Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten…

Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit. Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.

Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht¹.

Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten².

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Mieterin vom Vermieter ein bebautes Grundstück zum Betrieb eines Supermarkts mit Getränkehandel und Parkplätzen. Zu den Betriebskosten enthält der Vertrag folgende Regelung: „Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Beund Entwässerung sowie der Heizungseinschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (…)“ In den jährlichen Betriebskostenabrechnungen bis einschließlich 2011 ließ der Kläger die für das Mietobjekt anfallende Grundsteuer unberücksichtigt. Im Jahr 2016 machte er erstmals für die Jahre 2012 und 2013 wegen der Grundsteuer eine Nachforderung von jeweils 5.116, 92 € geltend, die die Beklagte nicht beglich.

Das erstinstanzchlich hiermit befasste Landgericht Hannover hat der Klage auf Zahlung der beiden Grundsteuerbeträge nebst Zinsen stattgegeben und die auf Feststellung, nicht zur Tragung der Grundsteuer als Betriebskosten verpflichtet zu sein, gerichtete Widerklage abgewiesen³. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht Celle das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Klage abgewiesen und die mit der Widerklage begehrte Feststellung ausgesprochen⁴. Dagegen wandte sich der Kläger mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision und hatte nun vor dem Bundesgerichtshof Erfolg; der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück an das Oberlandesgericht Celle:

Ausgangspunkt sowohl des OLG Celle wie auch des Bundesgerichtshofs war dabei die Einordnung der mietvertraglichen Regelung zur Tragung der Betriebskosten als Individualvereinbarung. Auf der Grundlage des festgestellten Sachverhalts waren die Voraussetzungen für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gegeben.

Die daher streitentscheidende Frage, ob der einzelvertraglichen Regelung die Verpflichtung der Mieterin zu entnehmen ist, die Grundsteuer zu tragen, hat das OLG Celle nach Ansicht des Bundesgerichtshofs hingegen rechtsfehlerhaft verneint:

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dazu gehören auch die Betriebskosten. Das Gesetz geht mithin davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden. Abweichungen hiervon bedürfen der Vereinbarung⁵, zu deren Inhalt § 556 BGB nur für die Wohnraummiete⁶ gesetzliche Vorgaben enthält und die auch konkludent getroffen werden kann⁷.

Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein⁸. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen nicht, anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wo es wegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung bedarf, damit der Mieter sich zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können⁹. Denn bei einer einzelvertraglichen Regelung bedarf keine Vertragspartei des Schutzes davor, dass ihr mittels vorformulierter Vertragsbedingungen ihrem Umfang nach nicht durchschaubare Pflichten auferlegt werden und auf diese Weise die Entschließungsfreiheit beim Abschluss des Vertrags eingeschränkt wird¹⁰. Deshalb stellt sich hier von den Fällen des § 138 BGB abgesehen nicht die von § 307 BGB aufgeworfene Frage einer entgegen den Geboten von Treu und Glauben erfolgenden unangemessenen Benachteiligung. Soweit dem BGH-Urteil vom 02.05.2012¹¹ etwas anderes entnommen werden könnte, hält der Bundesgerichtshof daran nicht fest.

Ob eine Betriebskostenart durch eine entsprechende Individualvereinbarung auf den Mieter umgelegt ist, ist durch Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Während bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung geboten ist¹², ist bei der Auslegung von einzelvertraglichen Vereinbarungen nach §§ 133, 157 BGB der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind so auszulegen, wie sie der Empfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Dabei ist vom Wortlaut der Erklärung auszugehen und demgemäß in erster Linie dieser und der ihm zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen. Bei seiner Willenserforschung hat der Tatrichter aber auch den mit der Absprache verfolgten Zweck, die Interessenlage der Parteien und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können¹³.

Die Auslegung von Individualvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechtsfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungsergebnis führt, selbst wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich erscheint. Sie kann deshalb vom Revisionsgericht grundsätzlich nur darauf überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche Auslegungsregeln oder allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder die Denkgesetze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht¹⁴.

Auch in Anbetracht dieses eingeschränkten Überprüfungsmaßstabs wird die angefochtene Entscheidung des OLG Celle, die der Regelung zu den Betriebskosten die erforderliche Bestimmtheit abspricht, den rechtlichen Anforderungen an die Vertragsauslegung nicht gerecht.

Unzutreffend ist bereits der rechtliche Ausgangspunkt des Oberlandesgerichts Celle, das für die wirksame Umlage der Betriebskosten eine ausdrückliche und inhaltlich bestimmte Regelung fordert, die es dem Mieter ermöglicht, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können, und die streitgegenständliche Formulierung daher unter Transparenzgesichtspunkten prüft. Denn damit legt es den für die Überprüfung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gültigen Maßstab an, obwohl die Vertragsparteien nach den im Revisionsverfahren nicht angegriffenen tatrichterlichen Feststellungen eine einzelvertragliche Vereinbarung geschlossen haben¹⁵.

Darüber hinaus wird die Auslegung des Oberlandesgerichts Celle dem Wortlaut der vertraglichen Bestimmung und hierbei insbesondere dem darin verwendeten Begriff der „Betriebskosten“ nicht gerecht.

