Der Immo­bi­li­en­mak­ler als Bank­toch­ter

Der Mak­ler­lohn ist nach dem Rechts­ge­dan­ken des § 634 BGB ver­wirkt, wenn er sei­ne Treue­pflicht gegen­über dem Auf­trag­ge­ber in min­des­tens einer dem Vor­satz nahe­kom­men­den, grob leicht­fer­ti­gen Wei­se ver­letzt.

Der Immo­bi­li­en­mak­ler als Bank­toch­ter

Um sei­nen Mak­ler­lohn nicht zu gefähr­den muss der Mak­ler alle Infor­ma­tio­nen an sei­nen Kun­den wei­ter­ge­ben, die für die­sen erkenn­bar für den Abschluss des Ver­tra­ges von Bedeu­tung sind. Infor­ma­tio­nen sei­nes Auf­trag­ge­bers darf er grund­sätz­lich unge­prüft wei­ter­ge­ben, es sei denn die­se sind für ihn erkenn­bar unzu­tref­fend.

Ist der Mak­ler mit einer "Mut­ter" ver­bun­den, sind ihm deren Wis­sen nach dem Gesichts­punkt der Pflicht zu ord­nungs­ge­mä­ßer Kom­mu­ni­ka­ti­on zuzu­rech­nen. Die­se Wis­sens­zu­rech­nung soll sicher­stel­len, dass die am Rechts­ver­kehr teil­neh­men­de Orga­ni­sa­ti­on die Infor­ma­tio­nen wei­ter­gibt, wenn deren Rele­vanz für den kon­kret Wis­sen­den für Geschäfts­part­ner der Orga­ni­sa­ti­on von Rele­vanz ist. Die­se Ver­pflich­tung darf nicht dazu füh­ren, dass der Ver­trags­part­ner im Ergeb­nis bes­ser gestellt wird, als bei einem Ver­trags­ab­schluss mit einer natür­li­chen Per­son. Des­halb ist die Mak­ler­ab­tei­lung einer Bank nicht gehal­ten bei der Kre­dit­ab­tei­lung Rück­fra­ge zu mög­li­chen Immo­bi­liar­voll­stre­ckun­gen zu hal­ten, wenn in einer ver­gleich­ba­ren Situa­ti­on eine Ein­zel­per­son als Mak­ler sich auf die Voll­stän­dig- und ‑rich­tig­keit der Anga­ben sei­nes Auf­trag­ge­bers ver­las­sen darf.

Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Mak­ler­lohn aus­ge­schlos­sen, wenn der Mak­ler ver­trags­wid­rig auch für den ande­ren Teil tätig gewor­den ist – was hier unstrei­tig nicht der Fall war. Die Recht­spre­chung des BGH hat – in Fort­füh­rung der Recht­spre­chung des Reichs­ge­richts – in die­ser Vor­schrift jedoch auch den Aus­druck eines all­ge­mei­nen Ver­wir­kungs­ge­dan­ken gese­hen. Ent­spre­chend erfaßt die Vor­schrift des § 654 BGB auch die Fäl­le, in denen der Mäk­ler die Treue­pflicht gegen­über sei­nem Auf­trag­ge­ber vor­sätz­lich, wenn nicht gar arg­lis­tig, min­des­tens aber in einer dem Vor­satz nahe­kom­men­den grob leicht­fer­ti­gen Wei­se ver­letzt hat und des­halb den Mäk­ler­lohn nach all­ge­mei­nem Rechts- und Bil­lig­keits­emp­fin­den nicht ver­dient hat. Der Nach­weis eines Scha­dens ist in sol­chen Fäl­len gera­de nicht erfor­der­lich, da in Fäl­len so schwe­rer Treu­pflicht­ver­let­zung die Ver­wir­kung des Mäk­ler­lohns auch dann gerecht ist, wenn dem Auf­trag­ge­ber kein oder nur ein gerin­ger Scha­den ent­stan­den oder jeden­falls der Nach­weis eines bestimm­ten Scha­dens nicht mög­lich ist 1.

