Der recht­wid­ri­ge begüns­ti­gen­de Ver­wal­tungs­akt – und das schutz­wür­di­ge Ver­trau­en

Ob ein (rechts­wid­ri­ger) begüns­ti­gen­der Ver­wal­tungs­akt haf­tungs­recht­lich schutz­wür­di­ges Ver­trau­en begrün­det oder ob einer ent­spre­chen­den Ver­trau­ens­grund­la­ge objek­ti­ve Umstän­de oder sub­jek­ti­ve Kennt­nis­se bezie­hungs­wei­se sich auf­drän­gen­de Erkennt­nis­mög­lich­kei­ten des Emp­fän­gers ent­ge­gen­ste­hen, ist nicht erst eine Fra­ge des mit­wir­ken­den Ver­schul­dens im Sin­ne des § 254 BGB, son­dern bereits eine sol­che der objek­ti­ven Reich­wei­te des dem Betrof­fe­nen durch das Amts­haf­tungs­recht gewähr­ten Ver­mö­gens­schut­zes.

Der recht­wid­ri­ge begüns­ti­gen­de Ver­wal­tungs­akt – und das schutz­wür­di­ge Ver­trau­en

Ob die Grund­la­ge für die Schutz­wür­dig­keit des Ver­trau­ens des Geschä­dig­ten nach­träg­lich ent­fal­len ist, lässt sich nur auf­grund einer alle rele­van­ten objek­ti­ven und sub­jek­ti­ven Umstän­de ein­be­zie­hen­den umfas­sen­den Wür­di­gung des Sach­ver­halts fest­stel­len1.

So hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof eine schuld­haf­te Amts­pflicht­ver­let­zung der Bediens­te­ten des Land­krei­ses dar­in gese­hen, dass für den zwi­schen dem Erwer­ber und sei­nen Eltern geschlos­se­nen Schen­kungs­ver­trag eine Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung erteilt wur­de, obwohl die Streit­hel­fe­rin bereits zuvor Ansprü­che an den Flur­stü­cken nach dem Ver­mö­gens­ge­setz ange­mel­det hat­te. Die ver­letz­te Amts­pflicht ent­fal­te­te auch Dritt­schutz zu Guns­ten des Erwer­bers. Die Amts­pflicht, die Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung bei Vor­lie­gen einer Anmel­dung ver­mö­gens­recht­li­cher Ansprü­che nicht sogleich zu ertei­len, son­dern das Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren aus­zu­set­zen, besteht auch gegen­über dem Ver­trags­part­ner des Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten. Die­ser soll davor bewahrt wer­den, im Ver­trau­en dar­auf, dass zum Zeit­punkt der Geneh­mi­gungs­er­tei­lung kein Resti­tu­ti­ons­ver­fah­ren anhän­gig ist, Auf­wen­dun­gen zu machen und Dis­po­si­tio­nen zu tref­fen, die sich spä­ter als nutz­los her­aus­stel­len2.

Das Ver­trau­en des Erwer­bers in die Recht­mä­ßig­keit der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung ist jedoch nach der Mit­tei­lung des Amts zur Rege­lung offe­ner Ver­mö­gens­fra­gen nicht mehr schutz­wür­dig gewe­sen.

Ob ein (rechts­wid­ri­ger) begüns­ti­gen­der Ver­wal­tungs­akt haf­tungs­recht­lich schutz­wür­di­ges Ver­trau­en begrün­det oder ob einer ent­spre­chen­den Ver­trau­ens­grund­la­ge objek­ti­ve Umstän­de oder sub­jek­ti­ve Kennt­nis­se bezie­hungs­wei­se sich auf­drän­gen­de Erkennt­nis­mög­lich­kei­ten des Emp­fän­gers ent­ge­gen­ste­hen, ist ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts nicht erst eine Fra­ge des mit­wir­ken­den Ver­schul­dens im Sin­ne des § 254 BGB, son­dern bereits eine sol­che der objek­ti­ven Reich­wei­te des dem Betrof­fe­nen durch das Amts­haf­tungs­recht gewähr­ten Ver­mö­gens­schut­zes3. Ent­spre­chen­des gilt, wenn das schutz­wür­di­ge Ver­trau­en bei dem Geschä­dig­ten nach­träg­lich ent­fällt4.

