Der nicht ein­ge­la­de­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Die unter­blie­be­ne Ein­la­dung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zu einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung führt regel­mä­ßig nur zur Anfecht­bar­keit der in der Ver­samm­lung gefass­ten Beschlüs­se, nicht aber zu deren Nich­tig­keit.

Der nicht ein­ge­la­de­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs führt die Nicht­ein­la­dung ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer regel­mä­ßig nur zur Anfecht­bar­keit der in der Ver­samm­lung gefass­ten Beschlüs­se, nicht aber zu deren Nich­tig­keit. Ein Beschluss ist im Sin­ne von § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur dann nich­tig, wenn er gegen eine Rechts­vor­schrift ver­stößt, auf deren Ein­hal­tung rechts­wirk­sam nicht ver­zich­tet wer­den kann. Sol­che unab­ding­ba­ren Rechts­vor­schrif­ten erge­ben sich ent­we­der aus den zwin­gen­den Bestim­mun­gen und Grund­sät­zen des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes oder aus den Nor­men des übri­gen Pri­vat- oder öffent­li­chen Rechts, nament­lich aus §§ 134, 138 BGB und § 56 Satz 2 ZVG. Hier­zu gehö­ren nicht die in § 24 WEG für die Ein­be­ru­fung einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ent­hal­te­nen Form­vor­schrif­ten, weil die­se dis­po­si­tiv sind und durch Ver­ein­ba­rung abge­än­dert wer­den kön­nen [1].

Die über­wie­gen­de Mei­nung hat sich dem – u.a. auch auf­grund von Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen – ange­schlos­sen und teil­wei­se ergänzt, dass aus­nahms­wei­se Nich­tig­keit zu beja­hen sei, wenn der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­sätz­lich und gezielt von der Mit­wir­kung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus­ge­schlos­sen wer­den soll. Eine sol­che bewuss­te Umge­hung des Mit­wir­kungs­rechts kom­me einem Aus­schluss des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers an der Mit­ver­wal­tung gleich [2].

Nach ande­rer Ansicht führt die – gleich aus wel­chem Grund – unter­blie­be­ne Ladung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zur Nich­tig­keit der gefass­ten Beschlüs­se. Die Nicht­la­dung neh­me dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Mög­lich­keit, sich an der Wil­lens­bil­dung in der Ver­samm­lung zu betei­li­gen; dies ver­let­ze sein unver­zicht­ba­res Teil­nah­me­recht und grei­fe in den Kern­be­reich der Mit­glied­schaft ein. Der ohne Mit­wir­kung des Nicht­ge­la­de­nen gefass­te Beschluss kön­ne des­halb wegen Ver­sto­ßes gegen eine unver­zicht­ba­re Rechts­vor­schrift nicht gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bestands­kräf­tig wer­den [3].

Der Bun­des­ge­richts­hof hält an sei­ner bis­he­ri­gen Rechts­auf­fas­sung [4] fest. Die unter­blie­be­ne Ladung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers führt nur in ganz beson­ders schwer­wie­gen­den Aus­nah­me­fäl­len zur Nich­tig­keit der in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung gefass­ten Beschlüs­se, etwa wenn der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in bös­wil­li­ger Wei­se gezielt von der Teil­nah­me aus­ge­schlos­sen wer­den soll. Ein sol­cher Aus­nah­me­fall liegt hin­ge­gen nicht vor, wenn die Ladung nur irr­tüm­lich unter­blie­ben ist. So ver­hält es sich hier. Der Ver­wal­ter hat­te den Beklag­ten zwar bewusst nicht zur Eigen­tü­mer­ver­samm­lung gela­den; dies beruh­te aber auf einem blo­ßen Rechts­irr­tum, da er fälsch­lich annahm, Gara­gen­ei­gen­tü­mer zähl­ten nicht zu dem Kreis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und sei­en daher nicht zu laden. Ein sol­cher Feh­ler führt nicht zur Nich­tig­keit der in der Ver­samm­lung gefass­ten Beschlüs­se.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 235/​11

  1. BGH, Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/​99, BGHZ 142, 290, 294[]
  2. Bay­O­blG, NZM 2005, 630, 631; OLG Köln, NZM 2004, 793; OLG Zwei­brü­cken, ZMR 2004, 60, 62; OLG Cel­le, ZWE 2002, 276, 277; Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 24 WEG Rn. 158; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 5. Aufl., § 24 WEG Rn. 17; Timme/​Steinmeyer, WEG, § 23 Rn. 133; Riecke in Riecke/​Schmid, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 57; Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 24 WEG Rn. 14; Weitnauer/​Lüke, 9. Aufl., § 23 Rn. 16; Elzer in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 53; ders., ZWE 2010, 233, 235 f.[]
  3. Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl, § 23 Rn. 172; Merle/​Becker, Fest­schrift für Deckert, S. 231, 246 f.; Boni­fa­cio, NZM 2011, 10 ff.; Suil­mann, Beschluss­män­gel­ver­fah­ren im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, S. 34[]
  4. BGHZ 142, 290, 294[]