Der Ent­zug schuld­ner­frem­den Grund­ei­gen­tums in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Greift ein Zuschlag (§ 90 ZVG) in schuld­ner­frem­des Eigen­tum ein, ist er unwirk­sam, wenn ein ver­stän­di­ger Eigen­tü­mer nach dem Inhalt der ver­öf­fent­lich­ten Ter­mins­be­stim­mung sei­ne Betrof­fen­heit nicht erken­nen und des­halb auch bei Beach­tung gehö­ri­ger Sorg­falt sei­ne Rech­te nicht wah­ren konn­te.

Der Ent­zug schuld­ner­frem­den Grund­ei­gen­tums in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Ein Zuschlags­be­schluss ist nicht nur in den Fäl­len der Dop­pel­bu­chung unwirk­sam, son­dern auch in sons­ti­gen Kon­stel­la­tio­nen, in denen ein ver­stän­di­ger Eigen­tü­mer nach dem Inhalt der ver­öf­fent­lich­ten Ter­mins­be­stim­mung sei­ne Betrof­fen­heit nicht erken­nen und des­halb auch bei Beach­tung gehö­ri­ger Sorg­falt sei­ne Rech­te nicht wah­ren konn­te.

Der Zuschlag führt zu einem ori­gi­nä­ren Eigen­tums­er­werb des Erste­hers1. Der Erste­her ist nicht Rechts­nach­fol­ger des Schuld­ners. Er erwirbt bei Wirk­sam­keit des Zuschla­ges das Eigen­tum durch rechts­ge­stal­ten­den Hoheits­akt unab­hän­gig vom Eigen­tum des Schuld­ners und ohne Rück­sicht auf guten oder bösen Glau­ben2. Das bis­her an dem Grund­stück bestehen­de Eigen­tum geht mit dem Zuschlag auch inso­weit unter, als schuld­ner­frem­des Eigen­tum betrof­fen ist (vgl. § 37 Nr. 5 ZVG)3. Das setzt aller­dings vor­aus, dass der Zuschlag wirk­sam ist.

Es ent­spricht der herr­schen­den auch von dem Bun­des­ge­richts­hof geteil­ten Mei­nung, dass der Zuschlag nicht zu dem Ent­zug schuld­ner­frem­den Eigen­tums führt, wenn das zu ver­stei­gern­de Grund­stück in der Ter­mins­be­stim­mung der­art feh­ler­haft oder unzu­rei­chend gekenn­zeich­net ist, dass der nicht am Ver­fah­ren betei­lig­te (wah­re) Eigen­tü­mer sei­ne Betrof­fen­heit nicht erken­nen konn­te und somit kei­ne Ver­an­las­sung hat­te, sei­ne Rech­te nach § 37 Nr. 5 ZVG gel­tend zu machen4.

Der Ent­zug schuld­ner­frem­den Eigen­tums kann nur hin­ge­nom­men wer­den, wenn der betrof­fe­ne Eigen­tü­mer gegen den dro­hen­den Rechts­ver­lust vor­ge­hen konn­te5. Das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­recht ist – wie auch sonst das Zwangs­voll­stre­ckungs­ver­fah­ren – von einer weit­ge­hen­den For­ma­li­sie­rung geprägt. Das Voll­stre­ckungs­ge­richt ist bereits bei der Anord­nung der Zwangs­ver­stei­ge­rung gemäß § 17 Abs. 1 ZVG auf die for­mel­le Prü­fung beschränkt, ob der Schuld­ner als Eigen­tü­mer des Grund­stücks ein­ge­tra­gen ist. Der Ver­stei­ge­rung ent­ge­gen­ste­hen­de Rech­te Drit­ter, wozu auch schuld­ner­frem­des Eigen­tum gehört6, sind von dem Voll­stre­ckungs­ge­richt nach § 28 Abs. 1 ZVG grund­sätz­lich nur zu beach­ten, wenn sie aus dem Grund­buch ersicht­lich sind. Sons­ti­ge Rech­te müs­sen hin­ge­gen vor dem Pro­zess­ge­richt gel­tend gemacht wer­den und sind von dem Voll­stre­ckungs­ge­richt grund­sätz­lich erst bei Vor­lie­gen einer ent­spre­chen­den Ent­schei­dung zu berück­sich­ti­gen (vgl. § 37 Nr. 5 ZVG, § 771 ZPO auch i.V.m. § 769 f. ZPO)7. Dem­entspre­chend muss die Ter­mins­be­stim­mung gemäß § 37 Nr. 5 ZVG die Auf­for­de­rung ent­hal­ten, der Ver­stei­ge­rung ent­ge­gen­ste­hen­de Rech­te gel­tend zu machen, ver­bun­den mit der Andro­hung, dass andern­falls der Ver­stei­ge­rungs­er­lös an die Stel­le des ver­stei­ger­ten Gegen­stands tre­te. Zugleich muss die Ter­mins­be­stim­mung das betrof­fe­ne Grund­stück bezeich­nen (§ 37 Nr. 1 ZVG). Die­se Bezeich­nung muss so genau sein, dass der in Wahr­heit Berech­tig­te erken­nen kann, ob er durch die Ver­stei­ge­rung in sei­nen Rech­ten betrof­fen ist8. Nur dann kann er sein Recht ggf. mit den Rechts­be­hel­fen nach § 771 i.V.m. §§ 769 f. ZPO effek­tiv gel­tend machen und den dro­hen­den Rechts­ver­lust abwen­den.

