Der sich auto­ma­tisch ver­län­gern­de Gewer­be­miet­ver­trag – wenn die Kün­di­gungs­frist am Sonn­tag endet

Bei einem Miet­ver­trag auf bestimm­te Zeit mit Ver­län­ge­rungs­klau­sel ist die Wil­lens­er­klä­rung, mit wel­cher die Ver­trags­part­ner die – bei Untä­tig­keit auto­ma­tisch ein­tre­ten­de – Ver­trags­ver­län­ge­rung ver­hin­dern kön­nen, nicht als Kün­di­gung im tech­ni­schen Sin­ne anzu­se­hen, auch wenn sie im Ver­trag als sol­che – und nicht als "Wider­spruch" – bezeich­net wird. Auf die­se Wil­lens­er­klä­rung ist die Rege­lung in § 193 BGB anzu­wen­den 1. Die Recht­spre­chung des BGH 2, wonach § 193 BGB grund­sätz­lich nicht auf Kün­di­gungs­fris­ten anwend­bar ist, fin­det in die­sem Fall kei­ne Anwen­dung.

Der sich auto­ma­tisch ver­län­gern­de Gewer­be­miet­ver­trag – wenn die Kün­di­gungs­frist am Sonn­tag endet

Mit dem Miet­ver­trag haben die Par­tei­en ein Miet­ver­hält­nis auf bestimm­te Zeit (Zeit­miet­ver­trag) mit Ver­län­ge­rungs­klau­sel begrün­det. Das Miet­ver­hält­nis läuft hier­nach jeweils bis zu einem bestimm­ten Zeit­punkt und ver­län­gert sich dann um ein Jahr, wenn es nicht bis jeweils zu einem bestimm­ten Stich­tag gekün­digt wird. Mit dem Begriff der "Kün­di­gung" wird danach – abwei­chend von dem gewöhn­li­chen Ver­ständ­nis – nicht die Been­di­gung eines unbe­fris­tet lau­fen­den Dau­er­schuld­ver­hält­nis­ses mit Wir­kung für die Zukunft bezeich­net, son­dern eine Erklä­rung, wel­che die Ver­län­ge­rung des bis zu einem bestimm­ten Zeit­punkt lau­fen­den Ver­tra­ges ver­hin­dert. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies für eine ver­gleich­ba­re Rege­lung in einem Pacht­ver­trag in sei­nem Urteil vom 16.10.1974 3 klar­ge­stellt. Danach ent­hält die ver­trag­li­che Rege­lung bereits das wech­sel­sei­ti­ge Ange­bot der Ver­trags­par­tei­en, das Miet­ver­hält­nis um ein Jahr zu ver­län­gern, wel­ches durch Schwei­gen der Ver­trags­part­ner ange­nom­men wird. Gleich­zei­tig wird den Ver­trags­part­nern die Mög­lich­keit eröff­net, mit einer Erklä­rung bis zu einem bestimm­ten Zeit­punkt die Ver­trags­ver­län­ge­rung i.S.v. § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu ver­hin­dern. Auf eine sol­che Erklä­rung aber ist die Rege­lung in § 193 BGB anzu­wen­den 4. Wen­det man aber die Rege­lung des § 193 BGB im fol­gen­den Fal­le an, dann ging die "Kün­di­gung" am 02.06.2009 recht­zei­tig zu, denn der 31.05.2009 war ein Sonn­tag und der 01.06.2009 ein gesetz­li­cher Fei­er­tag, der Pfingst­mon­tag. Nach Rück­ga­be des Miet­ob­jek­tes durch den Mie­ter hat die Ver­mie­te­rin dem­nach weder einen Anspruch auf Zah­lung von Mie­te aus dem Miet­ver­trag gemäß § 535 Abs. 2 BGB noch auf Zah­lung von Nut­zungs­ent­schä­di­gung aus § 546a Abs. 1 BGB.