Das für die Anwen­dung des Ver­wir­kungs­ge­dan­kens erfor­der­li­che außer­ge­wöhn­li­che Gewicht des Ver­trags­ver­sto­ßes sieht die Recht­spre­chung dabei nicht so sehr in der objek­ti­ven Sei­te, näm­li­chen den Fol­gen des Ver­sto­ßes und in der Bedeu­tung der kon­kret ver­letz­ten Ver­trags­pflicht, son­dern in ers­ter Linie in dem sub­jek­ti­ven Tat­be­stand der Treue­pflicht­ver­let­zung 2. Die Bestim­mung des § 654 BGB soll den Mak­ler dazu anhal­ten, bei Ver­mei­dung des Ver­lus­tes sei­ner Ver­gü­tung, die ihm sei­nem Auf­trag­ge­ber gegen­über oblie­gen­de Treue­pflicht zu erfül­len 3.

Unter Zugrun­de­le­gung der vor­ge­nann­ten Kri­te­ri­en ist der Mak­ler ver­pflich­tet, sol­che Infor­ma­tio­nen an sei­nen Kun­den wei­ter­zu­ge­ben, die für die­sen für den Abschluss des Ver­tra­ges ersicht­lich von Bedeu­tung sind 4; dazu gehört nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mann­heim sowohl das (rich­ti­ge) Bau­jahr der Immo­bi­lie, als auch die Tat­sa­che, dass die­se in der Zwangs­voll­stre­ckung stand.

Im vor­lie­gen­de Fall wur­de dem Beklag­ten von der Mak­le­rin zwar weder das rich­ti­ge Bau­jahr der Immo­bi­lie noch (jeden­falls nicht vor dem Notar­ter­min) der Umstand mit­ge­teilt, dass für die Immo­bi­lie eine Zwangs­ver­wal­tung/​Zwangs­ver­stei­ge­rung ange­ord­net wor­den war, gleich­wohl ist im vor­lie­gen­den Fall nicht von einer erheb­li­chen Treue­pflicht­ver­let­zung und in der Fol­ge von der Ver­wir­kung des Mak­ler­lohns aus­zu­ge­hen.

Der Mak­ler darf Infor­ma­tio­nen, die er vom Ver­käu­fer erhal­ten hat, grund­sätz­lich unge­prüft wei­ter­ge­ben 5, nur wenn die Infor­ma­tio­nen für ihn ersicht­lich unzu­tref­fend sind, muss er dar­auf hin­wei­sen 6.

Das Pro­blem der arbeits­tei­li­gen Wis­sens­auf­spal­tung, das bei juris­ti­schen Per­so­nen und allen sons­ti­gen Orga­ni­sa­ti­ons­for­men auf­tritt, ist grds. unter dem Gesichts­punkt der Pflicht zur ord­nungs­ge­mä­ßen Orga­ni­sa­ti­on der Kom­mu­ni­ka­ti­on zu lösen ist 7.

Eine am Rechts­ver­kehr teil­neh­men­de Orga­ni­sa­ti­on muss also, gera­de auch nach den berech­tig­ten Erwar­tun­gen des Rechts­ver­kehrs, so orga­ni­siert sein, dass Infor­ma­tio­nen, deren Rele­vanz für ande­re Per­so­nen inner­halb die­ser Orga­ni­sa­ti­on bei den kon­kret Wis­sen­den erkenn­bar ist, tat­säch­lich an jene Per­so­nen wei­ter­ge­ge­ben wer­den.

Umge­kehrt muss eben­falls sicher­ge­stellt sein, dass gege­be­nen­falls nach erkenn­bar anders­wo inner­halb der Orga­ni­sa­ti­on vor­han­de­nen und für den eige­nen Bereich wesent­li­chen Infor­ma­tio­nen nach­ge­fragt wird.

