Der geplatz­te Grund­stücks­kauf und die Haf­tung des voll­machts­los ver­tre­te­nen Ver­trags­part­ners

Bei einem Grund­stücks­kauf­ver­trag haf­tet auch die voll­macht­los ver­tre­te­ne Ver­trags­par­tei nicht schon dann auf Ersatz der ver­geb­li­chen Ver­trags­kos­ten, wenn sie die als sicher erschei­nen­de Geneh­mi­gung ohne trif­ti­gen Grund ver­wei­gert, son­dern nur, wenn eine beson­ders schwer­wie­gen­de, in der Regel vor­sätz­li­che Treue­pflicht­ver­let­zung vor­liegt, etwa das Vor­spie­geln einer tat­säch­lich nicht vor­han­de­nen Geneh­mi­gungs­be­reit­schaft. Ist der Ver­trag auf­schie­bend bedingt, haf­tet die Ver­trags­par­tei auch bei einer beson­ders schwer­wie­gen­den Treue­pflicht­ver­let­zung auf Ersatz der ver­geb­li­chen Ver­trags­kos­ten nur, wenn anzu­neh­men ist, dass die Bedin­gung bei Ertei­lung der Geneh­mi­gung ein­ge­tre­ten wäre. Die gesetz­li­che Kos­ten­re­ge­lung in § 448 Abs. 2 BGB setzt vor­aus, dass der Kauf­ver­trag wirk­sam wird.

Der geplatz­te Grund­stücks­kauf und die Haf­tung des voll­machts­los ver­tre­te­nen Ver­trags­part­ners

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he in sei­nem Beru­fungs­ur­teil [1]die Ansicht ver­tre­ten, die Beklag­te habe dem Klä­ger wegen Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Schutz­pflich­ten die gesam­ten Beur­kun­dungs­kos­ten zu erset­zen. Sie habe die Geneh­mi­gung des Ver­trags ohne trif­ti­gen Grund ver­wei­gert, obwohl sie in zure­chen­ba­rer Wei­se bei dem Klä­ger Ver­trau­en auf das wirk­sa­me Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges erwirkt habe. Die­ser sei voll­stän­dig aus­ge­han­delt gewe­sen. Die nota­ri­el­le Beur­kun­dung sei von den Ver­tre­tern der Beklag­ten ver­an­lasst wor­den. Der Klä­ger habe des­halb davon aus­ge­hen dür­fen, dass der beur­kun­de­te Ver­trag geneh­migt wer­de.

Die­se Erwä­gun­gen akzep­tier­te der Bun­des­ge­richts­hof nicht, sie hiel­ten sei­ner recht­li­chen Prü­fung nicht stand:

Die Beklag­te ist rechts­kräf­tig ver­ur­teilt, dem Klä­ger die Hälf­te der ver­geb­lich auf­ge­wand­ten Beur­kun­dungs­kos­ten – 30.318,92 € – zu erset­zen. Die­se Ver­pflich­tung ergibt sich aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil nach den Fest­stel­lun­gen des Ober­lan­des­ge­richts die Beklag­te die Beur­kun­dung ver­an­lasst hat und nach § 2 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Kos­tO für die Kos­ten mit dem Klä­ger, der in der Urkun­de Erklä­run­gen abge­ge­ben hat, gesamt­schuld­ne­risch haf­te­te. Gegen­stand des Revi­si­ons­ver­fah­rens ist des­halb nur die Fra­ge, ob die Beklag­te ver­pflich­tet ist, dem Klä­ger mehr als die Hälf­te der Beur­kun­dungs­kos­ten zu erset­zen.

Das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he lei­tet eine sol­che Ver­pflich­tung der Beklag­ten aus § 280 Abs. 1 Satz 1 in Ver­bin­dung mit § 241 Abs. 2 und § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter dem Gesichts­punkt der Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Schutz­pflich­ten ab. Die Fest­stel­lun­gen tra­gen die­ses Ergeb­nis jedoch nicht. Ent­ge­gen der Annah­me des Ober­lan­des­ge­richts hat die Beklag­te ihre vor­ver­trag­li­chen Schutz­pflich­ten gegen­über dem Klä­ger nicht schon dadurch ver­letzt, dass sie die Geneh­mi­gung des Ver­trags ohne trif­ti­gen Grund ver­wei­gert hat.

