Der Erst­ver­kauf der Eigen­tums­woh­nung – und das ver­ei­tel­te Vor­kaufs­recht des Mie­ters

Sieht der Ver­mie­ter pflicht­wid­rig davon ab, den vor­kaufs­be­rech­tig­ten Mie­ter über den Inhalt des mit einem Drit­ten über die Miet­woh­nung abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trags sowie über das Bestehen des Vor­kaufs­rechts zu unter­rich­ten, so kann der Mie­ter, der infol­ge­des­sen von die­sen Umstän­den erst nach Erfül­lung des Kauf­ver­trags zwi­schen Ver­mie­ter und Drit­tem Kennt­nis erlangt, Ersatz der Dif­fe­renz von Ver­kehrs­wert und Kauf­preis 1 ver­lan­gen.

Der Erst­ver­kauf der Eigen­tums­woh­nung – und das ver­ei­tel­te Vor­kaufs­recht des Mie­ters

Dies gilt auch dann, wenn der Mie­ter sein Vor­kaufs­recht nach Kennt­nis­er­lan­gung nicht aus­ge­übt hat 2.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall begrün­de­tet der Ver­kauf der von der Mie­te­rin ange­mie­te­ten Woh­nung an die H. GmbH gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht der Mie­te­rin. Die Ver­käu­fe­rin war zum Zeit­punkt des Ent­ste­hens des Vor­kaufs­rechts Ver­mie­te­rin der Mie­te­rin. Auch sind im hier ent­schie­de­nen Streit­fall die wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen eines gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts der Mie­te­rin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die an die Mie­te­rin ver­mie­te­te Woh­nung ist erst­mals nach der miet­wei­sen Über­las­sung ver­äu­ßert wor­den.

Die Ver­mie­te­rin war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB ver­pflich­tet, der Mie­te­rin den Inhalt des mit dem Drit­ten geschlos­se­nen Kauf­ver­trags unver­züg­lich mit­zu­tei­len. Wei­ter traf sie die Pflicht, die Mie­te­rin über das Bestehen eines gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts zu unter­rich­ten (§ 577 Abs. 2 BGB). Bei­den Ver­pflich­tun­gen ist die Ver­mie­te­rin vor­lie­gend schuld­haft nicht nach­ge­kom­men.

Rechts­feh­ler­haft hat sodann für den Bun­des­ge­richts­hof, einen Anspruch der Mie­te­rin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 BGB auf Ersatz der Dif­fe­renz zwi­schen dem Ver­kehrs­wert der von ihr bewohn­ten Woh­nung und dem hier­für ver­ein­bar­ten antei­li­gen Kauf­preis zu ver­nei­nen. Dage­gen hat­te in der Vor­in­stanz das Land­ge­richt Ham­burg 3 die Auf­fas­sung ver­tre­ten, der Ersatz eines sol­chen Scha­dens sei – auch wenn die Mie­te­rin letzt­lich einen Nicht­er­fül­lungs­scha­den gel­tend mache – nicht vom Schutz­zweck des § 577 BGB gedeckt. Wer­de – wie hier – das Vor­kaufs­recht nicht aus­ge­übt, lie­ge ein erstat­tungs­pflich­ti­ger Scha­den des Mie­ters vor, wenn der Käu­fer das Miet­ver­hält­nis (etwa wegen Eigen­be­darfs) kün­di­ge. Dage­gen stel­le der Umstand, dass zwi­schen den Kauf­ver­trags­par­tei­en ein unter dem Ver­kehrs­wert lie­gen­der Kauf­preis ver­ein­bart wor­den sei, anders als bei der Nicht­er­fül­lung eines durch ein aus­ge­üb­tes Vor­kaufs­recht zwi­schen den Miet­par­tei­en zustan­de gekom­me­nen Kauf­ver­trags, kei­nen aus­gleichs­pflich­ti­gen Ver­mö­gens­scha­den dar.

