Der Löschungsanspruch des Vormerkungsberechtigten

29. Juli 2010 | Zivilrecht
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Rechte an einem Grundstück – etwa auf Übereignung – werden bis zur entgültigen Eintragung des Rechts oftmals durch die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch gesichert. Aufgrund dieser Vormerkung kann der Vormerkungsberechtigte etwa die Löschung einer nachrangig eingetragenen Zwangssicherungshypothek verlangen. Dieser Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB setzt nicht voraus, dass der Vormerkungsberechtigte bereits als Eigentümer (oder sonstiger Rechtsinhaber) in das Grundbuch eingetragen worden ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch entstanden und fällig ist, also gegenüber dem Anspruchsgegner durchgesetzt werden könnte. Nicht erforderlich ist, dass dieser den Anspruch bereits erfüllt hat oder rechtskräftig dazu verurteilt worden ist. Daraus folgt zugleich, dass die Durchsetzung des Anspruchs gemäß § 888 Abs. 1 BGB die Eintragung des Vormerkungsberechtigten im Grundbuch nicht voraussetzt1. Die Gegenstimmen2 geben dem Bundesgerichtshof aktuell keinen Anlass zu einer Änderung der Rechtsprechung:

Die Auffassung, ein Auflassungsvormerkungsberechtigter könne erst nach seiner Eintragung als Eigentümer die Zustimmung zur Löschung einer vormerkungswidrigen Belastung des Grundstücks verlangen, vermag schon deshalb nicht zu überzeugen, weil sie zu einer im Gesetz nicht vorgesehenen unterschiedlichen Ausgestaltung des Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB je nach Art der vormerkungswidrigen Verfügung führte. Besteht diese in der Übertragung des Eigentums an einen Dritten, kann der Vormerkungsberechtigte erst als Eigentümer eingetragen werden, nachdem der Dritterwerber die nach § 888 Abs.1 BGB geschuldete Zustimmung hierzu erteilt hat. Bei einer solchen erfüllungsvereitelnden Verfügung ist es denknotwendig ausgeschlossen, die Entstehung des Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB von der Eintragung des Vormerkungsberechtigten als Eigentümer abhängig zu machen. Weshalb dies anders sein soll, wenn der gleiche Anspruch – wie hier – gegen einen nach der Auflassungsvormerkung eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger geltend gemacht wird, dessen Recht den vorgemerkten Anspruch beeinträchtigt, ist nicht nachvollziehbar. In beiden Fällen ist die Verfügung dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB); das gilt auch dann, wenn sie – wie hier – im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt (§ 883 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Das Interesse des nach § 888 Abs. 1 BGB in Anspruch genommenen Dritten, seine Rechtsposition erst aufgeben zu müssen, wenn feststeht, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch besteht, ist unabhängig davon schutzwürdig, ob die zu seinen Gunsten vorgenommene Verfügung diesen Anspruch beeinträchtigt oder ihn vereitelt. Es wird dadurch geschützt, dass der Dritte gegenüber dem Vormerkungsberechtigten alle Einreden und Einwendungen gegen die Vormerkung und den durch sie gesicherten Anspruch erheben kann, namentlich auch den Einwand, der gesicherte Anspruch sei untergegangen3. Dabei muss der Vormerkungsberechtigte Bestehen und Fälligkeit des gesicherten Anspruchs darlegen und beweisen4. Das gilt auch dann, wenn der Schuldner des gesicherten Übereignungsanspruchs bereits rechtskräftig zur Auflassung des Grundstücks an den Vormerkungsberechtigten verurteilt worden ist5.

Eines weitergehenden Schutzes bedarf der Dritte nicht. Insbesondere muss er nicht befürchten, seine Eintragung als Eigentümer oder sein Grundpfandrecht nebst dazugehörigem Rang zu verlieren, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch später einverständlich aufgehoben wird und es deshalb nicht zu einer Übereignung des Grundstücks an den Vormerkungsberechtigten kommt. Denn der Vormerkungsberechtigte kann die Löschung des vormerkungswidrig eingetragenen Rechts nur im Zuge der Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs erreichen.

§ 888 Abs. 1 BGB begründet einen unselbständigen Hilfsanspruch, der allein der Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs dient6. Während § 883 Abs. 2 BGB für das materielle Recht die relative Unwirksamkeit des Rechtserwerbs des Dritten anordnet, stellt die Vorschrift des § 888 BGB sicher, dass die nach dem formellen Grundbuchrecht notwendige Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) erwirkt werden kann7. Der akzessorische Charakter des Anspruchs wird materiellrechtlich durch den Erklärungsgehalt der abzugebenden Zustimmung sichergestellt; dieser richtet sich nach dem Inhalt des vormerkungsgesicherten Anspruchs8. Ist er – wie hier – auf die Übertragung lastenfreien Eigentums gerichtet, kann der Vormerkungsberechtigte nicht die Zustimmung zu einer sofortigen Löschung des Grundpfandrechts verlangen, sondern nur die Zustimmung dazu, dass das Grundpfandrecht mit der Eintragung des Vormerkungsberechtigten als Eigentümer gelöscht wird9.

Auf der Ebene des formellen Grundbuchrechts scheitert eine isolierte, d.h. von der Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs losgelöste Löschung des Grundpfandrechts durch den Vormerkungsberechtigten daran, dass ihm die nach § 13 GBO erforderliche Antragsbefugnis fehlt10. Auch deshalb ist es unbedenklich, die Klage nach § 888 BGB vor der Eintragung des Vormerkungsberechtigten als Eigentümer zuzulassen11.

