Der säu­mi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der mit der Zah­lung von Bei­trä­gen in Ver­zug ist, kann des­we­gen nicht von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung aus­ge­schlos­sen wer­den; ihm kann auch nicht das Stimm­recht ent­zo­gen wer­den.

Der säu­mi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

Die Ungül­tig­erklä­rung von Beschlüs­sen schei­det in der Regel aus, wenn fest­steht, dass sich ein Beschluss­man­gel auf das Abstim­mungs­er­geb­nis nicht aus­ge­wirkt hat; anders ver­hält es sich jedoch bei schwer­wie­gen­den Ein­grif­fen in den Kern­be­reich ele­men­ta­rer Mit­glied­schafts­rech­te, die dazu füh­ren, dass das Teil­nah­me- und Mit­wir­kungs­recht eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers in gra­vie­ren­der Wei­se aus­ge­he­belt wird.

Aller­dings lässt das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG weit­ge­hend freie Hand, wie sie ihr Ver­hält­nis unter­ein­an­der ord­nen wol­len 1. Die­se Gestal­tungs­frei­heit gilt auch dann, wenn der tei­len­de Eigen­tü­mer Rege­lun­gen der Gemein­schafts­ord­nung in der Tei­lungs­er­klä­rung vor­gibt. Schran­ken für den Inhalt der Gemein­schafts­ord­nung erge­ben sich jedoch aus den Gren­zen der Pri­vat­au­to­no­mie nach §§ 134, 138 BGB 2. Dar­über hin­aus unter­lie­gen von dem tei­len­den Eigen­tü­mer ein­sei­tig vor­ge­ge­be­ne Bestim­mun­gen einer Inhalts­kon­trol­le, bei der ledig­lich strei­tig ist, ob die für all­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen gel­ten­den Vor­schrif­ten der §§ 307 ff. BGB (frü­her §§ 9 ff. AGBG) ent­spre­chend anzu­wen­den sind oder ob sich die­se Kon­trol­le unter Berück­sich­ti­gung der Beson­der­hei­ten des Ein­zel­falls am Maß­stab von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) aus­zu­rich­ten hat 3.

Gemes­sen dar­an kann die Rege­lung der Tei­lungs­er­klä­rung, die dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall zugrun­de liegt, kei­nen Bestand haben. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass die Gestal­tungs­frei­heit für Gemein­schafts­ord­nun­gen dort endet, wo die per­so­nen­recht­li­che Gemein­schafts­stel­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­höhlt wird, und dass das mit­glied­schafts­recht­li­che Ele­ment des Woh­nungs­ei­gen­tums einen all­ge­mei­nen Aus­schluss des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers vom Stimm­recht ver­bie­tet. Hier­ge­gen ver­sto­ßen­de Rege­lun­gen sind nach § 134 BGB nich­tig 4. Erst recht ist ein all­ge­mei­ner Aus­schluss von Ver­samm­lun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unzu­läs­sig, weil dem Mit­glied dadurch nicht nur fak­tisch sein Stimm­recht genom­men, son­dern ihm dar­über hin­aus die eben­falls in den Kern­be­reich ele­men­ta­rer Mit­glied­schafts­rech­te fal­len­de Befug­nis abge­schnit­ten wird, auf die Wil­lens­bil­dung der Gemein­schaft durch Rede und Gegen­re­de Ein­fluss zu neh­men 5. Das­sel­be gilt im Grund­satz auch für einen nur vor­über­ge­hen­den Aus­schluss 6. Ein Ein­griff in das Teil­nah­me­recht ist nur statt­haft, wenn auf ande­re Wei­se die geord­ne­te Durch­füh­rung einer Ver­samm­lung nicht gewähr­leis­tet wer­den kann, so etwa, wenn ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach­hal­tig und trotz Andro­hung des Aus­schlus­ses die Ver­samm­lung wei­ter­hin in erheb­li­cher Wei­se stört 7. An dem erfor­der­li­chen ver­samm­lungs­spe­zi­fi­schen Bezug fehlt es indes­sen, wenn ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit der Zah­lung von Bei­trä­gen in Ver­zug ist.