Das Land­ge­richt Ham­burg hat damit zwar im Aus­gangs­punkt zutref­fend erkannt, dass die Mie­te­rin der Sache nach einen Anspruch auf Scha­dens­er­satz statt der Leis­tung ("Nicht­er­fül­lungs­scha­den") gel­tend macht, hat jedoch die­sen Ansatz rechts­feh­ler­haft nicht wei­ter­ver­folgt. Es hat bei der von ihm vor­ge­nom­me­nen Dif­fe­ren­zie­rung zwi­schen aus­ge­üb­tem und nicht aus­ge­üb­tem Vor­kaufs­recht nicht hin­rei­chend beach­tet, dass die Mie­te­rin infol­ge der von der Ver­mie­te­rin unter­las­se­nen Mit­tei­lun­gen erst zu einem Zeit­punkt Kennt­nis von dem Inhalt des mit einem Drit­ten abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trags und von dem Bestehen eines gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts erlangt hat, als die­ser Kauf­ver­trag schon voll­zo­gen und der Käu­fer als neu­er Eigen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen war. Des­we­gen hat es sich den Blick dafür ver­stellt, dass es bei der vor­lie­gend gege­be­nen Sach­la­ge für die Mie­te­rin im Ergeb­nis kei­nen Unter­schied mach­te, ob sie durch Aus­übung ihres Vor­kaufs­rechts einen Kauf­ver­trag zustan­de brach­te und anschlie­ßend von der Ver­mie­te­rin, der die Erfül­lung die­ses Ver­trags von Anfang an unmög­lich gewe­sen wäre, Ersatz der Dif­fe­renz zwi­schen Ver­kehrs­wert und Kauf­preis ver­lang­te, oder ob sie von dem bei die­ser Sach­la­ge für die Ver­wirk­li­chung ihres Erfül­lungs­in­ter­es­ses sinn­lo­sen Zwi­schen­schritt der – vor­lie­gend nicht erfolg­ten – Aus­übung des Vor­kaufs­rechts absah und sogleich Ersatz des ent­spre­chen­den Scha­dens begehr­te. In bei­den Fäl­len wäre das Erfül­lungs­in­ter­es­se der Mie­te­rin in glei­cher Wei­se beein­träch­tigt wor­den. Ent­schei­dend ist letzt­lich, dass die Ver­mie­te­rin durch die Ver­let­zung der sie nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB tref­fen­den Mit­tei­lungs­pflich­ten das Vor­kaufs­recht der Mie­te­rin nach § 577 BGB, also den Erwerb der Woh­nung zu dem ver­ein­bar­ten antei­li­gen Kauf­preis, ver­ei­telt hat.

Nach der Kon­zep­ti­on der §§ 577, 463 ff. BGB dient nicht nur der – durch die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts zustan­de kom­men­de (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) – Kauf­ver­trag zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en der Rea­li­sie­rung des Vor­kaufs­rechts. Viel­mehr haben auch die gesetz­lich vor­ge­schrie­be­nen Mit­tei­lungs­pflich­ten den Zweck, das Erfül­lungs­in­ter­es­se des Vor­kaufs­be­rech­tig­ten zu sichern, denn die­ser wird erst durch die Mit­tei­lung vom Ein­tritt des Vor­kaufs­falls (und im Fal­le des § 577 Abs. 2 BGB durch Beleh­rung über sei­ne Vor­kaufs­be­rech­ti­gung) in die Lage ver­setzt, sein Vor­kaufs­recht aus­zu­üben und damit sei­nen Erfül­lungs­an­spruch zu begrün­den 4. Der aus der Ver­let­zung einer Mit­tei­lungs­pflicht ent­ste­hen­de Anspruch auf Ersatz des vom Mit­tei­lungs­pflich­ti­gen aus­zu­glei­chen­den Scha­dens kann, sofern die­ser durch die Unter­las­sung der Mit­tei­lung adäquat ver­ur­sacht wur­de, auch auf das Erfül­lungs­in­ter­es­se gerich­tet sein 5.