Andererseits kann dem Vormerkungsberechtigten entgegen einer teilweise geäußerten Auffassung12 nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs (§ 888 BGB) mit der Begründung abgesprochen werden, als nur mittelbar Betroffenem fehle ihm die nach § 13 GBO erforderliche Antragsberechtigung und damit die Rechtsmacht, den Anspruch aus § 888 Abs. 1 BGB durchzusetzen.

Bei vormerkungswidrigem Rechtserwerb hat der Berechtigte im Normalfall Ansprüche gegen zwei verschiedene Personen: auf Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs (hier: auf lastenfreie Übereignung) gegen den Vormerkungsschuldner und auf Zustimmung dazu nach § 888 BGB gegen den Dritten. Beide Ansprüche müssen geltend gemacht werden, um den vorgemerkten Anspruch zu verwirklichen13. Denn der Umstand, dass die Belastung vormerkungswidrig ist, entbindet den Schuldner nicht von der Verpflichtung zur lastenfreien Eigentumsübertragung14.

Auch wenn der Vormerkungsberechtigte allein mit dem Urteil gegen den Dritten die Löschung des vormerkungswidrigen Rechts noch nicht erreichen kann, ist die nach § 888 Abs. 1 BGB abzugebende Zustimmung des Dritten für die Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs unverzichtbar. Ist sie erklärt, erfolgt die Löschung des Grundpfandrechts mithilfe des Vormerkungsschuldners. Als Grundstückseigentümer ist er gemäß § 13 GBO zur Stellung des Löschungsantrags berechtigt. Im Verhältnis zu dem Vormerkungsberechtigten verpflichtet ihn der gesicherte Anspruch, diesen Antrag – zusammen mit den übrigen zur Verwirklichung des Anspruchs notwendigen Erklärungen und Anträgen – bei dem Grundbuchamt einzureichen; dabei kann der Schuldner von der Möglichkeit des § 16 Abs. 2 GBO Gebrauch machen.

Da die Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs die Mitwirkung sowohl des Anspruchsschuldners als auch des Dritten erfordert, muss der Vormerkungsberechtigte parallel gegen sie vorgehen können, um annähernd gleichzeitig gegen beide einen vollstreckbaren Titel zu erlangen15. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es dem Vormerkungsberechtigten auch möglich, zunächst nur den Dritten und dann den Schuldner des vorgemerkten Anspruchs zu verklagen oder aber die umgekehrte Reihenfolge zu wählen16. Ob er sich gegen eine die Vormerkung vereitelnde oder diese nur beeinträchtigende Verfügung wendet, ist auch hierbei ohne Belang.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Juli 2010 – V ZR 240/09

  1. vgl. BGHZ 99, 385, 388; BGH, Urteil vom 31.10.1980 – V ZR 95/79, NJW 1981, 446, 447; Urteil vom 24.06.1988 – V ZR 51/87, NJW-RR 1988, 1357; Urteil vom 14.07.2000 – V ZR 384/98, NJW 2000, 3496; BGH, Urteil vom 26.04.2007 – IX ZR 139/06, WM 2007, 1137; ebenso Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 49; MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 888 Rdn. 11; Kesseler, ZfIR 2007, 88, 92 f.; Wolf, NZM 2008, 29
  2. OLG Zweibrücken NJW-RR 2007, 87; OLG Rostock NotBZ 2007, 223; OLG Dresden NJW-RR 1999, 1177; OLG Stuttgart OLGR 1998, 285, 286; ebenso: Palandt/ Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 888 Rdn. 5; NK-Krause, BGB, 2. Aufl., § 888 Rdn. 5; PWW/Huhn, BGB, 5. Aufl., § 888 Rdn. 3; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdn. 1529; Schreiber, NJ 2007, 176
  3. vgl. BGH, Urteil vom 14 07.2000 – V ZR 384/98, aaO
  4. Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 68; Palandt/ Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 888 Rdn. 7
  5. vgl. Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 888 Rdn. 8
  6. vgl. BGHZ 49, 263, 267; BGH, Urteil vom 05.12.2003 – V ZR 341/02, WM 2004, 1601, 1602; MünchKomm-BGB/Kohler, § 888 Rdn. 1; Wolf, NZM 2008, 29, 31
  7. vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2003 – V ZR 341/02, WM 2004, 1601, 1602
  8. BGH, Urteil vom 14.07.2000 – V ZR 384/98, NJW 2000, 3496; MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 888 Rdn. 13
  9. vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2000 – V ZR 384/98, aaO, zu der von einem Zwischenerwerber geschuldeten Zustimmung
  10. vgl. OLG Düsseldorf, Rpfleger 2007, 69; OLG Frankfurt NJW-RR 1996, 1482 f. sowie Staudinger/ Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 49 m.w.N.
  11. so zutreffend Assmann, Die Vormerkung, S. 433 f.
  12. OLG Rostock NotBZ 2007, 223, 224
  13. vgl. BGH, Urteil vom 02.04.1958 – V ZR 203/56, BB 1958, 1225
  14. BGH, Urteil vom 05.12.2003 – V ZR 341/02, WM 2004, 1601, 1602
  15. vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 49
  16. BGHZ 54, 56, 62; BGH, Urteil vom 02.04.1958 – V ZR 203/56, BB 1958, 1225; Urteil vom 24.06.1988 – V ZR 51/87, NJW-RR 1988, 1357; MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 888 Rdn. 11

 
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