Im Ansatz ori­en­tiert sich die haf­tungs­recht­li­che Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs in Bezug auf die Schutz­wür­dig­keit des Ver­trau­ens des Geschä­dig­ten auch an dem Rechts­ge­dan­ken des § 48 Abs. 2 Satz 3 VwVfG5. Dies bedeu­tet indes nicht, dass vor­lie­gend das Ver­trau­en des Erwer­bers in die Recht­mä­ßig­keit der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung und damit in das Nicht­vor­lie­gen von Anmel­dun­gen von Resti­tu­ti­ons­an­sprü­chen nur dann nicht mehr schutz­wür­dig ist, wenn eine der in § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 3 VwVfG genann­ten Fall­kon­stel­la­tio­nen vor­liegt. Bereits im Ver­wal­tungs­ver­fah­rens­recht legen die Rege­lun­gen des § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 3 VwVfG nicht abschlie­ßend fest, wann der Ver­trau­ens­schutz ent­fällt6. Viel­mehr kann Ver­trau­ens­schutz auch für wei­te­re Fall­ge­stal­tun­gen zu ver­nei­nen sein, in denen es an einer Grund­la­ge für ihn fehlt7. Letz­te­res gilt erst recht für den haf­tungs­recht­li­chen Ver­trau­ens­schutz. Die­ser bezieht die ver­trau­ens­schutz­recht­li­chen Wer­tun­gen des Ver­wal­tungs­ver­fah­rens­rechts in § 48 Abs. 2 Satz 3 VwVfG zwar ein8. Ob die Grund­la­ge für die Schutz­wür­dig­keit des Ver­trau­ens des Geschä­dig­ten nach­träg­lich ent­fal­len ist, lässt sich jedoch nur auf­grund einer alle rele­van­ten objek­ti­ven und sub­jek­ti­ven Umstän­de des betref­fen­den Sach­ver­halts ein­be­zie­hen­den umfas­sen­den Wür­di­gung fest­stel­len. Ins­be­son­de­re ent­fällt die Schutz­wür­dig­keit des Ver­trau­ens des Geschä­dig­ten nicht aus­schließ­lich dann, wenn die­ser die Rechts­wid­rig­keit des Ver­wal­tungs­akts – hier: der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung – gekannt oder infol­ge gro­ber Fahr­läs­sig­keit nicht gekannt hat.

Bei Anwen­dung der vor­ge­nann­ten Grund­sät­ze ist davon aus­zu­ge­hen, dass auf­grund der beson­de­ren Umstän­de des vor­lie­gen­den Falls das Ver­trau­en des Erwer­bers in die Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung in Anbe­tracht der Mit­tei­lung des Amts zur Rege­lung offe­ner Ver­mö­gens­fra­gen über das Vor­lie­gen eines Rück­über­tra­gungs­an­trags nicht mehr schutz­wür­dig war.