So lie­gen die Din­ge hier. Der Mie­te­rin, die vor Abschluss des Kauf­ver­trags zwi­schen der Ver­mie­te­rin und dem Drit­ten weder über Exis­tenz und Inhalt des Ver­tra­ges (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) noch über das Bestehen ihres Vor­kaufs­rechts (§ 577 Abs. 2 BGB) unter­rich­tet wor­den war, stan­den ledig­lich zwei Wege offen, hier­auf zu reagie­ren. Kei­ner der bei­den Schrit­te hät­te aber zur Ver­wirk­li­chung ihres Erfül­lungs­in­ter­es­ses geführt. Viel­mehr blieb der Mie­te­rin in bei­den Fäl­len nur die Mög­lich­keit, Scha­dens­er­satz wegen Ver­ei­te­lung ihres Vor­kaufs­rechts zu ver­lan­gen.

Die Mie­te­rin hät­te an sich, da die zwei­mo­na­ti­ge Frist zur Aus­übung des Vor­kaufs­rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) erst mit Mit­tei­lung des Inhalts des mit dem Drit­ten abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trags beginnt, das Vor­kaufs­recht noch bin­nen einer Frist von zwei Mona­ten ab Erhalt einer nach­träg­li­chen Mit­tei­lung des Ver­mie­ters oder des Käu­fers über den Inhalt des Kauf­ver­trags und das Bestehen ihres Vor­kaufs­rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 577 Abs. 2 BGB) aus­üben 6 und hier­durch mit der Ver­mie­te­rin einen zwei­ten Kauf­ver­trag zu den­sel­ben Bedin­gun­gen zustan­de brin­gen kön­nen, wie sie im Kauf­ver­trag zwi­schen Ver­mie­te­rinr und Drit­tem ver­ein­bart wor­den sind (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/​12, BGHZ 199, 136 Rn. 21 mwN). Die­sen zwei­ten Kauf­ver­trag hät­te die Ver­mie­te­rin aber nicht mehr erfül­len kön­nen (§ 275 Abs. 1 BGB), weil sie das Eigen­tum am Grund­stück schon vor der mit Schrei­ben der Haus­ver­wal­tung erfolg­ten Unter­rich­tung der Mie­te­rin über den erfolg­ten Ver­kauf auf den Käu­fer über­tra­gen hat­te. Der Eigen­tums­wech­sel war bereits zuvor in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wor­den.

Daher hät­te die Mie­te­rin im Fal­le der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts ledig­lich Scha­dens­er­satz statt der Leis­tung nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfäng­li­cher sub­jek­ti­ver Unmög­lich­keit der Über­eig­nung ver­lan­gen kön­nen. Zwar ist in den Fäl­len, in denen ein Schuld­ner – wie hier – den Kauf­ge­gen­stand an einen Drit­ten über­eig­net hat, dem Schuld­ner die Über­eig­nung an den Gläu­bi­ger nicht schon des­we­gen unmög­lich, weil er über ihn nicht mehr ver­fü­gen kann und auf ihn auch kei­nen Anspruch hat. Unmög­lich­keit liegt viel­mehr erst dann vor, wenn fest­steht, dass der Schuld­ner die Ver­fü­gungs­macht nicht mehr erlan­gen und zur Erfül­lung des gel­tend gemach­ten Anspruchs nicht mehr auf die Sache ein­wir­ken kann 7. Ist die Unmög­lich­keit – wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB – anspruchs­be­grün­den­de Vor­aus­set­zung, nimmt der Bun­des­ge­richts­hof jedoch, um die Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gungs- und Beweis­last des Gläu­bi­gers nicht zu über­span­nen, in stän­di­ger Recht­spre­chung an, dass die Wei­ter­ver­äu­ße­rung die Unmög­lich­keit indi­ziert, solan­ge der Schuld­ner – wie hier – nicht dar­legt, dass er zur Erfül­lung wil­lens und in der Lage ist 8.

