Der Maklerlohn ist nach dem Rechtsgedanken des § 634 BGB verwirkt, wenn er seine Treuepflicht gegenüber dem Auftraggeber in mindestens einer dem Vorsatz nahekommenden, grob leichtfertigen Weise verletzt.
Um seinen Maklerlohn nicht zu gefährden muss der Makler alle Informationen an seinen Kunden weitergeben, die für diesen erkennbar für den Abschluss des Vertrages von Bedeutung sind. Informationen seines Auftraggebers darf er grundsätzlich ungeprüft weitergeben, es sei denn diese sind für ihn erkennbar unzutreffend.
Ist der Makler mit einer „Mutter“ verbunden, sind ihm deren Wissen nach dem Gesichtspunkt der Pflicht zu ordnungsgemäßer Kommunikation zuzurechnen. Diese Wissenszurechnung soll sicherstellen, dass die am Rechtsverkehr teilnehmende Organisation die Informationen weitergibt, wenn deren Relevanz für den konkret Wissenden für Geschäftspartner der Organisation von Relevanz ist. Diese Verpflichtung darf nicht dazu führen, dass der Vertragspartner im Ergebnis besser gestellt wird, als bei einem Vertragsabschluss mit einer natürlichen Person. Deshalb ist die Maklerabteilung einer Bank nicht gehalten bei der Kreditabteilung Rückfrage zu möglichen Immobiliarvollstreckungen zu halten, wenn in einer vergleichbaren Situation eine Einzelperson als Makler sich auf die Vollständig- und -richtigkeit der Angaben seines Auftraggebers verlassen darf.
Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist – was hier unstreitig nicht der Fall war. Die Rechtsprechung des BGH hat – in Fortführung der Rechtsprechung des Reichsgerichts – in dieser Vorschrift jedoch auch den Ausdruck eines allgemeinen Verwirkungsgedanken gesehen. Entsprechend erfaßt die Vorschrift des § 654 BGB auch die Fälle, in denen der Mäkler die Treuepflicht gegenüber seinem Auftraggeber vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat und deshalb den Mäklerlohn nach allgemeinem Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient hat. Der Nachweis eines Schadens ist in solchen Fällen gerade nicht erforderlich, da in Fällen so schwerer Treupflichtverletzung die Verwirkung des Mäklerlohns auch dann gerecht ist, wenn dem Auftraggeber kein oder nur ein geringer Schaden entstanden oder jedenfalls der Nachweis eines bestimmten Schadens nicht möglich ist1.
Das für die Anwendung des Verwirkungsgedankens erforderliche außergewöhnliche Gewicht des Vertragsverstoßes sieht die Rechtsprechung dabei nicht so sehr in der objektiven Seite, nämlichen den Folgen des Verstoßes und in der Bedeutung der konkret verletzten Vertragspflicht, sondern in erster Linie in dem subjektiven Tatbestand der Treuepflichtverletzung2. Die Bestimmung des § 654 BGB soll den Makler dazu anhalten, bei Vermeidung des Verlustes seiner Vergütung, die ihm seinem Auftraggeber gegenüber obliegende Treuepflicht zu erfüllen3.
Unter Zugrundelegung der vorgenannten Kriterien ist der Makler verpflichtet, solche Informationen an seinen Kunden weiterzugeben, die für diesen für den Abschluss des Vertrages ersichtlich von Bedeutung sind4; dazu gehört nach Auffassung des Amtsgerichts Mannheim sowohl das (richtige) Baujahr der Immobilie, als auch die Tatsache, dass diese in der Zwangsvollstreckung stand.
Im vorliegende Fall wurde dem Beklagten von der Maklerin zwar weder das richtige Baujahr der Immobilie noch (jedenfalls nicht vor dem Notartermin) der Umstand mitgeteilt, dass für die Immobilie eine Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung angeordnet worden war, gleichwohl ist im vorliegenden Fall nicht von einer erheblichen Treuepflichtverletzung und in der Folge von der Verwirkung des Maklerlohns auszugehen.
Der Makler darf Informationen, die er vom Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben5, nur wenn die Informationen für ihn ersichtlich unzutreffend sind, muss er darauf hinweisen6.
