Der Mie­ter trägt sämt­li­che Betriebs­kos­ten…

Einer ein­zel­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung, wonach der Mie­ter sämt­li­che Betriebs­kos­ten zu tra­gen hat, fehlt es im Bereich der Gewer­be­raum­mie­te nicht an der für eine Ver­trags­aus­le­gung erfor­der­li­chen Bestimmt­heit bzw. Bestimm­bar­keit. Eine sol­che Rege­lung erfasst auch dann alle von der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses auf­ge­lis­te­ten Kos­ten­ar­ten, wenn sich ihr eine mit "ins­be­son­de­re" ein­ge­lei­te­te Auf­zäh­lung ein­zel­ner Kos­ten­ar­ten aus dem Kata­log anschließt.

Der Mie­ter trägt sämt­li­che Betriebs­kos­ten…

Wie jede schuld­recht­li­che Ver­ein­ba­rung muss die­je­ni­ge über eine Betriebs­kos­ten­um­la­ge bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar sein, um wirk­sam zu sein. Wei­ter­ge­hen­de Anfor­de­run­gen an die Trans­pa­renz einer indi­vi­du­al­ver­trag­li­chen Betriebs­kos­ten­ver­ein­ba­rung bestehen hin­ge­gen anders als bei All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen nicht [1].

Der in einem Gewer­be­raum­miet­ver­trag ver­wen­de­te Begriff "Betriebs­kos­ten" erfasst dann, wenn sich kein über­ein­stim­men­des abwei­chen­des Begriffs­ver­ständ­nis der Ver­trags­par­tei­en fest­stel­len lässt, auch ohne wei­te­re Erläu­te­run­gen alle zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses in die gesetz­li­che Defi­ni­ti­on nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV ein­be­zo­ge­nen Kos­ten­ar­ten [2].

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te die Mie­te­rin vom Ver­mie­ter ein bebau­tes Grund­stück zum Betrieb eines Super­markts mit Geträn­ke­han­del und Park­plät­zen. Zu den Betriebs­kos­ten ent­hält der Ver­trag fol­gen­de Rege­lung: "Sämt­li­che Betriebs­kos­ten wer­den von dem Mie­ter getra­gen. Hier­un­ter fal­len ins­be­son­de­re die Kos­ten der Beund Ent­wäs­se­rung sowie der Hei­zungs­ein­schließ­lich Zäh­ler­mie­te und War­tungs­kos­ten. (…)" In den jähr­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen bis ein­schließ­lich 2011 ließ der Klä­ger die für das Miet­ob­jekt anfal­len­de Grund­steu­er unbe­rück­sich­tigt. Im Jahr 2016 mach­te er erst­mals für die Jah­re 2012 und 2013 wegen der Grund­steu­er eine Nach­for­de­rung von jeweils 5.116, 92 € gel­tend, die die Beklag­te nicht beglich.

Das erst­in­stanzch­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Han­no­ver hat der Kla­ge auf Zah­lung der bei­den Grund­steu­er­be­trä­ge nebst Zin­sen statt­ge­ge­ben und die auf Fest­stel­lung, nicht zur Tra­gung der Grund­steu­er als Betriebs­kos­ten ver­pflich­tet zu sein, gerich­te­te Wider­kla­ge abge­wie­sen [3]. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Ober­lan­des­ge­richt Cel­le das erst­in­stanz­li­che Urteil abge­än­dert, die Kla­ge abge­wie­sen und die mit der Wider­kla­ge begehr­te Fest­stel­lung aus­ge­spro­chen [4]. Dage­gen wand­te sich der Klä­ger mit der vom Ober­lan­des­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on und hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg; der BGH hob das Beru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sache zurück an das Ober­lan­des­ge­richt Cel­le:

Aus­gangs­punkt sowohl des OLG Cel­le wie auch des Bun­des­ge­richts­hofs war dabei die Ein­ord­nung der miet­ver­trag­li­chen Rege­lung zur Tra­gung der Betriebs­kos­ten als Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung. Auf der Grund­la­ge des fest­ge­stell­ten Sach­ver­halts waren die Vor­aus­set­zun­gen für das Vor­lie­gen All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gege­ben.