Statt ihr Vor­kaufs­recht nach § 577 BGB nach­träg­lich noch aus­zu­üben, stand der Mie­te­rin aber auch die Mög­lich­keit offen, wegen Ver­let­zung der in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB gere­gel­ten miet­ver­trag­li­chen Neben­pflich­ten Scha­dens­er­satz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ver­lan­gen 9. Für die­sen Schritt hat sie sich ent­schie­den.

Die Ver­let­zung sol­cher Neben­pflich­ten führt zwar nicht stets zu einem Anspruch auf Ersatz des Erfül­lungs­in­ter­es­ses. Ins­be­son­de­re wird es Fäl­le geben, in denen sich die Ver­let­zung der Mit­tei­lungs­pflich­ten letzt­lich nicht aus­wirkt, weil der Vor­kaufs­be­rech­tig­te noch recht­zei­tig vor der Über­eig­nung der Kauf­sa­che an den Drit­ten Kennt­nis vom Inhalt des Kauf­ver­trags (und im Fal­le des § 577 BGB von sei­ner Vor­kaufs­be­rech­ti­gung) erlangt und durch die Aus­übung sei­nes Vor­kaufs­rechts einen – noch erfüll­ba­ren – Kauf­ver­trag mit dem Mit­tei­lungs­ver­pflich­te­ten zustan­de brin­gen kann. Die­ser muss dann ent­schei­den, wel­chen der bei­den gegen ihn gerich­te­ten Ansprü­che auf Über­eig­nung der Kauf­sa­che er erfüllt. Ent­schließt er sich für eine Erfül­lung des mit dem Drit­ten abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trags, hat er dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten wegen nach­träg­li­cher Unmög­lich­keit Scha­dens­er­satz statt der Leis­tung nach § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB zu leis­ten 10.

Hier­von zu unter­schei­den ist jedoch die vor­lie­gend zu beur­tei­len­de Fall­kon­stel­la­ti­on, bei der die Kennt­nis­er­lan­gung erst nach Über­eig­nung des Anwe­sens an den Drit­ten erfolg­te und bei der daher die Ver­let­zung der Mit­tei­lungs­pflich­ten unmit­tel­bar zur Ver­ei­te­lung des Vor­kaufs­rechts führ­te. Infol­ge der unter­blie­be­nen Unter­rich­tung hät­te die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts durch die Mie­te­rin – wie bereits aus­ge­führt – nur noch bewir­ken kön­nen, dass sie einen Kauf­ver­trag mit der Ver­mie­te­rin begrün­de­te, des­sen Erfül­lung der Ver­mie­te­rin von vorn­her­ein unmög­lich gewe­sen wäre (anfäng­li­che Unmög­lich­keit) mit der Fol­ge, dass sie der Mie­te­rin gemäß § 311a Abs. 1, 2, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB Scha­dens­er­satz statt der Leis­tung wegen Nicht­er­fül­lung des zustan­de gekom­me­nen Kauf­ver­trags hät­te leis­ten müs­sen. Da die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts die Mie­te­rin somit nicht in die Lage ver­setzt hät­te, ihr Erfül­lungs­in­ter­es­se durch­zu­set­zen, ist hier die Aus­übung die­ses Rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 1 BGB) als sinn­lo­ser Zwi­schen­schritt zu wer­ten.

Weil das Erfül­lungs­in­ter­es­se der Mie­te­rin unmit­tel­bar durch die Ver­let­zung der miet­ver­trag­li­chen Neben­pflicht ver­ei­telt wor­den ist, ist der aus der Ver­let­zung der miet­recht­li­chen Neben­pflicht resul­tie­ren­de Scha­dens­er­satz­an­spruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Erfül­lungs­in­ter­es­ses gerich­tet 11. Der Ersatz des Erfül­lungs­in­ter­es­ses besteht hier – eben­so wie in dem vom Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­de­nen Fall der nach­träg­li­chen Unmög­lich­keit der Erfül­lung eines zwi­schen Vor­kaufs­be­rech­tig­tem und Mit­tei­lungs­ver­pflich­te­ten zustan­de gekom­me­nen Kauf­ver­trags 12 – im Aus­gleich der Dif­fe­renz zwi­schen dem Ver­kehrs­wert der Woh­nung und dem auf sie ent­fal­len­den Anteil des Kauf­prei­ses, aller­dings abzüg­lich von der Mie­te­rin erspar­ter Kos­ten (ins­be­son­de­re Erwerbs- und Finan­zie­rungs­kos­ten).

