Schrift­form­man­gel, miet­ver­trag­li­che Hei­lungs­klau­sel – und die treu­wid­ri­ge Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges

Der Nieß­brauchs­be­rech­tig­te han­delt nicht treu­wid­rig, wenn er trotz einer for­mu­lar­ver­trag­li­chen Schrift­form­hei­lungs­klau­sel einen Miet­ver­trag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB ein­ge­tre­ten ist, unter Beru­fung auf einen Schrift­form­man­gel kün­digt 1.

Schrift­form­man­gel, miet­ver­trag­li­che Hei­lungs­klau­sel – und die treu­wid­ri­ge Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges

In dem hier ent­schie­de­nen Fall wahr­te der Miet­ver­trag wegen der nicht hin­rei­chen­den Bezeich­nung des Miet­ge­gen­stands nicht die für die wirk­sa­me Ver­ein­ba­rung einer fes­ten Lauf­zeit von mehr als einem Jahr erfor­der­li­che schrift­li­che Form. Er gilt des­halb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen und konn­te von der Ver­mie­te­rin ordent­lich gekün­digt wer­den.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Schrift­form nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­trags not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen, ins­be­son­de­re den Miet­ge­gen­stand, die Mie­te sowie die Dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses, aus einer von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt 2. Der Miet­ge­gen­stand muss zur Wah­rung der Schrift­form so hin­rei­chend bestimm­bar bezeich­net sein, dass es einem Erwer­ber, des­sen Schutz die Schrift­form in ers­ter Linie bezweckt, im maß­geb­li­chen Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses mög­lich ist, den Miet­ge­gen­stand zu iden­ti­fi­zie­ren und sei­nen Umfang fest­zu­stel­len 3. Etwa ver­blei­ben­de Zwei­fel an der Lage des Miet­ge­gen­stands inner­halb eines Gebäu­des las­sen sich im Wege der Aus­le­gung besei­ti­gen, weil auch form­be­dürf­ti­ge Ver­trags­klau­seln grund­sätz­lich der Aus­le­gung zugäng­lich sind, wenn sie sich als unklar oder lücken­haft erwei­sen. Selbst wesent­li­che Tat­be­stands­merk­ma­le des Rechts­ge­schäfts brau­chen daher nicht bestimmt ange­ge­ben zu wer­den, sofern nur die Eini­gung über sie beur­kun­det ist und ihr Inhalt bestimm­bar bleibt. Inso­weit darf auch auf außer­halb der Urkun­de lie­gen­de Umstän­de zurück­ge­grif­fen wer­den 4.

Aus­ge­hend von die­sen Grund­sät­zen ist im vor­lie­gen­den Fall die Form des § 550 BGB nicht gewahrt ist, weil der Miet­ge­gen­stand nicht hin­rei­chend bestimm­bar bezeich­net ist. Aus der Beschrei­bung des Miet­ge­gen­stands in § 2 des Miet­ver­trags ergibt sich nur, dass der Mie­ter zur Nut­zung einer Ver­kaufs- und Laden­flä­che berech­tigt ist, die sich in Ebe­ne 3 im Erd­ge­schoss des Ein­kaufs­zen­trums befin­det und die Miet­flä­che ins­ge­samt 75 qm beträgt. Aus dem von § 2 des Miet­ver­trags in Bezug genom­me­nen Miet­flä­chen­plan ist ersicht­lich, dass zum Miet­ge­gen­stand ein Lager mit einer Flä­che von 11 qm und ein Ver­kaufs­be­reich von 17, 37 qm gehört. Die genaue Lage der ver­blei­ben­den 46, 63 qm Miet­flä­che kann der Plan­skiz­ze dage­gen nicht ent­nom­men wer­den. In dem Plan sind auf dem als Gemein­schafts- und Ver­kehrs­flä­che genutz­ten Bereich der Pas­sa­ge meh­re­re Tische mit Bestuh­lung ein­ge­zeich­net, aus denen geschlos­sen wer­den kann, dass der Mie­ter dort zur Auf­stel­lung von Tischen und Stüh­len für sei­nen Gast­stät­ten­be­trieb berech­tigt sein soll. Wel­cher kon­kre­te Bereich der Gemein­schafts- und Ver­kehrs­flä­che ihm hier­für zur Ver­fü­gung steht, lässt sich aus der Skiz­ze jedoch nicht ent­neh­men, zumal in dem Plan mit einer Sekt­bar, einer Bäcke­rei und einem Fein­ko­st­im­biss noch wei­te­re Laden­ge­schäf­te ein­ge­zeich­net sind, die mög­li­cher­wei­se ihre Waren im Bereich der Gemein­schafts­flä­che ver­trei­ben. Ein poten­ti­el­ler Erwer­ber kann daher anhand der Beschrei­bung in § 2 des Miet­ver­trags und des als Anla­ge 1 bei­gefüg­ten Miet­flä­chen­plans nicht zwei­fels­frei fest­stel­len, wel­che Flä­chen in der Pas­sa­ge an den Mie­ter ver­mie­tet wor­den sind.

