Der nach­träg­li­che Abschluss eines Mak­ler­ver­tra­ges

Ent­hält eine Objekt­nach­weis­be­stä­ti­gung ein hin­rei­chend deut­li­ches Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen gegen­über dem Kun­den 1, so kommt der Nach­weis­mak­ler­ver­trag dadurch zustan­de, dass der Kun­den das dar­in lie­gen­de Ange­bot auf Abschluss eines Mak­ler­ver­trags durch die Unter­zeich­nung annimmt. Der Umstand, dass zu die­sem Zeit­punkt bereits Mak­ler­leis­tun­gen erbracht wor­den waren, steht dem nicht ent­ge­gen.

Der nach­träg­li­che Abschluss eines Mak­ler­ver­tra­ges

Denn ein Mak­ler­ver­trag kann auch noch nach erfolg­ter Mak­ler­leis­tung abge­schlos­sen wer­den 2.

Zwar han­delt ein Mak­ler, der sein Wis­sen ohne ein­deu­ti­ges Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen oder zeit­gleich mit dem Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen vor­zei­tig preis­gibt, auf eige­nes Risi­ko und allein (ohne wei­te­re Mak­ler­leis­tun­gen) die Aus­nut­zung die­ses Wis­sens durch den Kun­den begrün­det kei­nen Pro­vi­si­ons­an­spruch des Mak­lers 3. Soweit der Kun­de des­halb regel­mä­ßig kei­nen Anlass hat, noch nach Erhalt des Nach­wei­ses eine Ver­gü­tung zu über­neh­men, steht dies der Annah­me eines Mak­ler­ver­trags aber nicht ent­ge­gen. Es ist Sache des Kun­den, bei einem bereits vor­ei­lig erteil­ten Nach­weis den anschlie­ßen­den Abschluss des ihm ange­tra­ge­nen Mak­ler­ver­trags zu ver­wei­gern. Dies hat der Kun­de vor­lie­gend aber nicht getan, son­dern in ein­deu­ti­ger Wei­se eine Pro­vi­si­ons­ver­pflich­tung über­nom­men.

Die Auf­fas­sung, die Erklä­rung sei nicht aus­rei­chend, da deren Wort­laut nicht zu ent­neh­men sei, wofür und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen sie bereit gewe­sen sei, eine Mak­ler­pro­vi­si­on zu bezah­len – das Pro­vi­si­ons­ver­spre­chen betref­fe genau genom­men nur die Höhe der Pro­vi­si­on, nicht die Pflicht zu deren Zah­lung; nicht gere­gelt sei, ob sie nach der Unter­zeich­nung noch wei­te­re Leis­tun­gen der Mak­le­rin (z.B. eine Ver­mitt­lungs­tä­tig­keit) erwar­tet habe , ver­mag der Bun­des­ge­richts­hof nicht zu tei­len. Die Erklä­rung ist inso­weit nicht unklar, son­dern bringt deut­lich zum Aus­druck, dass die Kun­din für die erbrach­ten Nach­weis­leis­tun­gen der Mak­le­rin im Fall des Ver­trags­ab­schlus­ses eine Ver­gü­tung zah­len will. Wer sich aber schrift­lich dazu ver­pflich­tet, eine Mak­ler­cour­ta­ge zu ent­rich­ten, wenn bereits erbrach­te Mak­ler­leis­tun­gen zum beab­sich­tig­ten Haupt­ver­trag füh­ren, muss sich dar­an fest­hal­ten las­sen 4.

Die nach § 652 Abs. 1 BGB dem Nach­weis­mak­ler oblie­gen­de Leis­tung besteht in dem "Nach­weis der Gele­gen­heit zum Abschluss eines Ver­trags" (Haupt­ver­trag). Damit ist eine Mit­tei­lung des Mak­lers an sei­nen Kun­den gemeint, durch die die­ser in die Lage ver­setzt wird, in kon­kre­te Ver­hand­lun­gen mit einem poten­ti­el­len Ver­trags­part­ner über den von ihm ange­streb­ten Haupt­ver­trag ein­zu­tre­ten. Beim Immo­bi­li­en­kauf erfor­dert die­ser Nach­weis in der Regel neben der ein­deu­ti­gen Bezeich­nung des Objekts kon­kre­te Anga­ben zu der Per­son, die zu sub­stan­ti­el­len Ver­hand­lun­gen über den Ver­trags­schluss berech­tigt ist 5.