Die hier­an geäu­ßer­te Kri­tik als ein von der Ter­mins­be­stim­mung unab­hän­gi­ger staat­li­cher Hoheits­akt ent­fal­te der Zuschlag sei­ne Wir­kun­gen auch dann, wenn er wegen eines Ver­fah­rens­man­gels nicht hät­te erteilt wer­den dür­fen9; auch begrün­de eine feh­ler­haf­te Ter­mins­be­stim­mung ledig­lich einen Anfech­tungs­grund10, so dass der bestehen­de Wider­streit zwi­schen mate­ri­el­ler Gerech­tig­keit und Rechts­si­cher­heit zuguns­ten Letz­te­rer zu lösen sei11 – gibt kei­ne Ver­an­las­sung, von der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung abzu­wei­chen.

Die­se nimmt dar­auf Bedacht, dass die durch das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­setz ange­ord­ne­te For­ma­li­sie­rung des Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens und der nach § 90 Abs. 1 ZVG mit dem Zuschlag ein­her­ge­hen­de Ver­lust schuld­ner­frem­den Eigen­tums als Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zwar ver­fas­sungs­kon­form sind12, die Inter­es­sen der an dem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren Betei­lig­ten jedoch auch bei der Anwen­dung und Aus­le­gung des Ver­fah­rens­rechts in ein aus­ge­wo­ge­nes Ver­hält­nis13 gebracht wer­den müs­sen. Dabei ist ins­be­son­de­re von Bedeu­tung, dass das Zwangs­voll­stre­ckungs­recht grund­sätz­lich die Befrie­di­gung des Gläu­bi­gers auf Kos­ten des Schuld­ners bezweckt und des­halb sicher­zu­stel­len ist, dass die Her­an­zie­hung frem­den Eigen­tums unter Berück­sich­ti­gung der schutz­wür­di­gen Belan­ge ins­be­son­de­re des Erste­hers mög­lichst gering gehal­ten wird14. Das gilt umso mehr, als das Grund­recht aus Art. 14 Abs. 1 GG auch auf das Ver­fah­rens­recht mit der Fol­ge ein­wirkt, dass bei der Aus­le­gung des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes die Bedeu­tung der Eigen­tums­ga­ran­tie sicher­zu­stel­len ist15. Es ist daher auch von Ver­fas­sungs wegen gebo­ten, dem Eigen­tü­mer die Mög­lich­keit ein­zu­räu­men, sei­ne Belan­ge im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren effek­tiv zur Gel­tung zu brin­gen16. Damit wäre es nicht ver­ein­bar, dass ein Eigen­tü­mer, der an dem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren über­haupt nicht betei­ligt war und sei­ne Betrof­fen­heit auch bei zumut­ba­rer Anstren­gung nicht erken­nen konn­te, sein Eigen­tum ver­liert. Dies erhellt, dass einer kor­rek­ten Ter­mins­be­stim­mung fun­da­men­ta­le Bedeu­tung für die Wah­rung ver­fas­sungs­recht­li­cher Vor­ga­ben zukommt.

