Die bei einem Grundstücksverkauf anfallende Umsatzsteuer ist seit der Änderung des Umsatzsteuergesetzes durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 nicht mehr Teil des Kaufpreises, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Ein Grundstückskauf und der dazu erklärte Verzicht des Verkäufers auf Umsatzsteuerbefreiung (§ 9 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 UStG) haben denselben Gegenstand.
Der von dem Notar als Geschäftswert für die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages sowie für die Abgabe einer Notarbestätigung angesetzten Kaufpreis ist um die ggfs. hierin enthaltene Umsatzsteuer herabzusetzen. Denn die bei dem Grundstückserwerb anfallende Umsatzsteuer stellt keinen Bestandteil des von der Kostenschuldnerin zu entrichtenden Kaufpreises dar und bleibt daher für den nach § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO zu ermittelnden Geschäftswert außer Betracht.
Allerdings handelt es sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs1 bei der Umsatzsteuer um einen rechtlich unselbstständigen Teil des vereinbarten bürgerlich-rechtlichen Entgelts, soweit die Parteien keine andere Vereinbarung getroffen haben. Das gilt auch dann, wenn der Käufer – wie hier die Kostenschuldnerin (§ 2 Abs. 1, § 15 UStG) – zum Vorsteuerabzug berechtigt ist2.
Diese Rechtsprechung bezieht sich indes auf Fälle, in denen – wie regelmäßig (vgl. § 13a Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG) – der Verkäufer im Verhältnis zur Finanzbehörde zur Entrichtung der Umsatzsteuer verpflichtet war. Nach den zum 1. April 2004 in Kraft getretenen Änderungen des Umsatz-steuergesetzes durch das Haushaltsbegleitgesetz 20043 schuldet nunmehr bei Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, der Käufer gegenüber der Finanzbehörde die Umsatzsteuer (§ 13b Abs. 2 Nr. 3, Abs. 5 Satz 1 UStG bzw. § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1 UStG4. Voraussetzung der Steuerpflicht ist, dass der Verkäufer auf die insoweit nach § 4 Nr. 9a UStG bestehende Steuerbefreiung verzichtet (§ 9 Abs. 1 UStG) und es sich bei dem Käufer um einen Unternehmer oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts handelt (§ 13b Abs. 5 Satz 1 UStG bzw. § 13b Abs. 2 Satz 1 UStG4).
Die Frage, ob auch bei solchen Grundstückskaufverträgen, deren umsatzsteuerliche Abwicklung sich – wie hier – nach dem seit dem 1. April 2004 geltenden Recht richtet, die Umsatzsteuer weiterhin als Teil des Kaufpreises anzusehen ist, sofern die Parteien keine anders lautende Vereinbarung getroffen haben, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet.
Nach Ansicht des OLG Celle5 soll es für das Innenverhältnis der Kaufvertragsparteien nicht darauf ankommen, wer im Außenverhältnis zur Finanzbehörde die Umsatzsteuer schuldet. Die Umsatzsteuer stelle vielmehr auch dann, wenn die Steuerpflicht den Käufer treffe, einen Teil der geschuldeten Gegenleistung dar mit der Maßgabe, dass die Leistung insoweit vertragsgemäß an einen Dritten (Finanzbehörde) erfolge.
In der Rechtsprechung vorherrschend ist dagegen die Auffassung, dass auf Grund der unmittelbaren gesetzlichen Steuerschuld des Grundstückserwerbers von diesem grundsätzlich keine vertragliche Verpflichtung zur Umsatzsteuerzahlung gegenüber dem Verkäufer übernommen werde6.
Diese Ansicht ist im kostenrechtlichen Schrifttum fast ausnahmslos auf Zustimmung gestoßen7. Auch für die Grunderwerbsteuer wird einhellig davon ausgegangen, dass die bei einem Grundstückskauf anfallende Umsatzsteuer nicht zum Kaufpreis zählt und daher auch nicht in die steuerliche Bemessungsgrundlage (vgl. § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) einzubeziehen ist8.