Da die vor­ge­nann­ten Grund­sät­ze ent­wi­ckelt wor­den sind, um das Pro­blem der Wis­sens­auf­spal­tung einer Orga­ni­sa­ti­on zu bewäl­ti­gen, setzt die Annah­me einer die Mak­le­rin tref­fen­den Infor­ma­ti­ons­ab­fra­ge­pflicht zudem vor­aus, dass sie im Rah­men einer wer­ten­den Betrach­tung als Teil der M. Volks­bank anzu­se­hen ist. Dafür spricht, dass die Mak­le­rin unter „Immo­bi­li­en GmbH der Volks­bank Rhein-Neckar eG“ im Rechts­ver­kehr auf­tritt. Für eine objek­ti­ve, neu­tra­le drit­te Per­son stellt sich somit eine kla­re Zuge­hö­rig­keit der Mak­le­rin zur Volks­bank dar, auch dann, wenn Auf­trag­ge­ber der Mak­le­rin der Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie war.

Dar­aus folgt aber nicht zugleich, dass die Mak­le­rin ver­pflich­tet ist, für den von ihr wahr­ge­nom­me­nen Geschäfts­be­reich einen über­grei­fen­den Infor­ma­ti­ons­aus­tausch mit der Volks­bank zu orga­ni­sie­ren, vor allem die vom Ver­käu­fer genann­ten Infor­ma­tio­nen anhand der bei der Volks­bank vor­han­de­nen Infor­ma­tio­nen aus einer Zwangs­ver­stei­ge­rung zu über­prü­fen.

Vor­lie­gend bestand für die Mak­le­rin nicht ohne wei­te­res ein Anlass, sich ergän­zen­de Infor­ma­tio­nen von der „Mut­ter“ zu ver­schaf­fen, immer­hin hat­te man Anga­ben des Kunden/​Eigentümers zum Bau­al­ter und es bestand kein Anlass, die­se als unrich­tig anzu­se­hen.

Zudem schei­det unter Berück­sich­ti­gung des Gleich­stel­lungs­ar­gu­men­tes, dass die Grund­la­ge für die Ent­wick­lung der Wis­sens­zu­rech­nung bil­det, eine Wis­sens­zu­rech­nung auf die Mak­le­rin vor­lie­gend aus.

Die Wis­sens­zu­rech­nung darf näm­lich nicht dazu füh­ren, dass der Ver­trags­part­ner der Orga­ni­sa­ti­on im Ergeb­nis bes­ser steht, als wenn er mit einer natür­li­chen Per­son abge­schlos­sen hät­te 8.

Hiel­te man die Mak­le­rin vor­lie­gend für ver­pflich­tet, sich im Bereich der Ver­ma­ke­lung stets mit der Volks­bank Rhein-Neckar eG in Ver­bin­dung zu set­zen, um die vom Ver­käu­fer erhal­te­nen Infor­ma­tio­nen anhand der Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ak­ten, ins­be­son­de­re der Wert­gut­ach­ten, zu über­prü­fen, stün­de der Beklag­te als Ver­trags­part­ner grund­sätz­lich bes­ser da als bei der Beauf­tra­gung eines ande­ren, von der Volks­bank völ­lig unab­hän­gi­gen Mak­lers.

Unter die­sem Gesichts­punkt der Gleich­stel­lung besteht kein Bedürf­nis für die Zurech­nung des bei der Volks­bank Rhein-Neckar vor­han­de­nen Wis­sens bezüg­lich des Bau­jah­res des Objek­tes.

Eine Ver­let­zung der Auf­klä­rungs­pflicht der Mak­le­rin liegt somit nicht vor.

Amts­ge­richt Mann­heim, Urteil vom 13. Janu­ar 2012 – 3 C 273/​11

  1. vgl. BGHZ 36, 323, 326ff. auch NJW 1962, 734[]
  2. BGH WM 1981, 590, 591[]
  3. BGH NJW 1981, 280[]
  4. vgl. LG Ber­lin, Urteil vom 22.09.2011 – 5 O 430/​10[]
  5. BGH Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/​06[]
  6. OLG Cel­le, Urteil vom 06.02.2003 – 11 U 170/​02[]
  7. OLG Düs­sel­dorf, Urteil vom 01.12.2003 – 9 U 71/​03[]
  8. BGHZ 1117, 104, 109, zitiert nach OLG Düs­sel­dorf a.a.O. Rdn. 60[]