Der qua­li­fi­zier­te Miet­spie­gel

Zu den Anfor­de­run­gen an das Vor­lie­gen eines qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels hat sich der Bun­des­ge­richts­hof erneut – und wie­der­um im Hin­blick auf den Ber­li­ner Miet­spie­gel – geäu­ßert und dabei sei­ne Recht­spre­chung aus dem Jahr 2012, wonach es sich bei dem Ber­li­ner Miet­spie­gel nicht um einen qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel im Sin­ne des § 558d BGB han­delt, [1] noch­mals bestä­tigt:

Der qua­li­fi­zier­te Miet­spie­gel

Bei der dem Tatrich­ter oblie­gen­den Prü­fung, ob die kon­kret vom Ver­mie­ter ver­lang­te Miet­erhö­hung nach § 558 BGB tat­säch­lich berech­tigt ist, darf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te nur auf der Grund­la­ge von Erkennt­nis­quel­len bestimmt wer­den, die die tat­säch­lich und übli­cher­wei­se gezahl­ten Mie­ten für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen in einer für die freie tatrich­ter­li­che Über­zeu­gungs­bil­dung (§ 286 ZPO) hin­rei­chen­den Wei­se ermit­telt haben [2]. Dabei ist der Tatrich­ter im Rah­men sei­ner frei­en Über­zeu­gungs­bil­dung nicht auf das im Erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters genann­te Begrün­dungs­mit­tel im Sin­ne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Exis­tiert ein ord­nungs­ge­mä­ßer Miet­spie­gel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Anga­ben für die in Rede ste­hen­de Woh­nung ent­hält, so darf die­ser vom Tatrich­ter berück­sich­tigt wer­den.

Dabei kommt bei einem Miet­spie­gel, der nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt und von der Gemein­de oder von Inter­es­sen­ver­tre­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter aner­kannt wor­den ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel), die in § 558d Abs. 3 BGB vor­ge­se­he­ne Ver­mu­tungs­wir­kung zur Anwen­dung. Der Gesetz­ge­ber misst einem sol­chen Miet­spie­gel eine beson­de­re Gewähr für die Rich­tig­keit und Aktua­li­tät der in ihm ent­hal­te­nen Daten und brei­te Akzep­tanz zu [3]. Aus die­sen Grün­den wird von Geset­zes wegen (§ 292 ZPO) ver­mu­tet, dass die in einem qua­li­fi­zier­ten, die zeit­li­chen Vor­ga­ben des § 558d Abs. 2 BGB ein­hal­ten­den Miet­spie­gel bezeich­ne­ten Ent­gel­te die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wie­der­ge­ben [4].

Vor­aus­set­zung für das Ein­grei­fen der gesetz­li­chen Ver­mu­tung des § 558d Abs. 3 BGB ist jedoch, dass der vom Tatrich­ter her­an­ge­zo­ge­ne Miet­spie­gel die Tat­be­stands­merk­ma­le des § 558d Abs. 1 BGB unstrei­tig, offen­kun­dig (§ 291 ZPO) oder nach­weis­lich erfüllt [5]. Auf eine Prü­fung die­ser Anfor­de­run­gen kann nicht schon des­we­gen ver­zich­tet wer­den, weil der Miet­spie­gel von sei­nem Erstel­ler als qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel bezeich­net oder von der Gemein­de und/​oder von den Inter­es­sen­ver­tre­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter als sol­cher aner­kannt und ver­öf­fent­licht wor­den ist. Denn die­se Umstän­de bewei­sen noch nicht, dass die Anfor­de­run­gen des § 558d Abs. 1 BGB auch tat­säch­lich vor­lie­gen, der Miet­spie­gel also nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wor­den ist [6]. Ein­wen­dun­gen gegen die Wis­sen­schaft­lich­keit der Daten­er­he­bung und aus­wer­tung ist daher – anders als das Beru­fungs­ge­richt meint – nicht erst im Rah­men der Wider­le­gung der gesetz­li­chen Ver­mu­tung des § 558d Abs. 3 BGB nach­zu­ge­hen, son­dern schon bei Prü­fung, ob die – für das Ein­grei­fen der Ver­mu­tung erfor­der­li­chen – Vor­aus­set­zun­gen des § 558d Abs. 1 BGB gege­ben sind.