Die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­ho­fes ste­hen der dar­ge­leg­ten Rechts­auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Dres­den, die auf dem Urteil des BGH vom 16.10.1974 5 beruht, nicht ent­ge­gen. Das Urteil des BGH vom 25.01.1991 6 befass­te sich mit einer Rege­lung zur Lauf­zeit in einem Pacht­ver­trag über einen Klein­gar­ten, wel­che der vor­lie­gend zu beur­tei­len­den Rege­lung ähnelt. Der Ver­trag soll­te bis zum Ende eines Jah­res lau­fen und sich still­schwei­gend um ein Jahr ver­län­gern, wenn er nicht vor dem 1.10.diesen Jah­res zum 31.12 des­sel­ben Jah­res gekün­digt wür­de. In Über­ein­stim­mung mit dem Urteil des BGH vom 16.12.1974 7 qua­li­fi­zier­te der BGH auch im Urteil vom 25.01.1991 8 den Pacht­ver­trag als befris­te­ten Ver­trag mit Ver­län­ge­rungs­klau­sel. In der Ent­schei­dung befasst er sich aller­dings nur mit der Fra­ge, ob die Rege­lung in § 16 Abs. 3, Abs. 4 Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz anwend­bar ist. Die von der Klä­ge­rin pro­ble­ma­ti­sier­te Fra­ge, ob die die Been­di­gung her­bei­füh­ren­de Erklä­rung als Kün­di­gung oder als Ableh­nung der Ver­län­ge­rung des Pacht­ver­hält­nis­ses anzu­se­hen sei, ließ der BGH aus­drück­lich offen, weil es dar­auf bei sei­ner Ent­schei­dung nicht ankam. Auch das Urteil des BGH vom 29.04.2002 9 bestä­tigt die Rechts­auf­fas­sung des OLG Dres­den. In die­ser Ent­schei­dung ging es um einen Miet­ver­trag, in wel­chem gere­gelt war, dass das Miet­ver­hält­nis am 31.03.1996 enden soll­te und sich jeweils um ein Jahr ver­län­gern wür­de, wenn eine der Par­tei­en nicht spä­tes­tens 6 Mona­te vor Ablauf der Miet­zeit der Ver­län­ge­rung wider­spre­che. In Über­ein­stim­mung mit den vor­ge­nann­ten Ent­schei­dun­gen qua­li­fi­zier­te der BGH auch im Urteil vom 29.04.2002 10 den Miet­ver­trag mit der vor­ge­nann­ten Rege­lung als Miet­ver­trag auf bestimm­te Zeit mit Ver­län­ge­rungs­klau­sel. Mit der Fra­ge, ob die Rege­lung des § 193 BGB Anwen­dung fin­det, beschäf­tig­te sich der BGH dage­gen nicht, weil es dar­auf in sei­nem Fall nicht ankam. Viel­mehr führ­te der BGH nur aus, dass die Ver­län­ge­rung des Miet­ver­tra­ges nicht zu einem neu­en Miet­ver­hält­nis führt, son­dern das bestehen­de Miet­ver­hält­nis fort­setzt. Auch die Urtei­le des BGH vom 20.06.2007 11 und vom 23.06.2010 12 ste­hen der Rechts­auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Dres­den nicht ent­ge­gen. In ihnen geht es jeweils um Wohn­raum­miet­ver­trä­ge, in wel­chen die Par­tei­en vor der Miet­rechts­re­form auf der Grund­la­ge von § 565a Abs. 1 BGB a.F. einen befris­te­ten Miet­ver­trag mit Ver­län­ge­rungs­klau­sel ver­ein­bart haben. Der BGH prüft und bejaht ledig­lich die Fra­ge, ob die sei­ner­zeit ver­ein­bar­ten Been­di­gungs­fris­ten auch nach der Rechts­än­de­rung durch die Miet­rechts­re­form Bestand haben und ob die alte Rege­lung nach der Rechts­än­de­rung durch die Miet­rechts­re­form im Rah­men eines For­mu­lar­miet­ver­tra­ges der Inhalts­kon­trol­le stand­hält. Mit der im vor­lie­gen­den Fal­le ent­schei­den­den Fra­ge, ob die Rege­lung des § 193 BGB anwend­bar ist, beschäf­tigt er sich dage­gen nicht. Dies gilt schließ­lich auch für das Urteil des BGH vom 14.06.2006 13. Auch in die­sem Fall ging es um die Fra­ge, inwie­weit die Rege­lun­gen eines Alt­ver­tra­ges nach der Miet­rechts­re­form wei­ter gel­ten konn­ten.

Für die Anwend­bar­keit des § 193 BGB kommt es nicht dar­auf an, ob die Par­tei­en die in § 6 Ziff. 1 des Miet­ver­tra­ges gere­gel­te Erklä­rung als "Kün­di­gung" oder als "Wider­spruch" bezeich­net haben. Ent­schei­dend ist viel­mehr die Wir­kungs­wei­se die­ser Erklä­rung auf­grund der ver­trag­li­chen Rege­lung. Danach han­delt es sich gera­de nicht um eine Kün­di­gung im tech­ni­schen Sin­ne, wie der BGH im Urteil vom 16.10.1974 14 aus­ge­führt und begrün­det hat.

Ober­lan­des­ge­richt Dres­den, Beschluss vom 8. Novem­ber 2013 – 5 U 1101/​13

  1. Anschluss an BGH NJW 1975, 40[]
  2. BGH NJW 2005, 1354[]
  3. BGH, Urteil vom 16.10.1974 – VIII ZR 74/​73, NJW 1975, 40[]
  4. so BGH, Urteil vom 16.10.1974, a.a.O.; OLG Düs­sel­dorf, Urteil vom 29.07.1993, 10 U 253/​92, ZMR 1993, 521[]
  5. BGH, Urteil vom 16.01.174, a.a.O.[]
  6. BGH, Urteil vom 25.01.1991 – V ZR 116/​90, NJW 1991, 1348[]
  7. BGH, Urteil vom 16.01.1974, a.a.O.[]
  8. BGH, Urteil vom 25.01.1991, a.a.O.[]
  9. BGH, Urteil vom 29.04.2002 – II ZR 330/​00, NJW 2002, 2170[]
  10. BGH, Urteil vom 29.04.2002, a.a.O.[]
  11. BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 257/​06, NJW 2007, 2760[]
  12. BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/​09, NJW 2010, 3431[]
  13. BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/​04, NJW 2006, 2696[]
  14. BGH, Urteil­vom 16.10.1974, a.a.O.[]