Die Annah­me einer Unwirk­sam­keit des Zuschlags in Son­der­fäl­len ist durch­aus mit der Gel­tungs­kraft rechts­ge­stal­ten­der Hoheits­ak­te17 in Ein­klang zu brin­gen. Denn die­se besteht auch sonst nicht aus­nahms­los. Zum einen kön­nen gericht­li­che Ent­schei­dun­gen bei Feh­len fun­da­men­ta­ler Ver­fah­rens­vor­aus­set­zun­gen wir­kungs­los sein. Wird etwa ein Anspruch trotz feh­len­der Rechts­hän­gig­keit zuer­kannt, ent­fal­tet eine sol­che Ent­schei­dung kei­ne mate­ri­el­le Rechts­kraft. Dass sie gleich­wohl for­mel­le Rechts­kraft erlan­gen kann, wenn sie nicht ange­foch­ten wird18, führt nur dazu, dass eine Fort­füh­rung des Recht­streits nicht mehr mög­lich ist. Sie hin­dert aber nicht, die voll­stän­di­ge oder teil­wei­se Unwirk­sam­keit der Ent­schei­dung zum Gegen­stand etwa einer Fest­stel­lungs­kla­ge zu machen19. Zum ande­ren ent­spricht es der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, dass es zur Wah­rung eines effek­ti­ven Rechts­schut­zes und des Anspruchs auf recht­li­ches Gehör gebo­ten sein kann, einem Hoheits­akt, der weder ange­foch­ten noch nich­tig ist, bestimm­te Rechts­wir­kun­gen abzu­spre­chen20.

Über­tra­gen auf die hier in Rede ste­hen­de Pro­ble­ma­tik bedeu­tet dies, dass ein Zuschlags­be­schluss jeden­falls inso­weit unwirk­sam ist, als er schuld­ner­frem­des Eigen­tum des­je­ni­gen betrifft, der bei ver­stän­di­ger Wür­di­gung kei­ne Ver­an­las­sung hat­te, sich an dem Ver­fah­ren zu betei­li­gen. Für den Erste­her, der die im Zuschlags­be­schluss bezeich­ne­te Grund­stücks­flä­che nicht oder nicht im vol­len Umfang erwirbt, hat das zur Fol­ge, dass er zwar nach § 56 Satz 3 ZVG kei­ne Her­ab­set­zung des Steig­prei­ses ver­lan­gen kann21. Ihm kön­nen aber eben­so wie bei der Rück­ab­wick­lung nach erfolg­rei­cher Nich­tig­keits­be­schwer­de gegen den Zuschlag (vgl. § 96 ZVG i.V.m. § 569 Abs. 1 Satz 3 ZPO)22 Berei­che­rungs­an­sprü­che gegen die­je­ni­gen Gläu­bi­ger zuste­hen23, denen der Erlös aus­ge­kehrt wor­den ist; sub­si­di­är kom­men auch Amts­haf­tungs­an­sprü­che in Betracht.

Schließ­lich steht der hier zugrun­de geleg­ten Auf­fas­sung nicht ent­ge­gen, dass der Zuschlag als rechts­ge­stal­ten­der Hoheits­akt Wir­kung gegen­über jeder­mann ent­fal­tet, wäh­rend sich die Rechts­kraft eines Urteils, das in einem zwi­schen dem (ver­meint­li­chen) Eigen­tü­mer und dem Erste­her geführ­ten Rechts­streit ergeht, nur auf die­se Par­tei­en erstreckt und eine recht­li­che Bin­dung ande­rer Betei­lig­ter des vor­an­ge­gan­ge­nen Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens in sol­chen Fäl­len nur im Wege der Streit­ver­kün­dung (§ 72 ff. ZPO) erreicht wer­den kann. Dies ist ledig­lich die Fol­ge davon, dass die Unwirk­sam­keit eines Zuschlags eben­so wie die Nich­tig­keit von Ver­wal­tungs­ak­ten einer Über­prü­fung in jedem Gerichts­ver­fah­ren zugäng­lich ist24.

Auf der Grund­la­ge der Rechts­auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs kommt es danach zunächst dar­auf an, ob ein ver­stän­di­ger Eigen­tü­mer nach dem Inhalt der ver­öf­fent­lich­ten Ter­mins­be­stim­mung sei­ne Betrof­fen­heit erken­nen und des­halb bei Beach­tung gehö­ri­ger Sorg­falt sei­ne Rech­te wah­ren konn­te, im Fal­le der Ver­nei­nung der Fra­ge sodann dar­auf, ob die Klä­ge­rin vor dem Zuschlag Eigen­tü­me­rin der hier in Rede ste­hen­den Flä­che war.

