Der kon­klu­dent geschlos­se­ne Miet­ver­trag

Schei­tern die Ver­hand­lun­gen über den Abschluss eines beab­sich­tig­ten lang­fris­ti­gen Miet­ver­tra­ges, kann ein kon­klu­den­tes Miet­ver­hält­nis auf unbe­stimm­te Zeit in Betracht kom­men, wenn das Miet­ob­jekt dem Mie­ter schon vor­ab zur Nut­zung über­ge­ben wur­de.

Der kon­klu­dent geschlos­se­ne Miet­ver­trag

So ging etwa das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he in dem hier vom ihm ent­schie­de­nen Fall vom kon­klu­den­ten Abschluss eines Miet­ver­tra­ges aus: Das Miet­ob­jekt wur­de den Beklag­ten am 15.09.2010 zur Nut­zung über­ge­ben. Die Par­tei­en waren sich dar­über einig, dass den Beklag­ten eine belie­bi­ge Nut­zung, ins­be­son­de­re auch zu gewerb­li­chen Zwe­cken, mög­lich sein soll­te. Ab dem 15.09.2010 wur­de von den Beklag­ten die vor­ge­se­he­ne Mie­te in Höhe von monat­lich 680,00 € bezahlt. Außer­dem ent­rich­te­ten die Beklag­ten – abspra­che­ge­mäß – eine Kau­ti­on in Höhe von 2.000,00 €. Damit waren sich die Par­tei­en über die wesent­li­chen Punk­te eines Miet­ver­tra­ges einig. Ab dem Voll­zug des Miet­ver­tra­ges, also ab dem 15.09.2010, ist von einem kon­klu­den­ten Miet­ver­trag aus­zu­ge­hen.

Der Umstand, dass die Par­tei­en den Abschluss eines lang­fris­ti­gen schrift­li­chen Miet­ver­trags beab­sich­tig­ten, ändert dar­an nichts. Es kommt auch nicht auf die Fra­ge an, aus wel­chen Grün­den letzt­lich die Unter­zeich­nung eines schrift­li­chen Ver­tra­ges unter­blie­ben ist. Zwar ist nach dem bei­der­sei­ti­gen Sach­vor­trag davon aus­zu­ge­hen, dass für den lang­fris­ti­gen Ver­trag aus der Sicht bei­der Par­tei­en eine Eini­gung über ver­schie­de­ne Details not­wen­dig war, zu der es letzt­lich nicht gekom­men ist. Das betrifft ins­be­son­de­re Rege­lung von not­wen­di­gen Inves­ti­tio­nen, wel­che die Beklag­ten für Instand­set­zun­gen und Umbau­ten auf dem Grund­stück erbrin­gen woll­ten, und even­tu­el­le Ansprü­che der Beklag­ten wegen sol­cher Inves­ti­tio­nen bei einem vor­zei­ti­gen Ende des Miet­ver­hält­nis­ses. Das bedeu­tet jedoch letzt­lich nur, dass die Par­tei­en für einen lang­fris­ti­gen Ver­trag kei­ne end­gül­ti­ge Eini­gung erzielt haben. Dem Zustan­de­kom­men eines kon­klu­den­ten – vor­läu­fi­gen – Miet­ver­trags, der nach den Vor­stel­lun­gen der Par­tei­en durch einen lang­fris­ti­gen schrift­li­chen Ver­trag abge­löst wer­den soll­te, steht dies jedoch nicht ent­ge­gen. Denn ange­sichts der wirt­schaft­li­chen Bedeu­tung für bei­de Par­tei­en ist nicht davon aus­zu­ge­hen, dass die Über­ga­be des Miet­ob­jekts am 15.09.2010 ohne ver­trag­li­che Grund­la­ge erfol­gen soll­te. Für das Zustan­de­kom­men des vor­läu­fi­gen (münd­li­chen bzw. kon­klu­den­ten) Miet­ver­trags reicht es aus, dass sich die Par­tei­en zu die­sem Zeit­punkt über die erfor­der­li­chen Punk­te des vor­läu­fi­gen Ver­trags (Miet­ob­jekt, Zweck der Gebrauchs­über­las­sung, Miet­hö­he und Kau­ti­on) einig waren 1.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Beschluss vom 21. Mai 2012 – 9 U 18/​12

  1. vgl. zu ähn­li­chen Fäl­len LG Frei­burg, WuM 1981, 81; OLG Karls­ru­he – 13. Senat -, WuM 1991, 81; OLG Ham­burg, WuM 2003, 84; BGH, NJW 2009, 433; anders in einem teil­wei­se ähn­li­chen Fall OLG Düs­sel­dorf, ZMR 2010, 677[]