Der sich automatisch verlängernde Gewerbemietvertrag – wenn die Kündigungsfrist am Sonntag endet

Bei einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel ist die Willenserklärung, mit welcher die Vertragspartner die – bei Untätigkeit automatisch eintretende – Vertragsverlängerung verhindern können, nicht als Kündigung im technischen Sinne anzusehen, auch wenn sie im Vertrag als solche – und nicht als “Widerspruch” – bezeichnet wird. Auf diese Willenserklärung ist die Regelung in § 193 BGB anzuwenden1. Die Rechtsprechung des BGH2, wonach § 193 BGB grundsätzlich nicht auf Kündigungsfristen anwendbar ist, findet in diesem Fall keine Anwendung.

Der sich automatisch verlängernde Gewerbemietvertrag – wenn die Kündigungsfrist  am Sonntag endet

Mit dem Mietvertrag haben die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) mit Verlängerungsklausel begründet. Das Mietverhältnis läuft hiernach jeweils bis zu einem bestimmten Zeitpunkt und verlängert sich dann um ein Jahr, wenn es nicht bis jeweils zu einem bestimmten Stichtag gekündigt wird. Mit dem Begriff der “Kündigung” wird danach – abweichend von dem gewöhnlichen Verständnis – nicht die Beendigung eines unbefristet laufenden Dauerschuldverhältnisses mit Wirkung für die Zukunft bezeichnet, sondern eine Erklärung, welche die Verlängerung des bis zu einem bestimmten Zeitpunkt laufenden Vertrages verhindert. Der Bundesgerichtshof hat dies für eine vergleichbare Regelung in einem Pachtvertrag in seinem Urteil vom 16.10.19743 klargestellt. Danach enthält die vertragliche Regelung bereits das wechselseitige Angebot der Vertragsparteien, das Mietverhältnis um ein Jahr zu verlängern, welches durch Schweigen der Vertragspartner angenommen wird. Gleichzeitig wird den Vertragspartnern die Möglichkeit eröffnet, mit einer Erklärung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt die Vertragsverlängerung i.S.v. § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu verhindern. Auf eine solche Erklärung aber ist die Regelung in § 193 BGB anzuwenden4. Wendet man aber die Regelung des § 193 BGB im folgenden Falle an, dann ging die “Kündigung” am 02.06.2009 rechtzeitig zu, denn der 31.05.2009 war ein Sonntag und der 01.06.2009 ein gesetzlicher Feiertag, der Pfingstmontag. Nach Rückgabe des Mietobjektes durch den Mieter hat die Vermieterin demnach weder einen Anspruch auf Zahlung von Miete aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 2 BGB noch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stehen der dargelegten Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Dresden, die auf dem Urteil des BGH vom 16.10.19745 beruht, nicht entgegen. Das Urteil des BGH vom 25.01.19916 befasste sich mit einer Regelung zur Laufzeit in einem Pachtvertrag über einen Kleingarten, welche der vorliegend zu beurteilenden Regelung ähnelt. Der Vertrag sollte bis zum Ende eines Jahres laufen und sich stillschweigend um ein Jahr verlängern, wenn er nicht vor dem 1.10.diesen Jahres zum 31.12 desselben Jahres gekündigt würde. In Übereinstimmung mit dem Urteil des BGH vom 16.12.19747 qualifizierte der BGH auch im Urteil vom 25.01.19918 den Pachtvertrag als befristeten Vertrag mit Verlängerungsklausel. In der Entscheidung befasst er sich allerdings nur mit der Frage, ob die Regelung in § 16 Abs. 3, Abs. 4 Bundeskleingartengesetz anwendbar ist. Die von der Klägerin problematisierte Frage, ob die die Beendigung herbeiführende Erklärung als Kündigung oder als Ablehnung der Verlängerung des Pachtverhältnisses anzusehen sei, ließ der BGH ausdrücklich offen, weil es darauf bei seiner Entscheidung nicht ankam. Auch das Urteil des BGH vom 29.04.20029 bestätigt die Rechtsauffassung des OLG Dresden. In dieser Entscheidung ging es um einen Mietvertrag, in welchem geregelt war, dass das Mietverhältnis am 31.03.1996 enden sollte und sich jeweils um ein Jahr verlängern würde, wenn eine der Parteien nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspreche. In Übereinstimmung mit den vorgenannten Entscheidungen qualifizierte der BGH auch im Urteil vom 29.04.200210 den Mietvertrag mit der vorgenannten Regelung als Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel. Mit der Frage, ob die Regelung des § 193 BGB Anwendung findet, beschäftigte sich der BGH dagegen nicht, weil es darauf in seinem Fall nicht ankam. Vielmehr führte der BGH nur aus, dass die Verlängerung des Mietvertrages nicht zu einem neuen Mietverhältnis führt, sondern das bestehende Mietverhältnis fortsetzt. Auch die Urteile des BGH vom 20.06.200711 und vom 23.06.201012 stehen der Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Dresden nicht entgegen. In ihnen geht es jeweils um Wohnraummietverträge, in welchen die Parteien vor der Mietrechtsreform auf der Grundlage von § 565a Abs. 1 BGB a.F. einen befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel vereinbart haben. Der BGH prüft und bejaht lediglich die Frage, ob die seinerzeit vereinbarten Beendigungsfristen auch nach der Rechtsänderung durch die Mietrechtsreform Bestand haben und ob die alte Regelung nach der Rechtsänderung durch die Mietrechtsreform im Rahmen eines Formularmietvertrages der Inhaltskontrolle standhält. Mit der im vorliegenden Falle entscheidenden Frage, ob die Regelung des § 193 BGB anwendbar ist, beschäftigt er sich dagegen nicht. Dies gilt schließlich auch für das Urteil des BGH vom 14.06.200613. Auch in diesem Fall ging es um die Frage, inwieweit die Regelungen eines Altvertrages nach der Mietrechtsreform weiter gelten konnten.

Für die Anwendbarkeit des § 193 BGB kommt es nicht darauf an, ob die Parteien die in § 6 Ziff. 1 des Mietvertrages geregelte Erklärung als “Kündigung” oder als “Widerspruch” bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr die Wirkungsweise dieser Erklärung aufgrund der vertraglichen Regelung. Danach handelt es sich gerade nicht um eine Kündigung im technischen Sinne, wie der BGH im Urteil vom 16.10.197414 ausgeführt und begründet hat.

Oberlandesgericht Dresden, Beschluss vom 8. November 2013 – 5 U 1101/13

  1. Anschluss an BGH NJW 1975, 40 []
  2. BGH NJW 2005, 1354 []
  3. BGH, Urteil vom 16.10.1974 – VIII ZR 74/73, NJW 1975, 40 []
  4. so BGH, Urteil vom 16.10.1974, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.07.1993, 10 U 253/92, ZMR 1993, 521 []
  5. BGH, Urteil vom 16.01.174, a.a.O. []
  6. BGH, Urteil vom 25.01.1991 – V ZR 116/90, NJW 1991, 1348 []
  7. BGH, Urteil vom 16.01.1974, a.a.O. []
  8. BGH, Urteil vom 25.01.1991, a.a.O. []
  9. BGH, Urteil vom 29.04.2002 – II ZR 330/00, NJW 2002, 2170 []
  10. BGH, Urteil vom 29.04.2002, a.a.O. []
  11. BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760 []
  12. BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 []
  13. BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/04, NJW 2006, 2696 []
  14. BGH, Urteilvom 16.10.1974, a.a.O. []