Im Rah­men der Pri­vat­au­to­no­mie hat jede Par­tei bis zum Ver­trags­ab­schluss das Recht, von dem in Aus­sicht genom­me­nen Ver­trag Abstand zu neh­men. Auf­wen­dun­gen, die in Erwar­tung des Ver­trags­ab­schlus­ses gemacht wer­den, erfol­gen daher grund­sätz­lich auf eige­ne Gefahr [2]. Nur wenn der Ver­trags­schluss nach den Ver­hand­lun­gen zwi­schen den Par­tei­en als sicher anzu­neh­men ist und in dem hier­durch begrün­de­ten Ver­trau­en Auf­wen­dun­gen zur Durch­füh­rung des Ver­tra­ges vor des­sen Abschluss gemacht wer­den, kön­nen die­se vom Ver­hand­lungs­part­ner unter dem Gesichts­punkt der Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Schutz­pflich­ten zu erstat­ten sein, wenn er den Ver­trags­ab­schluss spä­ter ohne trif­ti­gen Grund ablehnt [3]. Davon geht das Ober­lan­des­ge­richt noch zutref­fend aus.

Es hat aber über­se­hen, dass an die Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Schutz­pflich­ten bei einem Grund­stücks­kauf­ver­trag stren­ge­re Anfor­de­run­gen zu stel­len sind. Bei einem sol­chen Ver­trag löst die Ver­wei­ge­rung der Mit­wir­kung an der Beur­kun­dung durch einen Ver­hand­lungs­part­ner nicht schon dann Scha­dens­er­satz­an­sprü­che aus, wenn es an einem trif­ti­gen Grund dafür fehlt, son­dern nur, wenn eine beson­ders schwer­wie­gen­de, in der Regel vor­sätz­li­che Treue­pflicht­ver­let­zung vor­liegt, wie sie bei­spiels­wei­se beim Vor­spie­geln einer tat­säch­lich nicht vor­han­de­nen Abschluss­be­reit­schaft gege­ben ist. Begrün­de­te schon das Feh­len trif­ti­ger Grün­de für die Ver­wei­ge­rung der Beur­kun­dung eines Grund­stücks­kauf­ver­trags die Haf­tung des Ver­hand­lungs­part­ners, bedeu­te­te das näm­lich einen indi­rek­ten Zwang zum Abschluss des Ver­trags. Ein sol­cher Zwang lie­fe dem Zweck der Form­vor­schrift des § 311b BGB zuwi­der, nach der wegen der objek­ti­ven Eigen­art des Ver­trags­ge­gen­stan­des eine Bin­dung ohne Ein­hal­tung der Form ver­hin­dert wer­den soll [4]. Ent­schie­den ist das bis­her für Fäl­le, in denen der Ver­hand­lungs­part­ner die Mit­wir­kung an der Beur­kun­dung ver­wei­gert hat. Für die hier vor­lie­gen­de Kon­stel­la­ti­on, dass der Ver­hand­lungs­part­ner bei der Beur­kun­dung durch einen voll­macht­lo­sen Ver­tre­ter ver­tre­ten wird und die Geneh­mi­gung des Ver­trags ver­wei­gert, gilt nichts ande­res. Denn nach der Vor­schrift des § 311b BGB soll eine Bin­dung erst und nur ein­tre­ten, wenn der aus dem Ver­trag Ver­pflich­te­te die zu sei­ner Bin­dung erfor­der­li­chen Erklä­run­gen form­ge­recht abge­ge­ben, bei einem Abschluss durch voll­macht­lo­sen Ver­tre­ter also den Ver­trag form­ge­recht geneh­migt hat. Das Ober­lan­des­ge­richt durf­te des­halb nicht bei der Fest­stel­lung ste­hen blei­ben, trif­ti­ge Grün­de für die Ver­wei­ge­rung der Geneh­mi­gung des Ver­trags lägen nicht vor. Es muss­te viel­mehr fest­stel­len, ob die Beklag­te über die Ver­wei­ge­rung der Geneh­mi­gung ohne trif­ti­gen Grund hin­aus ihre Treue­pflich­ten beson­ders schwer­wie­gend ver­letzt hat. Dar­an fehlt es.

Im Hin­blick auf eine Haf­tung wegen Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Schutz­pflich­ten wird zunächst fest­zu­stel­len sein, ob die Beklag­te ihre Treue­pflicht beson­ders schwer­wie­gend ver­letzt hat.