Die daher streit­ent­schei­den­de Fra­ge, ob der ein­zel­ver­trag­li­chen Rege­lung die Ver­pflich­tung der Mie­te­rin zu ent­neh­men ist, die Grund­steu­er zu tra­gen, hat das OLG Cel­le nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs hin­ge­gen rechts­feh­ler­haft ver­neint:

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Ver­mie­ter die Miet­sa­che dem Mie­ter in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu über­las­sen und sie wäh­rend der Miet­zeit in die­sem Zustand zu erhal­ten. Der Ver­mie­ter hat die auf der Miet­sa­che ruhen­den Las­ten zu tra­gen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dazu gehö­ren auch die Betriebs­kos­ten. Das Gesetz geht mit­hin davon aus, dass der Ver­mie­ter die aus der Gebrauchs­ge­wäh­rung her­rüh­ren­den Kos­ten in die Mie­te ein­kal­ku­liert und die­se mit dem ver­ein­bar­ten Miet­ent­gelt abge­gol­ten wer­den. Abwei­chun­gen hier­von bedür­fen der Ver­ein­ba­rung [5], zu deren Inhalt § 556 BGB nur für die Wohn­raum­mie­te [6] gesetz­li­che Vor­ga­ben ent­hält und die auch kon­klu­dent getrof­fen wer­den kann [7].

Wie jede schuld­recht­li­che Ver­ein­ba­rung muss die­je­ni­ge über eine Betriebs­kos­ten­um­la­ge bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar sein, um wirk­sam zu sein [8]. Wei­ter­ge­hen­de Anfor­de­run­gen an die Trans­pa­renz einer indi­vi­du­al­ver­trag­li­chen Betriebs­kos­ten­ver­ein­ba­rung bestehen hin­ge­gen nicht, anders als bei All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen, wo es wegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB einer aus­drück­li­chen, inhalt­lich bestimm­ten Rege­lung bedarf, damit der Mie­ter sich zumin­dest ein gro­bes Bild davon machen kann, wel­che zusätz­li­chen Kos­ten auf ihn zukom­men kön­nen [9]. Denn bei einer ein­zel­ver­trag­li­chen Rege­lung bedarf kei­ne Ver­trags­par­tei des Schut­zes davor, dass ihr mit­tels vor­for­mu­lier­ter Ver­trags­be­din­gun­gen ihrem Umfang nach nicht durch­schau­ba­re Pflich­ten auf­er­legt wer­den und auf die­se Wei­se die Ent­schlie­ßungs­frei­heit beim Abschluss des Ver­trags ein­ge­schränkt wird [10]. Des­halb stellt sich hier von den Fäl­len des § 138 BGB abge­se­hen nicht die von § 307 BGB auf­ge­wor­fe­ne Fra­ge einer ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben erfol­gen­den unan­ge­mes­se­nen Benach­tei­li­gung. Soweit dem BGH-Urteil vom 02.05.2012 [11] etwas ande­res ent­nom­men wer­den könn­te, hält der Bun­des­ge­richts­hof dar­an nicht fest.

Ob eine Betriebs­kos­ten­art durch eine ent­spre­chen­de Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung auf den Mie­ter umge­legt ist, ist durch Ver­trags­aus­le­gung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermit­teln. Wäh­rend bei All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eine objek­ti­ve, nicht am Wil­len der kon­kre­ten Ver­trags­part­ner zu ori­en­tie­ren­de Aus­le­gung gebo­ten ist [12], ist bei der Aus­le­gung von ein­zel­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen nach §§ 133, 157 BGB der wirk­li­che Wil­le der Erklä­ren­den zu erfor­schen. Emp­fangs­be­dürf­ti­ge Wil­lens­er­klä­run­gen sind so aus­zu­le­gen, wie sie der Emp­fän­ger nach Treu und Glau­ben unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­sit­te ver­ste­hen muss­te. Dabei ist vom Wort­laut der Erklä­rung aus­zu­ge­hen und dem­ge­mäß in ers­ter Linie die­ser und der ihm zu ent­neh­men­de objek­tiv erklär­te Par­tei­wil­le zu berück­sich­ti­gen. Bei sei­ner Wil­lens­er­for­schung hat der Tatrich­ter aber auch den mit der Abspra­che ver­folg­ten Zweck, die Inter­es­sen­la­ge der Par­tei­en und die sons­ti­gen Begleit­um­stän­de zu berück­sich­ti­gen, die den Sinn­ge­halt der gewech­sel­ten Erklä­run­gen erhel­len kön­nen [13].

