Der Mie­ter und der Hotel­lärm

Bei der Beur­tei­lung, ob der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch einer Miet­sa­che beein­träch­tigt ist, sind alle Umstän­de des Miet­ver­hält­nis­ses zu berück­sich­ti­gen. Dabei stel­len sol­che Umstän­de kei­nen Man­gel dar, mit denen der Mie­ter rech­nen muss­te oder die sich im Rah­men einer zu erwar­ten­den Ent­wick­lung hal­ten.

Der Mie­ter und der Hotel­lärm

In einem vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Fall mie­tet der spä­te­re Klä­ger vor nahe­zu 40 Jah­ren eine Woh­nung in einer gro­ßen, aus ins­ge­samt aus 22 Eta­gen bestehen­den Anla­ge in Mün­chen. In die­ser Anla­ge wer­den sechs Eta­gen von einem Hotel genutzt. In wei­te­ren drei Eta­gen ist eine Kli­nik unter­ge­bracht. In den rest­li­chen 13 Eta­gen befin­den sich Woh­nun­gen. In einem Neben­ge­bäu­de ist ein Kon­fe­renz­zen­trum unter­ge­bracht.

In den Jah­ren 2008 und 2009 wur­de das Hotel, ins­be­son­de­re die Hotel­kü­che umge­baut. Ab Mai 2009 rüg­te der Mie­ter ver­schie­de­ne Män­gel und behielt einen Teil der Brut­to­mie­te, die zu dem Zeit­punkt ca. 1300 € betrug, ein. Die neu instal­lier­te Kli­ma­an­la­ge auf dem Dach des Neben­hau­ses mache Krach. Aus der Küche höre man Lärm, Küchen­ge­rü­che gelang­ten in sei­ne Woh­nung, die Heiz­kör­per rausch­ten laut.

In den Som­mer­mo­na­ten kom­me es zu Lärm­be­läs­ti­gun­gen durch einen neu ein­ge­rich­te­ten Bier­gar­ten. Die Kin­der spiel­ten bis spät in die Nacht. Par­ty­lärm aus der Gegend hin­de­re am Ein­schla­fen und es lie­ge über­all Müll her­um. Das im Haus befind­li­che Schwimm­bad habe nicht genutzt wer­den kön­nen auf Grund der vie­len Gäs­te des Hotels.

Die Ver­mie­te­rin sah dies alles frei­lich nicht als Man­gel und ver­lang­te ihre Mie­te. Dem Klä­ger sei schließ­lich bekannt gewe­sen, dass er eine Woh­nung in einer Hotel­an­la­ge mie­te. Ihrer Kla­ge auf Zah­lung der ein­be­hal­te­nen Miet­min­de­rung gab das Amts­ge­richt Mün­chen jedoch nur zum Teil Recht:

Nach Anhö­rung ver­schie­de­ner Zeu­gen kam das Amts­ge­richt zu der Über­zeu­gung, dass von der neu­en Lüf­tung auf dem Nach­bar­dach tat­säch­lich erheb­li­che Lärm­be­läs­ti­gun­gen aus­gin­gen. Das gleich gel­te für die Küchen­ge­rü­che, die nun­mehr in die Woh­nung gelang­ten und die rau­schen­den Heiz­kör­per.

Wei­te­re Min­de­rungs­grün­de bestün­den aller­dings nicht. Bei der Beur­tei­lung, ob der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch einer Miet­sa­che beein­träch­tigt wer­de, sei­en auch die wei­te­ren Umstän­de des Miet­ver­hält­nis­ses zu berück­sich­ti­gen. Dabei sei­en sol­che Umstän­de hin­zu­neh­men und stell­ten kei­nen Miet­man­gel dar, mit denen der Mie­ter rech­nen muss­te bzw. die sich inner­halb der zu erwar­ten­den Ent­wick­lung hiel­ten. Ins­be­son­de­re kön­ne der Mie­ter nicht erwar­ten, dass der Ver­mie­ter Ver­än­de­run­gen am Gebäu­de, die durch die Nut­zungs­be­dürf­nis­se ande­rer Mie­ter erfor­der­lich wer­den, unter­las­se.

Das Hotel habe von Anfang an bestan­den. Die Woh­nung sei eng in das Hotel ein­ge­bet­tet. Von dem Hotel aus­ge­hen­de Gerü­che und Geräu­sche sei­en daher, wenn und soweit sie sich in dem für ein sol­ches Hotel zu erwar­ten­den Rah­men beweg­ten, hin­zu­neh­men. Dabei sei auch eine gewis­se Ent­wick­lung des Hotels mit umfasst. Die Ein­rich­tung des Bier­gar­tens im Innen­hof gehö­re – noch dazu in Mün­chen – zu den übli­chen und zu erwar­ten­den Ent­wick­lun­gen. Auch der Par­ty­lärm sei lage­be­dingt hin­zu­neh­men. Die Hotel­an­la­ge befin­de sich in zen­tra­ler Lage. Die damit ein­her­ge­hen­de Infra­struk­tur bie­te zwangs­läu­fig Vor– und Nach­tei­le. Dass sich in einer sol­chen Lage Loka­le und Kinos ansie­deln und sich auch ein Nacht­le­ben ent­wick­le, sei Teil des sozia­len Lebens, das sich in war­men Som­mer­näch­ten auch im Frei­en abspie­le. Dies müs­se ein Mie­ter, der dort­hin zie­he, auch hin­neh­men.

Auch mit Hotel­gäs­ten müs­se gerech­net wer­den. In einem Hotel herr­sche eben nicht die glei­che Wohn­si­tua­ti­on wie in einer nor­ma­len Wohn­an­la­ge.

Kin­der­lärm berech­ti­ge eben­falls nicht zur Min­de­rung. Grund­sätz­lich sei­en Kin­der ein fes­ter Bestand­teil des sozia­len Lebens. Dazu gehö­re sowohl der natür­li­che Spiel– und Bewe­gungs­trieb als auch ihr gerin­ge­res Lärm­emp­fin­den. Der beim Spie­len ent­ste­hen­de Lärm sei Aus­druck des kind­li­chen Lebens und der Lebens­freu­de. Das gel­te natür­lich auch und umso mehr in einer der­ar­ti­gen Wohn­an­la­ge. Zum einen müs­se mit Gäs­ten mit Kin­dern gerech­net wer­den. Zum ande­ren befän­den sich auch die Kin­der im Urlaub, was ande­re Ruhe­zei­ten und spä­te­res Zubett­ge­hen ein­schlös­se.

Anmts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 25. Juni 2010 – 412 C 25702/​09