Eine sol­che Treue­pflicht­ver­let­zung kann nicht schon dar­in gese­hen wer­den, dass die Beklag­te mit dem Ver­trags­schluss durch einen Ver­tre­ter ohne Ver­tre­tungs­macht im Ergeb­nis eine ein­sei­ti­ge Bin­dung des Klä­gers bis zur Ertei­lung oder Ver­wei­ge­rung der Geneh­mi­gung erreicht hat, die die­ser ver­mei­den woll­te. Denn dar­auf hat sich der Klä­ger sehen­den Auges ein­ge­las­sen. Eine beson­ders schwer­wie­gen­de Ver­let­zung der Treue­pflicht wird viel­mehr nur ange­nom­men wer­den kön­nen, wenn die Käu­fe­rin dem Klä­ger eine tat­säch­lich nicht vor­han­de­ne Bereit­schaft, das Han­deln des voll­macht­lo­sen Ver­tre­ters zu geneh­mi­gen, vor­ge­spie­gelt oder das Auf­tre­ten des voll­macht­lo­sen Ver­tre­ters mit dem Klä­ger abge­spro­chen und die Ertei­lung der Geneh­mi­gung sicher in Aus­sicht gestellt hät­te oder wenn sich ein ähn­lich schwer­wie­gen­der Treu­bruch fest­stel­len lie­ße. Dabei kommt es nicht auf die Vor­stel­lun­gen des Klä­gers, son­dern dar­auf an, wie ein Ver­käu­fer in der Lage des Klä­gers Äuße­run­gen oder aus­sa­ge­kräf­ti­ges Ver­hal­ten der Käu­fe­rin bei objek­ti­ver Betrach­tung ver­ste­hen muss­te. Zu berück­sich­ti­gen ist auch, ob der beur­kun­de­te Ver­trag dem ver­han­del­ten Ent­wurf ent­sprach oder ob er bei dem Notar­ter­min gegen­über dem Ent­wurf noch nen­nens­wer­te inhalt­li­che Ände­run­gen erfah­ren hat. Im zwei­ten Fall könn­te die Ver­wei­ge­rung der vor dem Ter­min in Aus­sicht gestell­ten Geneh­mi­gung nur bei Vor­lie­gen zusätz­li­cher Umstän­de als beson­ders schwer­wie­gen­de Treue­pflicht­ver­let­zung ange­se­hen wer­den.

Selbst wenn eine sol­che Ver­let­zung der Treue­pflicht in der neu­en Ver­hand­lung dar­ge­legt und nach­ge­wie­sen wer­den soll­te, führ­te das nicht ohne Wei­te­res zu einer Haf­tung der Beklag­ten. Viel­mehr müss­te der Klä­ger sub­stan­ti­iert dar­le­gen und bewei­sen, dass der Ver­trag wirk­sam gewor­den wäre.

Den dar­ge­stell­ten Grund­sät­zen der Haf­tung auf Scha­dens­er­satz wegen Ver­wei­ge­rung des Ver­trags­schlus­ses ohne trif­ti­gen Grund liegt der Gedan­ke zugrun­de, dass der Ver­trag nur an der ver­wei­ger­ten Mit­wir­kung am Ver­trags­schluss durch die ande­re Ver­trags­par­tei schei­tert. Hier liegt indes­sen der Son­der­fall vor, dass das Zustan­de­kom­men des Ver­trags nicht allein von der Ertei­lung der Geneh­mi­gung abhing. Der Ver­trag soll­te näm­lich unter ande­rem unter der auf­schie­ben­den Bedin­gung ste­hen, dass die von der Käu­fe­rin vor­ge­se­he­ne due­di­li­gen­ce­Prü­fung und Bewer­tung zufrie­den­stel­lend ver­lie­fen. Er wäre des­halb nicht schon mit der Geneh­mi­gung durch die voll­macht­los ver­tre­te­ne Käu­fe­rin wirk­sam gewor­den, son­dern erst mit dem Ein­tritt die­ser und der wei­te­ren Bedin­gun­gen. Dann aber kommt eine Haf­tung auf Ersatz ver­geb­li­cher Ver­trags­kos­ten nur in Betracht, wenn davon aus­zu­ge­hen ist, dass bei Mit­wir­kung der Beklag­ten am Ver­trags­schluss die auf­schie­ben­den Bedin­gun­gen, unter denen der Ver­trag ste­hen soll­te, ein­ge­tre­ten wären.