Aller­dings ist es grund­sätz­lich Sache jedes Eigen­tü­mers, sich über die sich aus dem Katas­ter erge­ben­den als rich­tig ver­mu­te­ten (§ 891 BGB) Gren­zen sei­nes Grund­stücks zu ver­ge­wis­sern und auf die­ser Grund­la­ge fest­zu­stel­len, ob die Ver­stei­ge­rung eines benach­bar­ten Grund­stücks sein Eigen­tum berührt. Hier tritt jedoch die Beson­der­heit hin­zu, dass der Inhalt der Ter­mins­be­stim­mung, wonach das Ver­stei­ge­rungs­ob­jekt „laut Gut­ach­ten mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus (Bauj. um 1958, Moder­ni­sie­rung in der Zeit 1994 – 1999, unter­kel­lert, mit Ein­lie­ger­woh­nung) und wei­te­ren Neben­ge­bäu­den (Bauj. um 1900 bzw.1920) bebaut” ist, infol­ge der feh­len­den Nen­nung des im Besitz der Klä­ge­rin befind­li­chen Wohn­hau­ses nicht nur in quan­ti­ta­ti­ver, son­dern auch in qua­li­ta­ti­ver Wei­se25 gra­vie­rend von der Grund­buch­la­ge abweicht. Zudem wird die dadurch ange­leg­te Irre­füh­rung noch ver­stärkt durch die wei­te­re – dem tat­säch­li­chen Besitz­stand ent­spre­chen­de – Anga­be „D. stra­ße 15″. Bei die­ser Sach­la­ge konn­te die Klä­ge­rin der Ter­mins­be­stim­mung ver­stän­di­ger­wei­se nicht ent­neh­men, dass sich die Ver­stei­ge­rung auf ein Grund­stück mit zwei Wohn­häu­sern, also auch auf das in ihrem Besitz befind­li­che Wohn­ge­bäu­de bezie­hen wür­de. Ihre Betrof­fen­heit hät­te sie nur fest­stel­len kön­nen, wenn sie auf­grund der zutref­fend ange­ge­be­nen Flur­stücks­num­mer Ein­sicht in die Lie­gen­schafts­kar­te genom­men und dar­über hin­aus – wie spä­ter das sach­ver­stän­dig bera­te­ne Gericht – die sich dar­aus erge­ben­den Gren­zen in die Ört­lich­keit über­tra­gen hät­te. Dafür bestand vor­lie­gend jedoch auf­grund der ein­deu­ti­gen, aber grob irre­füh­ren­den Anga­ben in der Ter­mins­be­stim­mung kein Anlass.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Novem­ber 2013 – V ZR 155/​12

