, 223, 230; vgl. auch OLG Düsseldorf, NJW 1986, 1763[]
  20. BGH, Urteil vom 06.10.2006 – V ZR 282/05, NJW 2007, 303, Rn. 12 f. zur öffentlichen Zustellung mwN[]
  21. vgl. auch BGH, Beschluss vom 18.10.2007 – V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 8 ff.[]
  22. BGH, Beschluss vom 05.11.2004 – IXa ZB 76/04, FamRZ 2005, 200[]
  23. Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 96 Rn.03.7; Kirberger, Rpfleger 1975, 43, 44 mwN; vgl. auch MünchKomm-ZPO/Gruber, 4. Aufl., § 817 Rn. 15 zur Versteigerung schuldnerfremder beweglicher Sachen[]
  24. vgl. BGH, Urteil vom 26.02.1993 – V ZR 74/92, NJW 1993, 1580, 1581 zu rechtsgestaltenden Verwaltungsakten[]
  25. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 30.09.2010 – V ZR 260/09, WM 2010, 2365, 2366[]
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