Der peri­odisch auf­tre­ten­de Miet­man­gel

Wirkt sich in einem Gewer­be­raum­miet­ver­trag ein Man­gel nur peri­odisch erheb­lich auf die Gebrauchs­taug­lich­keit der Miet­sa­che aus, ist der Miet­zins auch nur in die­sem Zeit­raum kraft Geset­zes her­ab­ge­setzt.

Der peri­odisch auf­tre­ten­de Miet­man­gel

Nach § 536 BGB ist der Mie­ter bei Vor­lie­gen eines Man­gels der Miet­sa­che, der ihre Taug­lich­keit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auf­hebt oder nicht nur uner­heb­lich min­dert, von der Ent­rich­tung der Mie­te befreit bzw. zur Ent­rich­tung einer ange­mes­sen her­ab­ge­setz­ten Mie­te ver­pflich­tet. Die Min­de­rung tritt kraft Geset­zes ein 1. Sie ist Aus­druck des das Schuld­recht prä­gen­den Äqui­va­lenz­prin­zips und hat daher die Auf­ga­be, die Gleich­wer­tig­keit der bei­der­sei­ti­gen Leis­tun­gen sicher­zu­stel­len 2. Die Haupt­leis­tungs­pflicht des Ver­mie­ters besteht dar­in, dem Mie­ter wäh­rend der gesam­ten Miet­zeit den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che zu ermög­li­chen (§ 535 Abs. 1 BGB). Als Gegen­leis­tung schul­det der Mie­ter den ver­ein­bar­ten Miet­zins (§ 535 Abs. 2 BGB). Das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis der Leis­tun­gen ist des­halb gestört, wenn die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch wegen eines Man­gels nicht nur uner­heb­lich beein­träch­tigt ist. Dabei ist ein Man­gel der Miet­sa­che jede nach­tei­li­ge Abwei­chung des tat­säch­li­chen Zustands von dem ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Zustand, der ihre Gebrauchs­taug­lich­keit beein­träch­tigt 3.

Von einer nicht nur uner­heb­li­chen Ein­schrän­kung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs ist auch dann aus­zu­ge­hen, wenn der Man­gel sich auf die Gebrauchs­taug­lich­keit noch nicht unmit­tel­bar aus­wirkt, aber die kon­kre­te Gefahr besteht, dass er sie jeder­zeit erheb­lich beein­träch­tigt 4. Wirkt sich dem­ge­gen­über ein Man­gel nur peri­odisch in einem vor­her­seh­ba­ren Zeit­raum erheb­lich auf die Gebrauchs­taug­lich­keit der Miet­sa­che aus, ist der Miet­zins auch nur in die­sem Zeit­raum kraft Geset­zes her­ab­ge­setzt 5. Wäh­rend der Zeit, in der die Miet­sa­che trotz Vor­lie­gens eines Man­gels unein­ge­schränkt ver­trags­ge­mäß nutz­bar ist, schei­det eine Her­ab­set­zung der Mie­te aus.

Der Bun­des­ge­richts­hof ver­kennt nicht, dass sich in sol­chen Fäl­len eine Min­de­rung für eine erst im lau­fen­den Monat ein­tre­ten­de Beein­träch­ti­gung der Gebrauchs­taug­lich­keit auch erst im Nach­hin­ein – also nach Ablauf des Miet­mo­nats und damit nach Leis­tung des vor­aus­zu­zah­len­den (§ 556 b Abs. 1 BGB) Miet­zin­ses – dem Grun­de und der Höhe nach fest­stel­len lässt. Behält der Mie­ter in der­ar­ti­gen Fäl­len den Miet­zins von vorn­her­ein in einem Umfang ein, der – ins­be­son­de­re nach den Erfah­run­gen aus vor­an­ge­gan­ge­nen Miet­zeit­räu­men – der vor­her­seh­ba­ren Beein­träch­ti­gung der Gebrauchs­taug­lich­keit ent­spricht, schließt ein sol­cher vor­läu­fi­ger Ein­be­halt ein ver­zugs­be­grün­den­des Ver­schul­den des Mie­ters aus. Er hin­dert aber den Ver­mie­ter nicht dar­an, den vor­läu­fig ein­be­hal­te­nen Teil des Miet­zin­ses nach­zu­for­dern, wenn die Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung nicht ein­tritt und sich eine Min­de­rung des­halb als unbe­grün­det erweist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Dezem­ber 2010 – XII ZR 132/​09

  1. BGH, Urteil vom 27.02.1991 – XII ZR 47/​90, NJW-RR 1991, 779, 780 mwN[]
  2. BGH, Urteil in BGHZ 176, 191 = NZM 2008, 609 – Rn. 20[]
  3. st. Rspr.: BGH, Urtei­le vom 16.02.2000 – XII ZR 279/​97, NJW 2000, 1714, 1715; vom 04.05.2005 – XII ZR 254/​01, NJW 2005, 2152; und vom 21.07.2010 – XII ZR 189/​08, NJW 2010, 3152 Rn. 13[]
  4. vgl. zu öffent­lich-recht­li­chen Gebrauchs­be­schrän­kun­gen: BGH, Urtei­le vom 24.10.2007 – XII ZR 24/​06, ZMR 2008, 274; und vom 23.09.1992 – XII ZR 44/​91, NJW 1992, 3226; BGH, Urteil vom 23.03.1983 – VIII ZR 336/​81, WM 1983, 660; OLG Düs­sel­dorf NZM 2003, 556[]
  5. MünchKommBGB/​Häublein 5. Aufl. § 536 Rn. 30; Blank/​Börstinghaus Mie­te 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34; OLGR Ros­tock 2001, 281, 282; LG Ber­lin ZMR 1992, 302; aA Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid Miet­recht 9. Aufl. § 536 BGB Rn. 325[]