Fer­ner wird zu prü­fen sein, ob der Klä­ger Ersatz der Ver­trags­kos­ten auf­grund der im Ver­trag ent­hal­te­nen Rege­lung ver­lan­gen kann, dass die Kos­ten des Ver­trags von dem Käu­fer getra­gen wer­den.

Aller­dings set­zen die gesetz­li­che Kos­ten­re­ge­lung in § 448 Abs. 2 BGB und die­ser ent­spre­chen­de ver­trag­li­che Rege­lun­gen vor­aus, dass der Ver­trag (erst ein­mal) wirk­sam wird [5]. Bei der Rück­ab­wick­lung eines nich­ti­gen Ver­trags könn­te der Käu­fer die von ihm getra­ge­nen Ver­trags­kos­ten zwar nicht dem Ver­käu­fer anlas­ten [6]. Dar­aus folgt aber nicht, dass er unab­hän­gig von dem Zustan­de­kom­men des Ver­trags ver­pflich­tet wäre, sie allein zu tra­gen. Es bleibt viel­mehr bei sei­ner gesamt­schuld­ne­ri­schen Ver­pflich­tung mit dem Ver­käu­fer nach Maß­ga­be von § 2 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Kos­tO und dem im Grund­satz hälf­ti­gen Gesamt­schuld­ne­rin­nen­aus­gleich nach § 426 Abs. 1 BGB.

Es ist aber nicht aus­ge­schlos­sen, dass hier etwas ande­res ver­ein­bart ist. Die auf kon­kret fest­zu­stel­len­de Umstän­de zu stüt­zen­de Aus­le­gung des Kauf­ver­trags kann erge­ben, dass die ver­trag­li­che Kos­ten­re­ge­lung aus­nahms­wei­se unab­hän­gig von dem Zustan­de­kom­men des Ver­trags gel­ten soll­te. Die Par­tei­en kön­nen eine geson­der­te Ver­ein­ba­rung dar­über getrof­fen haben, dass der Käu­fer die Beur­kun­dungs­kos­ten auch dann tra­gen soll, wenn der Ver­trag im Übri­gen nicht wirk­sam wird [7], oder dass die Notar­kos­ten in ihrem Innen­ver­hält­nis als Gesamt­schuld­ner anders ver­teilt wer­den sol­len, als das der Regel des § 426 Abs. 1 BGB ent­spricht. Der Klä­ger hat eine Kos­ten­frei­stel­lungs­zu­sa­ge der Beklag­ten behaup­tet und unter Beweis gestellt. Dem wird nach­zu­ge­hen sein.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Novem­ber 2012 – V ZR 182/​11

  1. OLG Kars­l­ru­he, Urteil vom 22.06.2011 – 7 U 77/​10[]
  2. BGH, Urteil vom 22.02.1989 – VIII ZR 4/​88, ZIP 1989, 514, 515; Münch­Komm-BGB/Em­me­rich, 6. Aufl., § 311 Rn. 175[]
  3. BGH, Urtei­le vom 06.02.1969 – II ZR 86/​67, WM 1969, 595, 597, vom 12.06.1975 – X ZR 25/​73, WM 1975, 923, 924 und vom 07.02.1980 – III ZR 23/​78, BGHZ 76, 343, 349[]
  4. BGH, Urtei­le vom 18.10.1974 – V ZR 17/​73, NJW 1975, 43, 44, vom 08.10.1982 – V ZR 216/​81, WM 1982, 1436, 1437 und vom 29.03.1996 – V ZR 332/​94, NJW 1996, 1884, 1885[]
  5. Erman/​Grunewald, BGB, 13. Aufl., § 448 Rn. 6 aE; JurisPK/​Leible, 5. Aufl., § 448 Rn. 23; Münch­Komm-BGB/H. P. Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 448 Rn. 11 aE; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 448 Rn. 6; Soergel/​Huber, BGB, 12. Aufl., § 449 Rn. 2; aM Jauernig/​Chr. Ber­ger, BGB, 14. Aufl., § 448 Rn. 3 aE; HK-BGB/­Sa­en­ger, 7. Aufl., § 448 Rn. 4 aE[]
  6. BGH, Urteil vom 06.12.1991 – V ZR 311/​89, BGHZ 116, 251, 256[]
  7. vgl. OLG Köln, MDR 1974, 136, 137; Staudinger/​Beckmann, BGB [2004], § 448 Rn. 22[]