Nach dem im Revi­si­ons­ver­fah­ren zugrun­de zu legen­den Vor­trag der Mie­te­rin beläuft sich der mit dem Grund­stücks­er­wer­ber ver­ein­bar­te antei­li­ge Kauf­preis für die Woh­nung (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB) auf 186.571 € und der Ver­kehrs­wert auf 266.250 €. Bei ord­nungs­ge­mä­ßer Unter­rich­tung hät­te sie die­sen Ver­mö­gens­zu­wachs (abzüg­lich für den Erwerb und des­sen Finan­zie­rung auf­zu­wen­den­der Kos­ten) in Gestalt des Son­der­ei­gen­tums an der Woh­nung und des dazu gehö­ren­den Mit­ei­gen­tums­an­teils erhal­ten. An die Stel­le des ent­gan­ge­nen Ver­mö­gens­vor­teils tritt nun der geld­wer­te Aus­gleich der Wert­dif­fe­renz.

Die Ver­let­zung der Mit­tei­lungs­pflich­ten ist für den gel­tend gemach­ten Scha­den auch ursäch­lich gewor­den.

Es ist davon aus­zu­ge­hen, dass die Mie­te­rin bei recht­zei­ti­ger Mit­tei­lung des Inhalts des Kauf­ver­trags (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) und gleich­zei­ti­ger Beleh­rung über ihr Vor­kaufs­recht (§ 577 Abs. 2 BGB) von ihrem Vor­kaufs­recht Gebrauch gemacht hät­te. Die Mit­tei­lungs­pflich­ten des Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten stel­len ver­trag­li­che Auf­klä­rungs­pflich­ten dar, die dazu bestimmt sind, dem Berech­tig­ten eine sach­ge­rech­te Ent­schei­dung über bestimm­te Geschäf­te – näm­lich über die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts – zu ermög­li­chen 13. Bei Ver­let­zung sol­cher Pflich­ten spricht eine Ver­mu­tung für "auf­klä­rungs­rich­ti­ges" Ver­hal­ten 14. Umstän­de, die die­se Ver­mu­tung wider­leg­ten, sind weder von der Revi­si­ons­er­wi­de­rung auf­ge­zeigt wor­den noch sonst ersicht­lich.

