Der Schein­ei­gen­tü­mer und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

Hat der­je­ni­ge, der im Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen ist, das Woh­nungs­ei­gen­tum nach mate­ri­el­lem Recht nicht wirk­sam erwor­ben, so ist er zu der Erhe­bung einer Anfech­tungs­kla­ge nicht befugt; der wah­re Berech­tig­te ist Trä­ger der mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Rech­te und Pflich­ten.

Der Schein­ei­gen­tü­mer und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

Gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG darf die Anfech­tungs­kla­ge nur von einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erho­ben wer­den. In der Regel ist der­je­ni­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der im Woh­nungs­grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen ist. Der Buch­ei­gen­tü­mer muss das Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum aber auch nach mate­ri­el­lem Recht wirk­sam erwor­ben haben. Fehlt es dar­an oder voll­zieht sich der Eigen­tums­er­werb außer­halb des Grund­buchs, ist der wah­re Berech­tig­te als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Trä­ger der mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Rech­te und Pflich­ten 1. Aus die­sem Grund muss der­je­ni­ge, der im Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen ist, nicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG für die Kos­ten und Las­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums auf­kom­men, wenn Kauf­ver­trag und ding­li­che Eini­gung infol­ge einer erfolg­rei­chen Anfech­tung gemäß § 123 BGB rück­wir­kend ent­fal­len sind. Eine unrich­ti­ge Grund­buch­ein­tra­gung erzeugt zwar die auf dem öffent­li­chen Glau­ben des Grund­buchs beru­hen­den Rechts­wir­kun­gen (§§ 891 ff. BGB), begrün­det aber nicht die nur an die Eigen­tü­merstel­lung anknüp­fen­de Haf­tung. Die fak­ti­sche Zuge­hö­rig­keit zur Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­mag die feh­len­de Rechts­stel­lung nicht zu erset­zen 2.

Folg­lich kom­men dem zu Unrecht ein­ge­tra­ge­nen Buch­ei­gen­tü­mer auch kei­ne Mit­wir­kungs­rech­te zu. Denn ins­be­son­de­re das Stimm- und Anfech­tungs­recht muss mit der Ver­pflich­tung kor­re­spon­die­ren, Kos­ten und Las­ten zu tra­gen 3.

Eben­so wie bei einer erfolg­rei­chen Anfech­tung fehlt es an einem wirk­sa­men Eigen­tums­er­werb, wenn die nach der Tei­lungs­er­klä­rung erfor­der­li­che Zustim­mung zu der Ver­äu­ße­rung ver­sagt wird. Das Zustim­mungs­er­for­der­nis bezieht sich näm­lich nicht nur auf den schuld­recht­li­chen, son­dern auch auf den ding­li­chen Ver­trag (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG) 4.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil und Ver­säum­nis­ur­teil vom 20. Juli 2012 – V ZR 241/​11

  1. Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 4 und § 46 Rn. 25; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 3[]
  2. BGH, Beschluss vom 06.10.1994 – V ZB 2/​94, NJW 1994, 3352, 3353; KG, NJW-RR 2003, 589 f.; OLG Düs­sel­dorf, ZMR 2005, 719 f.; Klein in Bär­mann, aaO, § 10 Rn. 4[]
  3. BGH, Urteil vom 11.05.2012 V ZR 196/​11, WuM 2012, 392 Rn. 18, zum Abdruck in BGHZ vor­ge­se­hen[]
  4. Klein in Bär­mann, aaO, § 12 Rn. 32[]