Von der Par­tei, die das Vor­lie­gen eines qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels in Abre­de stellt, ist aller­dings zu ver­lan­gen, dass sie im Rah­men des Mög­li­chen sub­stan­ti­ier­te Angrif­fe gegen den Miet­spie­gel vor­bringt, sofern die Erstel­lung des Miet­spie­gels in all­ge­mein zugäng­li­chen Quel­len doku­men­tiert ist [7]. Hier­bei ist zu beach­ten, dass der Gesetz­ge­ber des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes bei Ein­füh­rung des qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels davon aus­ge­gan­gen ist, dass des­sen Erstel­lung doku­men­tiert wird [3]. Infor­ma­tio­nen, die sich aus einer der­ar­ti­gen Doku­men­ta­ti­on erge­ben, kann die Par­tei, die den qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel nicht aner­ken­nen will, nicht mehr mit Nicht­wis­sen bestrei­ten. Sie muss sich viel­mehr mit dem Inhalt der Doku­men­ta­ti­on sub­stan­ti­iert aus­ein­an­der­set­zen, soweit dies ohne Fach­kennt­nis­se – etwa auf dem Gebiet der Sta­tis­tik – mög­lich ist [8].

Im Fal­le eines sub­stan­ti­ier­ten Bestrei­tens der Vor­aus­set­zun­gen des § 558d Abs. 1 BGB ist über deren Vor­lie­gen – soweit die­se nicht offen­kun­dig sind – nach all­ge­mein gül­ti­gen Regeln Beweis zu erhe­ben.

Hier­bei kann nicht schon unter Hin­weis auf die Beweis­kraft­wir­kung des § 418 Abs. 1 ZPO von einer (wei­te­ren) Prü­fung der Vor­aus­set­zun­gen des § 558d Abs. 1 BGB abge­se­hen wer­den, etwa da der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2009 als „ver­kör­per­te Gedan­ken­er­klä­rung in Form einer sta­tis­ti­schen Daten­aus­wer­tung und Inter­pre­ta­ti­on“, die die Stadt Ber­lin als Aus­stel­le­rin erken­nen las­se, gemäß § 418 Abs. 1 ZPO vol­len Beweis dafür erbrin­ge, dass es sich um einen qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel han­de­le.

Es ist bereits frag­lich, ob der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2009 eine öffent­li­che Urkun­de im Sin­ne des § 418 Abs. 1 ZPO dar­stellt. Dies kann letzt­lich offen blei­ben. Denn die Stadt Ber­lin hat die im Miet­spie­gel ent­hal­te­nen Daten weder erho­ben noch aus­ge­wer­tet, son­dern ledig­lich die dar­in getrof­fe­nen Aus­sa­gen als zutref­fend aner­kannt [9]. Die Beweis­kraft­wir­kung des § 418 Abs. 1 ZPO reicht aber nur so weit, wie gewähr­leis­tet ist, dass die zur Beur­kun­dung beru­fe­ne Amts­per­son die Tat­sa­chen selbst ver­wirk­licht oder auf­grund eige­ner Wahr­neh­mun­gen zuver­läs­sig fest­ge­stellt hat [10]. Eine even­tu­el­le Beweis­kraft des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2009 könn­te sich damit nur auf den Umstand erstre­cken, dass die Stadt Ber­lin ihn als einen nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstell­ten Miet­spie­gel akzep­tiert hat. Dass der Miet­spie­gel tat­säch­lich unter Beach­tung all­ge­mein aner­kann­ter wis­sen­schaft­li­cher Metho­den erstellt wor­den ist, wäre dage­gen von einer mög­li­chen Beweis­kraft­wir­kung des § 418 Abs. 1 ZPO nicht umfasst.