Die Aus­le­gung von Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­run­gen ist grund­sätz­lich Sache des Tatrich­ters. Des­sen Aus­le­gung ist für das Revi­si­ons­ge­richt bin­dend, wenn sie rechts­feh­ler­frei vor­ge­nom­men wor­den ist und zu einem ver­tret­ba­ren Aus­le­gungs­er­geb­nis führt, selbst wenn ein ande­res Aus­le­gungs­er­geb­nis mög­lich erscheint. Sie kann des­halb vom Revi­si­ons­ge­richt grund­sätz­lich nur dar­auf über­prüft wer­den, ob der Aus­le­gungs­stoff voll­stän­dig berück­sich­tigt wor­den ist, ob gesetz­li­che Aus­le­gungs­re­geln oder all­ge­mein aner­kann­te Aus­le­gungs­grund­sät­ze, sons­ti­ge Erfah­rungs­sät­ze oder die Denk­ge­set­ze ver­letzt sind oder ob die Aus­le­gung auf Ver­fah­rens­feh­lern beruht [14].

Auch in Anbe­tracht die­ses ein­ge­schränk­ten Über­prü­fungs­maß­stabs wird die ange­foch­te­ne Ent­schei­dung des OLG Cel­le, die der Rege­lung zu den Betriebs­kos­ten die erfor­der­li­che Bestimmt­heit abspricht, den recht­li­chen Anfor­de­run­gen an die Ver­trags­aus­le­gung nicht gerecht.

Unzu­tref­fend ist bereits der recht­li­che Aus­gangs­punkt des Ober­lan­des­ge­richts Cel­le, das für die wirk­sa­me Umla­ge der Betriebs­kos­ten eine aus­drück­li­che und inhalt­lich bestimm­te Rege­lung for­dert, die es dem Mie­ter ermög­licht, sich zumin­dest ein gro­bes Bild davon zu machen, wel­che zusätz­li­chen Kos­ten auf ihn zukom­men kön­nen, und die streit­ge­gen­ständ­li­che For­mu­lie­rung daher unter Trans­pa­renz­ge­sichts­punk­ten prüft. Denn damit legt es den für die Über­prü­fung All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen gül­ti­gen Maß­stab an, obwohl die Ver­trags­par­tei­en nach den im Revi­si­ons­ver­fah­ren nicht ange­grif­fe­nen tatrich­ter­li­chen Fest­stel­lun­gen eine ein­zel­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung geschlos­sen haben [15].

Dar­über hin­aus wird die Aus­le­gung des Ober­lan­des­ge­richts Cel­le dem Wort­laut der ver­trag­li­chen Bestim­mung und hier­bei ins­be­son­de­re dem dar­in ver­wen­de­ten Begriff der "Betriebs­kos­ten" nicht gerecht.

Ist ein von den Ver­trags­par­tei­en ver­wen­de­ter Rechts­be­griff gesetz­lich defi­niert, so kann für die Aus­le­gung regel­mä­ßig auf die­se Defi­ni­ti­on zurück­ge­grif­fen wer­den, wenn sich kein über­ein­stim­men­des abwei­chen­des Begriffs­ver­ständ­nis der Par­tei­en fest­stel­len lässt [16]. Denn eine sol­che gesetz­li­che Defi­ni­ti­on ist geeig­net, die fach­sprach­li­che Bedeu­tung eines Begriffs im Zusam­men­hang mit der Rege­lung recht­li­cher Bezie­hun­gen zu umschrei­ben. Ohne Aus­wir­kung ist inso­weit grund­sätz­lich, ob die die Defi­ni­ti­on ent­hal­ten­de Geset­zes­be­stim­mung auf den Ver­trag zur Anwen­dung kommt. Daher hat es der Bun­des­ge­richts­hof als zuläs­sig erach­tet, für die Aus­le­gung des in Gewer­be­raum­miet­ver­trä­gen ent­hal­te­nen Begriffs der "Ver­wal­tungs­kos­ten" auf die in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung ent­hal­te­nen Defi­ni­tio­nen zurück­zu­grei­fen, obwohl die­se Bestim­mun­gen für die Gewer­be­raum­mie­te nicht ein­schlä­gig sind [17].

