Der nach­träg­li­che Über­bau

Die ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 912 BGB auf einen nach­träg­li­chen über die Gren­ze gebau­ten Anbau hängt nicht davon ab, in wel­chem Umfang der Anbau auf dem über­bau­ten Grund­stück steht, son­dern von den mit dem Abbruch des Anbaus ver­bun­de­nen Fol­gen für das auf dem Grund­stück des Über­bau­en­den ste­hen­de Gebäu­de.

Der nach­träg­li­che Über­bau

Ein Anbau an ein bestehen­des Haus kann ein Über­bau sein, obwohl er erst nach­träg­lich ange­fügt ist. Denn auf den nach­träg­li­chen Über­bau sind die Vor­schrif­ten über den Über­bau im Grund­satz ent­spre­chend anzu­wen­den [1]. Die Annah­me eines Über­baus schei­det – ent­ge­gen der Annah­me des Ober­lan­des­ge­richts Ros­tock [2] auch nicht schon des­we­gen aus, weil er voll­stän­dig auf dem über­bau­ten Nach­bar­grund­stück steht.

Das OLG Ros­tock geht inso­weit in Über­ein­stim­mung mit dem Kam­mer­ge­richt [3] davon aus, dass ein Über­bau begriff­lich aus­schei­det, wenn ein selb­stän­di­ger Anbau voll­stän­dig auf dem über­bau­ten Grund­stück steht [4]. Das Kam­mer­ge­richt stützt sei­ne Ansicht auf eine Ent­schei­dung des Reichs­ge­richts [5], die jedoch einen Zwi­schen­bau betrifft, der sich kei­nem der angren­zen­den Gebäu­de zuord­nen lässt. Ihm sind außer dem Ober­lan­des­ge­richt Ros­tock das Han­sea­ti­sche Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg [6] und Tei­le der Lite­ra­tur gefolgt [7]. Nach ande­rer Ansicht kommt es auch in sol­chen Fäl­len dar­auf an, ob der Anbau und das ursprüng­li­che Gebäu­de eine Ein­heit dar­stel­len [8]. Nach einer drit­ten Ansicht soll ent­schei­dend sein, ob der Anbau ohne Nach­teil für das Haupt­ge­bäu­de abge­ris­sen wer­den kann [9].

Der Bun­des­ge­richts­hof hat das Urteil des Kam­mer­ge­richts aus ande­ren Grün­den auf­ge­ho­ben und die Fra­ge sei­ner­zeit offen gelas­sen [10]. Er ent­schei­det sie jetzt im Sin­ne der zuletzt genann­ten Ansicht.

Die Vor­schrift des § 912 BGB beruht auf dem Rechts­ge­dan­ken, dass die mit der Besei­ti­gung eines Über­baus ver­bun­de­ne Zer­schla­gung wirt­schaft­li­cher Wer­te ver­mie­den wer­den soll, die dadurch ent­steht, dass sich der Abbruch eines über­bau­ten Gebäu­de­teils meist nicht auf die­sen beschrän­ken lässt, son­dern zu einer Beein­träch­ti­gung und Wert­min­de­rung auch des bestehen blei­ben­den, auf eige­nem Grund gebau­ten Gebäu­de­teils führt [11]. Der mit § 912 BGB ver­folg­te Rege­lungs­zweck lässt sich nicht durch eine dem Wort­sinn ver­haf­te­te Aus­le­gung der Vor­schrift sach­ge­recht ver­wirk­li­chen, son­dern nur durch eine Aus­le­gung, die den Zweck der Vor­schrift in den Blick nimmt [12].

Bei Ver­än­de­run­gen eines bestehen­den Gebäu­des wird der Grund­ge­dan­ke des § 912 BGB nicht in jedem Fall zum Tra­gen kom­men und daher nicht stets von einem Über­bau im Rechts­sin­ne aus­zu­ge­hen sein. Dies gilt ins­be­son­de­re bei nach­träg­lich ange­füg­ten Gebäu­de­tei­len, wie Fens­ter­lä­den und Mar­ki­sen, weil bei deren Besei­ti­gung nicht von der Zer­stö­rung wirt­schaft­li­cher Wer­te gespro­chen wer­den kann [1]. Ent­spre­chen­des gilt für einen Öltank, der nicht in das Gebäu­de ein­ge­fügt ist, des­sen Behei­zung er dient [13]. Nach die­sen Grund­sät­zen muss auch ein Anbau beur­teilt wer­den, der voll­stän­dig auf dem über­bau­ten Grund­stück steht. Die ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 912 BGB auf einen nach­träg­li­chen über die Gren­ze gebau­ten Anbau hängt nicht von dem mehr oder weni­ger zufäl­li­gen Umstand ab, in wel­chem Umfang die­ser auf dem über­bau­ten Grund­stück steht, son­dern von den mit dem Abbruch des Anbaus ver­bun­de­nen Fol­gen für das auf dem Grund­stück des Über­bau­en­den ste­hen­de Gebäu­de.