Die dem Erwer­ber zwei Jah­re zuvor erteil­te Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung war inso­fern ohne Belang. Die Anschluss­re­vi­si­on ver­kennt die Bedeu­tung der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung, wenn sie meint, aus § 2 GVO erge­be sich, dass das in § 3 Abs. 3 VermG nor­mier­te Unter­las­sungs­ge­bot für alle Ver­fü­gun­gen über­wun­den wer­de, die sich als Inves­ti­tio­nen im Rah­men eines geneh­mig­ten Geschäfts dar­stell­ten. Das Geneh­mi­gungs­er­for­der­nis sowie die Grund­buch­sper­re nach der Grund­stücks­ver­kehrs­ord­nung die­nen dazu, das nur schuld­recht­lich wir­ken­de Unter­las­sungs­ge­bot des § 3 Abs. 3 VermG und damit den öffent­lich­recht­li­chen Resti­tu­ti­ons­an­spruch ver­fah­rens­recht­lich abzu­si­chern9. Eine Über­win­dung des Unter­las­sungs­ge­bots kann durch die Geneh­mi­gung schon des­halb nicht statt­fin­den, weil der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te auf ihrer Grund­la­ge nur dar­auf ver­trau­en kann, dass zum Zeit­punkt ihrer Ertei­lung kei­ne Anmel­dung vor­lag bezie­hungs­wei­se noch kein Resti­tu­ti­ons­ver­fah­ren anhän­gig war10. Das Unter­las­sungs­ge­bot des § 3 Abs. 3 VermG reicht damit zeit­lich über die Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung hin­aus. Dies ergibt sich auch aus § 3 Abs. 4 Satz 1 VermG. Danach kann der Ver­fü­gungs­be­rech­tig­te erst über das Eigen­tum ver­fü­gen und schuld­recht­li­che oder ding­li­che Ver­pflich­tun­gen ein­ge­hen, wenn die Anmel­de­frist des § 3 der Anmel­de­ver­ord­nung ver­säumt wur­de und kei­ne ver­spä­te­te Anmel­dung vor­liegt. Zwar löst eine ver­spä­te­te Anmel­dung eines Rück­über­tra­gungs­an­spruchs nicht unbe­grenzt die Unter­las­sungs­pflicht des Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten aus. Erfor­der­lich ist viel­mehr, dass bei der Anmel­dung die Aus­schluss­fris­ten des § 30a VermG ein­ge­hal­ten wur­den11. Vor­lie­gend war jedoch zum Zeit­punkt der Ertei­lung der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung am 3.09.1992 die am 31.12 1992 enden­de Aus­schluss­frist des § 30a Abs. 1 Satz 1 VermG noch nicht abge­lau­fen, so dass eine Anmel­dung noch mög­lich war und das Unter­las­sungs­ge­bot des § 3 Abs. 3 VermG ein­grei­fen konn­te.

Die Ein­ho­lung eines Nega­ti­vat­tests auch für die bei­den betrof­fe­nen Flur­stü­ckel ag daher auch im objek­ti­ven Inter­es­se des – in das auf den vor­ge­nann­ten Flur­stü­cken befind­li­che Gebäu­de wei­ter inves­tie­ren­den – Erwer­bers.

In Anbe­tracht der vor­ge­nann­ten Umstän­de war das Ver­trau­en des Erwer­bers in die zwei Jah­re zuvor erteil­te Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung nicht (mehr) schutz­wür­dig. Dabei ist nicht ent­schei­dend, ob im Rah­men der vor­lie­gend anzu­neh­men­den Rechts­schein­voll­macht (vgl. § 172 Abs. 1 BGB) eine Zurech­nung des Ver­tre­ter­wis­sens – hier: von der Anmel­dung von Resti­tu­ti­ons­an­sprü­chen – ent­spre­chend § 166 Abs. 1 BGB erfol­gen kann12. Denn die Schutz­wür­dig­keit des Ver­trau­ens des Erwer­bers ent­fällt, wie aus­ge­führt, nicht erst im Fall der (ihm zuge­rech­ne­ten) Kennt­nis von dem an die B. GmbH gerich­te­ten Schrei­ben des Amts zur Rege­lung offe­ner Ver­mö­gens­fra­gen vom 26.09.1994 und der sich dar­aus erge­ben­den Rechts­wid­rig­keit der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung. Sie ent­fällt viel­mehr bereits auf­grund einer Gesamt­schau der vor­ge­nann­ten objek­ti­ven und sub­jek­ti­ven Umstän­de. Wer als Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ter in einer Situa­ti­on, in der die Ein­ho­lung eines Nega­ti­vat­tests hin­sicht­lich aller in sei­nem Eigen­tum ste­hen­der Grund­stü­cke nahe und zudem in sei­nem objek­ti­ven Inter­es­se liegt, eine in Bezug auf die betrof­fe­nen Grund­stü­cke umfas­sen­de Voll­machts­ur­kun­de zur Ein­ho­lung eines Nega­tiv­be­schei­des aus­stellt, ist im Hin­blick auf sein Ver­trau­en auf eine zwei Jah­re zuvor erteil­te Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung und das Nicht­vor­lie­gen von ange­mel­de­ten Resti­tu­ti­ons­an­sprü­chen unter haf­tungs­recht­li­chen Gesichts­punk­ten nicht mehr schutz­wür­dig, wenn dem Bevoll­mäch­tig­ten nach Vor­la­ge der Voll­machts­ur­kun­de die Anmel­dung von Resti­tu­ti­ons­an­sprü­chen mit­ge­teilt wird.