Nicht anders ver­hält es sich im Ergeb­nis bei der hier erfor­der­li­chen Aus­le­gung des Begriffs der "Betriebs­kos­ten".

Die­ser ist seit vie­len Jahr­zehn­ten durch Rechts­ver­ord­nung und spä­ter durch Gesetz defi­niert. Bereits in der am 1.11.1957 in Kraft getre­te­nen Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung [18] fand sich in § 27 die Defi­ni­ti­on, dass es sich dabei um die Kos­ten han­delt, die "dem Eigen­tü­mer (…) durch das Eigen­tum am Grund­stück (…) oder durch den bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauch des Gebäu­des oder der Wirt­schafts­ein­heit lau­fend ent­ste­hen". Seit dem 1.01.2007 ist die im wesent­li­chen unver­än­der­te Defi­ni­ti­on (statt "der Wirt­schafts­ein­heit" lau­tet es inzwi­schen "der Neben­ge­bäu­de, Anla­gen, Ein­rich­tun­gen und des Grund­stücks") in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst ent­hal­ten. Zudem ergibt sich aus § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB der Ver­weis auf die Auf­stel­lung der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung vom 25.11.2003 [19], die den bis 31.12 2003 gel­ten­den und sei­ner­seits die Auf­lis­tung in § 27 Abs. 1 Satz 2 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung ablö­sen­den Betriebs­kos­ten­ka­ta­log in der Anla­ge 3 zu § 27 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung ersetzt hat [20]. Von Anfang an waren in der Auf­zäh­lung die lau­fen­den öffent­li­chen Las­ten und nament­lich die Grund­steu­er als Betriebs­kos­ten­art auf­ge­führt.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof für die Wohn­raum­mie­te bereits ent­schie­den hat, ist der in einem Miet­ver­trag ver­wen­de­te Begriff der "Betriebs­kos­ten" mit Blick auf die­se Geset­zes­la­ge ohne Wei­te­res in dem in die­sen Bestim­mun­gen nie­der­ge­leg­ten Sin­ne zu ver­ste­hen [21].

Obwohl § 556 BGB nicht auf Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nis­se anwend­bar ist, gilt für die­se das Glei­che, so dass auch dort die gesetz­li­che Defi­ni­ti­on zur Beant­wor­tung der Fra­ge her­an­ge­zo­gen wer­den kann, wel­chen Bedeu­tungs­ge­halt der in einem Miet­ver­trag ver­wen­de­te Begriff "Betriebs­kos­ten" hat [22]. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass im Bereich der Gewer­be­raum­mie­te auch Kos­ten­po­si­tio­nen auf den Mie­ter umge­legt wer­den kön­nen, die im Kata­log des § 2 BetrKV nicht auf­ge­führt sind [23]. Denn es ist den Ver­trags­par­tei­en unbe­nom­men, es bei der Umla­ge der von der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung erfass­ten Kos­ten­po­si­tio­nen zu belas­sen. Sons­ti­ge Kos­ten wer­den frei­lich vom Begriff der Betriebs­kos­ten regel­mä­ßig nicht erfasst sein; inso­weit bedarf es einer kon­kre­ten Eini­gung.

In Anbe­tracht die­ses Wort­sinns fehlt es einer Ver­ein­ba­rung, wonach der Mie­ter sämt­li­che Betriebs­kos­ten zu tra­gen hat, auch im Bereich der Gewer­be­raum­mie­te nicht an der für eine Ver­trags­aus­le­gung nach §§ 133, 157 BGB erfor­der­li­chen Bestimm­bar­keit, ohne dass es einer Bezug­nah­me auf die gesetz­li­chen Nor­men oder der Auf­zäh­lung der ein­zel­nen Kos­ten­po­si­tio­nen bedarf [24]. Viel­mehr erfasst eine sol­che Rege­lung dann, wenn sich kein über­ein­stim­men­des abwei­chen­des Begriffs­ver­ständ­nis der Ver­trags­par­tei­en fest­stel­len lässt, alle zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses in die gesetz­li­che Defi­ni­ti­on hier nach § 27 II. BV iVm Anla­ge 3 ein­be­zo­ge­nen Kos­ten­ar­ten, so dass vor­lie­gend die Grund­steu­er vom Wort­sinn der ver­trag­li­chen Rege­lung erfasst sein kann.