Wird das Vor­lie­gen eines qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels, also des­sen Aus­rich­tung an aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen, sub­stan­ti­iert bestrit­ten, muss das Gericht daher – gege­be­nen­falls unter Ein­ho­lung amt­li­cher Aus­künf­te gemäß § 273 Abs. 2 Nr. 2 oder § 358a Nr. 2 ZPO – über das Vor­lie­gen der in § 558d Abs. 1 BGB genann­ten Vor­aus­set­zun­gen Beweis erhe­ben. Die Einhaltung/​Nichteinhaltung aner­kann­ter wis­sen­schaft­li­cher Grund­sät­ze wird sich, sofern sie sich nicht bereits – etwa auf­grund der im Miet­spie­gel oder den hier­zu ver­öf­fent­lich­ten Erläu­te­run­gen ent­hal­te­nen (aus­sa­ge­kräf­ti­gen) Anga­ben zum Ver­fah­ren der Daten­ge­win­nung und aus­wer­tung sowie zu den ein­zel­nen Bewer­tungs­schrit­ten – als offen­kun­dig dar­stellt oder vom Gericht in eige­ner Sach­kun­de beur­teilt wer­den kann – häu­fig nur durch ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten klä­ren las­sen [11].

Es wird aber durch­aus auch Fäl­le geben, in denen eine aus­rei­chen­de Klä­rung auf­grund ergie­bi­ger Erläu­te­run­gen im Miet­spie­gel und ergän­zend ein­ge­hol­ter amt­li­cher Aus­künf­te, durch Anhö­rung sach­ver­stän­di­ger Zeu­gen (§ 414 ZPO) – etwa von Exper­ten, die an der Erstel­lung des Miet­spie­gels maß­geb­lich betei­ligt waren – oder kraft eige­ner Sach­kun­de des Gerichts erreicht wer­den kann [12].

Ob im Bestrei­ten­s­fall ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten erfor­der­lich ist, hängt vor­ran­gig von der Art der gegen den Miet­spie­gel vor­ge­brach­ten Ein­wen­dun­gen, der Aus­sa­ge­kraft der vor­han­de­nen und zugäng­li­chen Doku­men­ta­ti­on der Daten­er­he­bung und Daten­aus­wer­tung, dem Inhalt der Erläu­te­run­gen zu der im Miet­spie­gel ange­wand­ten Metho­dik und der eige­nen Sach­kun­de des Gerichts ab [13]. In den Fäl­len, in denen für eine aus­rei­chen­de Klä­rung der Streit­fra­gen die Ein­schal­tung eines Sach­ver­stän­di­gen unum­gäng­lich ist, wird unter Umstän­den die Mög­lich­keit bestehen, auf bereits exis­tie­ren­de Gut­ach­ten zurück­zu­grei­fen. Ein in einem ande­ren Ver­fah­ren über die Fra­ge der Ein­hal­tung aner­kann­ter wis­sen­schaft­li­cher Metho­den erho­be­nes Gut­ach­ten kann gege­be­nen­falls ent­we­der nach § 411a ZPO als Sach­ver­stän­di­gen­be­weis oder nach §§ 415 ff. ZPO als Urkun­den­be­weis ver­wer­tet wer­den [14].