Der Erwer­ber konn­te auch nicht dar­auf ver­trau­en, dass der Land­kreis, weil sein Amt zur Rege­lung offe­ner Ver­mö­gens­fra­gen die Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung vom 03.09.1992 nicht zurück­nahm, eine etwai­ge Resti­tu­ti­ons­an­mel­dung jeden­falls als offen­sicht­lich unbe­grün­det ansah.

Die Rück­nah­me einer rechts­wid­rig erteil­ten Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung stellt gemäß § 5 Satz 1 GVO in Ver­bin­dung mit § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG eine Ermes­sens­ent­schei­dung dar, bei der die Inter­es­sen des Ver­äu­ße­rers, des Erwer­bers, des Resti­tu­ti­ons­an­trag­stel­lers sowie der öffent­li­che Belang eines funk­ti­ons­fä­hi­gen Grund­stücks­markts zu berück­sich­ti­gen sind13. Vor die­sem Hin­ter­grund kamen vor­lie­gend für die nicht erfol­gen­de Rück­nah­me der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung auch ande­re Grün­de in Betracht als die offen­sicht­li­che Unbe­gründ­etheit einer etwai­gen Resti­tu­ti­ons­an­mel­dung. Es kann des­halb – ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­ons­er­wi­de­rung – im Hin­blick auf die Rück­nah­me der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung auch nicht von einem inten­dier­ten Ermes­sen in dem Sin­ne aus­ge­gan­gen wer­den, dass im Regel­fall von einer Ver­pflich­tung zur Ermes­sens­aus­übung in Gestalt der Rück­nah­me des Ver­wal­tungs­akts aus­zu­ge­hen ist14. § 5 Satz 1 GVO in Ver­bin­dung mit § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG lässt sich nicht ent­neh­men, dass bei Vor­lie­gen einer rechts­wid­ri­gen Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung stets deren Rück­nah­me zu erfol­gen hat. Durch die Ertei­lung der Geneh­mi­gung und ihre nach­träg­li­che Auf­he­bung wer­den Rech­te und Inter­es­sen ver­schie­de­ner Per­so­nen betrof­fen, so dass auf eine Ermes­sens­ent­schei­dung nicht ver­zich­tet wer­den kann15. Dabei kann der Umstand, dass – wie vor­lie­gend – der Aus­gang des Resti­tu­ti­ons­ver­fah­rens noch unge­wiss ist, dafür spre­chen, eine erteil­te Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung (noch) nicht auf­zu­he­ben. Von einer Ermes­sens­re­du­zie­rung auf Null im Sin­ne einer Ver­pflich­tung zur Auf­he­bung der Geneh­mi­gung kann in der­ar­ti­gen Fäl­len nicht aus­ge­gan­gen wer­den.