Die Ver­mie­te­rin ver­stößt nicht gegen Treu und Glau­ben (§ 242 BGB), wenn sie sich dar­auf beruft, der Miet­ver­trag sei man­gels Wah­rung der Schrift­form ordent­lich künd­bar gewe­sen.

Grund­sätz­lich darf sich jede Ver­trags­par­tei dar­auf beru­fen, die für einen Ver­trag vor­ge­schrie­be­ne Schrift­form sei nicht ein­ge­hal­ten. Nur aus­nahms­wei­se, wenn die vor­zei­ti­ge Been­di­gung des Ver­trags zu einem schlecht­hin untrag­ba­ren Ergeb­nis füh­ren wür­de, kann es gemäß § 242 BGB rechts­miss­bräuch­lich sein, wenn die Par­tei sich dar­auf beruft, der Miet­ver­trag sei man­gels Wah­rung der Schrift­form ordent­lich künd­bar. Das kann ins­be­son­de­re dann der Fall sein, wenn der eine Ver­trags­part­ner den ande­ren schuld­haft von der Ein­hal­tung der Schrift­form abge­hal­ten oder sich sonst einer beson­ders schwe­ren Treue­pflicht­ver­let­zung schul­dig gemacht hat oder wenn bei Form­nich­tig­keit die Exis­tenz der ande­ren Ver­trags­par­tei bedroht wäre 5.

Die vor­zei­ti­ge ordent­li­che Kün­di­gung ist nicht des­halb treu­wid­rig, weil die Ver­mie­te­rin durch die Rege­lung in § 20 Nr. 2 des Miet­ver­trags zur Nach­ho­lung der Schrift­form ver­pflich­tet wäre. Eine sol­che Pflicht besteht für die Ver­mie­te­rin nicht.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits für eine ver­gleich­ba­re Schrift­form­hei­lungs­klau­sel aus­ge­spro­chen hat, ver­hält sich ein Grund­stücks­er­wer­ber, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die sich aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein­ge­tre­ten ist, nicht treu­wid­rig, wenn er trotz einer im Miet­ver­trag ent­hal­te­nen Hei­lungs­klau­sel das Miet­ver­hält­nis wegen eines Schrift­form­man­gels kün­digt. Das gilt unab­hän­gig davon, ob die Hei­lungs­klau­sel indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bart wur­de oder Bestand­teil eines For­mu­lar­ver­trags ist 6. Der vor­lie­gen­de Fall gibt kei­nen Anlass von die­ser Ent­schei­dung abzu­wei­chen.

§ 550 BGB will nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs in ers­ter Linie sicher­stel­len, dass ein spä­te­rer Grund­stücks­er­wer­ber, der kraft Geset­zes auf Sei­ten des Ver­mie­ters in ein auf mehr als ein Jahr abge­schlos­se­nes Miet­ver­hält­nis ein­tritt, des­sen Bedin­gun­gen aus dem schrift­li­chen Miet­ver­trag erse­hen kann 7. Auch wenn der Schutz des § 550 BGB nicht umfas­send sein kann 8, soll der Erwer­ber durch das Schrift­form­erfor­der­nis davor geschützt wer­den, sich auf einen Miet­ver­trag ein­zu­las­sen, des­sen wirt­schaft­li­che Bedin­gun­gen sich, etwa infol­ge einer ver­ein­bar­ten Miet­re­du­zie­rung, anders als erwar­tet dar­stel­len. Ist das infol­ge form­wid­ri­ger, z.B. nur münd­li­cher Abre­den gleich­wohl der Fall, so hat er nach der gesetz­li­chen Kon­zep­ti­on des § 550 BGB die Mög­lich­keit, sich vor­zei­tig durch ordent­li­che Kün­di­gung von dem Miet­ver­trag zu lösen. Die­se Mög­lich­keit wür­de ihm genom­men, wenn er infol­ge einer Schrift­form­hei­lungs­klau­sel ver­pflich­tet wäre, den lang­fris­ti­gen Bestand des Miet­ver­hält­nis­ses sicher­zu­stel­len 9.

