Scheitern die Verhandlungen über den Abschluss eines beabsichtigten langfristigen Mietvertrages, kann ein konkludentes Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit in Betracht kommen, wenn das Mietobjekt dem Mieter schon vorab zur Nutzung übergeben wurde.
So ging etwa das Oberlandesgericht Karlsruhe in dem hier vom ihm entschiedenen Fall vom konkludenten Abschluss eines Mietvertrages aus: Das Mietobjekt wurde den Beklagten am 15.09.2010 zur Nutzung übergeben. Die Parteien waren sich darüber einig, dass den Beklagten eine beliebige Nutzung, insbesondere auch zu gewerblichen Zwecken, möglich sein sollte. Ab dem 15.09.2010 wurde von den Beklagten die vorgesehene Miete in Höhe von monatlich 680,00 € bezahlt. Außerdem entrichteten die Beklagten – absprachegemäß – eine Kaution in Höhe von 2.000,00 €. Damit waren sich die Parteien über die wesentlichen Punkte eines Mietvertrages einig. Ab dem Vollzug des Mietvertrages, also ab dem 15.09.2010, ist von einem konkludenten Mietvertrag auszugehen.
Der Umstand, dass die Parteien den Abschluss eines langfristigen schriftlichen Mietvertrags beabsichtigten, ändert daran nichts. Es kommt auch nicht auf die Frage an, aus welchen Gründen letztlich die Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrages unterblieben ist. Zwar ist nach dem beiderseitigen Sachvortrag davon auszugehen, dass für den langfristigen Vertrag aus der Sicht beider Parteien eine Einigung über verschiedene Details notwendig war, zu der es letztlich nicht gekommen ist. Das betrifft insbesondere Regelung von notwendigen Investitionen, welche die Beklagten für Instandsetzungen und Umbauten auf dem Grundstück erbringen wollten, und eventuelle Ansprüche der Beklagten wegen solcher Investitionen bei einem vorzeitigen Ende des Mietverhältnisses. Das bedeutet jedoch letztlich nur, dass die Parteien für einen langfristigen Vertrag keine endgültige Einigung erzielt haben. Dem Zustandekommen eines konkludenten – vorläufigen – Mietvertrags, der nach den Vorstellungen der Parteien durch einen langfristigen schriftlichen Vertrag abgelöst werden sollte, steht dies jedoch nicht entgegen. Denn angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung für beide Parteien ist nicht davon auszugehen, dass die Übergabe des Mietobjekts am 15.09.2010 ohne vertragliche Grundlage erfolgen sollte. Für das Zustandekommen des vorläufigen (mündlichen bzw. konkludenten) Mietvertrags reicht es aus, dass sich die Parteien zu diesem Zeitpunkt über die erforderlichen Punkte des vorläufigen Vertrags (Mietobjekt, Zweck der Gebrauchsüberlassung, Miethöhe und Kaution) einig waren1.
Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 21. Mai 2012 – 9 U 18/12
- vgl. zu ähnlichen Fällen LG Freiburg, WuM 1981, 81; OLG Karlsruhe – 13. Senat -, WuM 1991, 81; OLG Hamburg, WuM 2003, 84; BGH, NJW 2009, 433; anders in einem teilweise ähnlichen Fall OLG Düsseldorf, ZMR 2010, 677[↩]