Die danach maß­geb­li­che Fra­ge, ob der Anbau ohne wesent­li­che Beein­träch­ti­gung für das Wohn­haus der Über­bau­er abge­ris­sen wer­den kann, hat das Beru­fungs­ge­richt letzt­lich offen­ge­las­sen. Es ist des­halb für das Revi­si­ons­ver­fah­ren zu unter­stel­len, dass der Anbau nicht ohne eine sol­che Beein­träch­ti­gung für das Wohn­haus der Über­bau­er abge­ris­sen wer­den kann.

Zu dul­den hat die über­bau­te Grund­stücks­nach­ba­rin den Über­bau der Über­bau­er nach § 912 Abs. 1 BGB nur, wenn er ohne Vor­satz oder gro­be Fahr­läs­sig­keit erfolg­te. Gro­be Fahr­läs­sig­keit wird sich zwar nicht allein des­halb ver­nei­nen las­sen, weil die Über­bau­er geglaubt haben, auch die­se Flä­che erwor­ben zu haben. Denn auch dann könn­ten sie an der Gren­ze gebaut haben und gehal­ten gewe­sen sein, den Grenz­ver­lauf zu klä­ren [14]. Fest­stel­lun­gen dazu hat das Beru­fungs­ge­richt nicht getrof­fen. Des­halb ist für das Revi­si­ons­ver­fah­ren zu unter­stel­len, dass die Über­bau­er ohne Vor­satz oder gro­be Fahr­läs­sig­keit han­del­ten.

Auf die­ser Grund­la­ge lässt sich die ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 912 BGB auf den Anbau der Über­bau­er nicht aus­schlie­ßen, so dass sich die Ent­schei­dung des Beru­fungs­ge­richts auch nicht aus ande­ren Grün­den als recht­mä­ßig erweist (§ 561 ZPO).

Eine Ver­pflich­tung der Grund­stücks­nach­ba­rin, den Anbau als Über­bau zu dul­den, wäre zwar erlo­schen, wenn die über­bau­te Grund­stücks­nach­ba­rin den Anbau im Zusam­men­hang mit des­sen Geneh­mi­gung wider­ruf­lich gestat­tet oder wenn sie den Über­bau­ern die Grund­stücks­flä­che zur Nut­zung für den Anbau über­las­sen hät­te. In die­sem Fall bestün­de die Ver­pflich­tung der Grund­stücks­nach­ba­rin zur Dul­dung des Anbaus nur bis zum Wider­ruf der Gestat­tung oder zur Been­di­gung der Über­las­sung [15], die hier durch die Kün­di­gung eines etwai­gen Leih­ver­hält­nis­ses durch die über­bau­te Grund­stücks­nach­ba­rin ein­ge­tre­ten wäre.

Im hier ent­schie­de­nen Fall könn­te die von der Grund­stücks­nach­ba­rin vor­ge­leg­te Ver­ein­ba­rung aus dem Jahr 1884 der (dama­li­gen) Stadt Ros­tock mit dem sei­ner­zei­ti­gen Eigen­tü­mer könn­te zwar eine sol­che Gestat­tung ent­hal­ten. Eine aus ihr fol­gen­de Dul­dungs­pflicht muss ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts auch nicht mit der Ent­fer­nung der ursprüng­lich vor­han­de­nen Holz­ve­ran­da durch die Über­bau­er ent­fal­len sein. Die Gestat­tung eines Über­baus kann näm­lich im Unter­schied zu einem kraft Geset­zes zu dul­den­den ent­schul­dig­ten Über­bau [16] ent­spre­chend dem Wil­len der dar­an Betei­lig­ten auch die Dul­dung des Wie­der­auf­baus, der Erneue­rung oder der Erset­zung der erlaub­ten Anla­ge durch eine ande­re umfas­sen. Gegen­über den Rechts­nach­fol­gern wür­de eine sol­che Gestat­tung aber nur wir­ken, wenn sie von die­sen jeweils über­nom­men wor­den ist [17].