  1. so schon Moti­ve zum ZVG, 1889, S. 242, 259; RGZ 60, 48, 54; 129, 155, 159; 153, 252, 254; vgl. auch BGH, Urteil vom 04.07.1990 – IV ZR 174/​89, BGHZ 112, 59, 61
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 18.10.2007 – V ZB 44/​07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11; BGH, Urteil vom 04.07.1990 – IV ZR 174/​89, BGHZ 112, 59, 61 mwN; Urteil vom 29.06.2004 – IX ZR 258/​02, NJW 2004, 2900; RGZ 60, 48, 54; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn.02.1
  3. Moti­ve zum ZVG, 1889, S. 151, 259 f.; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn.02.1; vgl. auch BGH, Urteil vom 26.10.2006 V ZB 188/​05, WM 2007, 82, 84; vgl. auch BGH, Urteil vom 25.02.1987 VIII ZR 47/​86, BGHZ 100, 95, 98 und Urteil vom 02.07.1992 IX ZR 274/​91, VersR 1992, 1537 f. zur hoheit­li­chen Eigen­tums­über­tra­gung ver­stei­ger­ter beweg­li­cher Sachen
  4. vgl. BGH, Urteil vom 15.03.1996 – V ZR 273/​94, DtZ 1996, 212, 213; RGZ 11, 275, 277 ff.; 18, 275, 278 f.; 57, 200, 203 f.; 85, 316, 318 f.; RG, Gruchot 54 [1910], 398, 401 ff., OLG Koblenz, Jur­Bü­ro 1988, 1734; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn.06.10; § 90 Rn.02.4; Reiß, Grenz­recht und Grenz­pro­zess, S. 57 f.; Fischer/​Schaefer, Die Gesetz­ge­bung betref­fend die Zwangs­voll­stre­ckung in das unbe­weg­li­che Ver­mö­gen im Rei­che und in Preu­ßen, 2. Aufl., § 90 Rn. 1 S. 320; Wolff, ZVG, 3. Aufl., § 37 Rn. 2, § 90 Rn. 2; Korintenberg/​Wenz, ZVG, 6. Aufl., § 90 Rn. 1, § 37 Rn. II.1. Fn. 1; Fra­eb, Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung, § 90 Rn. II. 2; Jäckel/​Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 90 Rn. 4 mwN zur älte­ren Lite­ra­tur und Recht­spre­chung; Löhnig/​Pestel, ZVG, § 90 Rn. 6, sie­he jedoch auch Rn. 60 ff.; Storz, EWiR 1988, 935 f.; zur Ver­stei­ge­rung beweg­li­cher Sachen sie­he Münch­Komm-ZPO/Gru­ber, 4. Aufl., § 817 Rn. 13 mwN; Kindl in Kindl/​MellerHannich/​Wolf, Gesam­tes Recht der Zwangs­voll­stre­ckung, 2. Aufl., § 817 ZPO Rn. 9; Becker in Musielak, ZPO, 10. Aufl., § 817 Rn. 4
  5. RGZ 18, 275, 278 f.; 57, 200, 203; 85, 316, 318; OLG Koblenz, Jur­Bü­ro 1988, 1734
  6. vgl. nur Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn.06.2
  7. zum Gan­zen: BGH, Beschluss vom 29.03.2012 – V ZB 103/​11, ZMR 2012, 638 f. mwN; vgl. auch Stö­ber, ZVG, aaO, § 17 Rn. 2, § 37 Rn.06.3
  8. vgl. auch RGZ 85, 316, 318; OLG Koblenz, Jur­Bü­ro 1988, 1734; Denk­schrift zum ZVG bei Hahn, Die gesamm­ten Mate­ria­li­en zu den Reichs­jus­tiz­ge­set­zen, Bd. 5, 1897, S. 43; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn.02.1; Wolff, ZVG, 3. Aufl., § 37 Rn. 1 f.
  9. Steiner/​Teufel, ZVG, 9. Aufl., §§ 37, 38 Rn. 72
  10. Bött­cher, ZVG, 5. Aufl., § 90 Rn. 3; vgl. auch Löhnig/​Pestel, ZVG, § 90 Rn. 62
  11. Steiner/​Eickmann, aaO, § 90 Rn. 16
  12. vgl. auch BVerfG, WM 2006, 1790, 1791 zum red­li­chen Eigen­tums­er­werb nach § 4 VermG; sowie BGH, Urteil vom 02.07.1992 – IX ZR 274/​91, VersR 1992, 1537, 1539 zur Ver­stei­ge­rung beweg­li­cher Sachen
  13. vgl. auch BVerfGE 101, 239, 259
  14. vgl. BGH, Urteil vom 02.07.1992 – IX ZR 274/​91, aaO
  15. vgl. BVerfG, NJW 2012, 2500 Rn. 14; BVerfGE 51, 150, 156; BGH, Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/​06, WM 2007, 1286 Rn. 18; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 26.10.2006 – V ZB 188/​05, WM 2007, 82, 85 mwN
  16. vgl. Beck­OK-GG/A­xer, Edi­ti­on 18, Art. 14 Rn.20
  17. dazu BGH, Beschluss vom 26.10.2006 – V ZB 188/​05, WM 2007, 82, 85 mwN
  18. vgl. BGH, Beschluss vom 05.12.2005 II ZB 2/​05, NJW-RR 2006, 565, 566 mwN
  19. vgl. BGH, Urteil vom 26.01.1959 – II ZR 118/​57, BGHZ 29, 223, 230; vgl. auch OLG Düs­sel­dorf, NJW 1986, 1763
  20. BGH, Urteil vom 06.10.2006 – V ZR 282/​05, NJW 2007, 303, Rn. 12 f. zur öffent­li­chen Zustel­lung mwN
  21. vgl. auch BGH, Beschluss vom 18.10.2007 – V ZB 44/​07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 8 ff.
  22. BGH, Beschluss vom 05.11.2004 – IXa ZB 76/​04, Fam­RZ 2005, 200
  23. Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 96 Rn.03.7; Kir­ber­ger, Rpfle­ger 1975, 43, 44 mwN; vgl. auch Münch­Komm-ZPO/Gru­ber, 4. Aufl., § 817 Rn. 15 zur Ver­stei­ge­rung schuld­ner­frem­der beweg­li­cher Sachen
  24. vgl. BGH, Urteil vom 26.02.1993 – V ZR 74/​92, NJW 1993, 1580, 1581 zu rechts­ge­stal­ten­den Ver­wal­tungs­ak­ten
  25. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 30.09.2010 – V ZR 260/​09, WM 2010, 2365, 2366