Der Bundesgerichtshof hält diese zweite Auffassung ebenfalls für zutreffend. Ist die Umsatzsteuer von dem Verkäufer an die Finanzbehörde zu entrichten, erscheint es gerechtfertigt, Aufwendungen, die dem Verkäufer in Erfüllung seiner Steuerpflicht entstehen, grundsätzlich als Bestandteil des durch den Käufer zu zahlenden Entgelts anzusehen9. Denn der Verkäufer wird die von ihm zu erbringenden Steuerzahlungen regelmäßig bei seiner Kalkulation berücksichtigen und den geforderten Kaufpreis danach ausrichten. Anders liegt es aber, wenn auf Grund der umsatzsteuerrechtlichen Regelung die Steuerpflicht unmittelbar den Käufer trifft. Insoweit entstehen dem Verkäufer keine Mehrkosten, die seine Preisgestaltung gegenüber dem Käufer beeinflussen könnten; der Leistungsaustausch zwischen den Parteien wird durch die Umsatzsteuerpflichtigkeit des Vorgangs nicht berührt. Es besteht daher auch keine Veranlassung, die Umsatzsteuer als Teil der schuldrechtlichen Gegenleistung zu betrachten, sofern die Parteien nicht eine hiervon abweichende Regelung treffen.
Soweit zur Begründung der gegenteiligen Auffassung ein Interesse des Verkäufers angeführt wird, den Käufer erforderlichenfalls auf Erfüllung seiner steuerrechtlichen Verpflichtung in Anspruch nehmen zu können5, ist ein solches nicht zu erkennen. Die Umsatzsteuerpflicht des Grundstückskäufers nach § 13b Abs. 5 Satz 1 UStG (bzw. nach § 13b Abs. 2 Satz 1 UStG4) betrifft ausschließlich das (öffentlich-rechtliche) Rechtsverhältnis zwischen diesem und der Finanzbehörde. Der Verkäufer kann nur in Ausnahmefällen (vgl. § 14c Abs. 2 Satz 1 UStG) zur Umsatzsteuer herangezogen werden. Ob der Käufer seiner Steuerpflicht nachkommt, ist somit aus Sicht des Verkäufers für den Vollzug des Kaufvertrags grundsätzlich ohne Belang. Dessen Rechtsstellung wird für den Fall, dass eine Umsatzsteuerzahlung durch den Käufer ausbleibt, nicht nachteilig betroffen.
Auch kommt es auch nicht darauf an, dass der die Steuerpflicht des Käufers auslösende Verzicht auf die Steuerbefreiung (§ 9 Abs. 1 UStG) in erster Linie der Sicherung von Steuervorteilen des Verkäufers dient, da dieser andernfalls vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen wäre (§ 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG10). Zwar mag der Umstand, dass dem Verkäufer auf Grund des Verzichts ein bereits gewährter Vorsteuerabzug verbleibt, für diesen einen mit dem Verkauf zumindest mittelbar verbundenen wirtschaftlichen Vorteil darstellen. Rechtlich handelt es sich je-doch weder hierbei noch bei der von dem Käufer im Hinblick auf seine eigene Steuerschuld zu erbringenden Umsatzsteuerzahlung um einen Teil der geschuldeten Gegenleistung.
Die Rechtslage ist im Ansatz derjenigen bei der Grunderwerbsteuer vergleichbar, für die der Käufer ebenfalls – wenn auch gesamtschuldnerisch ne-ben dem Verkäufer (§ 13 Nr. 1 GrEStG i.V.m. § 44 Abs. 1 AO) – gegenüber der Finanzbehörde als Steuerschuldner einzustehen hat. Die Grunderwerbsteuer, zu deren Übernahme sich der Käufer regelmäßig gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, zählt indes nach allgemeiner Auffassung nicht zu dem zivilrechtlichen Kaufpreis, ohne dass es darauf ankommt, ob insoweit eine Zuordnung zu den Erwerbsnebenkosten im Sinne des § 448 Abs. 2 BGB vorzunehmen ist11.
