Der nachträgliche Überbau

Die entsprechende Anwendung von § 912 BGB auf einen nachträglichen über die Grenze gebauten Anbau hängt nicht davon ab, in welchem Umfang der Anbau auf dem überbauten Grundstück steht, sondern von den mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude.

Ein Anbau an ein bestehendes Haus kann ein Überbau sein, obwohl er erst nachträglich angefügt ist. Denn auf den nachträglichen Überbau sind die Vorschriften über den Überbau im Grundsatz entsprechend anzuwenden¹. Die Annahme eines Überbaus scheidet – entgegen der Annahme des Oberlandesgerichts Rostock² auch nicht schon deswegen aus, weil er vollständig auf dem überbauten Nachbargrundstück steht.

Das OLG Rostock geht insoweit in Übereinstimmung mit dem Kammergericht³ davon aus, dass ein Überbau begrifflich ausscheidet, wenn ein selbständiger Anbau vollständig auf dem überbauten Grundstück steht⁴. Das Kammergericht stützt seine Ansicht auf eine Entscheidung des Reichsgerichts⁵, die jedoch einen Zwischenbau betrifft, der sich keinem der angrenzenden Gebäude zuordnen lässt. Ihm sind außer dem Oberlandesgericht Rostock das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg⁶ und Teile der Literatur gefolgt⁷. Nach anderer Ansicht kommt es auch in solchen Fällen darauf an, ob der Anbau und das ursprüngliche Gebäude eine Einheit darstellen⁸. Nach einer dritten Ansicht soll entscheidend sein, ob der Anbau ohne Nachteil für das Hauptgebäude abgerissen werden kann⁹.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Kammergerichts aus anderen Gründen aufgehoben und die Frage seinerzeit offen gelassen¹⁰. Er entscheidet sie jetzt im Sinne der zuletzt genannten Ansicht.

Die Vorschrift des § 912 BGB beruht auf dem Rechtsgedanken, dass die mit der Beseitigung eines Überbaus verbundene Zerschlagung wirtschaftlicher Werte vermieden werden soll, die dadurch entsteht, dass sich der Abbruch eines überbauten Gebäudeteils meist nicht auf diesen beschränken lässt, sondern zu einer Beeinträchtigung und Wertminderung auch des bestehen bleibenden, auf eigenem Grund gebauten Gebäudeteils führt¹¹. Der mit § 912 BGB verfolgte Regelungszweck lässt sich nicht durch eine dem Wortsinn verhaftete Auslegung der Vorschrift sachgerecht verwirklichen, sondern nur durch eine Auslegung, die den Zweck der Vorschrift in den Blick nimmt¹².

Bei Veränderungen eines bestehenden Gebäudes wird der Grundgedanke des § 912 BGB nicht in jedem Fall zum Tragen kommen und daher nicht stets von einem Überbau im Rechtssinne auszugehen sein. Dies gilt insbesondere bei nachträglich angefügten Gebäudeteilen, wie Fensterläden und Markisen, weil bei deren Beseitigung nicht von der Zerstörung wirtschaftlicher Werte gesprochen werden kann¹. Entsprechendes gilt für einen Öltank, der nicht in das Gebäude eingefügt ist, dessen Beheizung er dient¹³. Nach diesen Grundsätzen muss auch ein Anbau beurteilt werden, der vollständig auf dem überbauten Grundstück steht. Die entsprechende Anwendung von § 912 BGB auf einen nachträglichen über die Grenze gebauten Anbau hängt nicht von dem mehr oder weniger zufälligen Umstand ab, in welchem Umfang dieser auf dem überbauten Grundstück steht, sondern von den mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude.

Die danach maßgebliche Frage, ob der Anbau ohne wesentliche Beeinträchtigung für das Wohnhaus der Überbauer abgerissen werden kann, hat das Berufungsgericht letztlich offengelassen. Es ist deshalb für das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass der Anbau nicht ohne eine solche Beeinträchtigung für das Wohnhaus der Überbauer abgerissen werden kann.

Zu dulden hat die überbaute Grundstücksnachbarin den Überbau der Überbauer nach § 912 Abs. 1 BGB nur, wenn er ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit erfolgte. Grobe Fahrlässigkeit wird sich zwar nicht allein deshalb verneinen lassen, weil die Überbauer geglaubt haben, auch diese Fläche erworben zu haben. Denn auch dann könnten sie an der Grenze gebaut haben und gehalten gewesen sein, den Grenzverlauf zu klären¹⁴. Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Deshalb ist für das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass die Überbauer ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit handelten.

Auf dieser Grundlage lässt sich die entsprechende Anwendung von § 912 BGB auf den Anbau der Überbauer nicht ausschließen, so dass sich die Entscheidung des Berufungsgerichts auch nicht aus anderen Gründen als rechtmäßig erweist (§ 561 ZPO).

Eine Verpflichtung der Grundstücksnachbarin, den Anbau als Überbau zu dulden, wäre zwar erloschen, wenn die überbaute Grundstücksnachbarin den Anbau im Zusammenhang mit dessen Genehmigung widerruflich gestattet oder wenn sie den Überbauern die Grundstücksfläche zur Nutzung für den Anbau überlassen hätte. In diesem Fall bestünde die Verpflichtung der Grundstücksnachbarin zur Duldung des Anbaus nur bis zum Widerruf der Gestattung oder zur Beendigung der Überlassung¹⁵, die hier durch die Kündigung eines etwaigen Leihverhältnisses durch die überbaute Grundstücksnachbarin eingetreten wäre.

