Der Miet­ver­trag mit der Akti­en­ge­sell­schaft

Wird ein Miet­ver­trag für län­ge­re Zeit als ein Jahr nicht in schrift­li­cher Form geschlos­sen, so gilt er stets als für unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen, § 550 BGB.

Der Miet­ver­trag mit der Akti­en­ge­sell­schaft

Ist ent­we­der der Ver­mie­ter oder der Mie­ter eine Akti­en­ge­sell­schaft, so gilt nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs, dass die Schrift­form des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn alle Vor­stands­mit­glie­der der Akti­en­ge­sell­schaft den Miet­ver­trag unter­zeich­nen oder eine Unter­schrift den Hin­weis ent­hält, dass das unter­zeich­nen­de Vor­stands­mit­glied auch die Vor­stands­mit­glie­der ver­tre­ten will, die nicht unter­zeich­net haben.

Zur Ein­hal­tung der Schrift­form des § 550 BGB gehört auch, dass die Ver­trags­ur­kun­de von bei­den Par­tei­en unter­zeich­net ist 1. Ist die Urkun­de im Fal­le einer Per­so­nen­mehr­heit nicht von allen Ver­mie­tern oder Mie­tern unter­zeich­net, müs­sen die vor­han­de­nen Unter­schrif­ten deut­lich zum Aus­druck brin­gen, dass sie auch in Ver­tre­tung der nicht unter­zeich­nen­den Ver­trags­par­tei­en geleis­tet wor­den sind. Denn sonst lässt sich der vor­lie­gen­den Urkun­de nicht ein­deu­tig ent­neh­men, ob der Ver­trag mit den vor­han­de­nen Unter­schrif­ten, auch für und in Ver­tre­tung der ande­ren Ver­trags­par­tei­en, zustan­de gekom­men ist oder ob die Wirk­sam­keit des Ver­tra­ges so lan­ge hin­aus­ge­scho­ben sein soll, bis auch die wei­te­ren Ver­trags­par­tei­en die­sen unter­schrie­ben haben.

Das hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits für die Gesell­schaf­ter einer GbR 2 und für die Mit­glie­der einer Erben­ge-mein­schaft 3 ent­schie­den. Ein Ver­tre­tungs­zu­satz ist dar­über hin­aus immer dann erfor­der­lich, wenn als Mie­ter oder Ver­mie­ter meh­re­re Per­so­nen (etwa Ehe­leu­te) auf­tre­ten, von denen nur eine den Ver­trag unter­schrie­ben hat. Auch dann ist aus der blo­ßen Unter­schrift noch nicht ersicht­lich, ob der Ver­trag zugleich in Ver­tre­tung – und zwar auch für den ande­ren – mit unter­zeich­net wor­den ist oder ob es noch der Unter­schrift wei­te­rer Per­so­nen bedarf 4.

Wird die Ver­tre­tung der Ver­trags­par­tei durch die den Ver­trag unter­zeich­nen­de Per­son aller­dings auf ande­re Wei­se deut­lich, ist ein zusätz­li­cher Ver­tre­tungs­zu­satz nicht erfor­der­lich 5.

Das ist ins­be­son­de­re dann der Fall, wenn nur eine natür­li­che Per­son als Mie­ter oder Ver­mie­ter auf­tritt und eine ande­re Per­son den Ver­trag unter­schreibt. Dann kann deren Unter­schrift auf der im Miet­ver­trag mit "Mie­ter" oder "Ver­mie­ter" gekenn­zeich­ne­ten Unter­schrif­ten­zei­le nur bedeu­ten, dass sie mit ihrer Unter­schrift die Ver­trags­par­tei ver­tre­ten will. Das Ver­tre­tungs­ver­hält­nis wird in sol­chen Fäl­len des­we­gen auch ohne aus­drück­li­chen Ver­tre­tungs­zu­satz hin­rei­chend deut­lich und die Schrift­form ist dann auch ohne aus­drück­li­chen Ver­tre­ter­ver­merk gewahrt 6. Dem­entspre­chend hat der Bun­des­ge­richts­hof die Wah­rung der Schrift­form als aus­rei­chend ange­se­hen, wenn bei einer GmbH der allei­ni­ge Geschäfts­füh­rer ohne Hin­weis auf sei­ne Ver­tre­ter­stel­lung unter­zeich­net 7. Eines Ver­tre­tungs­zu­sat­zes bedarf es in die­sem Fal­le nicht, weil von vorn­her­ein klar ist, dass der Allein­ge­schäfts­füh­rer nicht für sich, son­dern für die Gesell­schaft han­delt.