Eine ande­re Beur­tei­lung ist auch dann nicht gerecht­fer­tigt, wenn der Bei­trags­rück­stand und die Dau­er des Ver­zu­ges erheb­lich sind und der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dadurch in schwer­wie­gen­der Wei­se gegen sei­ne Pflicht ver­stößt, durch Leis­tung der auf ihn ent­fal­len­den Bei­trä­ge an der Siche­rung der finan­zi­el­le Grund­la­ge der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit­zu­wir­ken. Wie § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG zeigt, tritt ein Ver­lust des Stimm­rechts auch in sol­chen Fäl­len erst ein, wenn der betref­fen­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – anders als hier – unter den stren­gen Vor­aus­set­zun­gen des § 18 WEG 8 rechts­kräf­tig zur Ver­äu­ße­rung sei­nes Woh­nungs­ei­gen­tums ver­ur­teilt wor­den ist. Selbst dann bleibt jedoch das Recht auf Teil­nah­me an Ver­samm­lun­gen bis zur Über­tra­gung des Woh­nungs­ei­gen­tums auf den Erwer­ber bestehen 9.

Der rechts­feh­ler­haf­te Aus­schluss der säu­mi­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin schlägt auf die nach­fol­gend gefass­ten Beschlüs­se durch. Zwar schei­det eine Ungül­tig­erklä­rung in der Regel aus, wenn – wozu hier Fest­stel­lun­gen feh­len – fest­steht, dass sich der Beschluss­man­gel auf das Abstim­mungs­er­geb­nis nicht aus­ge­wirkt hat 10. Anders ver­hält es sich jedoch bei schwer­wie­gen­den Ver­stö­ßen, die dazu füh­ren, dass das Teil­nah­me- und Mit­wir­kungs­recht eines Mit­glie­des in gra­vie­ren­der Wei­se aus­ge­he­belt wird 11. So liegt es hier. Der Ent­zug des Stimm­rechts und der Aus­schluss von der Ver­samm­lung der Woh­nungs­ei­gen-tümer stellt einen schwer­wie­gen­den Ein­griff in den Kern­be­reich ele­men­ta­rer Mit­glied­schafts­rech­te dar, bei dem es nicht dar­auf ankommt, ob die gefass­ten Beschlüs­se auch bei einer Mit­wir­kung des (aus­ge­schlos­se­nen) Mit­glie­des die erfor­der­li­che Mehr­heit gefun­den hät­ten 12.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Dezem­ber 2010 – V ZR 60/​10

  1. std. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/​05, NJW 2007, 213, 2145 mwN[]
  2. BGH, Beschluss vom 11.11.1986 – V ZB 1/​86; BGHZ 99, 90, 93 f.; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 104; jeweils mwN[]
  3. vgl. dazu BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum Streit­stand[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 11.11.1986 – V ZB 1/​86, BGHZ 99, 90, 94 mwN[]
  5. vgl. auch BGH, Urteil vom 13.02.2006 – II ZR 200/​04, NJW-RR 2006, 831, 832; Scheel in Hügel/​Scheel, Rechts­hand­buch WEG, 3. Aufl., Teil 12 Rn. 81 f.[]
  6. BayO­bLG, NZM 1999, 77, 78; LG Regens­burg, NJW-RR 1991, 1169; LG Stral­sund, NJW-RR 2005, 313, 314 ff.; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; vgl. auch Mer­le in Bär­mann, aaO, § 10 Rn. 36; Scheel in Hügel/​Scheel, aaO; aA für ein Ruhen des Stimm­rechts bei Zah­lungs­ver­zug wohl BayO­bLG, NJW 1965, 821, 822; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/​Schmid/​Riecke, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimm­rechts auch bei Vor­lie­gen unver­schul­de­ter Zah­lungs­rück­stän­de[]
  7. Mer­le in Bär­mann, aaO, § 24 Rn. 105 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 11.11.1965 – II ZR 122/​63, BGHZ 44, 245, 251[]
  8. dazu BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/​06, BGHZ 170, 369, 372 ff.[]
  9. Mer­le in Bär­mann, aaO, § 24 Rn. 62 mwN; Scheel in Hügel/​Scheel, aaO, Rn. 81[]
  10. BayO­bLG NZM 2002, 616; Mer­le in Bär­mann, 11. Aufl., § 23 Rn. 176 u. § 24 Rn. 94 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/​08, NJW 2009, 2132, 2135[]
  11. zum Ver­eins- und Gesell­schafts­recht vgl. auch BGH, Urteil vom 18.10.2004 – II ZR 250/​02, BGHZ 160, 385, 391 f.; Urteil vom 13.02.2006 – II ZR 200/​04, NJW-RR 2006, 831, 832; Urteil vom 02.07.2007 – II ZR 111/​05, NJW 2008, 69, 73[]
  12. Mer­le in Bär­mann, 11. Aufl., § 23 Rn. 176 u. § 24 Rn. 94; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; aA wohl BayO­bLG, NZM 2002, 616[]