Ist ein von den Vertragsparteien verwendeter Rechtsbegriff gesetzlich definiert, so kann für die Auslegung regelmäßig auf diese Definition zurückgegriffen werden, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Parteien feststellen lässt¹⁶. Denn eine solche gesetzliche Definition ist geeignet, die fachsprachliche Bedeutung eines Begriffs im Zusammenhang mit der Regelung rechtlicher Beziehungen zu umschreiben. Ohne Auswirkung ist insoweit grundsätzlich, ob die die Definition enthaltende Gesetzesbestimmung auf den Vertrag zur Anwendung kommt. Daher hat es der Bundesgerichtshof als zulässig erachtet, für die Auslegung des in Gewerberaummietverträgen enthaltenen Begriffs der „Verwaltungskosten“ auf die in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung enthaltenen Definitionen zurückzugreifen, obwohl diese Bestimmungen für die Gewerberaummiete nicht einschlägig sind¹⁷.

Nicht anders verhält es sich im Ergebnis bei der hier erforderlichen Auslegung des Begriffs der „Betriebskosten“.

Dieser ist seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert. Bereits in der am 1.11.1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung¹⁸ fand sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die „dem Eigentümer (…) durch das Eigentum am Grundstück (…) oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend entstehen“. Seit dem 1.01.2007 ist die im wesentlichen unveränderte Definition (statt „der Wirtschaftseinheit“ lautet es inzwischen „der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks“) in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten. Zudem ergibt sich aus § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB der Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003¹⁹, die den bis 31.12 2003 geltenden und seinerseits die Auflistung in § 27 Abs. 1 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung ablösenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ersetzt hat²⁰. Von Anfang an waren in der Aufzählung die laufenden öffentlichen Lasten und namentlich die Grundsteuer als Betriebskostenart aufgeführt.

Wie der Bundesgerichtshof für die Wohnraummiete bereits entschieden hat, ist der in einem Mietvertrag verwendete Begriff der „Betriebskosten“ mit Blick auf diese Gesetzeslage ohne Weiteres in dem in diesen Bestimmungen niedergelegten Sinne zu verstehen²¹.

Obwohl § 556 BGB nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar ist, gilt für diese das Gleiche, so dass auch dort die gesetzliche Definition zur Beantwortung der Frage herangezogen werden kann, welchen Bedeutungsgehalt der in einem Mietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ hat²². Dem steht nicht entgegen, dass im Bereich der Gewerberaummiete auch Kostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden können, die im Katalog des § 2 BetrKV nicht aufgeführt sind²³. Denn es ist den Vertragsparteien unbenommen, es bei der Umlage der von der Betriebskostenverordnung erfassten Kostenpositionen zu belassen. Sonstige Kosten werden freilich vom Begriff der Betriebskosten regelmäßig nicht erfasst sein; insoweit bedarf es einer konkreten Einigung.

In Anbetracht dieses Wortsinns fehlt es einer Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, auch im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB erforderlichen Bestimmbarkeit, ohne dass es einer Bezugnahme auf die gesetzlichen Normen oder der Aufzählung der einzelnen Kostenpositionen bedarf²⁴. Vielmehr erfasst eine solche Regelung dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition hier nach § 27 II. BV iVm Anlage 3 einbezogenen Kostenarten, so dass vorliegend die Grundsteuer vom Wortsinn der vertraglichen Regelung erfasst sein kann.

Nichts anderes folgt entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Celle daraus, dass in Satz 2 der streitgegenständlichen Betriebskostenregelung einzelne Kostenarten aufgeführt sind, die sich in dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Katalog nach Anlage 3 zu § 27 II. BV fanden²⁵. Diese Formulierung kann schon nach ihrem Wortsinn nicht dahin verstanden werden, dass doch nur die ausdrücklich genannten Kostenarten aus dem Katalog umgelegt werden sollen. Denn indem in Satz 1 von „sämtlichen“ Betriebskosten die Rede und der Nennung im Folgesatz ein „insbesondere“ vorangestellt ist, wird deutlich, dass es bei diesen Positionen nicht sein Bewenden hat, sondern es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung handelt²⁶.

Die angefochtene Entscheidung war daher gemäß § 562 ZPO aufzuheben und die Sache ist gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO an das OLG Celle zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist.

Das OLG Celle wird die erforderliche Auslegung des Mietvertrags unter Beachtung vorstehender Ausführungen vorzunehmen haben. Dabei wird es zudem in den Blick zu nehmen haben, dass das dem Vertragsschluss nachfolgende Verhalten der Parteien hier die jahrzehntelange Nichtumlage der Grundsteuer unter Umständen Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten bei Vertragsschluss haben kann²⁷. Überdies wird aus der bloßen jahrelangen Nichtabrechnung einer ursprünglich als auf den Mieter umgelegt vereinbarten Kostenposition nur bei Hinzutreten besonderer Umstände die konkludente Abänderung der Umlagevereinbarung abgeleitet werden können²⁸.