Nichts ande­res folgt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Cel­le dar­aus, dass in Satz 2 der streit­ge­gen­ständ­li­chen Betriebs­kos­ten­re­ge­lung ein­zel­ne Kos­ten­ar­ten auf­ge­führt sind, die sich in dem zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses gel­ten­den Kata­log nach Anla­ge 3 zu § 27 II. BV fan­den [25]. Die­se For­mu­lie­rung kann schon nach ihrem Wort­sinn nicht dahin ver­stan­den wer­den, dass doch nur die aus­drück­lich genann­ten Kos­ten­ar­ten aus dem Kata­log umge­legt wer­den sol­len. Denn indem in Satz 1 von "sämt­li­chen" Betriebs­kos­ten die Rede und der Nen­nung im Fol­ge­satz ein "ins­be­son­de­re" vor­an­ge­stellt ist, wird deut­lich, dass es bei die­sen Posi­tio­nen nicht sein Bewen­den hat, son­dern es sich ledig­lich um eine bei­spiel­haf­te Auf­zäh­lung han­delt [26].

Die ange­foch­te­ne Ent­schei­dung war daher gemäß § 562 ZPO auf­zu­he­ben und die Sache ist gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO an das OLG Cel­le zurück­zu­ver­wei­sen, weil sie nicht zur End­ent­schei­dung reif ist.

Das OLG Cel­le wird die erfor­der­li­che Aus­le­gung des Miet­ver­trags unter Beach­tung vor­ste­hen­der Aus­füh­run­gen vor­zu­neh­men haben. Dabei wird es zudem in den Blick zu neh­men haben, dass das dem Ver­trags­schluss nach­fol­gen­de Ver­hal­ten der Par­tei­en hier die jahr­zehn­te­lan­ge Nicht­um­la­ge der Grund­steu­er unter Umstän­den Bedeu­tung für die Ermitt­lung des tat­säch­li­chen Wil­lens und das tat­säch­li­che Ver­ständ­nis der an dem Rechts­ge­schäft Betei­lig­ten bei Ver­trags­schluss haben kann [27]. Über­dies wird aus der blo­ßen jah­re­lan­gen Nicht­ab­rech­nung einer ursprüng­lich als auf den Mie­ter umge­legt ver­ein­bar­ten Kos­ten­po­si­ti­on nur bei Hin­zu­tre­ten beson­de­rer Umstän­de die kon­klu­den­te Abän­de­rung der Umla­ge­ver­ein­ba­rung abge­lei­tet wer­den kön­nen [28].

Sofern das OLG Cel­le danach zu dem Ergeb­nis gelangt, dass die Grund­steu­er wirk­sam ver­trag­lich auf die Beklag­te umge­legt wor­den ist, wird es auch zu klä­ren haben, ob die vom Klä­ger gefor­der­ten Beträ­ge einen unbe­rech­tig­ten, weil dem Klä­ger nicht ent­stan­de­nen Umsatz­steu­er­an­teil ent­hal­ten [29].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. April 2020 – XII ZR 120/​18

