„Der Mie­ter hat einen Betriebs­kos­ten­vor­schuss in Höhe von … zu zahlen“

Ist die Abre­de in einem Miet­ver­trag über Wohn­raum, der Mie­ter habe einen Betriebs­kos­ten­vor­schuss in bestimm­ter Höhe zu zah­len, gleich­zei­tig auch eine wirk­sa­me Ver­ein­ba­rung über die Umle­gung von Betriebs­kos­ten? Mit die­ser Fra­ge hat sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof befasst:

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Ver­mie­ter die Miet­sa­che dem Mie­ter in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu über­las­sen und sie wäh­rend der Miet­zeit in die­sem Zustand zu erhal­ten. Der Ver­mie­ter hat die auf der Miet­sa­che ruhen­den Las­ten zu tra­gen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dazu gehö­ren auch die Betriebs­kos­ten. Das Gesetz geht mit­hin davon aus, dass der Ver­mie­ter die aus der Gebrauchs­ge­wäh­rung her­rüh­ren­den Kos­ten in die Mie­te ein­kal­ku­liert und die­se mit dem ver­ein­bar­ten Miet­ent­gelt abge­gol­ten wer­den. Abwei­chun­gen hier­von bedür­fen der Ver­ein­ba­rung. Dem­ge­mäß sieht § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB nF vor, dass die Ver­trags­par­tei­en regeln kön­nen, der Mie­ter sol­le Betriebs­kos­ten tragen.

Eine Ver­ein­ba­rung die­ses Inhalts muss dem Miet­ver­trag aller­dings klar und ein­deu­tig zu ent­neh­men sein. Es bedarf des­halb einer aus­drück­li­chen, inhalt­lich bestimm­ten Rege­lung, aus der sich ergibt, dass der Mie­ter neben der Grund­mie­te ganz oder antei­lig Betriebs­kos­ten zu tra­gen hat. Letz­te­re müs­sen der Art nach kon­kre­ti­siert wer­den. Nur dann ist es dem Mie­ter mög­lich, sich zumin­dest ein gro­bes Bild davon zu machen, wel­che zusätz­li­chen Kos­ten auf ihn zukom­men kön­nen¹.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind selbst bei einer for­mu­lar­mä­ßi­gen Ver­ein­ba­rung in einem Wohn­raum­miet­ver­trag erfüllt, wenn der Ver­trag zur Umle­gung der Betriebs­kos­ten eine Ver­wei­sung auf die Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung ent­hält, sofern es sich nicht um „sons­ti­ge Betriebs­kos­ten“ im Sin­ne von Nr. 17 der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung han­delt². Denn der all­ge­mei­ne Ver­weis auf die Anla­ge 3 gibt dem Mie­ter hin­sicht­lich der Nr. 116 hin­rei­chen­de Klar­heit dar­über, mit wel­chen Neben­kos­ten er jeden­falls dem Grun­de nach zu rech­nen hat, weil die­se dort im Ein­zel­nen auf­ge­führt sind.

Im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­of ent­schie­de­nen Fall ent­hält der Miet­ver­trag weder eine Auf­zäh­lung der umzu­le­gen­den Betriebs­kos­ten noch eine Ver­wei­sung auf die – sei­ner­zeit noch gel­ten­de – Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung. Genannt wird unter der Über­schrift „Neben­kos­ten“ viel­mehr nur das Wort „Betriebs­kos­ten­vor­schuss“; außer­dem fin­det sich die Abre­de, Neben­kos­ten für Betriebs­kos­ten wür­den in Form monat­li­cher Abschlags­zah­lun­gen erhoben.

Ob eine der­art gestal­te­te Ver­ein­ba­rung grund­sätz­lich als hin­rei­chend bestimm­te Rege­lung über die Über­nah­me von Betriebs­kos­ten im Sin­ne der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung durch den Mie­ter ange­se­hen wer­den könn­te, bedarf im vor­lie­gen­den Fall kei­ner Ent­schei­dung. Auch wenn die Ver­wen­dung des Begriffs „Betriebs­kos­ten“ hier­für teil­wei­se als aus­rei­chend ange­se­hen wird³, kann dies hier jeden­falls nicht gelten.

Wie sich aus den Bestim­mun­gen des Miet­ver­tra­ges ergibt, waren für Heiz­kos­ten kei­ne Vor­aus­zah­lun­gen vor­ge­se­hen. Dass die­se Posi­ti­on nicht in den im Miet­ver­trag genann­ten Betrag von 232,50 DM ein­be­zo­gen wor­den ist, wird durch die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2007 bestä­tigt, in der inso­fern kei­ne Kos­ten auf­ge­führt sind. Dar­aus folgt, dass die Ver­trags­par­tei­en den Begriff der Betriebs­kos­ten nicht im Sin­ne der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung ver­stan­den haben, in der Heiz­kos­ten unter Ziff. 4 genannt sind.

Wel­chen ande­ren Inhalt die Ver­trags­par­tei­en dem Begriff bei­gelegt haben, lässt sich auch durch eine Aus­le­gung des Miet­ver­tra­ges nicht erkennen.