Damit ist auch die in dem dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Grundstückskaufvertrag – auf Grund des in § 2 Abs. 3 Satz 1 des Notarvertrages erklärten Verzichts der Verkäuferin auf die Steuerbefreiung – anfallende Umsatzsteuer kein Bestandteil des Kaufpreises mit der Folge, dass sich der Geschäftswert nach § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO ausschließlich nach dem Nettokaufpreis richtet. Eine vom Regelfall abweichende Beurteilung ergibt sich insbesondere nicht aus der Bestimmung in § 2 Abs. 3 Satz 3 des Notarvertrages. Dem darin enthaltenen Hinweis auf die Steuerpflicht der Kostenschuldnerin kommt lediglich eine klarstellende und warnende Funktion zu. Denn auf diese Weise werden der Kostenschuldnerin die nachteiligen Rechtsfolgen vor Augen geführt, die mit der Erklärung der Verkäuferin für sie verbunden sind. Für den zivilrechtlich geschuldeten Kaufpreis bleibt die Regelung ohne Bedeutung.
Als zutreffend erweist sich auch die Annahme, dass die Beurkundung des Verzichts keine Auswirkungen auf die anfallenden Notargebühren hat.
Bei dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 9 Abs. 1 UStG, der nach § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG der notariellen Beurkundung bedarf, handelt es sich um eine einseitige Erklärung des Verkäufers im Sinne des § 36 Abs. 1 KostO. Deren Beurkundung würde sich jedoch nur dann als gebührenrechtlich relevant erweisen, wenn der Verzicht und der gleichzeitig beurkundete Kaufvertrag (§ 36 Abs. 2 KostO) einen verschiedenen Gegenstand hätten (vgl. § 44 Abs. 2 Buchst. b KostO). Verzicht und Kaufvertrag betreffen indes denselben Gegenstand, weshalb der Notarkostenberechnung ausschließlich die für die Beurkundung des Kaufvertrages anfallende (höhere) Gebühr zugrunde zu legen ist (§ 44 Abs. 1 Satz 1 KostO).
Derselbe Gegenstand im Sinne von § 44 Abs. 1 Satz 1 KostO ist gegeben, wenn sich die Erklärungen auf dasselbe Recht oder Rechtsverhältnis beziehen oder wenn sich, bei mehreren Rechtsverhältnissen, aus der Gesamtheit der Erklärungen ein Hauptgeschäft heraushebt und das weitere Rechtsgeschäft mit diesem in einem engen, inneren Zusammenhang steht12. Letzteres ist hier der Fall.
Anlass für die Beurkundung war die beabsichtigte Veräußerung mehrerer Grundstücke durch die Verkäuferin an die Kostenschuldnerin. Die hierzu abgegebenen rechtsgeschäftlichen Erklärungen bilden den Kern des notariellen Vertrages. Dagegen handelt es sich bei dem weiterhin beurkundeten Verzicht der Verkäuferin auf die Steuerbefreiung um eine den Abschluss des Kaufvertrages begleitende Erklärung, durch die die Grundstücksübertragung umsatzsteuerrechtlich in einem bestimmten Sinne geregelt werden sollte. Der Verzicht steht somit zwar in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertrag, tritt aber in seiner rechtlichen und wirtschaftlichen Bedeutung hinter diesen zurück13.