Die Mak­le­rin hat hier eine sol­che Mak­ler­leis­tung erbracht. Sie hat der Kun­din das streit­ge­gen­ständ­li­che Objekt am 12.11.und 2.12 2010 zum Kauf per E‑Mail nach­ge­wie­sen und am 21.03.2011 eine Besich­ti­gung des Objekts unter Mit­wir­kung des Ver­tre­ters der Ver­käu­fe­rin durch­ge­führt. Der in die­sem Zusam­men­hang von der Kun­din erho­be­ne Ein­wand der Vor­kennt­nis – sie habe die Kon­takt­da­ten bereits vor­her und damit vor Voll­endung der Nach­weis­leis­tung der Mak­le­rin erhal­ten – ist dabei für die Fra­ge, ob eine Nach­weis­leis­tung vor­liegt, nicht erheb­lich; er kann allen­falls für die Fra­ge der Ursäch­lich­keit für den spä­te­ren Ver­trags­ab­schluss von Bedeu­tung sein 6.

Inso­weit setzt der Pro­vi­si­ons­an­spruch des Mak­lers nach § 652 Abs. 1 BGB wei­ter vor­aus, dass der Haupt­ver­trag "infol­ge" des Nach­wei­ses zustan­de kommt, das heißt die von ihm ent­fal­te­te Nach­wei­s­tä­tig­keit für den Abschluss des Haupt­ver­trags kau­sal gewor­den ist. Dies bedeu­tet nicht, dass sein Han­deln allein ursäch­lich sein muss oder auch nur die Haupt­ur­sa­che bil­det; es reicht aus, wenn das Ver­hal­ten des Mak­lers zumin­dest mit­ur­säch­lich gewor­den ist. Hier­bei genügt aller­dings nicht, dass die Mak­ler­tä­tig­keit auf ande­rem Weg adäquat kau­sal den Abschluss bewirkt hat; viel­mehr muss der Haupt­ver­trag bei wer­ten­der Betrach­tung sich zumin­dest auch als Ergeb­nis einer dafür wesent­li­chen Mak­ler­leis­tung dar­stel­len 7. Für die Kau­sa­li­tät trägt grund­sätz­lich der Mak­ler die Dar­le­gungs- und Beweis­last. Der Schluss auf den not­wen­di­gen Ursa­chen­zu­sam­men­hang ergibt sich dabei von selbst, wenn der Nach­wei­s­tä­tig­keit der Ver­trags­schluss in ange­mes­se­nem Zeit­ab­stand folgt 8. Für eine ent­spre­chen­de tat­säch­li­che Ver­mu­tung besteht aller­dings kein Raum, wenn der Kun­de die ihm vom Mak­ler gege­be­nen Infor­ma­tio­nen zuvor bereits ander­wei­tig erlangt hat. Denn dann spricht nichts dafür, dass gera­de die Hin­wei­se des Mak­lers zum Erfolg (Abschluss des Haupt­ver­trags) geführt haben. Jedoch steht, da Mit­ur­säch­lich­keit aus­reicht, eine Vor­kennt­nis einem Ver­gü­tungs­an­spruch des Mak­lers nicht ent­ge­gen, falls die­ser – über die Mit­tei­lung der bereits bekann­ten Umstän­de hin­aus – dem Kun­den eine wesent­li­che Mak­ler­leis­tung erbringt 9; auch inso­weit kann im Übri­gen für die Kau­sa­li­tät je nach den Umstän­den des Ein­zel­falls eine tat­säch­li­che Ver­mu­tung spre­chen 10.