Dem Schutz­zweck des § 550 BGB wird nicht bereits dadurch genügt, dass sich ein poten­ti­el­ler Erwer­ber durch Ein­sicht in den Miet­ver­trag Kennt­nis von der Hei­lungs­klau­sel ver­schaf­fen und damit erfah­ren kann, dass er sich bei einem Schrift­form­man­gel an der Nach­ho­lung der erfor­der­li­chen Form betei­li­gen muss. Durch das Schrift­form­erfor­der­nis soll sicher­ge­stellt wer­den, dass der Erwer­ber allein durch die Ein­sicht in die Miet­ver­trags­ur­kun­de Kennt­nis von den wesent­li­chen Rech­ten und Pflich­ten erhält, in die er mit dem Erwerb des Grund­stücks gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein­tritt. Die­ser Schutz wäre unvoll­kom­men, wenn der Erwer­ber zusätz­lich bei den ursprüng­li­chen Ver­trags­par­tei­en Nach­for­schun­gen anstel­len müss­te, ob wei­te­re Abre­den getrof­fen wur­den, die aus der Urkun­de nicht ersicht­lich sind. Dass ihm im Fall unter­las­se­ner Infor­ma­ti­on über ihm nach­tei­li­ge form­wid­ri­ge Ver­ein­ba­run­gen gegen­über dem Ver­äu­ße­rer Scha­dens­er­satz­an­sprü­che zuste­hen mögen, recht­fer­tigt nicht die Annah­me, der Schutz­zweck des § 550 BGB tre­te des­halb zurück. Nach der gesetz­li­chen Kon­zep­ti­on soll der Erwer­ber bei einer der­ar­ti­gen Fall­ge­stal­tung näm­lich nicht allein auf Scha­dens­er­satz­an­sprü­che ver­wie­sen wer­den, son­dern ihm soll ein ordent­li­ches Kün­di­gungs­recht zuste­hen, um die aus der Miet­ver­trags­ur­kun­de nicht in allen maß­geb­li­chen Ein­zel­hei­ten erkenn­ba­ren Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis been­den zu kön­nen. Bei einer Gel­tung der Hei­lungs­klau­sel auch ihm gegen­über wür­de dem Erwer­ber die­se Mög­lich­keit im Fal­le einer voll­zo­ge­nen Hei­lung genom­men und damit der Schutz­zweck des § 550 BGB ver­fehlt 9. Die Bestim­mung stellt indes­sen nach all­ge­mei­ner Mei­nung zwin­gen­des Recht dar 10. Mit Rück­sicht dar­auf ist es unge­ach­tet der Fra­ge, ob es sich bei dem Miet­ver­trag um eine Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung oder einen For­mu­lar­ver­trag han­delt, mit § 550 BGB nicht ver­ein­bar, den Erwer­ber auf­grund einer Hei­lungs­klau­sel als ver­pflich­tet anzu­se­hen, von einer ordent­li­chen Kün­di­gung Abstand zu neh­men. Er ver­hält sich daher nicht nach § 242 BGB treu­wid­rig, wenn er von der in die­sem Fall vor­ge­se­he­nen gesetz­li­chen Mög­lich­keit Gebrauch macht 9. Des­halb kann dahin­ste­hen, ob die Hei­lungs­klau­sel, wie vom Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf ange­nom­men 11, wegen Ver­sto­ßes gegen §§ 307 Abs. 2 Nr. 1, 310 Abs. 1 BGB ins­ge­samt unwirk­sam ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. April 2014 – XII ZR 146/​12

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/​10 NJW 2014, 1087[]
  2. BGH, Urtei­le vom 13.11.2013 – XII ZR 142/​12 NJW 2014, 52 Rn. 22; vom 24.02.2010 – XII ZR 120/​06 NJW 2010, 1518 Rn. 13; vom 29.04.2009 – XII ZR 142/​07 NJW 2009, 2195 Rn. 22 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 18[]
  3. BGH, Urteil vom 29.09.1999 – XII ZR 313/​98 NJW 2000, 354, 358[]
  4. BGH, Urteil vom 07.07.1999 – XII ZR 15/​97 NJW 1999, 3257, 3259[]
  5. BGH, Urtei­le vom 25.07.2007 – XII ZR 143/​05 NJW 2007, 3202 Rn. 23 mwN; und vom 02.11.2005 – XII ZR 233/​03 NJW 2006, 140 Rn. 23 mwN[]
  6. BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/​10 NJW 2014, 1087 Rn. 24 ff.[]
  7. BGH, Urteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 13 mwN[]
  8. vgl. dazu BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/​12 NJW 2013, 3361 Rn. 25 mwN[]
  9. BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/​10 NJW 2014, 1087 Rn. 27[][][]
  10. vgl. nur BT-Drs. 14/​4553 S. 47; Staudinger/​Emmerich BGB [2011] § 550 Rn. 45[]
  11. OLG Düs­sel­dorf, Urteil vom 29.11.2012 – I‑10 U 34/​12[]

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