Der nota­ri­el­le Ver­mitt­lungs­vor­schlag in der Sachen­rechts­be­rei­ni­gung

Die Fest­stel­lungs­wir­kung nach § 106 Abs. 2 SachenRBerG erfasst auch die in dem nota­ri­el­len Ver­mitt­lungs­vor­schlag ent­hal­te­nen und durch das Gericht fest­ge­stell­ten ding­li­chen Erklä­run­gen.

Der nota­ri­el­le Ver­mitt­lungs­vor­schlag in der Sachen­rechts­be­rei­ni­gung

Die Ein­tra­gung des bewil­lig­ten Erb­bau­rechts in das Grund­buch des Erb­bau­grund­stücks und die Anle­gung des Erb­bau­grund­buchs set­zen nach § 11 Abs. 1 Satz 1 Erb­bau­RG, § 873 BGB die ding­li­che Eini­gung der Betei­lig­ten zu 1 mit den Betei­lig­ten zu 2 und 3 über die Bestel­lung des Erb­bau­rechts und deren Nach­weis in der in §§ 20, 29 GBO vor­ge­schrie­be­nen Form vor­aus. Ent­spre­chen­des gilt für die Eini­gung über die Bestel­lung der Erb­bau­zins­re­al­last und das Erlö­schen des Nut­zungs­rechts. Die erfor­der­li­che ding­li­che Eini­gung kann sich in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall nur aus der Fest­stel­lung in dem Ver­säum­nis­ur­teil des Land­ge­richts nach § 106 Abs. 2 SachenRBerG in Ver­bin­dung mit dem nota­ri­el­len Ver­mitt­lungs­vor­schlag erge­ben. In einem nota­ri­el­len Ver­mitt­lungs­vor­schlag ent­hal­te­ne ding­li­che Erklä­run­gen kön­nen nur dann wie eine ding­li­che Eini­gung wir­ken, wenn sie an der Fest­stel­lungs­wir­kung nach § 106 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG teil­neh­men.

Aller­dings umfasst die Fest­stel­lungs­wir­kung nach § 106 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht nur die in dem nota­ri­el­len Ver­mitt­lungs­vor­schlag vor­ge­se­he­nen schuld­recht­li­chen Erklä­run­gen. Viel­mehr neh­men auch ding­li­che Erklä­run­gen in dem Ver­mitt­lungs­vor­schlag an den Wir­kun­gen der gericht­li­chen Fest­stel­lung teil, die des­halb nach § 106 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nach Ein­tritt der Rechts­kraft für die Par­tei­en wie eine ver­trags­mä­ßi­ge ding­li­che Eini­gung ver­bind­lich ist.

Die Fra­ge ist aller­dings umstrit­ten. Nach einer auch von dem Beschwer­de­ge­richt ver­tre­te­nen Ansicht bezieht sich die Rege­lung in § 106 Abs. 2 SachenRBerG nur auf die schuld­recht­li­chen Erklä­run­gen in dem Ver­mitt­lungs­vor­schlag 1. Nach der Gegen­an­sicht erfasst die Vor­schrift auch die ding­li­chen Erklä­run­gen in dem Ver­mitt­lungs­vor­schlag 2.

Die zwei­te Mei­nung trifft zu.

Der Wort­laut der Vor­schrift lässt ein sol­ches Ver­ständ­nis zu. Dem Beschwer­de­ge­richt ist zwar ein­zu­räu­men, dass die in § 106 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG ver­wen­de­te For­mu­lie­rung "Rech­te und Pflich­ten" im All­ge­mei­nen eher schuld­recht­li­che Erklä­run­gen anspre­chen und im Sin­ne von "Ansprü­chen und Ver­pflich­tun­gen" zu ver­ste­hen sein wird. Für sei­ne Ansicht lässt sich auch die Ent­wurfs­be­grün­dung anfüh­ren, in der bei der Erläu­te­rung der Vor­schrift von "wech­sel­sei­ti­gen Ansprü­chen und Ver­pflich­tun­gen" die Rede ist 3. Mit der For­mu­lie­rung "Rech­te und Pflich­ten" meint § 106 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG indes­sen nichts ande­res als Absatz 1 die­ser Vor­schrift. Danach kann das Gericht bei sei­ner Ent­schei­dung über eine Kla­ge nach § 104 SachenRBerG im Urteil auch von dem Kla­ge­an­trag abwei­chen­de "Rech­te und Pflich­ten" der Par­tei­en fest­stel­len. In dem Kla­ge­an­trag hat sich der Klä­ger wie­der­um nach § 105 SachenRBerG auf den nota­ri­el­len Ver­mitt­lungs­vor­schlag zu bezie­hen und dar­zu­le­gen, ob und in wel­chen Punk­ten er eine hier­von abwei­chen­de Fest­stel­lung begehrt. Mit "Rech­te und Pflich­ten" meint § 106 SachenRBerG damit alle Erklä­run­gen, die Gegen­stand eines nota­ri­el­len Ver­mitt­lungs­vor­schlags sein kön­nen. Das sind nach § 98 Abs. 1 Halb­satz 2 SachenRBerG bei einem ent­spre­chen­den Antrag eines Betei­lig­ten auch die zum Voll­zug eines Kauf- oder Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trags nach dem Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz erfor­der­li­chen Erklä­run­gen, also auch die ding­li­che Eini­gung nach §§ 873, 925 BGB, § 11 Erb­bau­RG und die Eini­gung über die Begrün­dung der Erb­bau­zins­re­al­last und das Erlö­schen des Nut­zungs­rechts.

