Der Mieter und der Hotellärm

Bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt ist, sind alle Umstände des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Dabei stellen solche Umstände keinen Mangel dar, mit denen der Mieter rechnen musste oder die sich im Rahmen einer zu erwartenden Entwicklung halten.

Der Mieter und der Hotellärm

In einem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall mietet der spätere Kläger vor nahezu 40 Jahren eine Wohnung in einer großen, aus insgesamt aus 22 Etagen bestehenden Anlage in München. In dieser Anlage werden sechs Etagen von einem Hotel genutzt. In weiteren drei Etagen ist eine Klinik untergebracht. In den restlichen 13 Etagen befinden sich Wohnungen. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht.

In den Jahren 2008 und 2009 wurde das Hotel, insbesondere die Hotelküche umgebaut. Ab Mai 2009 rügte der Mieter verschiedene Mängel und behielt einen Teil der Bruttomiete, die zu dem Zeitpunkt ca. 1300 € betrug, ein. Die neu installierte Klimaanlage auf dem Dach des Nebenhauses mache Krach. Aus der Küche höre man Lärm, Küchengerüche gelangten in seine Wohnung, die Heizkörper rauschten laut.

In den Sommermonaten komme es zu Lärmbelästigungen durch einen neu eingerichteten Biergarten. Die Kinder spielten bis spät in die Nacht. Partylärm aus der Gegend hindere am Einschlafen und es liege überall Müll herum. Das im Haus befindliche Schwimmbad habe nicht genutzt werden können auf Grund der vielen Gäste des Hotels.

Die Vermieterin sah dies alles freilich nicht als Mangel und verlangte ihre Miete. Dem Kläger sei schließlich bekannt gewesen, dass er eine Wohnung in einer Hotelanlage miete. Ihrer Klage auf Zahlung der einbehaltenen Mietminderung gab das Amtsgericht München jedoch nur zum Teil Recht:

Nach Anhörung verschiedener Zeugen kam das Amtsgericht zu der Überzeugung, dass von der neuen Lüftung auf dem Nachbardach tatsächlich erhebliche Lärmbelästigungen ausgingen. Das gleich gelte für die Küchengerüche, die nunmehr in die Wohnung gelangten und die rauschenden Heizkörper.

Weitere Minderungsgründe bestünden allerdings nicht. Bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt werde, seien auch die weiteren Umstände des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Dabei seien solche Umstände hinzunehmen und stellten keinen Mietmangel dar, mit denen der Mieter rechnen musste bzw. die sich innerhalb der zu erwartenden Entwicklung hielten. Insbesondere könne der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlasse.

Das Hotel habe von Anfang an bestanden. Die Wohnung sei eng in das Hotel eingebettet. Von dem Hotel ausgehende Gerüche und Geräusche seien daher, wenn und soweit sie sich in dem für ein solches Hotel zu erwartenden Rahmen bewegten, hinzunehmen. Dabei sei auch eine gewisse Entwicklung des Hotels mit umfasst. Die Einrichtung des Biergartens im Innenhof gehöre – noch dazu in München – zu den üblichen und zu erwartenden Entwicklungen. Auch der Partylärm sei lagebedingt hinzunehmen. Die Hotelanlage befinde sich in zentraler Lage. Die damit einhergehende Infrastruktur biete zwangsläufig Vor– und Nachteile. Dass sich in einer solchen Lage Lokale und Kinos ansiedeln und sich auch ein Nachtleben entwickle, sei Teil des sozialen Lebens, das sich in warmen Sommernächten auch im Freien abspiele. Dies müsse ein Mieter, der dorthin ziehe, auch hinnehmen.

Auch mit Hotelgästen müsse gerechnet werden. In einem Hotel herrsche eben nicht die gleiche Wohnsituation wie in einer normalen Wohnanlage.

Kinderlärm berechtige ebenfalls nicht zur Minderung. Grundsätzlich seien Kinder ein fester Bestandteil des sozialen Lebens. Dazu gehöre sowohl der natürliche Spiel– und Bewegungstrieb als auch ihr geringeres Lärmempfinden. Der beim Spielen entstehende Lärm sei Ausdruck des kindlichen Lebens und der Lebensfreude. Das gelte natürlich auch und umso mehr in einer derartigen Wohnanlage. Zum einen müsse mit Gästen mit Kindern gerechnet werden. Zum anderen befänden sich auch die Kinder im Urlaub, was andere Ruhezeiten und späteres Zubettgehen einschlösse.

Anmtsgericht München, Urteil vom 25. Juni 2010 – 412 C 25702/09