Im hier entschiedenen Fall könnte die von der Grundstücksnachbarin vorgelegte Vereinbarung aus dem Jahr 1884 der (damaligen) Stadt Rostock mit dem seinerzeitigen Eigentümer könnte zwar eine solche Gestattung enthalten. Eine aus ihr folgende Duldungspflicht muss entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch nicht mit der Entfernung der ursprünglich vorhandenen Holzveranda durch die Überbauer entfallen sein. Die Gestattung eines Überbaus kann nämlich im Unterschied zu einem kraft Gesetzes zu duldenden entschuldigten Überbau¹⁶ entsprechend dem Willen der daran Beteiligten auch die Duldung des Wiederaufbaus, der Erneuerung oder der Ersetzung der erlaubten Anlage durch eine andere umfassen. Gegenüber den Rechtsnachfolgern würde eine solche Gestattung aber nur wirken, wenn sie von diesen jeweils übernommen worden ist¹⁷.

In einem Parallelfall hat das Oberlandesgericht Rostock angenommen, dass durch die Genehmigung und Duldung der Überbauung stillschweigend eine Grundstückleihe zwischen der Stadt und dem Überbauenden zustande gekommen ist¹⁸. Die überbaute Grundstücksnachbarin hat deshalb ein zu den Überbauern etwa bestehendes Leihverhältnis gekündigt. Die Annahme einer (stillschweigenden) Grundstücksleihe scheitert im Fall der Überbauer indessen daran, dass diese nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sowohl bei Erwerb des Grundstücks als auch bei der Errichtung des Anbaus glaubten, sie hätten die bebaute Fläche miterworben, und sich für sie die Frage einer Leihe gar nicht stellte¹⁹.

Sollte sich ergeben, dass die überbaute Grundstücksnachbarin den Anbau nicht zu dulden hat, könnte sie Nutzungsentschädigung gemäß § 988 BGB verlangen, und zwar entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof von dem Prozessbevollmächtigten der Überbauer vertretenen Ansicht auch, wenn sie die dann bestehenden Ansprüche auf Herausgabe des Grundstücks und Beseitigung des Anbaus nicht geltend macht. Die Norm richtet sich – anders als § 987 BGB – gegen den unverklagten Besitzer. Sie setzt keine Vindikationsklage, sondern nur eine Vindikationslage voraus, die auch die Überbauer jederzeit durch die dann geschuldete Herausgabe der Fläche beenden könnten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/15

1. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 10[↩][↩]
2. OLG Rostock, Urteil vom 30.07.2015 – 3 U 82/14[↩]
3. KG ZfIR 2000, 371, 373[↩]
4. ebenso auch in OLG Rostock, Urteil vom 12.11.2009 – 3 U 30/08[↩]
5. RGZ 169, 172, 178[↩]
6. OLG Hamburg, Urteil vom 28.09.2012 – 11 U 76/12 46[↩]
7. Bamberger/Roth/Fritzsche, BGB, 3. Aufl., § 912 Rn. 11 a.E.; Erman/A. Lorenz, BGB, 14. Aufl., § 912 Rn. 3 a.E.; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 912 Rn. 6 a.E.[↩]
8. Tersteegen, RNotZ 2006, 433, 441[↩]
9. Staudinger/Roth, BGB [2016], § 912 Rn. 17[↩]
10. BGH, Urteil vom 22. Sep- tember 2000 – V ZR 443/99, ZfIR 2001, 69, 70[↩]
11. BGH, Urteile vom 04.04.1986 – V ZR 17/85, BGHZ 97, 292, 294; vom 16.01.2004 – V ZR 243/03, BGHZ 157, 301, 304; und vom 19.09.2008 – V ZR 152/07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 10; Staudinger/Roth BGB [2016], § 912 Rn. 1; MünchKomm-BGB/Säcker, 6. Aufl., § 912 Rn. 1[↩]
12. BGH, Urteil vom 27.03.2015 – V ZR 216/13, BGHZ 204, 364 Rn. 30[↩]
13. BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 263/11, NJW-RR 2013, 652 Rn. 17 f.[↩]
14. dazu: BGH, Urteile vom 19.09.2003 – V ZR 360/02, BGHZ 156, 170, 171 f.; und vom 19.09.2008 – V ZR 152/07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 12[↩]
15. vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2004 – V ZR 243/03, BGHZ 157, 301, 308[↩]
16. zu diesem: BGH, Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 292/12, NJW-RR 2014, 973 Rn. 24; Staudinger/Roth, BGB [2016], § 912 Rn. 35[↩]
17. vgl. BGH, Urteil vom 03.12 1954 – V ZR 93/53, LM Nr. 1 zu § 912 BGB Bl. 4 Rs.[↩]
18. OLG Rostock, Urteil vom 12.11.2009 – 3 U 30/08[↩]
19. vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 51/11, WM 2012, 2035 Rn. 21 für die Bestätigung eines nichtigen Vertrags, den die Parteien für wirksam halten[↩]