Dass auch sol­che ding­li­chen Erklä­run­gen an der Fest­stel­lungs­wir­kung teil­neh­men, ent­spricht dem Kon­zept der Vor­schrift und ihrem legis­la­ti­ven Vor­bild.

Die in § 32 (und § 61) SachenRBerG bestimm­ten Berei­ni­gungs­an­sprü­che sowohl des Nut­zers als auch des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers auf Annah­me eines Ange­bots zur Bestel­lung eines Erb­bau­rechts (oder für einen Grund­stücks­kauf­ver­trag) kön­nen nicht mit einer Leis­tungs­kla­ge auf Abga­be der erfor­der­li­chen Ver­trags­er­klä­rung, son­dern nur mit der Fest­stel­lungs­kla­ge nach § 104 SachenRBerG durch­ge­setzt wer­den 4. Die­ses Kla­ge­ver­fah­ren ist dem heu­te in §§ 363 bis 372 FamFG gere­gel­ten Ver­fah­ren zur Erbaus­ein­an­der­set­zung nach­ge­bil­det 5. Das Pro­zess­ge­richt soll­te nicht gezwun­gen sein, den oft nicht ein­fach fest­zu­stel­len­den Inhalt des Kauf- oder – hier – Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trags selbst zu erar­bei­ten, son­dern auf einem im Ver­fah­ren der frei­wil­li­gen Gerichts­bar­keit durch den fach­kun­di­gen Notar vor­be­rei­te­ten nota­ri­el­len Ver­mitt­lungs­vor­schlag auf­bau­en kön­nen und sich nur noch mit den umstrit­te­nen Punk­ten befas­sen müs­sen 6. Die Eini­gung der Par­tei­en wird bei die­sem Modell nach § 106 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG, der sich inso­weit an den heu­ti­gen § 371 Abs. 1 FamFG anlehnt, durch die gericht­li­che Fest­stel­lung ersetzt. Ähn­lich wie der Aus­ein­an­der­set­zungs­plan nach dem heu­ti­gen § 368 Abs. 1 Satz 1 FamFG 7 kann der nota­ri­el­le Ver­mitt­lungs­vor­schlag, wie bereits ange­spro­chen, nach § 98 Abs. 1 Halb­satz 2 SachenRBerG auch die zur Erfül­lung der vor­ge­se­he­nen Ver­pflich­tun­gen erfor­der­li­chen ding­li­chen Erklä­run­gen ent­hal­ten.