Fer­ner ist im vor­lie­gen­den Fall zu unter­stel­len, dass die Mie­te­rin die sie tref­fen­de Kauf­preis­zah­lungs­pflicht aus einem – bei recht­zei­ti­ger Unter­rich­tung durch Aus­übung ihres Vor­kaufs­rechts begrün­de­ten – Kauf­ver­trag (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) auch hät­te erfül­len kön­nen. Die Mie­te­rin hat­te vor­ge­tra­gen, sie wäre auf­grund ihrer Kre­dit­wür­dig­keit und teil­wei­se vor­han­de­ner Eigen­mit­tel in der Lage gewe­sen, den zwi­schen der Ver­mie­te­rin und dem Drit­ten aus­ge­han­del­ten, antei­lig auf die von ihr genutz­te Woh­nung ent­fal­len­den Kauf­preis zu ent­rich­ten.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ham­burg 15 steht auch der Schutz­zweck des § 577 BGB vor­lie­gend einem auf Ersatz der Dif­fe­renz zwi­schen Ver­kehrs­wert der Woh­nung und antei­li­gem Kauf­preis (abzüg­lich erspar­ter Kos­ten) gerich­te­ten Scha­dens­er­satz­an­spruch aus § 280 Abs. 1, § 249 BGB nicht ent­ge­gen. Das Land­ge­richt ist der Ansicht, wenn – wie hier – das Vor­kaufs­recht nicht aus­ge­übt wer­de, sei dem vor­kaufs­be­rech­tig­ten Mie­ter nur der durch eine Ver­drän­gung aus der Miet­woh­nung ent­ste­hen­de Scha­den zu erset­zen. Dage­gen stel­le der Umstand, dass zwi­schen den Kauf­ver­trags­par­tei­en ein nied­ri­ger Kauf­preis ver­ein­bart wor­den sei, anders als bei der Nicht­er­fül­lung eines durch ein aus­ge­üb­tes Vor­kaufs­recht zwi­schen den Miet­par­tei­en zustan­de gekom­me­nen Kauf­ver­trags, kei­nen ersatz­pflich­ti­gen Ver­mö­gens­scha­den dar. Hier­bei ver­engt das Land­ge­richt Ham­burg den Sinn und Zweck des Vor­kaufs­rechts des Mie­ters nach § 577 BGB ent­ge­gen dem in den Geset­zes­ma­te­ria­li­en und auch in der genann­ten Bestim­mung selbst zum Aus­druck gekom­me­nen Wil­len des Gesetz­ge­bers.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich mit der Fra­ge, ob sich aus dem Schutz­zweck des gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts des Mie­ters Ein­schrän­kun­gen hin­sicht­lich der Ersatz­fä­hig­keit der dem Mie­ter ent­stan­de­nen Ver­mö­gens­ein­bu­ßen erge­ben, bereits im Zusam­men­hang mit Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen wegen nach­träg­li­cher Unmög­lich­keit des mit der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter begrün­de­ten Kauf­ver­trags befasst. Dabei hat er dem Zweck des in § 570b BGB aF (heu­te § 577 BGB) gere­gel­ten Vor­kaufs­rechts, den Schutz der Mie­ter vor spe­ku­la­ti­ven Umwand­lun­gen von Miet­woh­nun­gen in Eigen­tums­woh­nun­gen und deren Ver­äu­ße­rung an Drit­ter­wer­ber zu ver­stär­ken, kei­ne Beschrän­kung des Anspruchs nach § 325 BGB aF (heu­te § 280 Abs. 1, 3, § 283 BGB) auf den Scha­den ent­nom­men, den der Mie­ter infol­ge einer Ver­drän­gung aus der gemie­te­ten Woh­nung erlei­det; viel­mehr hat der Bun­des­ge­richts­hof dem Mie­ter, dem die Woh­nung vom Ver­mie­ter nach Aus­übung des Vor­kaufs­rechts nicht über­eig­net wor­den war, einen Anspruch auf Ersatz der Wert­dif­fe­renz zwi­schen Ver­kehrs­wert und ver­ein­bar­tem Kauf­preis zuge­spro­chen. Maß­ge­bend dafür war die Über­le­gung, dass das Gesetz den Schutz des Mie­ters durch des­sen Berech­ti­gung rea­li­siert, bei Ein­tritt des Vor­kaufs­falls einen Kauf­ver­trag zwi­schen sich und dem Ver­käu­fer zustan­de zu brin­gen, und dass der Mie­ter – wenn der Ver­käu­fer die sich dar­aus erge­ben­de Über­eig­nungs­pflicht nicht erfüllt – nach all­ge­mei­nem Schuld­recht Scha­dens­er­satz in Höhe des Erfül­lungs­in­ter­es­ses bean­spru­chen kann 12.

Die­se Grund­sät­ze las­sen sich auch auf die vor­lie­gen­de Fall­ge­stal­tung über­tra­gen, in der zwar kein Kauf­ver­trag zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en begrün­det, gleich­wohl aber das durch § 577 BGB gewähr­leis­te­te Erfül­lungs­in­ter­es­se des Mie­ters ver­letzt wor­den ist. Das Land­ge­richt Ham­burg, das dies anders sieht, ver­kehrt den von § 577 BGB ange­streb­ten Schutz des Mie­ters in sein Gegen­teil.