Das Problem der arbeitsteiligen Wissensaufspaltung, das bei juristischen Personen und allen sonstigen Organisationsformen auftritt, ist grds. unter dem Gesichtspunkt der Pflicht zur ordnungsgemäßen Organisation der Kommunikation zu lösen ist7.
Eine am Rechtsverkehr teilnehmende Organisation muss also, gerade auch nach den berechtigten Erwartungen des Rechtsverkehrs, so organisiert sein, dass Informationen, deren Relevanz für andere Personen innerhalb dieser Organisation bei den konkret Wissenden erkennbar ist, tatsächlich an jene Personen weitergegeben werden.
Umgekehrt muss ebenfalls sichergestellt sein, dass gegebenenfalls nach erkennbar anderswo innerhalb der Organisation vorhandenen und für den eigenen Bereich wesentlichen Informationen nachgefragt wird.
Da die vorgenannten Grundsätze entwickelt worden sind, um das Problem der Wissensaufspaltung einer Organisation zu bewältigen, setzt die Annahme einer die Maklerin treffenden Informationsabfragepflicht zudem voraus, dass sie im Rahmen einer wertenden Betrachtung als Teil der M. Volksbank anzusehen ist. Dafür spricht, dass die Maklerin unter „Immobilien GmbH der Volksbank Rhein-Neckar eG“ im Rechtsverkehr auftritt. Für eine objektive, neutrale dritte Person stellt sich somit eine klare Zugehörigkeit der Maklerin zur Volksbank dar, auch dann, wenn Auftraggeber der Maklerin der Eigentümer der Immobilie war.
Daraus folgt aber nicht zugleich, dass die Maklerin verpflichtet ist, für den von ihr wahrgenommenen Geschäftsbereich einen übergreifenden Informationsaustausch mit der Volksbank zu organisieren, vor allem die vom Verkäufer genannten Informationen anhand der bei der Volksbank vorhandenen Informationen aus einer Zwangsversteigerung zu überprüfen.
Vorliegend bestand für die Maklerin nicht ohne weiteres ein Anlass, sich ergänzende Informationen von der „Mutter“ zu verschaffen, immerhin hatte man Angaben des Kunden/Eigentümers zum Baualter und es bestand kein Anlass, diese als unrichtig anzusehen.
Zudem scheidet unter Berücksichtigung des Gleichstellungsargumentes, dass die Grundlage für die Entwicklung der Wissenszurechnung bildet, eine Wissenszurechnung auf die Maklerin vorliegend aus.
Die Wissenszurechnung darf nämlich nicht dazu führen, dass der Vertragspartner der Organisation im Ergebnis besser steht, als wenn er mit einer natürlichen Person abgeschlossen hätte8.
Hielte man die Maklerin vorliegend für verpflichtet, sich im Bereich der Vermakelung stets mit der Volksbank Rhein-Neckar eG in Verbindung zu setzen, um die vom Verkäufer erhaltenen Informationen anhand der Zwangsversteigerungsakten, insbesondere der Wertgutachten, zu überprüfen, stünde der Beklagte als Vertragspartner grundsätzlich besser da als bei der Beauftragung eines anderen, von der Volksbank völlig unabhängigen Maklers.
Unter diesem Gesichtspunkt der Gleichstellung besteht kein Bedürfnis für die Zurechnung des bei der Volksbank Rhein-Neckar vorhandenen Wissens bezüglich des Baujahres des Objektes.
Eine Verletzung der Aufklärungspflicht der Maklerin liegt somit nicht vor.
Amtsgericht Mannheim, Urteil vom 13. Januar 2012 – 3 C 273/11
- vgl. BGHZ 36, 323, 326ff. auch NJW 1962, 734[↩]
- BGH WM 1981, 590, 591[↩]
- BGH NJW 1981, 280[↩]
- vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.09.2011 – 5 O 430/10[↩]
- BGH Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06[↩]
- OLG Celle, Urteil vom 06.02.2003 – 11 U 170/02[↩]
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.12.2003 – 9 U 71/03[↩]
- BGHZ 1117, 104, 109, zitiert nach OLG Düsseldorf a.a.O. Rdn. 60[↩]