  1. Abgren­zung zu BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/​10 NJW-RR 2012, 1034[]
  2. Fort­füh­rung von BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/​15 NJW 2016, 1308[]
  3. LG Han­no­ver, Urteil vom 15.06.2018 – 17 O 139/​17[]
  4. OLG Cel­le, Urteil vom 09.11.2018 – 2 U 81/​18, ZMR 2019, 263[]
  5. BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/​10 NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13[]
  6. vgl. BGH, Urteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 18 ff.[]
  7. vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/​11 NJW 2014, 3722 Rn. 27 mwN[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/​12 NJW 2013, 3361 Rn. 21 mwN; BGHZ 55, 248 = WM 1971, 310 f.; Guhling/​Günter/​Both Gewer­be­raum­mie­te 2. Aufl. § 556 BGB Rn. 12[]
  9. vgl. BGH, Urtei­le vom 10.09.2014 – XII ZR 56/​11 NJW 2014, 3722 Rn. 25 mwN; und vom 06.04.2005 – XII ZR 158/​01 NJW-RR 2006, 84, 85[]
  10. vgl. Guhling/​Günter/​Guhling Gewer­be­raum­mie­te 2. Aufl. § 307 BGB Rn. 7 und 74[]
  11. BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/​10 NJW-RR 2012, 1034 Rn. 14[]
  12. vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 17.02.2016 – XII ZR 183/​13 NJW-RR 2016, 572 Rn. 10 mwN und BGHZ 162, 39 = NJW 2005, 1183, 1184[]
  13. st. Rspr., vgl. etwa BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – XII ZR 114/​10, GuT 2012, 268 Rn. 17 mwN und BGHZ 184, 128 = FamRZ 2010, 887 Rn. 33 mwN[]
  14. st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 30.01.2019 – XII ZR 46/​18 NZM 2019, 474 Rn. 15 mwN[]
  15. vgl. auch Bi?kowski/Mönig ZfIR 2019, 194, 195[]
  16. vgl. etwa BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.; Beck­OK-BGB/­Wie­der­hold [Stand: 1.02.2020] § 556 Rn. 51; Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 276; Guhling/​Günter/​Both Gewer­be­raum­mie­te 2. Aufl. § 556 BGB Rn.20; Staudinger/​Singer BGB [2017] § 133 Rn. 46 mwN[]
  17. vgl. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24; und vom 10.09.2014 XII ZR 56/​11 NJW 2014, 3722 Rn.19 mwN[]
  18. BGBl. I S. 1719[]
  19. BGBl. I S. 2346[]
  20. vgl. BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/​15 NJW 2016, 1308 Rn. 15[]
  21. vgl. BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/​15 NJW 2016, 1308 Rn. 15 f.[]
  22. vgl. KG NZM 2008, 128; Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 276; Bub/​Treier/​Emmerich Hand­buch der Geschäftsund Wohn­raum­mie­te 5. Aufl. Kap. – III Rn. 189; Guhling/​Günter/​Both Gewer­be­raum­mie­te 2. Aufl. § 556 BGB Rn.20; SchmidtFutterer/​Langenberg Mie­te 14. Aufl. § 556 BGB Rn. 68; a.A. Lam­mel juris­PRMietR 7/​2019 Anm. 2[]
  23. vgl. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25; und vom 10.09.2014 – XII ZR 56/​11 NJW 2014, 3722 Rn.19 mwN[]
  24. vgl. KG NZM 2008, 128; OLG Frank­furt NZM 2018, 789, 790; OLG Mün­chen ZMR 1997, 233, 234; BeckOGK/​Drager BGB [Stand: 1.01.2020] § 556 Rn. 32; Beck­OK BGB/​Wiederhold [Stand: 1.02.2020] § 556 Rn. 46; Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 276; Bub/​Treier/​Emmerich Hand­buch der Geschäftsund Wohn­raum­mie­te 5. Aufl. Kap. – III Rn. 189; Erman/​Lützenkirchen BGB 15. Aufl. § 556 Rn. 117; Gram­lich Miet­recht 15. Aufl. § 556 BGB Rn. 1; Guhling/​Günter/​Both Gewer­be­raum­mie­te 2. Aufl. § 556 BGB Rn.20; Langenberg/​Zehelein Betriebs­kos­tenund Heiz­kos­ten­recht 9. Aufl. B. Rn. 21 und 91; SchmidtFutterer/​Langenberg Mie­te 14. Aufl. § 556 BGB Rn. 68; Staudinger/​Artz BGB [2018] § 556 Rn. 51; a.A. OLG Düs­sel­dorf ZMR 2003, 109, 110; Beck­OK Mietrecht/​Pfeifer [Stand: 1.12 2019] BGB § 556 Rn. 1127; NK-BGB/­From­mey­er 3. Aufl. § 556 Rn. 7 mwN[]
  25. a.A. wohl OLG Schles­wig SchlHA 2012, 305[]
  26. vgl. BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/​15 NJW 2016, 1308 Rn.20; Langenberg/​Zehelein Betriebs­kos­ten- und Heiz­kos­ten­recht 9. Aufl. B. Rn. 50[]
  27. vgl. BGH Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/​06 NJW 2008, 283 Rn. 16 mwN[]
  28. vgl. BGH, Urteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 23 ff. und BGH Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/​06 NJW 2008, 1302 Rn. 10[]
  29. vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2009 – XII ZR 79/​07 NJW-RR 2009, 593 Rn. 16[]