Der Erst­ver­kauf der Eigen­tums­woh­nung – nach vor­he­ri­ger Schen­kung an einen Ange­hö­ri­gen

Der Umstand, dass eine Eigen­tums­woh­nung zunächst schenk­wei­se (hier: an einen Ange­hö­ri­gen) über­eig­net wor­den war, hin­dert die Ent­ste­hung eines Vor­kaufs­rechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht.

Der Erst­ver­kauf der Eigen­tums­woh­nung – nach vor­he­ri­ger Schen­kung an einen Ange­hö­ri­gen

Bei dem spä­te­ren Ver­kauf der Woh­nung durch die Beschenk­te han­delt es sich um einen das Vor­kaufs­recht aus­lö­sen­den 1 Erst­ver­kauf. Denn der davor voll­zo­ge­ne Eigen­tums­über­gang auf die Beschenk­te war nicht auf­grund eines Ver­kaufs­ge­schäfts, son­dern auf­grund einer von § 577 BGB nicht erfass­ten unent­gelt­li­chen Über­tra­gung erfolgt.

Die Annah­me, ein Vor­kaufs­recht des Mie­ters gemäß § 577 BGB sei auch dann aus­ge­schlos­sen, wenn dem Ver­kauf an einen Drit­ten – wie hier – eine schenk­wei­se Über­tra­gung an Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge vor­aus­ge­gan­gen sei, fin­det im Gesetz kei­ne Stüt­ze. Ein Vor­kaufs­recht ent­steht nach der Rege­lung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn der Vor­kaufs­ver­pflich­te­te eine ihrem inhalt­li­chen Gehalt nach als Kauf­ver­trag zu beur­tei­len­de Ver­ein­ba­rung abge­schlos­sen hat. Hier­von macht § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Ein­schrän­kung bei einem Ver­kauf an Fami­li­en- und Haus­halts­an­ge­hö­ri­ge des Ver­mie­ters, weil der Gesetz­ge­ber in die­sen Fäl­len dem Inter­es­se des Ver­mie­ters, die Woh­nung an eine bestimm­te Per­son zu ver­kau­fen, höhe­res Gewicht bei­gemes­sen hat 2. Dass ein Aus­schluss des Vor­kaufs­rechts auch in den Fäl­len gege­ben sein soll­te, in denen der Ver­mie­ter die Woh­nung dem Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen schenk­wei­se über­las­sen hat, ist weder dem Wort­laut noch den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zu ent­neh­men. Eine ana­lo­ge Anwen­dung der als sol­che eng aus­zu­le­gen­den Aus­nah­me­re­ge­lung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt schon man­gels Bestehens einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke nicht in Betracht.

Schen­kun­gen des Ver­mie­ters an Fami­li­en- oder Haus­halts­an­ge­hö­ri­ge lösen danach einer­seits schon kein Vor­kaufs­recht des Mie­ters aus, weil es sich hier­bei nicht um ein nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB vor­aus­ge­setz­tes Kauf­ge­schäft han­delt. Ande­rer­seits füh­ren sie, wenn der mit einer Schen­kung bedach­te Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge die Woh­nung spä­ter an einen Drit­ten ver­kauft, anders als die in § 471 BGB genann­ten Ver­käu­fe im Wege der Zwangs­voll­stre­ckung/​aus der Insol­venz­mas­se und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB genann­ten Ver­käu­fe an Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge 3, nicht dazu, dass es sich bei einem spä­te­ren Ver­kauf an einen Drit­ten um einen das Ent­ste­hen eines Vor­kaufs­rechts hin­dern­den Zweit­ver­kauf han­delt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Janu­ar 2015 – VIII ZR 51/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 269/​06, NJW 2007, 2699 Rn. 8; vgl. auch BGH, Urtei­le vom 14.04.1999 – VIII ZR 384/​97, BGHZ 141, 194, 197 ff. [zu § 2b Abs. 1 WoBindG]; vom 29.03.2006 – VIII ZR 250/​05, BGHZ 167, 58, 61 ff. [zu § 570b BGB aF][]
  2. BT-Drs. 12/​3013, S. 18[]
  3. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 269/​06, aaO[]