Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt1.
In dem hier entschiedenen Fall wahrte der Mietvertrag wegen der nicht hinreichenden Bezeichnung des Mietgegenstands nicht die für die wirksame Vereinbarung einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Vermieterin ordentlich gekündigt werden.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt2. Der Mietgegenstand muss zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen3. Etwa verbleibende Zweifel an der Lage des Mietgegenstands innerhalb eines Gebäudes lassen sich im Wege der Auslegung beseitigen, weil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen. Selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts brauchen daher nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden4.
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist im vorliegenden Fall die Form des § 550 BGB nicht gewahrt ist, weil der Mietgegenstand nicht hinreichend bestimmbar bezeichnet ist. Aus der Beschreibung des Mietgegenstands in § 2 des Mietvertrags ergibt sich nur, dass der Mieter zur Nutzung einer Verkaufs- und Ladenfläche berechtigt ist, die sich in Ebene 3 im Erdgeschoss des Einkaufszentrums befindet und die Mietfläche insgesamt 75 qm beträgt. Aus dem von § 2 des Mietvertrags in Bezug genommenen Mietflächenplan ist ersichtlich, dass zum Mietgegenstand ein Lager mit einer Fläche von 11 qm und ein Verkaufsbereich von 17, 37 qm gehört. Die genaue Lage der verbleibenden 46, 63 qm Mietfläche kann der Planskizze dagegen nicht entnommen werden. In dem Plan sind auf dem als Gemeinschafts- und Verkehrsfläche genutzten Bereich der Passage mehrere Tische mit Bestuhlung eingezeichnet, aus denen geschlossen werden kann, dass der Mieter dort zur Aufstellung von Tischen und Stühlen für seinen Gaststättenbetrieb berechtigt sein soll. Welcher konkrete Bereich der Gemeinschafts- und Verkehrsfläche ihm hierfür zur Verfügung steht, lässt sich aus der Skizze jedoch nicht entnehmen, zumal in dem Plan mit einer Sektbar, einer Bäckerei und einem Feinkostimbiss noch weitere Ladengeschäfte eingezeichnet sind, die möglicherweise ihre Waren im Bereich der Gemeinschaftsfläche vertreiben. Ein potentieller Erwerber kann daher anhand der Beschreibung in § 2 des Mietvertrags und des als Anlage 1 beigefügten Mietflächenplans nicht zweifelsfrei feststellen, welche Flächen in der Passage an den Mieter vermietet worden sind.
Die Vermieterin verstößt nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen.
Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre5.
Die vorzeitige ordentliche Kündigung ist nicht deshalb treuwidrig, weil die Vermieterin durch die Regelung in § 20 Nr. 2 des Mietvertrags zur Nachholung der Schriftform verpflichtet wäre. Eine solche Pflicht besteht für die Vermieterin nicht.
Wie der Bundesgerichtshof bereits für eine vergleichbare Schriftformheilungsklausel ausgesprochen hat, verhält sich ein Grundstückserwerber, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten ist, nicht treuwidrig, wenn er trotz einer im Mietvertrag enthaltenen Heilungsklausel das Mietverhältnis wegen eines Schriftformmangels kündigt. Das gilt unabhängig davon, ob die Heilungsklausel individualvertraglich vereinbart wurde oder Bestandteil eines Formularvertrags ist6. Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass von dieser Entscheidung abzuweichen.
§ 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann7. Auch wenn der Schutz des § 550 BGB nicht umfassend sein kann8, soll der Erwerber durch das Schriftformerfordernis davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer vereinbarten Mietreduzierung, anders als erwartet darstellen. Ist das infolge formwidriger, z.B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er nach der gesetzlichen Konzeption des § 550 BGB die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit würde ihm genommen, wenn er infolge einer Schriftformheilungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen9.
Dem Schutzzweck des § 550 BGB wird nicht bereits dadurch genügt, dass sich ein potentieller Erwerber durch Einsicht in den Mietvertrag Kenntnis von der Heilungsklausel verschaffen und damit erfahren kann, dass er sich bei einem Schriftformmangel an der Nachholung der erforderlichen Form beteiligen muss. Durch das Schriftformerfordernis soll sichergestellt werden, dass der Erwerber allein durch die Einsicht in die Mietvertragsurkunde Kenntnis von den wesentlichen Rechten und Pflichten erhält, in die er mit dem Erwerb des Grundstücks gemäß § 566 Abs. 1 BGB eintritt. Dieser Schutz wäre unvollkommen, wenn der Erwerber zusätzlich bei den ursprünglichen Vertragsparteien Nachforschungen anstellen müsste, ob weitere Abreden getroffen wurden, die aus der Urkunde nicht ersichtlich sind. Dass ihm im Fall unterlassener Information über ihm nachteilige formwidrige Vereinbarungen gegenüber dem Veräußerer Schadensersatzansprüche zustehen mögen, rechtfertigt nicht die Annahme, der Schutzzweck des § 550 BGB trete deshalb zurück. Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber bei einer derartigen Fallgestaltung nämlich nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Bei einer Geltung der Heilungsklausel auch ihm gegenüber würde dem Erwerber diese Möglichkeit im Falle einer vollzogenen Heilung genommen und damit der Schutzzweck des § 550 BGB verfehlt9. Die Bestimmung stellt indessen nach allgemeiner Meinung zwingendes Recht dar10. Mit Rücksicht darauf ist es ungeachtet der Frage, ob es sich bei dem Mietvertrag um eine Individualvereinbarung oder einen Formularvertrag handelt, mit § 550 BGB nicht vereinbar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen. Er verhält sich daher nicht nach § 242 BGB treuwidrig, wenn er von der in diesem Fall vorgesehenen gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch macht9. Deshalb kann dahinstehen, ob die Heilungsklausel, wie vom Oberlandesgericht Düsseldorf angenommen11, wegen Verstoßes gegen §§ 307 Abs. 2 Nr. 1, 310 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam ist.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. April 2014 – XII ZR 146/12
- im Anschluss an BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 NJW 2014, 1087[↩]
- BGH, Urteile vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12 NJW 2014, 52 Rn. 22; vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518 Rn. 13; vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 NJW 2009, 2195 Rn. 22 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 18[↩]
- BGH, Urteil vom 29.09.1999 – XII ZR 313/98 NJW 2000, 354, 358[↩]
- BGH, Urteil vom 07.07.1999 – XII ZR 15/97 NJW 1999, 3257, 3259[↩]
- BGH, Urteile vom 25.07.2007 – XII ZR 143/05 NJW 2007, 3202 Rn. 23 mwN; und vom 02.11.2005 – XII ZR 233/03 NJW 2006, 140 Rn. 23 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 NJW 2014, 1087 Rn. 24 ff.[↩]
- BGH, Urteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 13 mwN[↩]
- vgl. dazu BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 NJW 2013, 3361 Rn. 25 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 NJW 2014, 1087 Rn. 27[↩][↩][↩]
- vgl. nur BT-Drs. 14/4553 S. 47; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 550 Rn. 45[↩]
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 – I-10 U 34/12[↩]
