Der schon vor Miet­ver­trags­be­ginn genutz­te Wohn­raum – und die Kün­di­gungs­frist

In Recht­spre­chung und Lite­ra­tur ist umstrit­ten, ob zu der für die Län­ge der Kün­di­gungs­frist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maß­geb­li­chen Zeit der Über­las­sung der Miet­sa­che auch ein sol­cher Zeit­raum hin­zu­zu­rech­nen ist, in wel­chem der Ver­mie­ter dem Mie­ter den Gebrauch der Miet­sa­che aus einem ande­ren Rechts­grund als dem spä­ter gekün­dig­ten Miet­ver­trag gewährt hat.

Der schon vor Miet­ver­trags­be­ginn genutz­te Wohn­raum – und die Kün­di­gungs­frist

Über­wie­gend gehen die Instanz­recht­spre­chung und die Lite­ra­tur davon aus, es spie­le für die nach § 573c Abs. 1 BGB maß­geb­li­che Zeit der Über­las­sung kei­ne Rol­le, aus wel­chem Rechts­grund der Ver­mie­ter den Gebrauch gewährt habe 1. Aus die­sem Grund sei etwa auch eine vor­he­ri­ge Über­las­sung auf­grund eines Nieß­brauchs­rechts bei der Berech­nung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB ein­zu­be­zie­hen 2.

Begrün­det wird die­se Ansicht damit, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB stel­le mit der Über­las­sung allein auf die tat­säch­li­chen Besitz­ver­hält­nis­se ab 3. Ins­be­son­de­re erge­be sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB 4. Die Norm tra­ge dem bei län­ge­rer Miet­dau­er zuneh­mend schüt­zens­wer­ten Inter­es­se des Mie­ters Rech­nung, nicht kurz­fris­tig aus­zie­hen zu müs­sen und genü­gend Zeit zu haben, sei­ne sozia­len Wur­zeln durch Suche einer nahe­ge­le­ge­nen Ersatz­woh­nung zu wah­ren 5.

Dem­ge­gen­über ver­tritt ein ande­rer Teil der Lite­ra­tur die Auf­fas­sung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB begin­ne erst mit einer Über­las­sung der Miet­sa­che zur Miet­nut­zung 6, so dass bei­spiels­wei­se eine vor­he­ri­ge Über­ga­be der Miet­sa­che für eine Reno­vie­rung oder einen vor­zei­ti­gen Ein­zug nicht mit ein­zu­be­zie­hen sei 7. Eine sol­che Über­las­sung berei­te die Nut­zung als Miet­sa­che ledig­lich vor 8.

Einer gene­rel­len Ent­schei­dung, ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen mit Rück­sicht auf die Ver­wur­ze­lung des Mie­ters in der strei­ti­gen Woh­nung für die Berech­nung der Kün­di­gungs­frist des § 573c BGB gleich­wohl auch der Zeit­raum anzu­rech­nen ist, in dem die Woh­nung dem (spä­te­ren) Mie­ter auf­grund eines ande­ren Rechts­ver­hält­nis­ses über­las­sen war, bedarf es im Streit­fall nicht. Jeden­falls in der hier vor­lie­gen­den Kon­stel­la­ti­on, dass der spä­te­re Mie­ter zunächst als Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ger des Ver­mie­ters in des­sen Woh­nung gelebt hat, kommt eine Anrech­nung die­ser Zeit nicht in Betracht. Ein der­ar­ti­ges unent­gelt­li­ches Nut­zungs­ver­hält­nis, das kei­nen Kün­di­gungs­schutz genießt; und vom "Ver­mie­ter" jeder­zeit been­det wer­den kann, begrün­det kei­nen Ver­trau­ens­tat­be­stand, der Grund­la­ge für eine Berück­sich­ti­gung die­ses Über­las­sungs­zeit­raums im Wege ana­lo­ger Anwen­dung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könn­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Juni 2014 – VIII ZR 10/​14

  1. OLG Stutt­gart, NJW 1984, 875 – zur Anrech­nung der Wohn­dau­er als Ehe­gat­te des frü­he­ren Mie­ters; AG Kai­sers­lau­tern, ZMR 1967, 301 f. – zur Anrech­nung der Wohn­dau­er auf­grund eines vor­an­ge­gan­ge­nen ding­li­chen Wohn­rechts; Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2011, § 573c Rn.20; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573c Rn. 6; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., Rn. 8; Beck­OK BGB/​Hannappel, Stand Febru­ar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 573c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573c Rn. 9; Spielbauer/​Schneider/​Krenek, Miet­recht, 2013, § 573c Rn. 15; Schmid/​Harz/​Gahn, Fach­an­walts­kom­men­tar Miet­recht, 4. Aufl., § 573c Rn. 6; Emmerich/​Sonnenschein/​Haug, Mie­te, 10. Aufl., § 573c Rn. 10; juris­PK-BGB/­Möss­ner, 6. Aufl., § 573c Rn. 18[]
  2. Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, aaO; Spielbauer/​Schneider/​Krenek, aaO[]
  3. Schmid/​Harz/​Gahn, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO[]
  4. Münch­Komm-BGB/Häub­lein, aaO; Bub/​Treier/​Grapentin, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 4. Aufl., Kap. – IV Rn. 97[]
  5. Münch-KommBG­B/Häub­lein, aaO Rn. 1[]
  6. Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25[]
  7. Lam­mel, aaO; Soergel/​Heinzmann, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4[]
  8. Lam­mel, aaO[]