Die Ver­ein­ba­rung einer Vor­aus­zah­lung deu­tet aller­dings dar­auf hin, dass jeden­falls ein­zel­ne Betriebs­kos­ten umge­legt wer­den soll­ten. Inso­fern kann die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen ein Indiz für den Umfang der Betriebs­kos­ten­um­le­gung sein⁴. Im vor­lie­gen­den Fall belau­fen sich die Vor­aus­zah­lun­gen auf rund 40 % der Mie­te, obwohl Heiz­kos­ten, die in der Regel einen beträcht­li­chen Anteil der Betriebs­kos­ten aus­ma­chen, gera­de nicht in dem Betrag ent­hal­ten sind. Ange­sichts die­ser Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen kann aber nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, dass mit „Betriebs­kos­ten“ bzw. „Neben­kos­ten“ auch Posi­tio­nen gemeint sein soll­ten, die in der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung nicht ent­hal­ten sind. Infol­ge der inso­fern bestehen­den Unklar­heit ist eine inhalt­lich bestimm­te Ver­ein­ba­rung über die Umla­ge von Betriebs­kos­ten nicht zustan­de gekommen.

Die­sem Ergeb­nis steht das BGH-Urteil vom 9. Dezem­ber 20009⁵ nicht ent­ge­gen. In dem sei­ner­zeit ent­schie­de­nen Fall waren die „Kos­ten der kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Haus­ver­wal­tung“ neben wei­te­ren aus­drück­lich genann­ten Miet­ne­ben­kos­ten in einer im Miet­ver­trag in Bezug genom­me­nen Auf­stel­lung auf­ge­führt. Zur Aus­fül­lung des Begrif­fes konn­te auf die im Wesent­li­chen über­ein­stim­men­den Defi­ni­tio­nen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung zurück­ge­grif­fen wer­den, wes­halb die erfor­der­li­che Bestimmt­heit gege­ben war. Ein sol­cher Rück­griff ist im vor­lie­gen­den Fall – wie aus­ge­führt – nicht möglich.

Das Aus­le­gungs­er­geb­nis wird im Übri­gen durch das Ver­hal­ten der Ver­trags­par­tei­en nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges bestä­tigt. Im Rah­men des im Jahr 2000 geführ­ten Rechts­streits bestand Ein­ver­neh­men dar­über, dass eine Umle­gung von Betriebs­kos­ten nicht ver­ein­bart wor­den ist. Das ergibt sich ein­deu­tig aus dem von den Vor­in­stan­zen in Bezug genom­me­nen Schrei­ben des dama­li­gen Klä­ger­ver­tre­ters vom 17.07.2000. Eine ent­spre­chen­de Abre­de ist auch spä­ter nicht erfolgt. Viel­mehr hat die Beklag­te seit­dem über 8 Jah­re und ins­ge­samt über 15 Jah­re bis zur Erhe­bung der vor­lie­gen­den Kla­ge Vor­aus­zah­lun­gen erbracht, ohne dass ihr gegen­über – außer für 1997/​1998 und 2007 – abge­rech­net wor­den ist.

Bei die­ser Sach­la­ge ist nicht nur davon aus­zu­ge­hen, dass eine Umle­gung von Betriebs­kos­ten nicht ver­ein­bart wor­den ist. Viel­mehr ist durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten eine Ände­rung der Miet­struk­tur im Sin­ne einer Brut­to­mie­te bzw. einer Tei­lin­k­lu­siv­mie­te erfolgt⁶. Denn den Ver­trags­par­tei­en war – jeden­falls seit dem Jahr 2000 – die feh­len­de Umle­gungs­ver­ein­ba­rung bewusst. Gleich­wohl hat die Beklag­te wei­ter­hin die „Vor­aus­zah­lun­gen“ geleis­tet, ohne dass die Betriebs­kos­ten abge­rech­net wur­den. Der Klä­ge­rin ist es auch des­halb ver­wehrt, die gefor­der­te Nach­zah­lung zu ver­lan­gen, ohne dass es auf die Fra­ge ankommt, ob es sich bei dem Miet­ver­trag um einen Indi­vi­du­al– oder um einen For­mu­lar­ver­trag handelt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. Mai 2012 – XII ZR 88/​10

1. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/​01 – NZM 2005, 863 Rn. 28; SchmidtFutterer/​Langenberg Miet­recht 10. Aufl. § 556 Rn. 35; Ster­nel Miet­recht aktu­ell 3. Aufl. V Rn. 124; Staudinger/​Weitemeyer BGB [2011] § 556 Rn. 49; Münch­Komm-BGB/­Schmid 6. Aufl. § 556 Rn. 12; Eisenschmid/​Wall Betriebs­kos­ten­Kom­men­tar 3. Aufl. § 556 Rn. 1510[↩]
2. BGH Urtei­le vom 08.04.2009 – VIII ZR 128/​08, NJW 2009, 2058 Rn. 10; vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/​06, NJW 2007, 3060 Rn.19 und vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/​03, NJW-RR 2004, 575 unter II 1 b bb[↩]
3. so Münch­Komm-BGB/­Schmid 6. Aufl. § 556 Rn. 18; a.A. SchmidtFutterer/​Langenberg aaO § 556 Rn. 36; Eisenschmid/​Wall aaO § 556 Rn. 1519 ff.; Staudinger/​Weitemeyer aaO § 556 Rn. 50; für einen gewerb­li­chen Miet­ver­trag: OLG Düs­sel­dorf ZMR 2003, 109, 111[↩]
4. Münch­Komm-BGB/­Schmid aaO §556 Rn. 13[↩]
5. BGH, Urteil vom 09.12.2009, BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671[↩]
6. vgl. hier­zu Schmitt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg aaO § 556 Rn. 56[↩]