Es trifft zwar zu, dass der Gesetz­ge­ber mit der Ein­füh­rung des gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts des Mie­ters für den Fall des erst­ma­li­gen Ver­kaufs einer in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­del­ten Miet­woh­nung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) vor allem die Absicht ver­folg­te, den Mie­ter vor spe­ku­la­ti­ven Umwand­lun­gen von Miet­woh­nun­gen in Eigen­tums­woh­nun­gen mit anschlie­ßen­der Ver­äu­ße­rung an Drit­ter­wer­ber zu schüt­zen 16. Dar­in erschöpft sich der Schutz­zweck die­ser Rege­lung jedoch nicht. Viel­mehr war dem Gesetz­ge­ber aus­weis­lich der Geset­zes­ma­te­ria­li­en auch dar­an gele­gen, dem Mie­ter die Mög­lich­keit zu eröff­nen, die Woh­nung zu einem Kauf­preis zu erwer­ben, den auch ein Drit­ter für die Woh­nung zu zah­len bereit ist 17.

Hät­te die Absicht des Gesetz­ge­bers allein dar­in bestan­den, den Mie­ter vor einer Eigen­be­darfs- oder Ver­wer­tungs­kün­di­gung des Drit­ter­wer­bers zu schüt­zen, hät­te er die­ses Anlie­gen schon durch einen zeit­wei­sen Aus­schluss der Kün­di­gungs­mög­lich­keit des Erwer­bers (vgl. § 577a BGB) ver­wirk­li­chen kön­nen. Dass er statt­des­sen das Instru­ment des Vor­kaufs­rechts gewählt hat, belegt sei­ne Ziel­set­zung, dem Mie­ter die Woh­nung nicht nur zur Nut­zung zu erhal­ten, son­dern des­sen Inter­es­se an einem Erwerb der Woh­nung, ins­be­son­de­re wenn die­ser aus sei­ner Sicht güns­tig ist, zu schüt­zen. Denn das Wesen eines Vor­kaufs­rechts liegt gera­de dar­in, dass der Vor­kaufs­be­rech­tig­te bei Aus­übung des Vor­kaufs­rechts und bei Erfül­lung des dadurch begrün­de­ten Kauf­ver­trags in die Lage ver­setzt wird, an den zwi­schen Vor­kaufs­ver­pflich­te­tem und Drit­tem aus­ge­han­del­ten Kon­di­tio­nen zu par­ti­zi­pie­ren. Durch die Ver­wei­sung in § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf die Bestim­mun­gen zum Vor­kaufs­recht (§§ 463 ff. BGB) wird dem Mie­ter im Wesent­li­chen die glei­che Rechts­stel­lung ein­ge­räumt wie einem sons­ti­gen Vor­kaufs­be­rech­tig­ten. Er hat damit gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB die Mög­lich­keit, allein durch eine Erklä­rung gegen­über sei­nem Ver­mie­ter einen Kauf­ver­trag mit die­sem zu den Bedin­gun­gen zustan­de zu brin­gen, die die­ser mit dem Drit­ten ver­ein­bart hat.

