Der Gewerbebetrieb in der Mietwohnung

In der Nutzung der gemieteten Privatwohnung als Geschäftsadresse für einen Gewerbebetrieb liegt eine nach dem Mietvertrag nicht erlaubte und deshalb vertragswidrige gewerbliche Nutzung1, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann.

Der Gewerbebetrieb in der Mietwohnung

Der Mieter hat sich im vorliegend vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall allerdings darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem vom Vermieter gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen habe. Außerdem stelle er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz.

Darauf kommt es indessen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht an. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss2.

Dabei verneint der Bundesgerichtshof zugleich auch einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der gewerblichen Tätigkeit. Ein – auf Treu und Glauben gestützter – Anspruch des Mieters auf Gestattung gewerblicher Aktivitäten in der ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur ausnahmsweise in Betracht3.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 31. Juli 2013 – VIII ZR 149/13

  1. vgl. BGH, Urteile vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rn. 13 ff. sowie vom 10.04.2013 – VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806 Rn. 14[]
  2. BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08, aaO Rn.15[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08, aaO[]

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