Für dieses Ergebnis spricht auch die in § 18 Abs. 2 Satz 2 KostO enthaltene Wertung. Nach dieser Vorschrift werden Früchte, Nutzungen, Zinsen, Vertragsstrafen und Kosten bei der Festsetzung des Geschäftswertes nur berücksichtigt, wenn sie Gegenstand eines besonderen Geschäfts sind; das gilt grundsätzlich in gleicher Weise für die in einem Vertrag getroffenen Bestimmungen zur Steuertragung14. Hieraus folgt, dass Nebengegenstände, die in demselben Geschäft wie der Hauptgegenstand eine Regelung erfahren, kostenrechtlich regelmäßig ohne Bedeutung bleiben15. Besondere Umstände, die hinsichtlich der bei Grunderwerbsvorgängen anfallenden Umsatzsteuer eine andere Betrachtung nahe legen könnten, sind nicht gegeben.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 2. Dezember 2010 – V ZB 52/10
- vgl. etwa BGH, Urteil vom 24.02.1988 – VIII ZR 64/87, BGHZ 103, 284, 287; Urteil vom 26.06.1991 – VIII ZR 198/90, BGHZ 115, 47, 50; BGH, Urteil vom 11.05.2001 – V ZR 492/99, NJW 2001, 2464[↩]
- BGH, aaO; Urteil vom 04.04.1973 – VIII ZR 191/72, WM 1973, 677, 678; Urteil vom 28.02.2002 – I ZR 318/99, NJW 2002, 2312[↩]
- BGBl. I 2003 S. 3076, berichtigt BGBl. I 2004 S. 69[↩]
- in der hier maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 21.02.2005, BGBl. I S. 386, 406[↩][↩][↩]
- OLG Celle, NJW-RR 2006, 71[↩][↩]
- OLG Hamm, FGPrax 2007, 241 f.; OLG Düsseldorf, JurBüro 2008, 433; OLG Zweibrücken, NJW-RR 2009, 518, 519[↩]
- Hartmann, Kostengesetze, 40. Aufl., § 20 KostO Rn. 24 „Umsatzsteuer“; Filzek, KostO, 4. Aufl., § 20 Rn. 23; Korintenberg/ Schwarz, KostO, 18. Aufl., § 18 Rn. 6; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, aaO, § 20 Rn. 29c; Rohs in Rohs/Wedewer, KostO, § 20 Rn. 3; Notarkasse, Streifzug durch die Kostenordnung, 6. Aufl., Rn. 1294; Bengel/Tiedtke, DNotZ 2006, 438, 454; Fleischer, MittBayNot 2006, 265 f.; Holthausen-Dux, notar 2004, 54, 56; Schwarz, FGPrax 2006, 239, 240; Tiedtke, ZNotP 2006, 200; ders., ZNotP 2007, 480; Woinar, NotBZ 2004, 249, 257; Wudy, NotBZ 2005, 103; aA nur Assenmacher/Mathias, KostO, 16. Aufl., Stichwort „Umsatzsteuer [Mehrwertsteuer]“, Anm. 5[↩]
- vgl. Pahlke in Pahlke/Franz, GrEStG, 3. Aufl., § 9 Rn. 98; Schlosser-Zeuner in Bunjes/Geist, UStG, 9. Aufl., § 13b Rn. 20; Claussen/Mensching, DStR 2004, 305, 306; Fleischer, aaO; Gottwald, MittBayNot 2006, 475, 477; Hipler, ZNotP 2004, 222, 228; Krauß, DB 2004, 1225, 1227; Küffner/Zugmaier, DStR 2004, 712, 713; Woinar, aaO; vgl. auch FinMin. Bad.-Württ., Erlass vom 22. Juni 2004, DB 2004, 1464[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 28.02.2002 – I ZR 318/99, NJW 2002, 2312[↩]
- dazu Heidner in Bunjes/Geist, aaO, § 9 Rn. 3[↩]
- zum Meinungsstand etwa Erman/Grunewald, BGB, 12. Aufl., § 448 Rn. 6; MünchKomm-BGB/Westermann, 5. Aufl., § 448 Rn. 11; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 448 Rn. 7 – jeweils mwN; vgl. auch Hartmann, aaO, § 20 KostO Rn. 15 „Grunderwerbsteuer“[↩]
- BGH, Beschlüsse vom 21.09.2002 – V ZB 29/02, BGHZ 153, 22, 27; vom 09.02.2006 – V ZB 172/05, BGHZ 166, 189, 191; und vom 09.02.2006 – V ZB 152/05, NJW 2006, 2045, 2046[↩]
- ebenso OLG Düsseldorf, JurBüro 2008, 433, 434; Notarkasse, Streifzug durch das Kostenrecht, aaO, Rn. 1294; aA Rohs in Rohs/Wedewer, aaO, § 44 Rn. 7; Holthausen-Dux, notar 2004, 54, 56; Klein, RNotZ 2005, 160, 161; Wudy, NotBZ 2005, 103[↩]
- KG, DNotZ 1942, 109, 112 f.; Korintenberg/Schwarz, aaO, § 18 Rn. 6[↩]
- vgl. Korintenberg/Bengel/ Tiedtke, aaO, § 20 Rn. 29c[↩]