Die Auf­nah­me der ding­li­chen Erklä­run­gen, die zur Erfül­lung der in dem Ver­mitt­lungs­vor­schlag vor­zu­se­hen­den schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen erfor­der­lich sind, steht nicht im Belie­ben des Notars. Er hat sie nach § 98 Abs. 1 Halb­satz 2 SachenRBerG in den Vor­schlag auf­zu­neh­men, wenn ein Betei­lig­ter das bean­tragt hat. Das Gericht soll näm­lich auch schon einen aus­ge­ar­bei­te­ten Ent­wurf für die ding­li­chen Erklä­run­gen in dem Ver­mitt­lungs­vor­schlag vor­fin­den 8. Zweck­mä­ßig ist eine ent­spre­chen­de Aus­ge­stal­tung des Ver­mitt­lungs­vor­schlags nur, wenn mit die­sem Ver­mitt­lungs­vor­schlag auch die ding­li­chen Erklä­run­gen Gegen­stand des Fest­stel­lungs­kla­ge­ver­fah­rens wer­den, wenn sie von dem Gericht geän­dert wer­den kön­nen und wenn sie an der Fest­stel­lungs­wir­kung nach § 106 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG teil­neh­men. Jeden­falls wäre anders nicht zu erklä­ren, wes­halb die ding­li­chen Erklä­run­gen über­haupt in den Ver­mitt­lungs­vor­schlag auf­zu­neh­men sind. Ohne eine Teil­nah­me an der Fest­stel­lungs­wir­kung des § 106 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG wäre ihre Auf­nah­me in den Ver­mitt­lungs­vor­schlag wir­kungs­los. Das Gericht müss­te den Ver­mitt­lungs­vor­schlag sogar in die­sem Punkt stets nach § 106 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG ändern, um eine Irre­füh­rung der Par­tei­en zu ver­mei­den. Das ist ersicht­lich nicht gewollt. Die ding­li­chen Erklä­run­gen sol­len in den Vor­schlag auf­ge­nom­men wer­den, damit sie an der Fest­stel­lungs­wir­kung teil­neh­men und zwi­schen den Par­tei­en wie eine ding­li­che Eini­gung wir­ken.

Ent­ge­gen der Ansicht des Kam­mer­ge­richts 9 ergibt sich aus der Rege­lung in § 106 Abs. 3 SachenRBerG nichts ande­res. Danach kann das Gericht auf Antrag den Notar und eine ande­re geeig­ne­te Per­son im Namen der Par­tei­en beauf­tra­gen, die zur Erfül­lung not­wen­di­gen Rechts­hand­lun­gen vor­zu­neh­men, sobald die hier­für erfor­der­li­chen Vor­aus­set­zun­gen ein­ge­tre­ten sind. Der Gesetz­ge­ber hat, das ist dem Beru­fungs­ge­richt zuzu­ge­ben, aus­weis­lich der Begrün­dung bei die­ser Rege­lung aller­dings in ers­ter Linie an die Beauf­tra­gung des Notars gedacht, die Auf­las­sung zur Erfül­lung eines Grund­stücks­kauf­ver­trags nach dem Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz vor­zu­neh­men, wenn die Fäl­lig­keits­vor­aus­set­zun­gen ein­ge­tre­ten sind 10. Das frei­lich wäre nicht nötig, wenn ein Betei­lig­ter die Auf­nah­me der ding­li­chen Eini­gung nach § 873 BGB, § 11 Erb­bau­RG über die Bestel­lung des Erb­bau­rechts in den Ver­mitt­lungs­vor­schlag bean­tragt und erreicht hät­te. Denn dann wirkt die­ser Teil des Vor­schlags nach § 106 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG wie eine ding­li­che Eini­gung nach § 873 BGB. Das nimmt der Ermäch­ti­gung in § 106 Abs. 3 SachenRBerG aber nicht ihren Sinn. Zum einen sind ding­li­che Erklä­run­gen nach § 98 Abs. 1 Halb­satz 2 SachenRBerG nur auf Antrag eines Betei­lig­ten in den Ver­mitt­lungs­vor­schlag auf­zu­neh­men. Zum ande­ren kommt die Ein­be­zie­hung der ding­li­chen Erklä­run­gen in den Ver­mitt­lungs­vor­schlag nicht in jedem Fall in Betracht. Muss das mit dem Erb­bau­recht zu belas­ten­de Grund­stück, was sehr häu­fig der Fall ist, erst noch im Wege der Tei­lung und Ver­ei­ni­gung von Grund­stü­cken oder Grund­stücks­tei­len gebil­det wer­den, kön­nen die ding­li­chen, anders als die schuld­recht­li­chen Erklä­run­gen erst abge­ge­ben wer­den, wenn das gesche­hen ist 11. Soll ein bestehen­des Grund­stück nach Maß­ga­be von § 61 Sachen-RBerG ver­kauft wer­den, kann es erfor­der­lich sein, die Fest­stel­lungs­wir­kung gemäß § 106 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG auf die schuld­recht­li­chen Tei­le des Vor­schlags zu beschrän­ken, um einen ver­früh­ten Über­gang des Eigen­tums vor Zah­lung des Kauf­prei­ses aus­zu­schlie­ßen 12. In sol­chen Fäl­len lässt sich der von dem Gesetz­ge­ber ange­streb­te ein­fa­che Voll­zug 10 sach­ge­recht nur durch eine Beauf­tra­gung des Notars und ande­rer Per­so­nen nach § 106 Abs. 3 SachenRBerG errei­chen. Dass die­se auch erfol­gen muss, wenn die ding­li­chen Erklä­run­gen in dem Ver­mitt­lungs­vor­schlag ent­hal­ten sind und die­ser unein­ge­schränkt fest­ge­stellt wird, folgt dar­aus nicht.

