Der säumige Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird.

Allerdings lässt das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen¹. Diese Gestaltungsfreiheit gilt auch dann, wenn der teilende Eigentümer Regelungen der Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vorgibt. Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben sich jedoch aus den Grenzen der Privatautonomie nach §§ 134, 138 BGB². Darüber hinaus unterliegen von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB (früher §§ 9 ff. AGBG) entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat³.

Gemessen daran kann die Regelung der Teilungserklärung, die dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall zugrunde liegt, keinen Bestand haben. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird, und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet. Hiergegen verstoßende Regelungen sind nach § 134 BGB nichtig⁴. Erst recht ist ein allgemeiner Ausschluss von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig, weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen, sondern ihm darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen⁵. Dasselbe gilt im Grundsatz auch für einen nur vorübergehenden Ausschluss⁶. Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann, so etwa, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört⁷. An dem erforderlichen versammlungsspezifischen Bezug fehlt es indessen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist.

Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Beitragsrückstand und die Dauer des Verzuges erheblich sind und der Wohnungseigentümer dadurch in schwerwiegender Weise gegen seine Pflicht verstößt, durch Leistung der auf ihn entfallenden Beiträge an der Sicherung der finanzielle Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft mitzuwirken. Wie § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG zeigt, tritt ein Verlust des Stimmrechts auch in solchen Fällen erst ein, wenn der betreffende Wohnungseigentümer – anders als hier – unter den strengen Voraussetzungen des § 18 WEG⁸ rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden ist. Selbst dann bleibt jedoch das Recht auf Teilnahme an Versammlungen bis zur Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber bestehen⁹.

Der rechtsfehlerhafte Ausschluss der säumigen Wohnungseigentümerin schlägt auf die nachfolgend gefassten Beschlüsse durch. Zwar scheidet eine Ungültigerklärung in der Regel aus, wenn – wozu hier Feststellungen fehlen – feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat¹⁰. Anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird¹¹. So liegt es hier. Der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung der Wohnungseigen-tümer stellt einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, bei dem es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten¹².

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Dezember 2010 – V ZR 60/10

1. std. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/05, NJW 2007, 213, 2145 mwN[↩]
2. BGH, Beschluss vom 11.11.1986 – V ZB 1/86; BGHZ 99, 90, 93 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 104; jeweils mwN[↩]
3. vgl. dazu BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum Streitstand[↩]
4. vgl. BGH, Beschluss vom 11.11.1986 – V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 94 mwN[↩]
5. vgl. auch BGH, Urteil vom 13.02.2006 – II ZR 200/04, NJW-RR 2006, 831, 832; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch WEG, 3. Aufl., Teil 12 Rn. 81 f.[↩]
6. BayObLG, NZM 1999, 77, 78; LG Regensburg, NJW-RR 1991, 1169; LG Stralsund, NJW-RR 2005, 313, 314 ff.; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 36; Scheel in Hügel/Scheel, aaO; aA für ein Ruhen des Stimmrechts bei Zahlungsverzug wohl BayObLG, NJW 1965, 821, 822; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/Schmid/ Riecke, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimmrechts auch bei Vorliegen unverschuldeter Zahlungsrückstände[↩]
7. Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 105 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 11.11.1965 – II ZR 122/63, BGHZ 44, 245, 251[↩]
8. dazu BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/06, BGHZ 170, 369, 372 ff.[↩]
9. Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 62 mwN; Scheel in Hügel/Scheel, aaO, Rn. 81[↩]
10. BayObLG NZM 2002, 616; Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 23 Rn. 176 u. § 24 Rn. 94 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132, 2135[↩]
11. zum Vereins- und Gesellschaftsrecht vgl. auch BGH, Urteil vom 18.10.2004 – II ZR 250/02, BGHZ 160, 385, 391 f.; Urteil vom 13.02.2006 – II ZR 200/04, NJW-RR 2006, 831, 832; Urteil vom 02.07.2007 – II ZR 111/05, NJW 2008, 69, 73[↩]
12. Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 23 Rn. 176 u. § 24 Rn. 94; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; aA wohl BayObLG, NZM 2002, 616[↩]