Sofern das OLG Celle danach zu dem Ergebnis gelangt, dass die Grundsteuer wirksam vertraglich auf die Beklagte umgelegt worden ist, wird es auch zu klären haben, ob die vom Kläger geforderten Beträge einen unberechtigten, weil dem Kläger nicht entstandenen Umsatzsteueranteil enthalten²⁹.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. April 2020 – XII ZR 120/18

1. Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10 NJW-RR 2012, 1034[↩]
2. Fortführung von BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 NJW 2016, 1308[↩]
3. LG Hannover, Urteil vom 15.06.2018 – 17 O 139/17[↩]
4. OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 – 2 U 81/18, ZMR 2019, 263[↩]
5. BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10 NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13[↩]
6. vgl. BGH, Urteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 18 ff.[↩]
7. vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 NJW 2014, 3722 Rn. 27 mwN[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 NJW 2013, 3361 Rn. 21 mwN; BGHZ 55, 248 = WM 1971, 310 f.; Guhling/Günter/Both Gewerberaummiete 2. Aufl. § 556 BGB Rn. 12[↩]
9. vgl. BGH, Urteile vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 NJW 2014, 3722 Rn. 25 mwN; und vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 NJW-RR 2006, 84, 85[↩]
10. vgl. Guhling/Günter/Guhling Gewerberaummiete 2. Aufl. § 307 BGB Rn. 7 und 74[↩]
11. BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10 NJW-RR 2012, 1034 Rn. 14[↩]
12. vgl. etwa BGH, Urteile vom 17.02.2016 – XII ZR 183/13 NJW-RR 2016, 572 Rn. 10 mwN und BGHZ 162, 39 = NJW 2005, 1183, 1184[↩]
13. st. Rspr., vgl. etwa BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – XII ZR 114/10, GuT 2012, 268 Rn. 17 mwN und BGHZ 184, 128 = FamRZ 2010, 887 Rn. 33 mwN[↩]
14. st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 30.01.2019 – XII ZR 46/18 NZM 2019, 474 Rn. 15 mwN[↩]
15. vgl. auch Bi?kowski/Mönig ZfIR 2019, 194, 195[↩]
16. vgl. etwa BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.; BeckOK-BGB/Wiederhold [Stand: 1.02.2020] § 556 Rn. 51; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 276; Guhling/Günter/Both Gewerberaummiete 2. Aufl. § 556 BGB Rn.20; Staudinger/Singer BGB [2017] § 133 Rn. 46 mwN[↩]
17. vgl. BGH, Urteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24; und vom 10.09.2014 XII ZR 56/11 NJW 2014, 3722 Rn.19 mwN[↩]
18. BGBl. I S. 1719[↩]
19. BGBl. I S. 2346[↩]
20. vgl. BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 NJW 2016, 1308 Rn. 15[↩]
21. vgl. BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 NJW 2016, 1308 Rn. 15 f.[↩]
22. vgl. KG NZM 2008, 128; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 276; Bub/Treier/Emmerich Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete 5. Aufl. Kap. – III Rn. 189; Guhling/Günter/Both Gewerberaummiete 2. Aufl. § 556 BGB Rn.20; SchmidtFutterer/Langenberg Miete 14. Aufl. § 556 BGB Rn. 68; a.A. Lammel jurisPRMietR 7/2019 Anm. 2[↩]
23. vgl. BGH, Urteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25; und vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 NJW 2014, 3722 Rn.19 mwN[↩]
24. vgl. KG NZM 2008, 128; OLG Frankfurt NZM 2018, 789, 790; OLG München ZMR 1997, 233, 234; BeckOGK/Drager BGB [Stand: 1.01.2020] § 556 Rn. 32; BeckOK BGB/Wiederhold [Stand: 1.02.2020] § 556 Rn. 46; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 276; Bub/Treier/Emmerich Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete 5. Aufl. Kap. – III Rn. 189; Erman/Lützenkirchen BGB 15. Aufl. § 556 Rn. 117; Gramlich Mietrecht 15. Aufl. § 556 BGB Rn. 1; Guhling/Günter/Both Gewerberaummiete 2. Aufl. § 556 BGB Rn.20; Langenberg/Zehelein Betriebskostenund Heizkostenrecht 9. Aufl. B. Rn. 21 und 91; SchmidtFutterer/Langenberg Miete 14. Aufl. § 556 BGB Rn. 68; Staudinger/Artz BGB [2018] § 556 Rn. 51; a.A. OLG Düsseldorf ZMR 2003, 109, 110; BeckOK Mietrecht/Pfeifer [Stand: 1.12 2019] BGB § 556 Rn. 1127; NK-BGB/Frommeyer 3. Aufl. § 556 Rn. 7 mwN[↩]
25. a.A. wohl OLG Schleswig SchlHA 2012, 305[↩]
26. vgl. BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 NJW 2016, 1308 Rn.20; Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht 9. Aufl. B. Rn. 50[↩]
27. vgl. BGH Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 NJW 2008, 283 Rn. 16 mwN[↩]
28. vgl. BGH, Urteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 23 ff. und BGH Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06 NJW 2008, 1302 Rn. 10[↩]
29. vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2009 – XII ZR 79/07 NJW-RR 2009, 593 Rn. 16[↩]