Gemes­sen an den vor­ste­hen­den Grund­sät­zen hät­te das Beru­fungs­ge­richt im Streit­fall die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te nicht allein unter Her­an­zie­hung der in § 558d Abs. 3 BGB einem qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel zuge­schrie­be­nen Ver­mu­tungs­wir­kung fest­stel­len dür­fen, son­dern hät­te dem Ein­wand der Klä­ge­rin nach­ge­hen müs­sen, der Miet­spie­gel 2009 der Stadt Ber­lin sei nicht nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erstellt wor­den. Die­ses Bestrei­ten war – unab­hän­gig von der Fra­ge, ob der vom Beru­fungs­ge­richt her­an­ge­zo­ge­ne End­be­richt über die Grund­la­gen­da­ten für den Miet­spie­gel 2009 nicht, so die Rüge der Revi­si­on, all­ge­mein zugäng­lich ist – auch hin­rei­chend sub­stan­ti­iert. Die Klä­ge­rin hat moniert, die Ein­ord­nung der Wohn­ge­bie­te im Ber­li­ner Miet­spie­gel 2009 beru­he nicht auf über­prüf­ba­ren aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Erkennt­nis­sen und Erhe­bun­gen, son­dern auf einer will­kür­li­chen und rea­li­täts­frem­den, nicht am tat­säch­li­chen Miet­ni­veau ori­en­tier­ten Ein­tei­lung ein­zel­ner Stra­ßen und Gebie­te in die drei Wohn­la­gen „ein­fach“, „mit­tel“ und „gut“, wobei die im Mün­che­ner Miet­spie­gel vor­ge­se­he­ne Kate­go­rie „bes­te Wohn­la­ge“ gar nicht vor­ge­se­hen sei. Hier­bei hat sie ins­be­son­de­re die Ein­ord­nung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung in die Kate­go­rie „ein­fa­che Wohn­la­ge“ bemän­gelt und dazu vor­ge­tra­gen, die Woh­nung lie­ge in einem – vor allem wegen sei­ner Infra­struk­tur – beson­ders belieb­ten Innen­stadt­ge­biet (Ber­lin-Mit­te), in dem deut­lich über dem ein­schlä­gi­gen Höchst­wert des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2009 gezahl­te Mie­ten erzielt wür­den. Dies wer­de exem­pla­risch dadurch belegt, dass von 42 Woh­nun­gen im Bestand der Klä­ge­rinnur vier inner­halb der im ein­schlä­gi­gen Miet­spie­gel­feld aus­ge­wie­se­nen Span­ne lägen. Dass für Woh­nun­gen in der T. stra­ße das glei­che Miet­ni­veau gel­ten sol­le wie für Woh­nun­gen in den Rand­ge­bie­ten Ber­lins – etwa dem Mär­ki­schen Vier­tel, Mahr­zahn­Wal­ters­dorf oder Neu­kölln , die eben­falls der ein­fa­chen Wohn­la­ge zuge­ord­net wür­den, sei auch des­we­gen lebens­fremd, weil in die­sen Stadt­tei­len ande­re Mie­ter- und Infra­struk­tu­ren sowie eine gänz­li­che ande­re Bau­wei­se (kei­ne Alt­bau­ten) vor­han­den sei­en und auch ansons­ten ande­re Ver­hält­nis­se herrsch­ten. Die Klä­ge­rin hat damit die Rich­tig­keit und Reprä­sen­ta­ti­vi­tät des dem Miet­spie­gel zugrun­de geleg­ten Daten­ma­te­ri­als sub­stan­ti­iert in Fra­ge gestellt. Mit die­sen Ein­wän­den hat sich das Beru­fungs­ge­richt in sei­nen Urteils­grün­den nicht hin­rei­chend befasst. Es ist ledig­lich auf die Rüge der Klä­ge­rin ein­ge­gan­gen, der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2009 sehe nicht die Kate­go­rie „bes­te Wohn­la­ge“ vor. Dass das Beru­fungs­ge­richt sämt­li­che Ein­wen­dun­gen der Klä­ge­rin aus eige­ner Sach­kun­de und aus­schließ­lich unter Ver­wer­tung ord­nungs­ge­mäß in den Pro­zess ein­ge­führ­ter Unter­la­gen hät­te wider­le­gen kön­nen, ist weder dem Beru­fungs­ur­teil zu ent­neh­men noch sonst ersicht­lich. Das Beru­fungs­ge­richt hät­te daher den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2009 nicht ohne Durch­füh­rung einer Beweis­auf­nah­me als qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel im Sin­ne des § 558d BGB bewer­ten dür­fen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Novem­ber 2013 – VIII ZR 346/​12

  1. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, NJW 2013, 775[]
  2. BGH, Urtei­le vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/​09, NZM 2010, 665 Rn. 9; vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn. 13; vgl. BVerfGE 37, 132, 143[]
  3. BT-Drucks. 14/​4553, S. 57[][]
  4. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn. 15[]
  5. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn. 21 mwN[]
  6. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn.19 mwN[]
  7. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn. 22 mwN[]
  8. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn. 23[]
  9. Amts­blatt für Ber­lin 2009, S. 1409[]
  10. BVerfG, NJW-RR 1992, 1084, 1085; BGH, Beschluss vom 06.05.2004 – IX ZB 43/​03, NJW 2004, 2386 unter II 2 b[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn.19 mwN[]
  12. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn.19, 24[]
  13. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn.19[]
  14. BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn. 25[]