Das Inter­es­se des Mie­ters an der Ver­wirk­li­chung sei­nes Vor­kaufs­rechts wird aber nicht nur dann ver­letzt, wenn der durch Aus­übung des Vor­kaufs­rechts zustan­de gekom­me­ne Kauf­ver­trag vom Ver­mie­ter wegen anfäng­li­cher oder nach­träg­li­cher Unmög­lich­keit der Eigen­tums­ver­schaf­fung nicht voll­zo­gen wird, son­dern auch dann, wenn – wie hier die Ver­mie­te­rin – der Mit­tei­lungs­ver­pflich­te­te den Mie­ter so spät vom Ver­kaufs­fall und dem Vor­kaufs­recht unter­rich­tet, dass die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts im Hin­blick auf die bereits erfolg­te Über­eig­nung an einen Drit­ten leer­lie­fe. Denn auch die Mit­tei­lungs­pflich­ten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB die­nen – wie bereits aus­ge­führt – dazu, das Erfül­lungs­in­ter­es­se des Vor­kaufs­be­rech­tig­ten zu sichern; die­ser wird erst durch die Mit­tei­lung vom Ein­tritt des Vor­kaufs­falls (und durch die Beleh­rung über sei­ne Vor­kaufs­be­rech­ti­gung) in die Lage ver­setzt, sein Vor­kaufs­recht aus­zu­üben und damit sei­nen Erfül­lungs­an­spruch zu begrün­den 18. Er kann daher auch in die­sen Fäl­len Anspruch auf Ersatz der Dif­fe­renz zwi­schen Kauf­preis und Wert der Woh­nung haben 19. Ob eine ande­re Beur­tei­lung in den Fäl­len gebo­ten ist, in denen der Mie­ter die Woh­nung nicht zur Eigen­nut­zung, son­dern von vorn­her­ein zur Wei­ter­ver­äu­ße­rung erwer­ben will 20 kann hier dahin­ste­hen. Denn eine sol­che Kon­stel­la­ti­on ist vor­lie­gend nicht gege­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Janu­ar 2015 – VIII ZR 51/​14

  1. abzüg­lich im Fal­le des Erwerbs der Woh­nung ange­fal­le­ner Kos­ten[]
  2. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 15.06.2005 – VIII ZR 271/​04, NJW-RR 2005, 1534[]
  3. LG Ham­burg, Urteil vom 16.01.2014 – 334 S 37/​13[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 14.12 2001 – V ZR 212/​00 16 [zu § 510 Abs. 1 BGB aF, heu­te § 469 Abs. 1 BGB] mwN[]
  5. BGH, Urteil vom 14.12 2001 – V ZR 212/​00, aaO[]
  6. vgl. OLG Cel­le, ZMR 2008, 119[]
  7. BGH, Urtei­le vom 26.03.1999 – V ZR 368/​97, BGHZ 141, 179, 181 f.; vom 15.06.2005 – VIII ZR 271/​04, NJW-RR 2005, 1534 unter – II 3[]
  8. BGH, Urtei­le vom 26.03.1999 – V ZR 368/​97, aaO S. 182 f. mwN; vom 15.06.2005 – VIII ZR 271/​04, aaO[]
  9. vgl. BGH, Urtei­le vom 17.01.2003 – V ZR 137/​02, WuM 2003, 281 unter – II 2 a aa, und – V ZR 127/​02 21 f. [jeweils zur Haf­tung aus pVV][]
  10. vgl. BGH, Urtei­le vom 14.12 2001 – V ZR 212/​00, aaO Rn. 16; vom 15.06.2005 – VIII ZR 271/​04, aaO unter – II 4 [zur Vor­gän­ger­re­ge­lung des § 325 BGB aF][]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 14.12 2001 – V ZR 212/​00, aaO[]
  12. BGH, Urteil vom 15.06.2005 – VIII ZR 271/​04, aaO[][]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 17.01.2003 – V ZR 137/​02, aaO unter – II 2 b bb[]
  14. BGH, Urtei­le vom 17.01.2003 – V ZR 137/​02, aaO, und – V ZR 127/​02, aaO Rn. 28; jeweils mwN[]
  15. LG Ham­burg, a.a.O.[]
  16. BT-Drs. 12/​3013, S. 18; 12/​3254, S. 40[]
  17. BT-Drs. 12/​3013, aaO; 12/​3254, aaO[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 14.12 2001 – V ZR 212/​00, aaO mwN [zu § 510 BGB aF, heu­te § 469 BGB][]
  19. so auch Kin­ne in Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 24; wohl auch Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. – XI 283 f.[]
  20. so AG Ham­burg, WuM 1996, 477; Münch-KommBG­B/Häub­lein, 6. Aufl., § 577 Rn. 22; Staudinger/​Rolfs, Neubearb.2014, § 577 Rn. 58; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 45[]