Der nachträgliche Abschluss eines Maklervertrages

Enthält eine Objektnachweisbestätigung ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen gegenüber dem Kunden1, so kommt der Nachweismaklervertrag dadurch zustande, dass der Kunden das darin liegende Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags durch die Unterzeichnung annimmt. Der Umstand, dass zu diesem Zeitpunkt bereits Maklerleistungen erbracht worden waren, steht dem nicht entgegen.

Der nachträgliche Abschluss eines Maklervertrages

Denn ein Maklervertrag kann auch noch nach erfolgter Maklerleistung abgeschlossen werden2.

Zwar handelt ein Makler, der sein Wissen ohne eindeutiges Provisionsverlangen oder zeitgleich mit dem Provisionsverlangen vorzeitig preisgibt, auf eigenes Risiko und allein (ohne weitere Maklerleistungen) die Ausnutzung dieses Wissens durch den Kunden begründet keinen Provisionsanspruch des Maklers3. Soweit der Kunde deshalb regelmäßig keinen Anlass hat, noch nach Erhalt des Nachweises eine Vergütung zu übernehmen, steht dies der Annahme eines Maklervertrags aber nicht entgegen. Es ist Sache des Kunden, bei einem bereits voreilig erteilten Nachweis den anschließenden Abschluss des ihm angetragenen Maklervertrags zu verweigern. Dies hat der Kunde vorliegend aber nicht getan, sondern in eindeutiger Weise eine Provisionsverpflichtung übernommen.

Die Auffassung, die Erklärung sei nicht ausreichend, da deren Wortlaut nicht zu entnehmen sei, wofür und unter welchen Voraussetzungen sie bereit gewesen sei, eine Maklerprovision zu bezahlen – das Provisionsversprechen betreffe genau genommen nur die Höhe der Provision, nicht die Pflicht zu deren Zahlung; nicht geregelt sei, ob sie nach der Unterzeichnung noch weitere Leistungen der Maklerin (z.B. eine Vermittlungstätigkeit) erwartet habe , vermag der Bundesgerichtshof nicht zu teilen. Die Erklärung ist insoweit nicht unklar, sondern bringt deutlich zum Ausdruck, dass die Kundin für die erbrachten Nachweisleistungen der Maklerin im Fall des Vertragsabschlusses eine Vergütung zahlen will. Wer sich aber schriftlich dazu verpflichtet, eine Maklercourtage zu entrichten, wenn bereits erbrachte Maklerleistungen zum beabsichtigten Hauptvertrag führen, muss sich daran festhalten lassen4.

Die nach § 652 Abs. 1 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in dem “Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags” (Hauptvertrag). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Beim Immobilienkauf erfordert dieser Nachweis in der Regel neben der eindeutigen Bezeichnung des Objekts konkrete Angaben zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist5.

Die Maklerin hat hier eine solche Maklerleistung erbracht. Sie hat der Kundin das streitgegenständliche Objekt am 12.11.und 2.12 2010 zum Kauf per E-Mail nachgewiesen und am 21.03.2011 eine Besichtigung des Objekts unter Mitwirkung des Vertreters der Verkäuferin durchgeführt. Der in diesem Zusammenhang von der Kundin erhobene Einwand der Vorkenntnis – sie habe die Kontaktdaten bereits vorher und damit vor Vollendung der Nachweisleistung der Maklerin erhalten – ist dabei für die Frage, ob eine Nachweisleistung vorliegt, nicht erheblich; er kann allenfalls für die Frage der Ursächlichkeit für den späteren Vertragsabschluss von Bedeutung sein6.

