Der Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten von dem Ersteher nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen.
Aufwendungsersatzanspruch
Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass der Ersteher, der gemäß § 57 ZVG, § 566 Abs. 1 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, in den von ihm nach § 556 Abs. 3 BGB gegenüber den Mietern zu erstellenden Jahresabrechnungen auch die vor dem Zuschlag vom Zwangsverwalter verauslagten Betriebskosten aufzunehmen hat, woraus eine Nachforderung gegen die Mieter begründet werden kann1. Daraus lässt sich nicht im „Gegenzug“ zu der Verpflichtung des Zwangsverwalters, einen Überschuss zwischen den Mietervorauszahlungen und den Auslagen nach § 667 BGB an den Ersteher herauszugeben2, in den Fällen einer Unterdeckung ein Aufwendungsersatzanspruch des Zwangsverwalters gegen den Ersteher nach § 670 BGB begründen3.
Der Anspruch auf Herausgabe eines Überschusses beruht darauf, dass die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten zweckgebundene Zahlungen sind. Der an die mietvertraglichen Bestimmungen gebundene Zwangsverwalter (§ 152 Abs. 2 ZVG) hat deshalb den seine Aufwendungen überschießenden Betrag für eine Rückzahlung bereitzuhalten. Auch der Ersteher muss sich im Verhältnis zu den Mietern deren Vorauszahlungen an den Zwangsverwalter entgegenhalten lassen. Er kann Überschüsse, die der Zwangsverwalter nicht zur Befriedigung des Gläubigers verwenden darf4, sondern – über den Zeitpunkt des Zuschlags hinaus – für eine Rückzahlung an die Mieter bereithalten muss, von dem Zwangsverwalter nach § 667 BGB herausverlangen, weil mit dem Zuschlag zwischen Ersteher und Zwangsverwalter eine Sonderrechtsbeziehung mit treuhänderischem Charakter entsteht.
Eine (analoge) Anwendung des § 670 BGB auf Fehlbeträge scheitert daran, dass die Ausgaben des Zwangsverwalters bis zum Zuschlag in Ausführung seines für Rechnung des Vollstreckungsgläubigers und des Schuldners ausgeübten Amts, und nicht aus der nachfolgenden Tätigkeit für den Ersteher entstanden sind. Die Pflicht zum Aufwendungsersatz nach § 670 BGB beruht jedoch auf dem allgemeinen Grundsatz, dass die Kosten für die Ausführung eines Geschäfts oder bestimmter Handlungen von demjenigen zu tragen sind, in dessen Interesse das Geschäft oder die Handlungen vorgenommen worden sind5. Daran fehlt es bei den bis zum Zuschlag entstandenen Aufwendungen für Betriebskosten. Diese Ausgaben des Zwangsverwalters beruhen darauf, dass er in Ausübung seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Benutzung des Grundstücks (§ 152 Abs. 1 ZVG) Verpflichtungen aus den Mietverträgen (§ 152 Abs. 2 ZVG) erfüllt hat. Zu diesen gehört die Bezahlung fälliger Betriebskosten ebenso wie die während der Zwangsverwaltung durchzuführende – in der Regel jährliche – Abrechnung mit den Mietern6. Die Aufwendungen des Zwangsverwalters sind daher nicht in Ausführung eines im Interesse des Erstehers geführten Geschäfts entstanden.
Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung
Ob ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 2 BGB (Nichtleistungskondiktion) wegen solcher Aufwendungen gegen den Ersteher begründet ist, weil auch die Ausgaben vor dem Zuschlag in die Jahresabrechnung mit den Mietern nach § 556 Abs. 3 BGB einzustellen sind, bedarf hier keiner Entscheidung.
Der Zwangsverwalter kann einen solchen Anspruch nicht geltend machen, weil er dazu nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht mehr berechtigt ist. Zwar ist er grundsätzlich befugt, auch andere als die nach §§ 148 Abs. 1 Satz 1, 20, 21 Abs. 2 ZVG, § 1123 BGB beschlagnahmten Miet- und Pachtzinsforderungen geltend zu machen, wenn dadurch eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Masse abgewendet werden kann7. Zu diesen Ansprüchen, zu deren Einziehung er ebenfalls befugt ist, gehören auch Forderungen gegen den Ersteher8. Die Befugnis des Zwangsverwalters zur Geltendmachung der nicht der Beschlagnahme unterliegenden Ansprüche erlischt jedoch mit der – hier auf Grund der Rechtskraft des Zuschlags – erfolgten Aufhebung der Zwangsverwaltung9.
Der Zwangsverwalter kann auch mangels Fälligkeit eines etwaigen Bereicherungsanspruchs nach § 812 BGB nicht gegen einen Anspruch des Erstehers nach § 667 BGB auf Auskehrung der nach dem Zuschlag vereinnahmten Mieten aufrechnen (§ 387 BGB). Grundlage eines Bereicherungsanspruchs gegen den Ersteher, der die vor dem Zuschlag fälligen Lasten nach den in § 56 Satz 2 ZVG, § 103 BGB bestimmten Grundsätzen nicht tragen muss, sind die Regelungen in den Mietverträgen, die es ihm ermöglichen, Nachforderungen gegen die Mieter auch wegen der Zahlungen für Betriebskosten zu erheben, die der Zwangsverwalter vor dem Zuschlag geleistet hat. Die Nachzahlungsansprüche gegen die Mieter werden jedoch erst mit der Vorlage der am Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellenden Betriebskostenabrechnung fällig1. Eine etwa von dem Ersteher herauszugebende Bereicherung aufgrund der Aufwendungen des Zwangsverwalters vor dem Zuschlag tritt daher frühestens in diesem Zeitpunkt ein. Andernfalls wäre der Bereicherungsgläubiger wegen seiner Aufwendungen für Betriebskosten besser gestellt, als wenn er noch selbst mit den Mietern abrechnen könnte.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17. November 2011 – V ZB 34/11
- vgl. BGH, Beschluss vom 19.12.1990 – VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 194[↩][↩]
- BGH, Urteil vom 11.10.2007 – IX ZR 156/06, WM 2007, 2387 = Rpfleger 2008, 89[↩]
- so jedoch Engels, Rpfleger 2008, 91, 92; ders. in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 153 Rn. 61; wohl auch Löhnig/Blümle, ZVG, § 161 Rn. 38[↩]
- Ganter, ZfIR 2008, 389, 394; aA Keller, ZfIR 2008, 349, 352 und NZI 2009, 745, 747[↩]
- BGH, Urteil vom 30.05.1960 – II ZR 113/58, NJW 1960, 1568, 1569[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 26.03.2003 – VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, 2321[↩]
- BGH, Urteil vom 02.11.1989 – IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 173 f.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.05.2009 – IX ZR 89/08, Rpfleger 2009, 635, 636[↩]
- BGH, Urteil vom 19.05.2009 – IX ZR 89/08, Rpfleger 2009, 635, 636; Ganter, ZfIR 2011, 229, 230[↩]