Der Ver­mitt­lungs­vor­schlag ent­hält im vor­lie­gen­den Fall zwar kei­ne Erklä­rung über die – nach § 78 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG vor­ge­schrie­be­ne – Auf­ga­be des Gebäu­de­ei­gen­tums, des­sen Erlö­schen Vor­aus­set­zung für die auch bean­trag­te Schlie­ßung des Gebäu­de­grund­buchs ist. Er sieht aber die Eini­gung auch über das Erlö­schen des Nut­zungs­rechts der Betei­lig­ten zu 2 und 3 an dem Grund­stück vor. Sie ist als Eini­gung über die Auf­he­bung zu ver­ste­hen, die nach Art. 233 § 4 Abs. 6 Sät­ze 1 und 3 und Abs. 7 EGBGB das Erlö­schen des Gebäu­de­ei­gen­tums zur Fol­ge hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 13. Mai 2015 – V ZB 66/​14

  1. OLG Ros­tock, OLGR 2002, 265, 268; Baum­gart in Rädler/​Raupach/​Bezzenberger, Ver­mö­gen in der ehe­ma­li­gen DDR, § 106 Sachen-RBerG Rn. 6, 9 ff.; Eick­mann, SachenRBerG, § 106 Rn. 11, 14; von Falcken­hayn in RVI, § 106 SachenRBerG Rn. 9; Prüt­ting in Prütting/​Zimmermann/​Heller, Grund­stücks­recht Ost, § 106 SachenRBerG Rn. 22 f.[]
  2. OLG Jena, VIZ 2002, 646 f.; Tropf in Czu­b/­Schmidt-Ränt­sch/Frenz, SachenRBerG, § 106 Rn. 26; ders., VIZ 1999, 377, 383; Münch­Komm-BGB/­Cre­mer, 4. Aufl., § 106 SachenRBerG Rn. 12; Vos­si­us, SachenRBerG, 2. Aufl., § 106 Rn. 16 f.; jeden­falls für den hier gege­be­nen Fall der Bestel­lung eines Erb­bau­rechts auch Erman/​Ganten, BGB, 10. Aufl., § 106 SachenRBerG Rn. 6 und Kimme/​Toussaint, Offe­ne Ver­mö­gens­fra­gen, Stand: Novem­ber 2007, § 106 SachenRBerG Rn. 10 aE[]
  3. BT-Drs. 12/​5992 S. 174 l. Sp. unten[]
  4. BGH, Urteil vom 14.01.2005 – V ZR 139/​04, NJW-RR 2005, 666, 667[]
  5. Ent­wurfs­be­grün­dung in BT-Drs. 12/​5992 S. 164, 174 zu § 107[]
  6. Ent­wurfs­be­grün­dung in BT-Drs. 12/​5992 S. 170, Ein­zel­hei­ten in BGH, Urteil vom 14.01.2005 – V ZR 139/​04, NJW-RR 2005, 666, 667[]
  7. für die­sen: KG, KGJ 41, 249, 251 und JFG 1, 362, 365 zu der nahe­zu wort­glei­chen Vor­gän­ger­vor­schrift in § 93 Abs. 1 des frü­he­ren FGG; Bork/​Jacoby/​Schwab/​Rellermeyer, FamFG, 2. Aufl., § 368 Rn. 3 f.; Haußleiter/​Schemmann, FamFG, § 368 Rn. 3; Keidel/​Zimmermann, FamFG, 18. Aufl., § 68 Rn. 52; Prütting/​Helms/​Fröhler, FamFG, 3. Aufl., § 368 Rn. 21, 25[]
  8. Ent­wurfs­be­grün­dung in BT-Drs. 12/​5992 S. 170 zu § 99[]
  9. KG, Beschluss vom 13.03.2014 – 1 W 494495/​13[]
  10. BT-Drs. 12/​5992 S. 174[][]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2015 – V ZR 318/​13 8, 16[]
  12. vgl. Kimme/​Toussaint, Offe­ne Ver­mö­gens­fra­gen, Stand: Novem­ber 2007, § 106 SachenRBerG Rn. 10; Tropf, VIZ 1999, 377, 383[]