Insoweit setzt der Provisionsanspruch des Maklers nach § 652 Abs. 1 BGB weiter voraus, dass der Hauptvertrag “infolge” des Nachweises zustande kommt, das heißt die von ihm entfaltete Nachweistätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags kausal geworden ist. Dies bedeutet nicht, dass sein Handeln allein ursächlich sein muss oder auch nur die Hauptursache bildet; es reicht aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist. Hierbei genügt allerdings nicht, dass die Maklertätigkeit auf anderem Weg adäquat kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen7. Für die Kausalität trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs- und Beweislast. Der Schluss auf den notwendigen Ursachenzusammenhang ergibt sich dabei von selbst, wenn der Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand folgt8. Für eine entsprechende tatsächliche Vermutung besteht allerdings kein Raum, wenn der Kunde die ihm vom Makler gegebenen Informationen zuvor bereits anderweitig erlangt hat. Denn dann spricht nichts dafür, dass gerade die Hinweise des Maklers zum Erfolg (Abschluss des Hauptvertrags) geführt haben. Jedoch steht, da Mitursächlichkeit ausreicht, eine Vorkenntnis einem Vergütungsanspruch des Maklers nicht entgegen, falls dieser – über die Mitteilung der bereits bekannten Umstände hinaus – dem Kunden eine wesentliche Maklerleistung erbringt9; auch insoweit kann im Übrigen für die Kausalität je nach den Umständen des Einzelfalls eine tatsächliche Vermutung sprechen10.

Hiervon ausgehend ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass die Instanzgerichte die von der Kundin zur behaupteten Vorkenntnis benannten Zeugen nicht vernommen haben. Denn der diesbezügliche Vortrag der Kundin ist nicht entscheidungserheblich. Die Maklerin hat eine wesentliche Maklerleistung erbracht. Sie hat zunächst der Kundin das streitgegenständliche Objekt am 12.11.2010 und 2.12 2010 zum Kauf per E-Mail nachgewiesen. Später hat sie dann einen Besichtigungstermin mit der Kundin sowie dem Vertreter der Verkäuferin B. abgestimmt und bei der Besichtigung den unmittelbaren Kontakt zwischen der Verkäuferin und der Kundin hergestellt. Hierzu hat bereits das Landgericht zutreffend festgestellt, dass die Maklerin damit einen wesentlichen Beitrag für den Abschluss des Hauptvertrages geliefert habe. Auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofs rechtfertigt dieser Ablauf die Annahme einer wesentlichen für den Vertragsschluss vom 23.06.2011 zumindest mitursächlichen Maklerleistung. Dies hat letztlich die Kundin selbst nicht anders gesehen, wie die nach der Besichtigung erfolgte Verpflichtungserklärung ihres Geschäftsführers deutlich macht. Dass nach der Besichtigung etwas geschehen ist, was die Mitursächlichkeit des klägerischen Verhaltens in Frage stellen könnte, macht die Revision nicht geltend. Insoweit kommt es nicht einmal mehr darauf an, dass die Maklerin ihrerseits noch nach der Besichtigung durch die Übergabe verschiedenster Unterlagen für die Kundin und damit für den Vertragsschluss tätig geworden ist.

Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler allerdings eine Provision nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Dies bedeutet allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen. Ausreichend ist, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht11.

Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Die insoweit unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmende Bewertung ist dabei grundsätzlich Sache des Tatrichters. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von dem Dritten abgeschlossen worden12. Soweit das Berufungsgericht – in Übereinstimmung mit dem Landgericht – davon ausgegangen ist, dass hier die Voraussetzungen persönlicher Kongruenz gegeben sind, weist diese Bewertung keine Rechtsfehler auf und wird mit der Revision zu Recht auch nicht näher in Frage gestellt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Juli 2014 – III ZR 530/13

