Der Gewer­be­be­trieb in der Miet­woh­nung

In der Nut­zung der gemie­te­ten Pri­vat­woh­nung als Geschäfts­adres­se für einen Gewer­be­be­trieb liegt eine nach dem Miet­ver­trag nicht erlaub­te und des­halb ver­trags­wid­ri­ge gewerb­li­che Nut­zung [1], die eine ordent­li­che Kün­di­gung recht­fer­ti­gen kann.

Der Gewer­be­be­trieb in der Miet­woh­nung

Der Mie­ter hat sich im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall aller­dings dar­auf beru­fen, dass von sei­nem Betrieb bis­her kei­ne kon­kre­ten Stö­run­gen aus­ge­gan­gen sei­en, weil er in dem vom Ver­mie­ter gemie­te­ten Ein­fa­mi­li­en­haus in der Ver­gan­gen­heit kei­ne geschäft­li­chen Besu­che von Mit­ar­bei­tern oder Kun­den emp­fan­gen habe. Außer­dem stel­le er die für sei­nen Betrieb benö­tig­ten Fahr­zeu­ge nicht auf dem Wohn­grund­stück oder auf der Stra­ße in der Nähe des Grund­stücks ab, son­dern aus­schließ­lich auf einem dafür geson­dert ange­mie­te­ten Platz.

Dar­auf kommt es indes­sen nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs nicht an. Bei geschäft­li­chen Akti­vi­tä­ten frei­be­ruf­li­cher oder gewerb­li­cher Art, die nach außen in Erschei­nung tre­ten, liegt eine Nut­zung vor, die der Ver­mie­ter einer Woh­nung ohne ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung grund­sätz­lich nicht dul­den muss [2].

Dabei ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof zugleich auch einen Anspruch des Mie­ters gegen den Ver­mie­ter auf Gestat­tung der gewerb­li­chen Tätig­keit. Ein – auf Treu und Glau­ben gestütz­ter – Anspruch des Mie­ters auf Gestat­tung gewerb­li­cher Akti­vi­tä­ten in der aus­schließ­lich zu Wohn­zwe­cken ange­mie­te­ten Woh­nung kommt nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nur aus­nahms­wei­se in Betracht [3].

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 31. Juli 2013 – VIII ZR 149/​13

  1. vgl. BGH, Urtei­le vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/​08, NJW 2009, 3157 Rn. 13 ff. sowie vom 10.04.2013 – VIII ZR 213/​12, NJW 2013, 1806 Rn. 14[]
  2. BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/​08, aaO Rn.15[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/​08, aaO[]