Im Streit­fall ist die Mie­te­rin eine Akti­en­ge­sell­schaft. Bei die­ser sind nach der gesetz­li­chen Rege­lung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG, wenn der Vor­stand aus meh­re­ren Per­so­nen besteht, sämt­li­che Vor­stands­mit­glie­der nur gemein­schaft­lich zur Ver­tre­tung der Gesell­schaft befugt. Die Nach­trags­ver­ein­ba­rung vom 18. März 2002 hat aber nur ein Vor­stands­mit­glied unter­zeich­net. Es stellt sich des­halb die Fra­ge, ob die Schrift­form gewahrt ist, wenn eine Miet­ver­trags­par­tei zwar nicht aus einer Per­so­nen­mehr­heit, son­dern einer Kapi­tal­ge­sell­schaft besteht und die­se nicht von einer Ein­zel­per­son, son­dern einer Per­so­nen­mehr­heit ver­tre­ten wird, aber nur ein Mit­glied der ver­tre­ten­den Per­so­nen­mehr­heit unter­zeich­net hat. Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs ist das nicht der Fall.

Unter­zeich­net nur ein Mit­glied des Vor­stan­des, obwohl das Gesetz die Mit­wir­kung aller Vor­stands­mit­glie­der ver­langt, lässt sich der Urkun­de ohne Ver­tre­tungs­zu­satz nicht ent­neh­men, ob die übri­gen Vor­stands­mit­glie­der noch unter­zeich­nen müs­sen. Ein Rechts­nach­fol­ger, des­sen Schutz die Schrift­form in ers­ter Linie dient, kann nicht erken­nen, ob der Unter­zeich­nen­de auch für das wei­te­re Vor­stands­mit­glied unter­zeich­net hat. Für ihn kann des­halb der Ein­druck ent­ste­hen, dass die Urkun­de unvoll­stän­dig ist und es zur Wirk­sam­keit des Ver­tra­ges noch einer wei­te­ren Unter­schrift bedarf. Das war der ent­schei­den­de Gesichts­punkt, war­um der Bun­des­ge­richts­hof für die GbR und die Erben­ge­mein­schaft zur Wah­rung der Schrift­form einen Ver­tre­ter­zu­satz für erfor­der­lich gehal­ten hat, wenn nur ein Mit­glied unter­zeich­net hat.

Bei Unter­zeich­nung ledig­lich durch ein Vor­stands­mit­glied wird auch nicht aus den Umstän­den deut­lich, dass es für die wei­te­ren Vor­stands­mit­glie­der gehan­delt hat. Zwar ist nicht zwei­fel­haft 8, dass das Vor­stands­mit­glied einer AG nicht für sich, son­dern für die AG han­delt, genau­so wie der Geschäfts­füh­rer einer GmbH für die­se. Dar­um geht es hier aber nicht. Die ent­schei­den­de Fra­ge ist viel­mehr, ob das unter­zeich­nen­de Vor­stands­mit­glied auch für die wei­te­ren Vor­stands­mit­glie­der gehan­delt hat, deren Mit­wir­kung nach der gesetz­li­chen Rege­lung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG uner­läss­lich ist. Das ergibt sich aus den Umstän­den aber nicht.

Um hin­rei­chend deut­lich zu machen, dass ein Vor­stands­mit­glied durch sei­ne Unter­schrift für ein wei­te­res Vor­stands­mit­glied han­deln will, bedarf es des­halb eines Ver­tre­ter­zu­sat­zes. Dabei ist nötig, aber auch aus­rei­chend, klar­zu­stel­len, dass der Unter­zeich­nen­de nicht nur für die AG, son­dern dar­über hin­aus für ein wei­te­res Vor­stands­mit­glied han­deln will, etwa durch den Ver­merk "i.V. …". Ob der Ver­trag damit wirk­sam zustan­de kommt oder – man­gels Voll­macht des Unter­zeich­nen­den – noch der Geneh­mi­gung der ande­ren Vor­stands­mit­glie­der bedarf, ist kei­ne Fra­ge der Schrift­form, son­dern der Wirk­sam­keit, denn, wie aus­ge­führt, will § 550 BGB den Erwer­ber ledig­lich über den wesent­li­chen Inhalt des Ver­tra­ges infor­mie­ren, wozu auch die erfor­der­li­chen Unter­schrif­ten zäh­len, und nicht dar­über, ob über­haupt ein wirk­sa­mer Ver­trag besteht 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Novem­ber 2009 – XII ZR 86/​07

  1. BGHZ 176, 301, 307 = NJW 2008, 2178, 2179[]
  2. BGH, Urtei­le vom 05.11.2003 – XII ZR 134/​02, NJW 2004, 1103 und vom 16.07.2003 – XII ZR 65/​02, NJW 2003, 3053, 3054[]
  3. BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/​00, NJW 2002, 3389, 3391[]
  4. BGHZ 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.[]
  5. dazu auch BGHZ 176, 301, 308 = NJW 2008, 2178, 2180[]
  6. BGH, Urtei­le vom 19.09.2007 – XII ZR 121/​05, NJW 2007, 3346 f.; und vom 06.04.2005 – XII ZR 132/​03, NJW 2005, 2225, 2226[]
  7. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 132/​03, NJW 2005, 2225, 2226 f.[]
  8. BGH, Urteil vom 06.04.2006 – XII ZR 132/​03, NJW 2005, 2225[]
  9. BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2180[]