  1. vgl. zur diesbezüglichen Auslegung eines Objektnachweises auch BGH, Urteil vom 04.11.1999 – III ZR 223/98, NJW 2000, 282, 284; siehe auch BGH, Urteil vom 03.05.2012 – III ZR 62/11, WM 2013, 812 Rn. 13; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 6. Aufl., Rn. 114 []
  2. vgl. nur BGH, Urteile vom 18.09.1985 – IVa ZR 139/83, WM 1985, 1422, 1423; vom 10.10.1990 – IV ZR 280/89, NJW 1991, 490; vom 06.02.1991 – IV ZR 265/89, NJW-RR 1991, 686, 687; und vom 06.03.1991 – IV ZR 53/90, NJW-RR 1991, 820, 821 []
  3. vgl. nur BGH, Urteil vom 25.09.1985 – IVa ZR 22/84, NJW 1986, 177, 178; BGH, Urteil vom 06.12 2001 – III ZR 296/00, NJW 2001, 817, 818; MünchKomm-BGB/Roth, 6. Aufl., § 652 Rn. 50 mwN []
  4. vgl. auch BGH, Urteil vom 10.10.1990 aaO []
  5. vgl. nur BGH, Urteile vom 25.02.1999 – III ZR 191/98, BGHZ 141, 40, 46; vom 16.12 2004 – III ZR 119/04, BGHZ 161, 349, 355; und vom 06.07.2006 – III ZR 379/04, NJW 2006, 3062 Rn. 13 []
  6. vgl. nur BGH, Urteil vom 20.11.1997 – III ZR 57/96, NJW-RR 1998, 411, 412; Schwerdtner/Hamm aaO Rn. 264 []
  7. vgl. nur BGH, Urteile vom 11.03.1970 – IV ZR 803/68, WM 1970, 855, 856; vom 20.04.1983 – IVa ZR 232/81, NJW 1983, 1849 f; und vom 27.01.1988 – IVa ZR 237/86, NJW-RR 1988, 942; BGH, Urteile vom 25.02.1999 – III ZR 191/98, BGHZ 141, 40, 45; vom 13.12 2007 – III ZR 163/07, NJW 2008, 651 Rn. 12 []
  8. vgl. nur BGH, Urteile vom 25.02.1999 aaO S. 44; vom 06.07.2006 – III ZR 379/04, NJW 2006, 3062 Rn. 18; und vom 13.12 2007 aaO Rn. 10, jeweils mwN []
  9. vgl. BGH, Urteile vom 06.12 1978 – IV ZR 28/78, WM 1979, 439, 440; vom 09.11.1983 – IVa ZR 60/82, WM 1984, 62, 63; und vom 04.10.1995 – IV ZR 163/94, NJW-RR 1996, 114, 115; BGH, Urteil vom 20.11.1997 – III ZR 57/96, NJW-RR 1998, 411, 412; siehe auch BGH, Urteil vom 10.02.1971 – IV ZR 85/69, NJW 1971, 1133, 1134 f und MünchKomm-BGB/Roth aaO § 652 Rn. 182 []
  10. vgl. BGH, Urteil vom 26.04.1978 – IV ZR 66/77, WM 1978, 885, 886; Schwerdtner/Hamm aaO Rn. 264; MünchKomm-BGB/Roth aaO § 652 Rn.190 []
  11. vgl. nur BGH, Urteile vom 30.11.1983 – IVa 58/82, WM 1984, 342; vom 14.12 1983 – IVa ZR 66/82, WM 1984, 412, 416; vom 21.10.1987 – IVa ZR 103/86, NJW 1988, 967, 968; BGH, Urteile vom 05.10.1995 – III ZR 10/95, NJW 1995, 3311; vom 20.11.1997 – III ZR 57/96, NJW-RR 1998, 411; vom 08.04.2004 – III ZR 20/03, NJW-RR 2004, 851, 852; vom 13.12 2007 – III ZR 163/07, NJW 2008, 651 Rn. 16; und vom 06.02.2014 – III ZR 131/13, VersR 2014, 705 Rn. 10 []
  12. vgl. nur BGH, Urteile vom 14.12 1959 – II ZR 241/58, MDR 1960, 283 f; und vom 10.10.1990 – IV ZR 280/89, NJW 1991, 490; BGH, Urteile vom 05.10.1995; vom 20.11.1997; und vom 08.04.2004, jeweils aaO sowie vom 13.12 2007 aaO Rn. 22 []