In einem Par­al­lel­fall hat das Ober­lan­des­ge­richt Ros­tock ange­nom­men, dass durch die Geneh­mi­gung und Dul­dung der Über­bau­ung still­schwei­gend eine Grund­stück­lei­he zwi­schen der Stadt und dem Über­bau­en­den zustan­de gekom­men ist [18]. Die über­bau­te Grund­stücks­nach­ba­rin hat des­halb ein zu den Über­bau­ern etwa bestehen­des Leih­ver­hält­nis gekün­digt. Die Annah­me einer (still­schwei­gen­den) Grund­stücks­lei­he schei­tert im Fall der Über­bau­er indes­sen dar­an, dass die­se nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts sowohl bei Erwerb des Grund­stücks als auch bei der Errich­tung des Anbaus glaub­ten, sie hät­ten die bebau­te Flä­che mit­er­wor­ben, und sich für sie die Fra­ge einer Lei­he gar nicht stell­te [19].

Soll­te sich erge­ben, dass die über­bau­te Grund­stücks­nach­ba­rin den Anbau nicht zu dul­den hat, könn­te sie Nut­zungs­ent­schä­di­gung gemäß § 988 BGB ver­lan­gen, und zwar ent­ge­gen der in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Bun­des­ge­richts­hof von dem Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Über­bau­er ver­tre­te­nen Ansicht auch, wenn sie die dann bestehen­den Ansprü­che auf Her­aus­ga­be des Grund­stücks und Besei­ti­gung des Anbaus nicht gel­tend macht. Die Norm rich­tet sich – anders als § 987 BGB – gegen den unver­klag­ten Besit­zer. Sie setzt kei­ne Vin­di­ka­ti­ons­kla­ge, son­dern nur eine Vin­di­ka­ti­ons­la­ge vor­aus, die auch die Über­bau­er jeder­zeit durch die dann geschul­de­te Her­aus­ga­be der Flä­che been­den könn­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/​15

  1. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/​07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 10[][]
  2. OLG Ros­tock, Urteil vom 30.07.2015 – 3 U 82/​14[]
  3. KG ZfIR 2000, 371, 373[]
  4. eben­so auch in OLG Ros­tock, Urteil vom 12.11.2009 – 3 U 30/​08[]
  5. RGZ 169, 172, 178[]
  6. OLG Ham­burg, Urteil vom 28.09.2012 – 11 U 76/​12 46[]
  7. Bamberger/​Roth/​Fritzsche, BGB, 3. Aufl., § 912 Rn. 11 a.E.; Erman/​A. Lorenz, BGB, 14. Aufl., § 912 Rn. 3 a.E.; Palandt/​Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 912 Rn. 6 a.E.[]
  8. Ters­tee­gen, RNotZ 2006, 433, 441[]
  9. Staudinger/​Roth, BGB [2016], § 912 Rn. 17[]
  10. BGH, Urteil vom 22. Sep- tem­ber 2000 – V ZR 443/​99, ZfIR 2001, 69, 70[]
  11. BGH, Urtei­le vom 04.04.1986 – V ZR 17/​85, BGHZ 97, 292, 294; vom 16.01.2004 – V ZR 243/​03, BGHZ 157, 301, 304; und vom 19.09.2008 – V ZR 152/​07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 10; Staudinger/​Roth BGB [2016], § 912 Rn. 1; Münch­Komm-BGB/­Sä­cker, 6. Aufl., § 912 Rn. 1[]
  12. BGH, Urteil vom 27.03.2015 – V ZR 216/​13, BGHZ 204, 364 Rn. 30[]
  13. BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 263/​11, NJW-RR 2013, 652 Rn. 17 f.[]
  14. dazu: BGH, Urtei­le vom 19.09.2003 – V ZR 360/​02, BGHZ 156, 170, 171 f.; und vom 19.09.2008 – V ZR 152/​07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 12[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2004 – V ZR 243/​03, BGHZ 157, 301, 308[]
  16. zu die­sem: BGH, Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 292/​12, NJW-RR 2014, 973 Rn. 24; Staudinger/​Roth, BGB [2016], § 912 Rn. 35[]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 03.12 1954 – V ZR 93/​53, LM Nr. 1 zu § 912 BGB Bl. 4 Rs.[]
  18. OLG Ros­tock, Urteil vom 12.11.2009 – 3 U 30/​08[]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 51/​11, WM 2012, 2035 Rn. 21 für die Bestä­ti­gung eines nich­ti­gen Ver­trags, den die Par­tei­en für wirk­sam hal­ten[]