Hier­von aus­ge­hend ist es im Ergeb­nis nicht zu bean­stan­den, dass die Instanz­ge­rich­te die von der Kun­din zur behaup­te­ten Vor­kennt­nis benann­ten Zeu­gen nicht ver­nom­men haben. Denn der dies­be­züg­li­che Vor­trag der Kun­din ist nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich. Die Mak­le­rin hat eine wesent­li­che Mak­ler­leis­tung erbracht. Sie hat zunächst der Kun­din das streit­ge­gen­ständ­li­che Objekt am 12.11.2010 und 2.12 2010 zum Kauf per E‑Mail nach­ge­wie­sen. Spä­ter hat sie dann einen Besich­ti­gungs­ter­min mit der Kun­din sowie dem Ver­tre­ter der Ver­käu­fe­rin B. abge­stimmt und bei der Besich­ti­gung den unmit­tel­ba­ren Kon­takt zwi­schen der Ver­käu­fe­rin und der Kun­din her­ge­stellt. Hier­zu hat bereits das Land­ge­richt zutref­fend fest­ge­stellt, dass die Mak­le­rin damit einen wesent­li­chen Bei­trag für den Abschluss des Haupt­ver­tra­ges gelie­fert habe. Auch nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs recht­fer­tigt die­ser Ablauf die Annah­me einer wesent­li­chen für den Ver­trags­schluss vom 23.06.2011 zumin­dest mit­ur­säch­li­chen Mak­ler­leis­tung. Dies hat letzt­lich die Kun­din selbst nicht anders gese­hen, wie die nach der Besich­ti­gung erfolg­te Ver­pflich­tungs­er­klä­rung ihres Geschäfts­füh­rers deut­lich macht. Dass nach der Besich­ti­gung etwas gesche­hen ist, was die Mit­ur­säch­lich­keit des klä­ge­ri­schen Ver­hal­tens in Fra­ge stel­len könn­te, macht die Revi­si­on nicht gel­tend. Inso­weit kommt es nicht ein­mal mehr dar­auf an, dass die Mak­le­rin ihrer­seits noch nach der Besich­ti­gung durch die Über­ga­be ver­schie­dens­ter Unter­la­gen für die Kun­din und damit für den Ver­trags­schluss tätig gewor­den ist.

Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Mak­ler aller­dings eine Pro­vi­si­on nur dann zu, wenn der Ver­trag, mit des­sen Her­bei­füh­rung er beauf­tragt ist, tat­säch­lich zustan­de kommt. Führt die Tätig­keit des Mak­lers zum Abschluss eines Ver­trags mit ande­rem Inhalt, so ent­steht kein Anspruch auf Mak­ler­lohn. Dies bedeu­tet aller­dings nicht, dass sich das nach­ge­wie­se­ne und das abge­schlos­se­ne Geschäft voll­stän­dig decken müs­sen. Aus­rei­chend ist, dass bei wirt­schaft­li­cher Betrach­tungs­wei­se in per­sön­li­cher und inhalt­li­cher Hin­sicht Kon­gru­enz besteht 11.

Beim Erwerb des nach­ge­wie­se­nen Objekts durch einen Drit­ten kann die wirt­schaft­li­che Iden­ti­tät bejaht wer­den, wenn zwi­schen dem Mak­ler­kun­den und dem Drit­ten beson­ders enge per­sön­li­che oder beson­ders aus­ge­präg­te wirt­schaft­li­che Bezie­hun­gen bestehen. Die inso­weit unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls vor­zu­neh­men­de Bewer­tung ist dabei grund­sätz­lich Sache des Tatrich­ters. Maß­geb­lich für die Beja­hung eines Pro­vi­si­ons­an­spruchs ist, ob der Mak­ler­kun­de im Hin­blick auf sei­ne Bezie­hung zu dem Erwer­ber gegen Treu und Glau­ben ver­sto­ßen wür­de, wenn er sich dar­auf berie­fe, der ursprüng­lich von ihm erstreb­te Ver­trag sei nicht von ihm, son­dern von dem Drit­ten abge­schlos­sen wor­den 12. Soweit das Beru­fungs­ge­richt – in Über­ein­stim­mung mit dem Land­ge­richt – davon aus­ge­gan­gen ist, dass hier die Vor­aus­set­zun­gen per­sön­li­cher Kon­gru­enz gege­ben sind, weist die­se Bewer­tung kei­ne Rechts­feh­ler auf und wird mit der Revi­si­on zu Recht auch nicht näher in Fra­ge gestellt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Juli 2014 – III ZR 530/​13