Auch das Schrei­ben des land­krei­ses vom 06.01.1998 sowie der Umstand, dass nach dem Vor­trag des Erwer­bers auf Anfra­ge sei­nes dama­li­gen Bevoll­mäch­tig­ten im Janu­ar 1998 der Land­kreis eine Auf­he­bung der Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung ablehn­te, konn­ten kei­ne Ver­trau­ens­grund­la­ge für die Inves­ti­tio­nen des Erwer­bers (mehr) dafür schaf­fen, dass die Behör­de die Resti­tu­ti­ons­an­trä­ge als offen­sicht­lich unbe­grün­det ansah. Denn die­se Erklä­run­gen erfolg­ten zeit­lich nach den durch den Erwer­ber getrof­fe­nen Inves­ti­tio­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Dezem­ber 2015 – III ZR 27/​14

  1. Fort­füh­rung BGH, Urteil vom 11.10.2007 – III ZR 301/​06, MDR 2008, 22, 23 f mwN []
  2. BGH, Urtei­le vom 10.04.2003 – III ZR 38/​02, VIZ 2003, 353, 354; vom 10.05.2001 – III ZR 223/​00, VIZ 2001, 488, 489; und vom 04.03.1999 – III ZR 29/​98, VIZ 1999, 346, 347 []
  3. BGH, Urtei­le vom 11.10.2007 – III ZR 301/​06, MDR 2008, 22, 23 f; vom 10.04.2003 aaO; vom 11.04.2002 – III ZR 97/​01, MDR 2002, 944; und vom 11.10.2001 – III ZR 63/​00, BGHZ 149, 50, 53 f; Staudinger/​Wöstmann, BGB, Neu­be­ar­bei­tung 2013, § 839 Rn. 248 []
  4. vgl. dazu BGH, Urteil vom 19.03.1992 – III ZR 16/​90, BGHZ 117, 363, 372; OLG Bran­den­burg, Urteil vom 14.10.2008 – 2 U 7/​08 31 f; Staudinger/​Wöstmann aaO []
  5. BGH, Urteil vom 16.01.1997 – III ZR 117/​95, BGHZ 134, 268, 284 []
  6. BVerw­GE 143, 230 Rn. 18; Sachs in Stelkens/​Bonk/​Sachs, VwVfG, 8. Aufl., § 48 Rn. 148 f []
  7. Sachs Rn. 149 []
  8. BGH, Urteil vom 16.01.1997 aaO []
  9. BGH, Urtei­le vom 20.11.2014 – III ZR 494/​13, NJW-RR 2015, 269, 270 Rn. 18; und vom 04.03.1999 – III ZR 29/​98, VIZ 1999, 346, 347 []
  10. BGH, Urteil vom 04.03.1999 aaO []
  11. Redeker/​HirtschuIz/​Tank in Fieberg/​Reichenbach/​Messerschmidt/​Neuhaus, VermG, § 3 Rn. 335 [Stand Sep­tem­ber 2013] []
  12. beja­hend Schil­ken, Wis­sens­zu­rech­nung im Zivil­recht, 1983, S. 79 []
  13. OVG Wei­mar, VIZ 2000, 670, 671; OVG Baut­zen, VIZ 1995, 245, 246 f; Faß­ben­der, VIZ 1993, 527, 532 []
  14. zum inten­dier­ten Ermes­sen bei einem Sub­ven­ti­ons­wi­der­ruf vgl. BVerw­GE 105, 55, 57 []
  15. OVG Wei­mar aaO; zur Abwä­gung des Resti­tu­ti­ons­in­ter­es­ses der Alt­ei­gen­tü­mer mit dem Ver­äu­ße­rungs- und Erwerbs­in­ter­es­se des Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ten bezie­hungs­wei­se von des­sen Ver­trags­part­ner im Rah­men des Rück­nah­me­er­mes­sens vgl. BGH, Urteil vom 04.03.1999 – III ZR 29/​98, VIZ 1999, 346, 348 []