  1. vgl. zur dies­be­züg­li­chen Aus­le­gung eines Objekt­nach­wei­ses auch BGH, Urteil vom 04.11.1999 – III ZR 223/​98, NJW 2000, 282, 284; sie­he auch BGH, Urteil vom 03.05.2012 – III ZR 62/​11, WM 2013, 812 Rn. 13; Schwerdtner/​Hamm, Mak­ler­recht, 6. Aufl., Rn. 114[]
  2. vgl. nur BGH, Urtei­le vom 18.09.1985 – IVa ZR 139/​83, WM 1985, 1422, 1423; vom 10.10.1990 – IV ZR 280/​89, NJW 1991, 490; vom 06.02.1991 – IV ZR 265/​89, NJW-RR 1991, 686, 687; und vom 06.03.1991 – IV ZR 53/​90, NJW-RR 1991, 820, 821[]
  3. vgl. nur BGH, Urteil vom 25.09.1985 – IVa ZR 22/​84, NJW 1986, 177, 178; BGH, Urteil vom 06.12 2001 – III ZR 296/​00, NJW 2001, 817, 818; Münch­Komm-BGB/Roth, 6. Aufl., § 652 Rn. 50 mwN[]
  4. vgl. auch BGH, Urteil vom 10.10.1990 aaO[]
  5. vgl. nur BGH, Urtei­le vom 25.02.1999 – III ZR 191/​98, BGHZ 141, 40, 46; vom 16.12 2004 – III ZR 119/​04, BGHZ 161, 349, 355; und vom 06.07.2006 – III ZR 379/​04, NJW 2006, 3062 Rn. 13[]
  6. vgl. nur BGH, Urteil vom 20.11.1997 – III ZR 57/​96, NJW-RR 1998, 411, 412; Schwerdtner/​Hamm aaO Rn. 264[]
  7. vgl. nur BGH, Urtei­le vom 11.03.1970 – IV ZR 803/​68, WM 1970, 855, 856; vom 20.04.1983 – IVa ZR 232/​81, NJW 1983, 1849 f; und vom 27.01.1988 – IVa ZR 237/​86, NJW-RR 1988, 942; BGH, Urtei­le vom 25.02.1999 – III ZR 191/​98, BGHZ 141, 40, 45; vom 13.12 2007 – III ZR 163/​07, NJW 2008, 651 Rn. 12[]
  8. vgl. nur BGH, Urtei­le vom 25.02.1999 aaO S. 44; vom 06.07.2006 – III ZR 379/​04, NJW 2006, 3062 Rn. 18; und vom 13.12 2007 aaO Rn. 10, jeweils mwN[]
  9. vgl. BGH, Urtei­le vom 06.12 1978 – IV ZR 28/​78, WM 1979, 439, 440; vom 09.11.1983 – IVa ZR 60/​82, WM 1984, 62, 63; und vom 04.10.1995 – IV ZR 163/​94, NJW-RR 1996, 114, 115; BGH, Urteil vom 20.11.1997 – III ZR 57/​96, NJW-RR 1998, 411, 412; sie­he auch BGH, Urteil vom 10.02.1971 – IV ZR 85/​69, NJW 1971, 1133, 1134 f und Münch­Komm-BGB/Roth aaO § 652 Rn. 182[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 26.04.1978 – IV ZR 66/​77, WM 1978, 885, 886; Schwerdtner/​Hamm aaO Rn. 264; Münch­Komm-BGB/Roth aaO § 652 Rn.190[]
  11. vgl. nur BGH, Urtei­le vom 30.11.1983 – IVa 58/​82, WM 1984, 342; vom 14.12 1983 – IVa ZR 66/​82, WM 1984, 412, 416; vom 21.10.1987 – IVa ZR 103/​86, NJW 1988, 967, 968; BGH, Urtei­le vom 05.10.1995 – III ZR 10/​95, NJW 1995, 3311; vom 20.11.1997 – III ZR 57/​96, NJW-RR 1998, 411; vom 08.04.2004 – III ZR 20/​03, NJW-RR 2004, 851, 852; vom 13.12 2007 – III ZR 163/​07, NJW 2008, 651 Rn. 16; und vom 06.02.2014 – III ZR 131/​13, VersR 2014, 705 Rn. 10[]
  12. vgl. nur BGH, Urtei­le vom 14.12 1959 – II ZR 241/​58, MDR 1960, 283 f; und vom 10.10.1990 – IV ZR 280/​89, NJW 1991, 490; BGH, Urtei­le vom 05.10.1995; vom 20.11.1997; und vom 08.04.2004, jeweils aaO sowie vom 13.12 2007 aaO Rn. 22[]